netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Oude glorie hersteld in Philipsdorp
Robert Dingemans, Wikke Peters

di 18 september 2018
artikel

Philipsdorp, een oud arbeidersbuurtje, werd gebouwd aan het begin van de vorige eeuw om de arbeiders te huisvesten die door Philips naar Eindhoven werden gehaald. Begin jaren negentig overwoog Woonbedrijf de 771 woningen te slopen en er nieuwbouw neer te zetten. Maar de bewoners protesteerden: zij waren gehecht aan hun karakteristieke buurt, en wilden niet dat deze gesloopt zou worden. De sloopplannen werden van tafel geveegd, en Woonbedrijf besloot te renoveren.

In vier fases werden bij alle woningen de kozijnen en dakpannen vervangen en is er HR++ glas aangebracht. Ook werden de gevels gereinigd, de buitenwanden en het dak geïsoleerd, vochtproblemen opgelost en mechanische ventilatie geplaatst. Tenslotte werden ook de keuken, badkamer, toilet en vlizotrap vernieuwd. Hiermee gingen de woningen van label D, E en F naar label A/B. Tegen huurverhoging konden bewoners kiezen voor comfortverbeteringen zoals dubbele tuindeuren in de woonkamer, het vergroten van de badkamer of het samenvoegen van slaapkamers. Gemiddeld duurde de renovatie zo’n drie maanden per woning.

Tien jaar

Angelique Bellemakers is districtsmanager Strijp bij Woonbedrijf en was als opdrachtgever nauw betrokken bij de renovatie in Philipsdorp. “De renovatie was een hele klus en nam (inclusief voorbereiding, red) zo’n tien jaar in beslag. En dan heb je tussentijds te maken met een financiële crisis, een failliete aannemer en een omgevallen bouwkraan. Maar het is gelukt: de renovatie is begin dit jaar afgerond. Ik ben trots op het eindresultaat, vooral als mensen op straat mij aanspreken op hoe mooi het is geworden.”

De mogelijkheid voor alle bewoners om terug te keren was een van de belangrijkste pijlers in de renovatie. Tijdens de werkzaamheden in hun woning verhuisden bewoners voor ongeveer drie maanden naar een wisselwoning. “Dat heeft een enorme impact, op bewoners én de organisatie.” De wisselwoning werd inderdaad niet door alle bewoners als prettig ervaren. “Het was klein en oud, waardoor het ontzettend tochtte”, vertelt bewoner Wieteke Brocken. Uiteindelijk is ze erg blij met haar vernieuwde woning: “Door het aanbrengen van isolatie heb ik nu geen lek meer op zolder. En ik merk nu al dat mijn energierekening lager is.” De renovatie bracht ook saamhorigheid in de wijk. “Buurtbewoners hebben elkaar door de renovatie beter leren kennen”, aldus bewoner Wanda Wormser.

Inmiddels is er dan ook op initiatief van Woonbedrijf een ware ontmoetingsplek gecreëerd. In de voormalige kruidenierswinkel van Philips zitten sinds kort Het Koffiehuisje en de Buurtkeuken. In Het Koffiehuisje kunnen een kopje koffie, ontbijtje of lunch nuttigen. In de Buurtkeuken koken vrijwillige chefs elke maandag een driegangen maaltijd, waarbij bewoners voor 5 euro kunnen aanschuiven. Het is nu al een geslaagd concept. “Er kunnen 20 mensen mee eten”, vertelt Feije Oosterhof, een van de vrijwilligers. “Soms moeten we iemand teleurstellen omdat we al vol zitten. Wellicht breiden we binnenkort uit naar andere dagen.”

Belang van betaalbaarheid

Met het oog op terugkerende bewoners, bleef ook betaalbaarheid belangrijk. “We vonden dat Philipsdorp beschikbaar moest blijven voor mensen met een kleine portemonnee. Dat is tenslotte de doelstelling van een corporatie”, aldus Bellemakers. Dat neemt niet weg dat mensen geconfronteerd werden met een huurverhoging, vanwege verplichte energetische maatregelen. “Alle huizen zijn naar een label A of B gegaan. Dat is een investering. Eentje die zich, als het goed is, ook voor bewoners uiteindelijk terugbetaald. Maar soms is dat lastig uit te leggen; lang niet al onze huurders zien het belang in van duurzaamheid.”

Het Eindhovense Bouwhulpgroep is als architect betrokken bij de totstandkoming van de renovatie. Architect Sandra Arts benadrukt het belang van de waardering van architectuur bij renovatie. “Uiteindelijk is architectuur een van de aspecten die ervoor zorgt dat mensen prettig wonen. Dat wordt nog wel eens vergeten in een tijd waarin de focus op de technische kant van verduurzaming ligt. Terwijl de uitstraling van een woning uiteindelijk ook invloed heeft op de duurzaamheid. Verloedering ligt op de loer wanneer het financiële aspect de boventoon voert bij renovaties. Een project als Philipsdorp heeft een positief effect op de gehele sfeer van een dorp of stad.”

De renovatie in volle gang. Beeld: Woonbedrijf

Ook de binnenkant van de woningen wordt grondig aangepakt. Beeld: Woonbedrijf

"Philipsdorp moest beschikbaar blijven voor mensen met een kleine portemonnee."

Projectgegevens

Naam en plaats: Philipsdorp Eindhoven
Aantal woningen: 771
Type woningen: eengezinswoningen
Bouwjaar: tussen 1910 en 1923
Eigenaar: Woonbedrijf
Architect: BouwhulpGroep
Ventilatieroosters: DUCO
Verbeterniveau: renovatie
Projectfase: afgerond
Uitvoering: eind 2011 - begin 2018

Historisch karakter van de buurt

Bellemakers onderschrijft het belang van het historisch karakter van de buurt. “Je ziet dat de keuzes die Philips destijds maakte stedenbouwkundig nog steeds invloed hebben op Eindhoven. In deze wijk liggen de wortels van de stad, met zowel emotionele als fysieke betekenis. En wat natuurlijk erg prettig is, is dat we hierin volledig op één lijn zaten met de gemeente. Zij hebben ruim geïnvesteerd in het opknappen van de buitenruimte, waardoor het totaalplaatje weer helemaal klopt.”

Om het uiterlijk van de woningen in originele staat terug te brengen, moesten eerst alle beeldbepalende elementen in kaart worden gebracht; kozijn- en raamindelingen, detaillering van de daklijsten, de kleurstelling van het schilderwerk. “Er bleken flink wat beeldbepalende elementen verdwenen te zijn in de loop der jaren”, vertelt Sandra Arts. “Zo waren er schoorstenen verwijderd en waren erfafscheidingen soms niet meer mooi gemetseld."

"Deze elementen hebben we laten terugkomen in de renovatieplannen, waarbij we wel gekeken hebben naar het gebruik. Je wilt de woningen zo veel mogelijk in oude glorie herstellen. Aan de andere kant kan het wooncomfort natuurlijk niet honderd jaar terug in de tijd. Zo waren er vroeger ook schuiframen. Dat vinden mensen nu ontzettend onhandig en is bovendien inbraakgevoelig. Daarom moesten we echt kijken hoe we elementen op zo’n manier terug konden brengen dat het ook praktisch was voor bewoners”, aldus Arts.

Suggestie van schuiframen

Hierbij hield Bouwhulpgroep wel oog voor detail. In Oud Philipsdorp had ieder woningtype, er zijn er maar liefst negen, haar eigen unieke voordeur. Deze originele vormen zijn in de renovatie teruggeplaatst. Bij deze wijze van renoveren, kun je doorgaans niet uit de voeten met standaardproducten. Een goede samenwerking met fabrikanten is dus noodzakelijk. In het kozijn kwam wat dat betreft veel samen. Zo moest de suggestie van schuiframen worden gewekt. Daarin moesten ventilatieroosters terugkomen. Die passen uiteraard niet in het gevelbeeld van begin twintigste eeuw.

Duco werd als leverancier van de ventilatieroosters al in een vroeg stadium in een adviserende rol betrokken. Technisch adviseur Caspar Houben: “Al eerder (Drents Dorp, red) waren we gevraagd een maatwerkoplossing voor een project te bedenken en ook bij Philipsdorp lag er een uitdagende vraag op tafel. Bouwhulpgroep was zoekende naar een manier om de roosters in het kozijn zelf te verwerken, om zo het historische gevelbeeld zo veel mogelijk intact te houden. In dit geval maakte de architect de schets zelf en vroegen ze ons om te onderzoeken of deze oplossing technisch mogelijk is.”

Houben vervolgt: “Bij een dergelijke esthetische oplossing, moet je goed opletten of het technisch bouwkundig klopt op het gebied van afdichting, sterkte, stijfheid. Dat moet allemaal voldoende zijn. Alleen zo kunnen we de garantie geven dat het product goed functioneert. In het geval van de oplossing van Philipsdorp betekent dat toch dat we een aantal keer moeten schakelen met onze R&D-afdeling om te zorgen dat het helemaal goed staat. Daar is dan over-en-weer overleg voor nodig. Als het nodig is, gaan we voor maatwerk, maar in dit geval konden we ons standaardproduct inpassen”

Dat de samenwerking vanaf het begin goed was, is niet vanzelfsprekend, maar er is wel een trend waarneembaar. Houben: “We worden als leverancier steeds vaker vroeg in het traject betrokken en spelen daar ook op in door nadrukkelijk met adviseurs op de markt aanwezig te zijn.” De grotere betrokkenheid bij een project verhoogt ook de mate van trots bij de leverancier. “Ik moet eerlijk toegeven dat ik in het begin wel mijn vraagtekens had bij de veeleisendheid van het ontwerp, maar het eindresultaat is prachtig. Dat wij als Duco niet alleen productleverancier zijn, maar ook echt betrokken bij het ontwerp, maakt dat toch wel erg mooi.”

Goede samenwerking

Bij het project is gebruik gemaakt van de DucoTop 50 'ZR' (r) en de DucoFit 50 'ZR'. Beide zijn geschikt voor onzichtbare plaatsing in het kozijn. Links de situatie voor plaatsing.

Creatief proces

Sandra Arts herkent de woorden van Houben. “We zien dat steeds meer productleveranciers meedenken, zeker wanneer het om grote projecten gaat. Ik moedig ze wel aan om dit ook te blijven doen nu de markt weer aantrekt.” Arts ziet de ontwikkeling van het kozijn als een creatief proces, waarin zowel de leverancier van de ventilatieroosters als die van de kozijnen zelf mee moeten denken. Als je de illusie van een schuifraam wilt creëren, moet je eerst een studie doen: wat bepaalt nu dat iets op een schuifraam lijkt. Dat moet je dan weer combineren met de technische mogelijk- en onmogelijkheden. Net zolang tot je tot het gewenste resultaat komt. Uiteraard heb je dan uiteindelijk een duurder kozijn, maar je ziet het verschil wel. En zo geldt het voor ieder onderdeel van de renovatie. Dat zorgt ervoor dat bewoners uiteindelijk trots zijn op de uitstraling van hun woning en dat heeft ook weer invloed op de mate waarin je je thuis voelt”, besluit Arts.

De renovatie van Philipsdorp won in 2017 de publieksprijs van de Dirk Roosenberprijs, waaruit blijkt dat de publieke waardering voor de aanpak van Woonbedrijf groot is.

"Je wilt het oorspronkelijke karakter van de woningen zo veel mogelijk terugbrengen."

Bewonerspanel

Suzanne van de Leur woont sinds 1994 in Philipsdorp. Samen met andere bewoners maakte zij zich hard voor het behoud van Philipsdorp. “Het is een authentieke wijk, die iets vertelt over de oorsprong van de stad. Dat wilden we niet zomaar laten slopen. Ik wilde ook niet in een nieuwbouw woning wonen.” Nu de renovatie achter de rug is, is Van de Leur erg blij. “Het is er alleen maar mooier op geworden.”

De vernieuwde woningen aan de Frederiklaan, met op de achtergrond het Philips station.

Het historisch gevelbeeld is na de renovatie weer helemaal terug. Beeld: Woonbedrijf

MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSE

Sloop en nieuwbouw, of toch renovatie? Een dilemma waar corporaties vaak meer geconfronteerd worden. De afweging wordt doorgaans gemaakt op basis van verschillende waarden: rendement, woningkwaliteit, duurzaamheid, leefbaarheid en doelgroep. Maar er is ook nog zoiets als een maatschappelijke waarde: de impact op de omgeving. Neem je die impact mee in je afweging, en hoe bepaal je eigenlijk de maatschappelijke waarde van vastgoed?

Martin Damen, directeur van RIGO Research & Advies, deed voor Woonbedrijf een maatschappelijke kosten-batenanalyse van Philipsdorp. “Er waren meerdere factoren die pleitten voor renovatie. Op de eerste plaats de bewoners die zich daar sterk voor maakten en die er mede voor zorgen dat de buurt beschermd stadsgezicht werd, wat dé manier is om sloop tegen te gaan. Maar de grootste kracht van Philipsdorp is de emotionele, historische waarde. De wijk is gebouwd door Philips om de arbeiders van het eerste uur te huisvesten en zorgde voor haar arbeiders van wieg tot het graf. Veel bewoners hebben daar nostalgische gevoelens bij. Ook vanuit stedenbouwkundig perspectief is Philipsdorp interessant; je ziet aan de buurt hoe de stad zich ontwikkeld heeft, met bijvoorbeeld het PSV stadion in het midden. Waar zie je dat nog?”

“Met onze analyse wilden we de belevingswaarde van Philipsdorp meetbaar maken. Alleen al het feit dat de buurt een beschermd stadsgezicht is geworden, levert een waarde surplus op van 11%. De toevoeging van gemeentelijk monument nog eens 6%. In totaal levert de nieuwe status van Philipsdorp ongeveer 17 miljoen aan baten op.

Ook bleek renovatie 13 miljoen goedkoper te zijn. De vraag die daarna volgt, is: hoe ga je renoveren? Hoe belangrijk is de totale beeldkwaliteit van de buurt? De oorspronkelijke schoorstenen terugplaatsen en de ventilatieroosters wegwerken levert niet direct een economisch rendement op. Maar als we kijken naar de beleving van mensen die er wonen, niet alleen in de buurt maar ook in de rest van de stad, hebben deze ingrepen wel waarde. Mensen houden van monumenten en een stad met veel monumenten is goed voor het investeringsklimaat. De renovatie van Philipsdorp genereert naar schatting 1 procent meer dagtripjes naar Eindhoven. Dan heb je het al snel over duizenden bezoekers. Mensen hebben er zes tot dertig procent meer geld voor over om in een monument te wonen. Overigens is dat getal wel afhankelijk van allerlei factoren, zoals inkomen en culturele affiniteit. We zien dat mensen met een kleine portemonnee vaak meer waarde hechten aan de binnenruimte van een woning, in plaats van aan de omgeving.”

Volgens Damen is monumentaal renoveren echter geen garantie voor succes. “Soms is het imago van een locatie zo slecht, dat ook een monumentenstatus daar niets aan kan veranderen. Vreewijk in Rotterdam is daar een voorbeeld van. Ook kan wonen in een monument allesbehalve praktisch zijn. Kijk maar naar ’t Schip in de Spaarndammerbuurt. Prachtig pand met een mooie golfbeweging in de gevel. Maar hier zijn de regenpijpen weggewerkt en dat is een hel in het onderhoud.”

In het algemeen mogen corporaties zich bewuster zijn van de maatschappelijke waarde van hun woningbezit en de betekenis voor de stad, en daar al in een vroeg stadium en proactief over nadenken. “Niet alles hoort natuurlijk bij de corporatie op het bordje te liggen. Maar: wat goed is voor de stad, is vaak ook goed voor een corporatie, ook al levert het niet direct geld op”, aldus Damen.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2018 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren