Log in
inloggen bij Renda
Hulp bij wachtwoord
Geen account?
shop word lid
Home / Artikelen

Verduurzamingsstrategie voor de hele woningvoorraad

Haico van Nunen - 6 december 2023

Met 8 miljoen woningen staat er een grote woningvoorraad. We moeten daar op een efficiëntie en effectieve manier mee omgaan, verschillende eigenaren doen dat op verschillende manieren. Een belangrijk kenmerk van gebouwen is dat die lang meegaan. Dat wil echter niet zeggen dat er niets aan hoeft te gebeuren. Om op peil te blijven is er onderhoud nodig en om bij de tijd te blijven zijn er verbeteringen nodig. Hoe gaan we dat 8 miljoen keer voor elkaar krijgen en dat voor 2050?

Als we inzoomen op die 8 miljoen woningen zien we verschillende eigenaren. Veel ogen zijn momenteel gericht op de 2,3 miljoen huishoudens die een woning huren van een woningcorporatie. Maar het grootste aandeel van de woningvoorraad is in bezit van eigenaar-bewoners. Ruim 4,6 miljoen huishoudens zijn zelf eigenaar van hun woning, al dan niet via een Vereniging van Eigenaren (VvE). En tot slot zijn er nog ongeveer 1,3 miljoen huishoudens die een woning huren van een particuliere verhuurder of belegger. Dit varieert van particulieren met één of meer te verhuren woningen, tot aan pensioenfondsen of banken, waar woningen een middel zijn om rendement te maken. Het zal duidelijk zijn dat iedere woningeigenaar andere mogelijkheden en belangen heeft en daardoor anders denkt over het onderhoud van zijn woning(en) en of er verbeteringen wenselijk zijn. De vraag is natuurlijk actueel of, en hoe, deze eigenaren gaan bijdragen aan de verduurzamingsambities voor 2050?

Grote organisaties zoals woningcorporaties en grote beleggers plannen hun activiteiten. Zij kijken vooruit, maken plannen hoe de toekomst van hun bezit eruit dient te zien en hoe ze in de tijd die plannen (stapsgewijs) kunnen realiseren. We noemen dat strategisch voorraadbeleid. De eigenaar-bewoner en de kleine (goedwillende) verhuurder komt er niet aan toe om zo strategisch naar zijn of haar woning(en) te kijken en te handelen. Maar juist daar is een strategie nodig.

Van onderhoudsbeleid naar strategisch voorraadbeheer

Strategisch voorraadbeleid is ook voor corporaties niet altijd vanzelfsprekend geweest. In het verleden lag de nadruk vooral op het bouwen van nieuwe woningen. Onderhoud beperkte zich voornamelijk tot schilderwerk en als er dan incidenteel iets stuk ging, dan werd het gerepareerd. Werden die reparaties te omvangrijk in hun ogen dan volgde sloop-nieuwbouw. Deze gedachte was op een bepaald moment niet meer te hanteren, mede door het verzet van huurders. Er zat nog voldoende kwaliteit in de woningen, alleen was er onderhoud en verbetering nodig om dit zichtbaar te maken.

Langzaamaan kwam het besef dat onderhoud onlosmakelijk verbonden was met het in bezit hebben van woningen. Er ontstond in de jaren '80 van de vorige eeuw naast de nieuwbouwpraktijk ook een praktijk van onderhoud en beheer. Bij een aantal corporaties zien we daar ook eigen onderhoudsdiensten ontstaan, anderen huren dit in. In eerste instantie gaat het om losse onderhoudsmaatregelen, maar om dit efficiënt te doen groeit men steeds meer naar gebundeld onderhoud en groot onderhoud. Bovendien vindt het onderhoud niet alleen meer correctief plaats, maar wordt er preventief planmatig onderhoud uitgevoerd. Om problemen te voorkomen worden voortijdig onderdelen onderhouden of vervangen. Het doel is een betere kwaliteit en tevreden huurders. Als eind jaren ’80, begin jaren ‘90 de privatisering in de maatschappij plaatsvindt en woningcorporaties steeds bedrijfsmatiger (moeten) gaan werken, zien we dat onderhoud en beheer onderdeel worden van de bedrijfsvoering. Er is dan ook een beleid nodig dat sturing geeft aan de werkzaamheden. Het is in deze tijd dat er veel publicaties verschijnen bij onder meer Novem en SEV over de onderhoudspraktijk. De werkzaamheden gaan in die periode van onderhoudsbeleid naar strategisch voorraadbeleid en daarmee komt er ook strategisch voorraadbeheer.

Verschillende namen met telkens een verschuiving van focus, maar met eenzelfde einddoel, zo efficiënt mogelijk omgaan met de woningen in bezit. Deze ontwikkeling was ook hard nodig. De grote bouwpiek in Nederland lag in de jaren ‘60/’70, we bouwden toen wel 165.000 woningen per jaar. Eind jaren’80, begin jaren ‘90 waren deze woningen 30 jaar oud, en daarmee toe aan hun eerste groot onderhoudsbeurt. Er bestond echter nog geen praktijk van grootschalig onderhoud, laat staan dat er beleid was op dit vlak. Bovendien hadden we tien jaar eerder een energiecrisis gehad waardoor de noodzaak voor isolatie en woningverbetering duidelijk was geworden en als aanvullende kwaliteit opkwam. Dit vroeg om een duidelijke keuze in beleid en beheer. Het is een tijd waarin veel geëxperimenteerd wordt. Onder meer het overheidsprogramma E’novatie werd in deze periode opgezet en uitgerold. In dit programma werd kennis gedeeld, resultaten beoordeeld en bewonerstevredenheid gemeten.

De assetmanager moet een brug slaan tussen strategische beleidskeuzes en de toepassing daarvan in plannen

Haico van Nunen

Ergens rond 2000 komt het begrip vastgoedsturing naar voren. Strategisch voorraadbeleid blijkt in de praktijk té ver van de werkelijkheid af te staan. Met de term vastgoedsturing wordt gepoogd om de integraliteit van de vraag in te vullen, maar het blijft uiteindelijk een naam. Het gaat om meer dan stenen. Ook het gebruik, duurzaamheid, veiligheid, woongenot, etc. komt bij elkaar. Toch blijft de gewenste integraliteit achter. We zien dat terug bij verschillende corporaties, waar de afdeling wonen en de afdeling vastgoed nog altijd twee losse afdelingen zijn. Bij een aantal corporaties komt er een functie bij, de assetmanager. Die moet met name de (integrale) brug slaan tussen enerzijds de strategische beleidskeuzes en anderzijds de toepassing daarvan in plannen. In het beheer zien we dat overal terugkomen, al spreken we nu over portefeuille management (strategisch) en asset management (tactisch), aangevuld met property management (operationeel). Deze gelaagdheid laat de keuzes zien op het niveau van de gehele organisatie (voorraad), een specifiek complex (asset) en de daadwerkelijke acties in de woningen (property). Deze verdeling en de bijbehorende namen maken de abstractie duidelijk. Assets zijn voor het bedrijf middelen om het doel te dienen. En dat klopt ook. Voor woningcorporaties zijn woningen assets, middelen om te verhuren, zodat mensen, behorende tot de doelgroep erin kunnen wonen. Dat betekent dat bij woningcorporaties het vooruitkijken in ieder geval geregeld is.

Maar is het daarmee dan geregeld? Sinds de privatisering is de corporatie sector steeds bedrijfsmatiger gaan werken. Efficiënt en effectief zijn termen die terug zijn gebracht tot een Excellijst, met als gevolg dat de wisselwerking tussen voorraad en individueel object niet langer vanzelfsprekend is. Je moet voorkomen dat daarmee de huurder onderdeel van de Excel wordt en een nummer is. We moeten ervoor zorgen dat we vooruit kijken, maar dan wel op de juiste manier.

Gebrek aan strategie

Voor de eigenaar-bewoner is de woning veel meer dan een ‘asset’. In plaats van een nummer staat hij/zij voorop. De woning heeft zeer zeker een (financiële) waarde, maar daarnaast vooral een gebruikswaarde. Het is ‘thuis’, een plek om te wonen en wellicht een plek om jezelf van anderen te onderscheiden. In tegenstelling tot de professional heeft een particulier meestal geen ‘portefeuille’ of beleid. Met een beetje geluk houdt hij wat geld achter de hand voor noodgevallen zoals een lekkage, wordt er rekening gehouden met het noodzakelijke schilderwerk en spaart hij voor die nieuwe keuken of dakkapel. Maar een bijbehorend plan voor de toekomst ontbreekt in de meeste gevallen. Het is bovendien ook zo dat wanneer de plannen, die er wel zijn, niet eenvoudig waargemaakt kunnen worden, men snel kiest voor verhuizen (alhoewel dat in deze markt ook een opgave is). Verduurzamen staat hier vaak nog niet eens op de agenda. De gemiddelde eigenaar-bewoner heeft niet het langetermijnperspectief van de corporatie, maar dat wil niet zeggen dat hij daar geen behoefte aan heeft. Het ontbreekt aan kennis om de mogelijkheden, naar maatregelen en fasering daarvan in de tijd, te overzien die passen binnen de wensen en financiële ruimte. Er is zeker een behoefte aan een ‘vorm van particulier strategisch voorraad beleid’ passend bij de eigen woning. Het gaat dan vooral om ondersteuning bij het maken van een routekaart die helpt om de eigen woning in de tijd duurzaam te verbeteren.

Eigenaar-bewoners in VvE verband zitten in een aparte positie. Als vereniging zijn zij wettelijk verplicht om een planning te maken. Het probleem bij een VvE is dat het moeilijk kan zijn om consensus te bereiken over maatregelen die buiten het strikt noodzakelijke onderhoud vallen. De motieven van de verschillende leden in de VvE kunnen ernstig verschillen. Dit kan verduurzaming van het gebouw of de afzonderlijke woning in de weg staan. Er wordt op dit moment wettelijk gezocht naar oplossingen hiervoor, waardoor een kleinere meerderheid toch tot besluitvorming kan komen. Van de ene kant begrijpelijk, om de verduurzaming te ondersteunen, aan de andere kant heeft het invloed op de financiële situatie van een individu.

Voor de eigenaar-bewoner is de woning veel meer dan een 'asset'.

De rol van de gemeente

De mogelijke rol van gemeenten bij de verduurzaming van het particulier woningbezit is belangrijk om hier te benoemen. Zij spelen in de verduurzamingsopgave een belangrijke rol. Op lokaal niveau is de gemeente verantwoordelijk voor het uitrollen van het beleid en het faciliteren van de eigenaren. De weg die daarvoor gevolgd wordt, is vastgelegd in de Wijk Uitvoerings Plannen (WUP). Via Regionale Energie Strategie en Warmte Transitie Visie is dit de stap, waar het verduurzamen concreet wordt gemaakt. Met corporaties kunnen afspraken gemaakt worden die aansluiten bij hun vastgoedsturing, zij hebben plannen voor de (middel)lange termijn. Maar wat doe je als de andere betrokkenen een dergelijke planning niet hebben? Als gemeente zul je eigenaar-bewoners moeten helpen om een passende route te vinden. Veel gemeentes worstelen momenteel met de vraag hoe dat dan moet.

Plan voor de toekomst

Dit artikel begon met het ontstaan van voorraadbeleid voor professionals. Dat liet zien dat als je losse maatregelen uitvoert en afwacht tot iets nodig is, je geen efficiënte manier hebt om de kwaliteit van woningen te verbeteren. Dat geldt natuurlijk ook voor een eigenaar-bewoner. Alleen is hij niet elke dag hiermee bezig, in tegenstelling tot de professional. Willen we de eigenaar-bewoner aansporen tot beweging dan moeten we helder maken welke opties er zijn en welke kwaliteit met die opties behaald kan worden. Een nieuw dak, een nieuwe gevel, maar ook een dakkapel of een uitbouw behoren tot de mogelijkheden die in een menukaart opgenomen kunnen komen. Aan de hand van zo’n menukaart met oplossingen kunnen strategieën worden bepaald. Al zal de particulier dit eerder een ‘plan voor de toekomst’ noemen. Op verschillende plekken (energiecollectief, bewonersvereniging en corporatie) hebben we hier ervaring mee opgedaan. Die ervaring laat zien dat een routekaart meer is dan een stapeling van oplossingen. De integrale afweging staat daarbij centraal. Bij corporaties is die afweging soms wat ver uit elkaar komen te liggen door wonen en vastgoed te scheiden, bij de particulier is dit nooit bij elkaar geweest. Tijd dus om routekaarten te maken die vraag en aanbod bij elkaar brengen, zodat integrale afwegingen mogelijk zijn.

Een routekaart is meer dan een stapeling van oplossingen.

Strategie voor verduurzamen

Met de gekozen onderdelen uit de menukaart kan een route gemaakt worden die past bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de bewoner, ongeacht eigendom. Wanneer gemeenten eigenaar-bewoners ondersteunen om tot persoonlijke routekaarten te komen kunnen zij ook met hen verduurzamingsafspraken maken (net als bij corporaties) en daarmee vorm geven aan een WUP. Daarmee is een routekaart een passend instrument voor gemeenten. Strategisch voorraadbeleid is dan ook niet meer alleen voor de corporatie, het geeft ook richting aan de woningopgave voor de particulier en kan daarmee gemeenten helpen om een wijkuitvoeringsplan te maken, en te realiseren.

Reacties

x Met het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord
Renda ©2024. All rights reserved.

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren