netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Onderbouw de keuze
Haico van Nunen

di 23 augustus 2016

Het invullen van de volkshuisvestingsopgave wordt steeds strikter en steeds meer aan kaders onderworpen. Als corporatie heb je duurzaamheid ambities afgesproken met de gemeente en provincie, de landelijke overheid bepaalt met passend toewijzen aan wie je moet verhuren en tegen welke (maximale) huurprijs. Ook met je huurders(vertegenwoordiging) heb je afspraken gemaakt over prijs(stijging), (woon)kwaliteit en (verbeter)plannen. Bovendien word je als corporatie steeds meer gecontroleerd op dat wat je doet. De overheid, raad van commissarissen, huurdervertegenwoordiging, er is nogal wat verantwoording af te leggen als corporatie(medewerker). Dat mag ook wel aangezien het de sociale huursector betreft en er goed met elke euro moet worden omgegaan. Maar dit zorgt er voor dat elk plan uitgebreid beargumenteerd dient te worden. En op voorraad niveau zijn dat veel argumenten.

Met al die controles wordt het steeds noodzakelijker om plannen te maken en daarbij op voorhand al een onderbouwing te kunnen geven. Alleen dan kunnen anderen instemmen met het plan. Immers als bijvoorbeeld een Raad van Commissarissen goedkeuring geeft aan een plan dan zijn ze (mede) verantwoordelijk geworden. Daar waar je in het verleden nog wel weg kwam met 'dat lossen we dan wel op' wordt er nu op voorhand al om een onderbouwing gevraagd. Dat maakt het plannen maken er niet eenvoudiger op. Op het portfolioniveau probeer je keuzes voor de hele voorraad te maken. Dat vraagt om een afweging in de tijd, waarbij diversiteit een rol speelt. Maar voor elke plan en idee een onderbouwing opstellen wil je ook niet. Toch wordt daarom gevraagd.

Voorstel

Het maken van een voorstel voor een gebouwcomplex kost veel tijd. Verzamelen van gegevens, het beschouwen van de kwaliteit en de onderhoudsgeschiedenis, maar ook de (markt)potentie en verhuurbaarheid zijn van belang. Als dat allemaal bekend is kun je een verbetervoorstel maken, met maatregelen en een prijs. Pas dan kun je de afweging maken of het ook door kan gaan. En als het doorgaat moet het een gefundeerd besluit zijn. Deze benadering opstarten voor ieder complex is tijdrovend. Zowel voor een kleine corporatie als een grote corporatie.

De huidige praktijk vraagt om een andere benadering van het portfoliovraagstuk. Door anders naar de opgave te kijken kun je ook andere oplossingen zien. Met anders kijken bedoel ik in dit geval op zoek gaan naar herhaling binnen de voorraad. Op die manier hoef je niet iedere keer opnieuw te beginnen. Deze herhaling kan voor iedere corporatie weer anders zijn. Als je de herhaling gevonden hebt, vormt dat je uitgangspunt voor verdere planvorming. Het is ook eenvoudiger om gefundeerde onderleggers op te stellen zodat het verdedigen bij  bestuur of Raad van Commissarissen geen grote opgave meer is.

Met anders kijken zorg je dat je zelf de juiste bouwstenen in huis hebt. Het geeft je als portfolio- of assetmanager de mogelijkheid om ingrepen in de tijd uit te zetten en te waarderen tegen prijs/kwaliteit. Je kunt dan de focus leggen op het maken van de afweging, in plaats van het voorbereiden ervan. Je kunt dan beoordelen of er behoefte aan is, het financieel haalbaar is en of het past het binnen het totale bezit. Bovendien kun je gaan zoeken naar de juiste manier om het te realiseren. Ga je het zelf ontwikkelen (vraaggedreven) of ga je het inkopen (aanbodgedreven). Anders kijken zorgt ervoor dat portfolio zich weer bezig kan gaan houden met het (totale) bezit, en minder met de onderbouwing van de afzonderlijke opgave.

Reacties

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren