netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Verduurzamen bij mutatie
Corporatie Bergopwaarts pakt bezit stapsgewijs aan
Robert Dingemans

do 13 februari 2020
artikel

Uitgebreide bewonerstrajecten om het benodigde draagvlak te verkrijgen, weken overlast, onkostenvergoedingen, gespikkeld bezit. De hindernissen bij het starten van een projectmatig verduurzamingstraject zijn talrijk. Woningcorporatie Bergopwaarts kiest daarom bewust voor een andere weg.

De woningcorporatie uit Deurne en omstreken kiest voor verduurzaming tijdens mutatie. Hierbij wordt de woning in korte tijd volledig gerenoveerd en klaargemaakt voor de toekomst. Dat idee vraagt om een andere aanpak en een uitgekiend proces. Bij Bergopwaarts werken ze daarvoor nauw samen met Installatiebedrijf Kemkens, adviesbureau Toevast en bouwbedrijven Van der Meijs en Caspar de Haan. Stap voor stap wordt de hele woningvoorraad verduurzaamd.

Thieu Platenburg van Toevast vertelt: “Dat renoveren doen we volgens een vaste cyclus. Bergopwaarts heeft zo’n 3.000 woningen in bezit met een mutatiegraad van ongeveer 6%. Dat betekent dat er ongeveer 180 woningen per jaar in aanmerking komen voor een complete verduurzaming.”

"Niet eerst een heel proces bedenken, maar gewoon doen."

Klein beginnen

“Dat doen we learning by doing”, vult Hugo de Vries van Bergopwaarts aan. “We begonnen met twee woningen, een vast team van lokale partners en bewezen technieken. Niet eerst een heel proces bedenken, maar gewoon doen. Ik had in het begin nog wat twijfels. Over de kosten, over de planning en of de manier van werken aan zou slaan bij onze ketenpartners. Na twee woningen kwam er meer vertrouwen. De manier van werken past goed bij ons en de partners. Lekker in de actiemodus. Het proces zijn we daarna verder gaan formaliseren.”

Projectmatige aanpak niet heilig

Het woningbezit van Bergopwaarts ligt versnipperd door de regio. “Er zijn rijtjeswoningen met koopwoningen ertussen. Een projectmatige aanpak is vaak niet mogelijk”, vertelt Joep Kemkens. Daarom zochten de partners een alternatief dat betaalbaar is voor de corporatie én de huurder. Renoveren bij mutatie is zo’n oplossing. “De voorbereiding is bij deze aanpak erg belangrijk”, gaat Kemkens verder. “Er zijn zes verschillende woningtypes geïdentificeerd en we werken daarin met een vast prijzenboek. Die standaardisatie komt de kwaliteit en snelheid ten goede en voorkomt faalkosten. Maar net zo belangrijk, de woningcorporatie weet op voorhand precies wat de kosten zijn. Omdat het project het hele jaar doorloopt, en niet alleen van april tot oktober, is het voor ons goed in te plannen. De trein loopt.”

Werkzaamheden tijdens het renoveren. Beeld: Kemkens

Minder extra kosten

Het werken in deze serie van één, kent uiteraard zijn nadelen. Je begint iedere keer opnieuw en kunt niet in een keer een grote stap in je bezit maken. Daarmee blijft er logischerwijs ook een grote groep huurders tientallen jaren in een niet gerenoveerde huurwoning zitten. Hoe ga je daarmee om? Platenburg: “Deze groep mensen mag natuurlijk gewoon blijven zitten. Zij hebben vaak geen behoefte aan vernieuwing van hun woning, vinden dat alleen maar overlast. Maar ze zien in hun wijk ook dat de buren wél een gerenoveerde woning krijgen met veel lagere energielasten en een beter comfort. Dat kan een aanjager worden van vraaggestuurd renoveren, maar er ook voor zorgen dat de vraag naar verhuizing naar een verduurzaamde woning toeneemt.”

En die voordelen zijn nog talrijker, zo meent De Vries. “Er hoeft bijvoorbeeld geen speciale onkostenvergoeding voor zittende huurders gerekend te worden. Dat scheelt een slok op een borrel. Daarnaast is er, behalve voor de buren, ook veel minder overlast dan wanneer je moet renoveren in bewoonde staat. Toestemming regelen is niet nodig en een lege woning kunnen we veel sneller verduurzamen.” Een ander voordeel ten opzichte van een projectmatige aanpak volgens de partners: geen extra kosten voor sociale projectleiders, bewonerscommunicatie en inzet van ander personeel. “De uitvoering is misschien iets duurder, maar als je dat afzet tegen al die extra kosten, dan is renoveren bij mutatie voordeliger. Ook omdat na mutatie direct de nieuwe huurprijs kan worden doorberekend.”

Ook de uitvoerende partijen zien de voordelen van deze wijze van renoveren wel in. “Vanaf het prille begin zijn we samen en gelijkwaardig opgetrokken om het proces vorm te geven”, vertelt projectmanager Jurgen van der Steijn van Caspar de Haan. “Daardoor zijn we in de uitvoeringsfase goed op elkaar ingespeeld en worden we elke dag beter. We hebben al veel ervaring als ketenpartner bij grote renovatieprojecten en die kennis kunnen we hier ook inzetten.” Het belangrijkste verschil volgens Van der Steijn: “Die grote projecten zijn in bewoonde staat. De energie die daarin bijvoorbeeld bewonerscommunicatie en hinderbeperking of -compensatie zit, kunnen we op nu op een andere manier inzetten, bijvoorbeeld in kostenbesparing of innovatie.”

Stap voor stap

Alle grondgebonden huurwoningen ouder dan 1990 komen in aanmerking voor deze aanpak. Met no regret-maatregelen gaat de woning binnen vijf weken naar minimaal Label B. Dat wordt stap voor stap aangepakt. De voorbereiding gaat als volgt:

  1. Huuropzegging door de huidige huurder
  2. Inventarisatie: komt de woning in aanmerking voor renovatie bij mutatie?
  3. Advies op typeniveau en energetische maatregelen.
  4. Sleuteloverdracht.
  5. Laatste inventarisatie op locatie door Wonen en Vastgoed van Bergopwaarts.
  6. Start subsidietraject voor Bergopwaarts (per woning).
  7. Team komt eerste donderdag na het sleutelmoment bijeen in de woning en stemt de uitvoering af.
  8. Het eerder gegeven advies wordt aangescherpt.
  9. De werkzaamheden starten direct en duren 2 tot 5 weken.

"Stap voor stap wordt de hele woningvoorraad verduurzaamd."

Geen slaaf van de standaard

De standaard is door de partners vastgelegd in een dertigtal documenten die samen het MURENO-concept vormen. Dat zorgt ervoor dat het proces soepel en transparant verloopt. “We blijven wel scherp met het hele team”, zegt Joep Kemkens. “We gaan niet klakkeloos adviezen geven en Bergopwaarts maakt daarin goede afwegingen. We brengen het naar de praktijk en kijken wat past op de korte en lange termijn. Is een ketel nog goed? Dan kiezen we voor een hybride tussenoplossing. Kunnen we innovaties toepassen? Dan doen we dat. Alle maatregelen stemmen we goed op elkaar af. Overisoleren heeft totaal geen nut.”

Lokale keten

Het team van partners is zorgvuldig opgesteld. “Het is een ketensamenwerking tussen lokale partners die al bekend zijn bij Bergopwaarts en de huurders”, zegt Thieu Platenburg. “Dit soort processen moet je niet iedere keer met nieuwe partijen oppakken. Dat is te arbeidsintensief, te kostbaar en zorgt voor meer faalkosten. Je verliest alle voordelen van standaardisatie.” Daar kan Marc van der Horst zich in vinden. De directeur renovatie & onderhoud bij Van der Meijs is erg tevreden met de wijze waarop de partijen samenwerken. “Tijdens de vormgeving van dit verduurzamingsproces zijn we goed op elkaar ingewerkt. We weten wat we van elkaar kunnen verwachten en waarin we elkaar versterken. Daarin speelt onze uitvoerder René Slegers een belangrijke rol. Hij trekt het verduurzamingsproces de uitvoering in en treedt op als verbindende factor tussen de samenwerkingspartners en Bergopwaarts om het proces te blijven verbeteren en de trein steeds soepeler te laten lopen.”

Kemkens is vooral trots. “Op basis van vertrouwen zijn we een langdurige samenwerking met elkaar aangegaan. De aanpak werkt en dat zorgt weer voor veel interesse vanuit andere corporaties. We zijn als Kemkens logischerwijs veel betrokken bij technologische ontwikkelingen in de verduurzaming, maar ook procesmatig valt winst te boeken. Daarom willen we bij al die initiatieven aansluiten.” Dat laatste wordt bevestigd door de rest van de partners: “Hoe eerder je samen met een vaste groep aan tafel zit, hoe beter je de processen op elkaar kunt afstemmen, hoe meer winst je boekt.”

3 tips van Hugo de Vries

  • De voorbereiding is net zo belangrijk als de uitvoering
  • Werk samen met dezelfde partners voor maximaal effect
  • Hanteer ‘modeltypes’, dan zijn de kosten per woning inzichtelijk

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2020 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren