In Nederland staan circa 7 miljoen woningen. Jaarlijks wordt minder dan 1 procent aan nieuwbouw toegevoegd. Dat betekent dat corporaties het moeten doen met de bestaande voorraad. Een groot deel van deze voorraad is inmiddels 50 jaar of ouder en voldoet niet langer, vooral energetisch niet. De visie van De Variabele is dat de woning van de toekomst er al staat. Er ligt dus een stevige uitdaging om binnen alle beperkingen van deze bestaande woning toch een beter woonproduct te maken. Daartoe is SMILE ontwikkeld: Slim Investeren in Lagere Energielasten.
SMILE legt de verbindingen tussen vier thema’s die van belang zijn bij investeringsprojecten, maar die in de praktijk veelal los van elkaar worden besproken: financiële aspecten, technische uitgangspunten, sociale aandachtspunten (bewoners/gebruikers) en energiebesparing of energielabels (want duurzaamheid is breder dan alleen energie). Van deze thema’s maken we communicerende vaten. Welke invloed heeft een besluit in één van de gebieden op de andere? Met antwoord op deze vragen kunnen gebruikers hun keuzes optimaliseren of zelfs andere, effectievere keuzes maken.
Dit alles gebeurt ongeveer een jaar voordat de corporatie gaat investeren. Naast het uitzoeken van de meest effectieve manier om een specifiek project te verbeteren, kan er meteen getoetst worden of de gekozen strategische route de juiste is, of dat daar eventueel nog op moet worden bijgestuurd. Vervolgens vergelijkt de tool het effect van een investering in energiebesparende maatregelen op het gebied van techniek, wonen, financiën en CO2 reductie of labelstappen. Wat worden de extra huurinkomsten? Hoeveel energie kan er bespaard worden? Wat gebeurt er met de woonlasten? In vier alternatieve scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de consequenties zijn van de mogelijke onderhoudsingrepen. SMILE geeft heldere uitkomsten, waarmee onderbouwde keuzes gemaakt kunnen worden voor de meest rendabele vastgoedstrategie. Bij de berekening worden alle mogelijke variabelen meegenomen die van belang zijn, bijvoorbeeld: kasstromen, rekenrentes, mutatiegraad, bedrijfswaarde, DAEB-grens en WOZ waarde.
De gebruiker van SMILE doorloopt per project of complex steeds twee ‘rondes’. In de eerste ronde worden uiteenlopende scenario’s beschreven waaruit de eigenaar of beheerder kan kiezen. Dit gebeurt samen met de opdrachtgever. In deze ronde wordt duidelijk hoe het programma in elkaar zit, aan welke knoppen gedraaid kan worden, wat de effecten zijn en welke beleidsmatige input vanuit de opdrachtgever nodig is. In de tweede ronde wordt het gekozen scenario nader uitgewerkt tot een onderbouwd advies. Het voorkeursscenario uit de eerste ronde is uitgewerkt in vier varianten. Iedere variant is voorzien van een toelichting, afwegingen, kansen en risico’s. Met deze onderbouwing kan de definitieve keuze worden gemaakt voor het juiste pakket van (energetische) maatregelen.
Op basis van het strategisch voorraadbeleid heeft de opdrachtgever uiteraard een beeld bij het pakket van maatregelen. Een scenario past daarom altijd volledig binnen de uitvraag (energie-index, maximale woonlasten, enzovoort). Met andere scenario’s wordt bewust afgeweken van de gebaande paden. Deze ‘stoute’ scenario’s zetten aan tot denken en zoeken grenzen op, maar passen nog altijd binnen de ambities en doelstellingen van het project. Met deze scenario’s wordt vooral inzicht gegeven in alle parameters die ook te beïnvloeden zijn en welke effecten ze hebben op de totstandkoming van de ‘juiste’ keuze. Het laatste scenario toont een pakket van maatregelen passend bij Nul-op-de-Meter (NoM-renovatie). Dit ter vergelijk van de andere scenario’s met het maximale ambitieniveau.
Om een volledig helder beeld te geven van de effecten van de verschillende scenario’s worden deze in projectonafhankelijke grafieken weergegeven. Op basis van een fictief budget van 1 miljoen euro worden de te bereiken effecten van de verschillende scenario’s inzichtelijk gemaakt. Daarmee ontstaat een duidelijk referentiekader. De effecten van die deze scenario’s uitgedrukt in vier uitkomsten:
Uiteindelijk draait het om de effecten voor de verhuurder (met het oog op bedrijfswaarde) en voor de huurder (met het oog op totale woonlasten): wat levert een bepaalde ingreep of set ingrepen op? Op basis van de ingevoerde scenario’s wordt het optimale scenario en daarmee de uit te voeren werkzaamheden gekozen.
Het is van het grootste belang dat deze gegevens de werkelijke gegevens zijn. Niet die uit volkshuisvestelijke modellen of schattingen: maar die uit de praktijk van het complex. In een eengezinswoning wonen immers lang niet altijd gezinnen, maar vaak ook stellen, of zelfs alleenstaanden. En in een complex met grotere gezinnen praten we over een ander verbruik dan in een complex met kleine huishoudens. Ook aanvullende project specifieke informatie is voor het vullen van SMILE en de aanvullende dialoog van belang. Zijn er bijzondere uitdagingen of kansen die voor dit complex van toepassing zijn, dan worden die meegenomen in de werksessie. De informatie waarmee de tool werkt, is een uitgebreide en actuele database die bestaat uit een bundeling van wetenschappelijke data en de gedeelde kennis en jarenlange ervaring van de samenwerkende vastgoedonderhoudsbedrijven.
