Log in
inloggen bij Renda
Hulp bij wachtwoord
Geen account?
shop word lid
Home / Artikelen

Wat particulieren van sociale verhuurders kunnen leren

Haico van Nunen, Yuri van Bergen - 20 juni 2022

Om klimaatverandering tegen te gaan worden sinds 1995 (Berlijn) jaarlijks internationale conferenties georganiseerd. Tot aan Parijs in 2015 waren het vooral woorden en ambities die met elkaar werden uitgesproken. Maar tijdens de eenentwintigste klimaatconferentie (COP21) van de Verenigde Naties werd er door 200 landen overeenstemming bereikt over het vergaand terugdringen van broeikasgassen, zoals CO2, en het beperken van de opwarming van de aarde met 1,5 graad als streefwaarde. Het lijkt misschien een onbelangrijk detail, maar dit besluit van acht jaar geleden heeft meer impact op de Volkshuisvesting dan je in eerste instantie zou denken.

Het beperken van de CO2-uitstoot zal invloed hebben op het tempo waarin men had gepland om iets aan de woning te onderhouden of verbeteren. De mate van duurzame kwaliteit zal ook steeds bepalender worden voor de keuze wat je gaat doen. Een recent voorbeeld hiervan is het besluit dat alle huiseigenaren vanaf 2026 verplicht worden om bij vervanging van hun centrale verwarmingsinstallatie ten minste een hybride warmtepomp te installeren. Dit betekent dat de overheid een ondergrens definieert voor de uitwerking van duurzaamheid. Het voorbeeld is misschien te overzien en zal deels ook door de markt worden opgelost. Maar de invloed van dit alles op het te besteden budget zal als minder vrijblijvend worden ervaren. Op dit moment heeft het gemiddelde huishouden meer geld over om de kwaliteit van badkamer of keuken te verbeteren of om de woonruimte aan te passen, dan te investeren in CO2-neutraal wonen of Lage Temperatuur Verwarmingssystemen. Daar gaat nu dus de vrijblijvendheid vanaf.

Maar wat als het budget nihil is? Sinds de stijgende gasprijzen vraagt energiearmoede steeds meer de aandacht, bij huur en koop. Energiearmoede bij particuliere woningeigenaren uit zich bij mensen die op zichzelf zijn aangewezen als het gaat om het gebruik en beheer van hun woning en nauwelijks een spaarpotje achter de hand hebben. Zij worden straks geconfronteerd met een verdubbeling van de investering voor ruimteverwarming. En ja, met de huidige gasprijzen verdien je dat terug, maar je moet wel op het moment zelf kunnen investeren. En laat dat nu net niet altijd tot de mogelijkheden behoren bij deze doelgroep. Zelfs niet met een energiebespaarlening.

De professionele woningeigenaar

Overal hoor je geluiden over het gebrék aan voortgang van de energietransitie. Kijkend naar de afspraken gemaakt in Parijs kan je zeggen dat deze kritiek terecht is, we lopen achter. De vraag is vooral hoe we de achterstand verkleinen of liever gelijklopen met de gemaakte afspraken. In het Klimaatakkoord staat dat we 1,5 miljoen woningen verduurzaamd en 3,4 Mton CO2 gereduceerd willen hebben in 2030. In het werkveld wordt deze opgave al snel bij de ruim 300 woningcorporaties in ons land neergelegd. Gezamenlijk zijn deze organisaties met elkaar eigenaar van ongeveer 2,5 miljoen woningen en daarmee goed voor bijna 28% van onze gehele woningvoorraad.

Toch als startmotor?

Op basis van aantallen lijken de corporaties de ideale startmotor voor de verduurzaming. Maar ondanks deze gunstige getallen zal de impact op CO2-besparing bij corporaties in de nabije toekomst beperkter zijn. Dit komt grotendeels door het eigen succes in het verleden. Als ware Volkshuisvesters is de verduurzaming van hun voorraad niks nieuws. Ze zijn altijd bezig met de kwaliteit van hun voorraad, dus ook de energetische kwaliteit. Het is een sector die meer kwaliteit toe heeft gevoegd dan minimaal in het Bouwbesluit stond voorgeschreven. Daarnaast is het de enige groep die haar bezit in een planning heeft staan en kijkt hoe ze cyclisch de huidige kwaliteit kunnen behouden of planmatig extra kwaliteit toe te voegen. Hiervoor reserveert de corporatie ook de financiële middelen. Drie jaar eerder dan het akkoord in Parijs heeft de corporatiesector (in 2013) samen met 47 maatschappelijke organisaties en overheden een Energieakkoord gesloten. Met als prestatie dat sinds vorig jaar de huurwoningen op sectorniveau gemiddeld energielabel B hebben. Ondanks wat achterstand toont de Aedes-benchmark aan dat de sector daarvoor op koers zit. Fantastisch nieuws wat betreft het isoleren van woningen en een mooie start voor het behalen van onze klimaatdoelstellingen, toch?

Maar als de corporaties al op koers liggen, dan ligt onze achterstand niet bij die sector! Gezien de gerealiseerde verduurzaming van de afgelopen jaren duurt het even voordat deze woningen aan een volgende verduurzamingsstap toe zijn. En die stap is wel nodig om de woningen naar het afgesproken niveau te brengen, want met label B zijn we er nog niet. Daar komt bij dat duurzaamheid wel belangrijk is voor corporaties, maar dat de komende jaren andere sociale uitdagingen veel meer aandacht gaan vragen dan voorheen. Actuele onderwerpen zoals het tekort aan betaalbare woningen en de stijgende prijzen op producten en energie. De zorgtaken van de gemeenten in buurten worden doorgeschoven naar de corporaties en de huisvesting van vluchtelingen, zowel uit Oekraïne als elders uit de wereld, eisen een deel van de woningvoorraad op. Kortom: corporaties hebben weinig mogelijkheden om de rol van ‘motor’ echt op zich te nemen.

De private eigenaar-bewoner

Kijkend naar de omvang en potentie wat betreft impact lijkt de private woningeigenaar de aangewezen partij om de opgelopen achterstand in duurzaamheid in te halen. Met iets meer dan 70% van het totale bezit (particuliere eigenaar en commerciële verhuur) valt hier simpelweg het snelst de meeste winst te halen. Het probleem is echter dat zowel overheid als marktpartijen nog nooit serieus naar dit Volkshuisvestelijk marktsegment gekeken hebben. Waar sociale woningbouwcorporaties voor de markt als ‘ideale opdrachtgever’ worden afgeschilderd, ziet men de particuliere woningeigenaar als lastig. Als je aan tafel kan komen met de grote corporaties dan heb je het over visie en beleid van vijftig, zestig of zelfs zeventigduizend eenheden. Iedereen snapt dat deze inspanning vele malen eenvoudiger is dan het organiseren en uitvoeren van 70.000 individuele gesprekken met woningeigenaren die ieder hun eigen specifieke wensen hebben.

Anders kijken naar de opgave

Bovenstaand beeld is vertekend en achterhaald. Men baseert zich op een praktijk uit het verleden. De geboortegolf in de jaren ’60 leidde tot de bouw van veel van dezelfde woningen. Omdat deze woningen per wijk of buurt allemaal hetzelfde bouwjaar hadden, kon deze eerste onderhoudsopgave in de jaren ‘90 ook eenvoudiger van bovenaf worden opgepakt. De woningen waren relatief jong, de onderhoudsmaatregelen stonden (technisch) op zichzelf, vooral gericht op vervanging, en er waren simpelweg veel mensen thuis of men zorgde ervoor dat men thuis was. Als je naar deze opgave kijkt en die gaat vergelijken met de opgave van het renoveren van private woningen in 2022 en later, dan liggen beide praktijken mijlenver uit elkaar.

Beeld van renoveren

In discussies over de aanpak van de gebouwde omgeving merken we dat dit het beeld is wat mensen over het algemeen van sociale huurwoningen en de corporatiesector hebben. Een wereld van allemaal dezelfde woningen met mensen die open staan voor verbetering. Helaas, deze wereld bestaat al een tijdje niet meer. En ook de medewerkers van corporaties geven toe dat de tijd waarin alles wat op de bouwtekening voor de bewoner heilig was, al lang voorbij is. Het is hard werken om iedereen enthousiast te krijgen over de plannen die corporaties in de woning van deze bewoners wil gaan toepassen. Daarmee is het onderscheid tussen huurders en kopers veel kleiner geworden.

Wanneer we onze eigen praktijk als referentie nemen zie we dat deze veranderde houding van huurders geen echt probleem hoeft te vormen. Al is er wel het een en ander veranderd. Toen we vanuit de BouwhulpGroep in 1985 ondersteuning boden aan de corporatie bij het renoveren van een grote buurt kostte het ons 10 jaar om tot een uitvraag te komen en nogmaals 10 jaar om deze plannen gerealiseerd te krijgen. Bij een recent project kostte het ons slechts 2 jaar om tot een uitvraag te komen en is het de planning om dit binnen 8 jaar te realiseren. Of anders gezegd: een gedifferentieerde vraag is niet zozeer het probleem. Het uitvoeren vraagt nog altijd veel tijd.

Wat particulieren van sociale verhuurders kunnen leren

Het is duidelijk dat het ingewikkeld is om letterlijk met particulieren aan tafel te gaan zitten. Als de praktijk van corporaties meer op de particuliere markt is gaan lijken, dan kunnen we de lessen van de corporatie praktijk meenemen naar de eigenaar-bewoners. Ondanks dat veel woningen in een wijk, buurt, straat of blok ooit tegelijkertijd zijn gebouwd, zijn ze allemaal anders onderhouden door bewoners of eigenaren, of het nou koop of huur is. En als je dan bewoners vraagt wat ze willen verbeteren aan hun woning zullen ze bij renovatie zelden allemaal kiezen voor dezelfde oplossingen, simpelweg omdat er verschillende behoeften zijn. Dit geldt nog sterker op buurtniveau, waar veel verschillende mensen wonen die een woning bezitten of huren met ieder een eigen planning én portemonnee voor de aanpassing van hun woning.

Indien de woningcorporatie werkzaamheden gepland heeft staan, dan kan het ook met de particulieren snel gaan. Een voorbeeld uit onze eigen praktijk laat dit zien. Naast het ontwikkelen van plannen met de huurders en de corporatie, hebben we tegelijkertijd met een groep private woningeigenaren, als vertegenwoordiger van 100 private woningeigenaren in dezelfde buurt, plannen ontwikkeld met steun van de gemeente wat betreft beeldkwaliteit en duurzaamheid. Het verschil werd pas merkbaar toen het richting een uitvraag werd gebracht. Het vinden van financiering en een bouwer voor de renovatie van de sociale woningen was geen probleem voor de corporatie. Helaas gold dit niet voor de private woningeigenaren.

Op zoek naar collectiviteit

Hetzelfde zien we gebeuren in een project waarbij we samen met private bewoners de plannen om van het gas af te gaan tot uitvoering brengen. Hoewel de financiering van deze plannen voor deze huishoudens (nog) niet een probleem lijkt te zijn, is er ook hier geen bewezen aanbod of poule van bouwers die staan te trappelen om bij deze mensen aan de slag te gaan. En juist hier kunnen particulieren veel leren van de sociale huur. Want door vergaande afspraken met financiers en regionale uitvoerende partijen te organiseren en vast te leggen weten corporaties jaarlijks vele honderden woningen vergaand te verduurzamen.

Dit kan alleen wanneer particuliere woningeigenaren zich vergaand gaan organiseren, waarbij ze enerzijds eenduidige uitvragen kunnen formuleren die voldoen aan de verschillende wensen en mogelijkheden van bewoners en anderzijds een stevige en betrouwbare partij kunnen vormen naar financiers en bouwers. Alle partijen hebben er belang bij dat er serieus wordt gezocht naar hoé dit bereikt kan worden. Experimenten op dit vlak moeten worden gestimuleerd en ondersteund door kennis en financiële middelen. Een van de mogelijkheden is om voort te borduren op het idee van vereniging van eigenaren of wooncoöperaties op buurtniveau. De vergaande digitalisering biedt kansen om mensen snel bij elkaar te brengen en adequaat informatie te verzamelen en te delen om zo een community te vormen.

Dit vergt wel stappen richting een collectiviteit, die veelal niet uit het individu zelf gestart wordt. Er zijn maar weinig bewoners die zelf het initiatief nemen om een collectief te organiseren. Maar als een dergelijk initiatief aanwezig is, dan zijn er steeds meer mensen die aan willen sluiten. Dit zien we op dit moment bij een aantal onderzoeken waar we bij betrokken zijn. De vraag is echter wie organiseert de eerste vorm van collectiviteit?

Corporatie als voorbeeld

Het is van maatschappelijk belang dat de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad van de grond komt. Dit kan alleen als particuliere woningeigenaren zich per buurt samenpakken en organiseren en zo een sterke partij vormen waar financiers en bouwers niet meer omheen kunnen. Corporaties kunnen toch iets van een startmotor functie vervullen door hun kennis ter beschikking te stellen aan dergelijke initiatieven van particuliere eigenaren, of zelfs het initiatief ondersteunen in buurten en wijken waar ze zelf bezit hebben. Op die manier wordt de wijkaanpak nieuw leven ingeblazen.

Reacties

x Met het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord
Renda ©2022. All rights reserved.

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren