jouw kennisnetwerk voor de bestaande bouw

Haico van Nunen Meekijken in je bezit

ma 10 juli 2017

Iedere dag wordt er vanuit de overheid en woningcorporaties hard gewerkt aan een duurzame toekomst van onze bestaande woningvoorraad. Met de focus op 2050 is deze opgave groter dan ooit en voor veel van deze woningen beginnen nieuwe oplossingen langzaam een gemeengoed te worden. Maar voor een deel van ons bezit gaat deze vlieger niet op.

Steeds vaker krijgen we de vraag om mee te kijken naar het bezit van een woningcorporatie. Het gaat er dan over om mee te denken over de mogelijkheden die er zijn met de woningen. En vreemde ogen kunnen dan wel eens andere oplossingen zien, of een andere weg bewandelen. Laten we heel eerlijk zijn, voor het gros van de woningen heeft de corporatie zelf wel een idee. Maar het zijn de woningen waar niet direct duidelijk is wat je er mee kunt doen en die anders tussen wal en schip vallen, die om extra aandacht vragen.

En hoe zorg je er dan voor dat je als corporatiemedewerker de juiste keuze maakt? Als je het huidige aanbod aan oplossingen beluistert, zijn het stuk voor stuk goede oplossingen. Maar passen ze ook op jouw bezit, dat altijd net íets anders in elkaar zit? Bijvoorbeeld de woning waar 8 jaar geleden de kozijnen zijn vervangen of waar van een blok van vijf er al twee verkocht zijn en waar meneer Jansen, die o zo handig is, heel veel zelf gedaan heeft in en om de woning…

Woningen die meer aandacht vergen

Bij de meeste woningen gaat het goed, maar diverse woningen met uiteenlopende achtergronden vragen om meer aandacht. Het zijn enerzijds de oude woningen waar het om gaat. Vooroorlogse woningen, maar ook woningen uit het begin van de jaren 50. Vaak kleine woningen met onder meer houten vloeren en wellicht zelfs een steens muur. Wat ga je met deze woningen doen bij een renovatie? En stel dat je volledig isoleert, wat is dan de kwaliteit van de plattegrond die je overhoudt?

De jaren zestig woningen zijn meestal geen probleem. Althans voor de ideeën die je er bij hebt. Ze zijn pas 50 jaar oud en in de exploitatie net aan een grote (onderhouds)ingreep toe. Maar toch heb je hier ook woningen waar iets aan de hand is. Diverse afwijking zoals onderhoud uit het verleden, aan- en uitbouwen of verkochte woningen zorgen ervoor dat dit ‘duidelijke’ bezit soms toch niet altijd even duidelijk is. Een andere groep die vragen oproept, is de jongere voorraad. Woningen uit de jaren 70 en 80. Woningen die al wel enige energetische kwaliteit hebben. Hier merk je dat de energetische sprong die je kunt maken niet zo groot is en daardoor de vraag speelt of je wel iets aan deze woningen moet doen. Maar ja, vanuit onderhoud komen er wel een aantal werkzaamheden aan, zoals kozijnen en daken…

Meer dan techniek

Dit zijn maar enkele voorbeelden van vraagstukken die bij corporaties spelen. Zoals je uit de voorbeelden al enigszins kunt opmaken, gaat het verder dan techniek. Je kunt stellen dat bijna alles technisch gezien mogelijk is. Maar het gaat over de prijs die je ervoor betaalt en de totale kwaliteit die je daarvoor krijgt en die moeten in relatie tot elkaar worden bezien. Een kleine jarenvijftigwoning kan goed naar NOM worden gebracht. Maar als dat resulteert in hoge kosten, een kleine woonkamer en twee beperkte slaapkamers, dan kun je je afvragen of deze oplossing gewenst is. Zowel vanuit woonkwaliteit als betaalbaarheid (voor de bewoner als de eigenaar). Maar het dilemma is echter dat we een verduurzamingsslag te maken hebben. Niets doen is dus niet altijd een oplossing. En vervangen door nieuwbouw lost het probleem van betaalbaarheid niet op.

Bij het zoeken naar een passend renovatievoorstel in je bezit moet je zo breed mogelijk kijken, op zoek naar de potentiele kwaliteit. Op zoek naar een basis voor herhaling, maar die hoeft niet altijd in het complex te zitten. Bij deze zoektocht helpt het soms om mee te laten kijken, omdat je zelf nu eenmaal gewend bent om in vaste stramienen te denken. En als je die herhaling gevonden hebt, kun je dat benutten om ook de ‘moeilijke’ voorraad op een makkelijke manier aan te pakken. Zodat je tijd overhoudt om bij de rest van de voorraad meer tijd en aandacht te besteden.

Reacties

Rob Simons - Woonbedrijf SWS.HhvL 12 juli 2017 15:10

Beste Haico, Je zegt: "Bij het zoeken naar een passend renovatievoorstel in je bezit moet je zo breed mogelijk kijken, op zoek naar de potentiele kwaliteit." Een algemene waarheid welke vraagt om meer concreetheid als je slagen wilt maken. Wat zijn die potentiƫle kwaliteiten en wat maakt dat je daar geld in wil en kan investeren. De sector moet m.i. strategische portefeuille visies opstellen en vertalen naar tactische visies op complex/woningen niveau. Dit kan betekenen dat een te herhalen technische oplossing voor het zelfde archetype woning voor het ene complex ideaal is en voor het andere type niet passend of niet gewenst is. (niet vanuit techniek bezien maar vanuit exploitatie/ betaalbaarheid). M.a.w. waardesturing waarbij maatschappelijke en financieel rendement op integrale wijze worden afgewogen en daarbij passende specifieke technische oplossingen ontwikkelen. Die specifieke oplossingen mogen dan weer wel herhaalbaar zijn.

Copyright 2017 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren