netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Een totaalpakket aan voordelen
Rob Huvers

ma 2 maart 2020

In 2019 heeft minister Ollongren de definitieve BENG-eisen bekend gemaakt in een brief die ze naar de Tweede en Eerste Kamer heeft gestuurd. De minister kent daarbij een groter belang toe aan wooncomfort en een gezond binnenklimaat. Daarmee komt het meer in lijn te liggen met de aangepaste richtlijn EPBD 2018. Deze benadrukt dat energie-efficiƫntie niet ten koste mag gaan van sociale aspecten zoals veiligheid en comfort in de gebouwde omgeving. De eerste reactie van de corporatiesector is om naar de financiƫle consequenties van de nieuwe eisen op de korte termijn te kijken. Maar is dat wel terecht?

Woningcorporaties exploiteren woningen voor een lange periode en het is dan ook logisch om niet alleen naar de initiële investering te kijken maar naar de totale kosten over de exploitatietermijn. Deze Total Cost of Ownership (TCO) is een nuttig instrument om de juiste (financiële) keuzes te maken voor producten of systemen waar corporaties langere tijd voor verantwoordelijk zijn. Deze manier van berekenen wordt nu door de branche steeds meer toegepast.

"Ook de directe en indirecte voordelen van investeringen moeten inzichtelijk gemaakt worden."

De vraag is echter of ingrijpende keuzes alleen gebaseerd moeten worden op kosten. Zoals nu in de BENG en EPBD 2018 is vastgelegd, zijn voordelen als wooncomfort, veiligheid en gezondheid net zo belangrijk. Dat betekent dat niet alleen de directe en indirecte kosten inzichtelijk gemaakt moeten worden, maar ook de directe en indirecte voordelen van investeringen. Dan hebben we het over de Total Benefit of Ownership (TBO).

TCO en TBO gaan samen

Daar waar TCO streeft naar het minimaliseren van de kosten, is TBO bedoeld om de waarde te maximaliseren. TBO is vaak moeilijk te definiëren en kwantitatief te meten. Wanneer we deze echter alleen als een financieel instrument beschouwen, gaan we voorbij aan de functionele, ideologische of emotionele voordelen van een product of systeem. Maar dit wil niet zeggen dat er geen financieel voordeel uit voortkomt. Denk bijvoorbeeld aan de verduurzaming van woningen. Dat vergt een investering, maar verlaagt de kosten voor energieverbruik (TCO). Daarnaast stijgt de waarde van de woning door de duurzame maatregelen (restwaarde) en wordt de woning bij verkoop aantrekkelijker dan vergelijkbare woningen in de buurt die niet verduurzaamd zijn (TBO).

Keuzes producten en systemen

Naast TCO is dus ook TBO een bruikbaar instrument om de juiste keuzes te maken voor producten en systemen. Neem bijvoorbeeld een kozijn. De keuze voor een bepaald kozijnmateriaal kan rationeel, op basis van kosten (TCO), worden genomen. Niets mis mee. Maar daarnaast kun je kijken naar andere voordelen. Een kozijn dat onderhoudsarm is, hoeft niet frequent geschilderd te worden. Dat heeft zeker een financieel voordeel, maar zorgt er ook voor dat de bewoners minder vaak hinder ondervinden van onderhoudswerkzaamheden. Het voordeel is dan een verhoogde bewonerstevredenheid. Een ander voordeel dat mee kan spelen is de duurzaamheid van het kozijn. Een circulair kozijn levert niet direct euro’s op, maar geeft wel invulling aan de duurzaamheidsdoelstellingen. Deze voordelen kunnen vervolgens weer indirecte financiële voordelen opleveren die niet altijd inzichtelijk te maken zijn.

Tevreden bewoners

In de corporatiesector is de initiële investering echter vaak nog leidend. Maar deze gedachtegang is nu echt aan revisie toe. Breng in kaart welke voordelen je kunt bewerkstelligen wanneer het wooncomfort, de veiligheid en gezondheid van de bewoners vergroot wordt. We hebben het hier over indirecte voordelen voor de woningcorporatie, met wel degelijk positieve financiële consequenties. Want met tevreden bewoners zijn er minder klachten en uiteindelijk minder kosten. Bij het verduurzamen van woningen gaat het dus om het totale pakket aan voordelen.

Reacties

Copyright 2020 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren