netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Wat kost dat dan?
Rob Huvers

do 6 december 2018

Een betaalbare huurwoning is één van de belangrijkste speerpunten van een woningcorporatie. Het is begrijpelijk dat er goed naar de kosten wordt gekeken bij de keuzes voor materialen, producten en diensten. De woning moet betaalbaar zijn voor de huurder, maar ook voor de woningcorporatie.

Toch merken wij dat de (aanschaf)prijs voor corporaties vaak leidend is bij de keuze van materialen of een product. Dit zal te maken hebben met verschillende verantwoordelijkheden en budgetten van de afdelingen binnen een corporatie. Maar het zou toch zonde zijn wanneer er op basis van vastgestelde stichtingskosten producten gekozen worden die hoge servicekosten met zich meebrengen of zelfs binnen de exploitatietermijn vervangen moeten worden?

Hoe lang gaat een woning mee?

Over exploitatietermijn gesproken. Voor de exploitatietermijn, veelal de afschrijftermijn, van een huurwoning hanteren woningcorporaties de parameters van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hierin wordt de exploitatietermijn op vijftig jaar gesteld. Terwijl woningen in de praktijk veel langer meegaan! Zo blijkt ook uit een onderzoek van de BouwhulpGroep dat de gemiddelde levensduur van een woning 120 jaar bedraagt. Uit rapporten van de Rijksoverheid en het CBS blijkt dat ca. 50% van de corporatiewoningen ouder is dan 50 jaar en meer dan 10% zelfs ouder dan 75 jaar. En dit gaat de komende jaren alleen maar oplopen. 50 jaar exploitatie lijkt in die zin een theoretische benadering. Dan kun je je afvragen of het verstandig is om voor de materiaalkeuze van die vijftig jaar uit het WSW uit te gaan. Want wat gebeurt er na 50 jaar met de woning? Deze wordt door geëxploiteerd, verkocht of gesloopt. Wanneer de woningen door geëxploiteerd worden zorgen materialen met een lange levensduur voor een lagere afschrijving of lagere reserveringskosten voor vervanging. De lagere jaarlijkse kosten kunnen dan weer ten goede gebracht worden aan de betaalbaarheid van de woningen. Éen van de speerpunten van woningcorporaties.

Restwaarde

Kwalitatieve materialen met een lange levensduur hebben een restwaarde omdat het materiaal na 50 jaar nog niet geheel is afgeschreven. Bij verkoop resulteert de restwaarde in een hogere verkoopprijs. Daarbij is de woning aantrekkelijker. De materialen hoeven immers niet direct of op korte termijn vervangen te worden. Er zullen niet veel woningen zijn die na 50 jaar al gesloopt worden. Dit druist in tegen de circulaire ambities van de overheid. In dit geval is het prettig als de materialen nog een restwaarde hebben als bouwonderdeel of schroot. Dus wanneer de bouwdelen of materialen herbruikbaar of circulair zijn. Dan geef je als corporatie gelijk invulling aan de ambitie om Nederland in 2050 volledig circulair te krijgen.

Onderhoudsgevoeligheid

Naast een lange levensduur is het ook lucratief om naar de kwaliteit en onderhoudsgevoeligheid van de materialen of producten te kijken. Over de gehele levensduur van een woning kunnen de kosten voor preventief en correctief onderhoud behoorlijk oplopen. De exploitatiekosten van een woning zijn vijf keer de kosten van de bouwsom. Daarnaast zorgt een hogere onderhoudsfrequentie of hoger aantal storingen voor overlast voor de bewoners, die vaker thuis moeten zijn. Een andere materiaal- of productkeuze kan een positieve invloed hebben op de onderhoudskosten. Ook deze besparingen kunnen weer ten goede gebracht worden aan de betaalbaarheid van de huurwoningen. Voor betaalbare woningen loont het dus om naast de aanschafkosten ook de levensduur en onderhoudskosten bij de keuzes mee te nemen. Oftewel, hoeveel euro’s ben ik kwijt over de levensduur van mijn woningen. Populair gezegd: wat is de Total Cost of Ownership?

Duurzaam

Naar mijn mening begint circulariteit met kwaliteit en levensduur. Hoe hoger de kwaliteit van een product, hoe langer een product meegaat, hoe minder onderhoud, hoe minder er nieuw geproduceerd hoeft te worden en hoe minder energieverbruik voor onderhoud en fabricage en hoe minder afval. Wanneer dan ook nog rekening wordt gehouden met de herbruikbaarheid of recyclebaarheid van de materialen of producten dan is de cirkel rond.

Een bewuste keuze voor materialen resulteert dus in lagere kosten, betaalbare woningen, minder overlast voor bewoners en een bijdrage aan de duurzaamheidsambities van woningcorporaties. Dit is misschien een theoretische en wat optimistische kijk en de praktijk zal zeker weerbarstiger zijn, maar misschien geeft dit toch wat stof tot nadenken.

Initiële kosten versus gebruikskosten. Bron: Circo

Reacties

Ad Straub - TU Delft 06 december 2018 17:29

Helemaal eens. Levensduurdenken in prestaties, kosten en opbrengsten en hergebruik moet in de genen van vastgoedeingenaren zitten. Dat de exploitatiekosten (onderhoud, energie, water, ...) over 50 jaar 5x de initiele kosten bedragen, betwijfel ik zeer, dat geldt zeker niet voor de woningbouw, zijn veel lager. En dat is zeker het geval bij energiezuinige woningen. Wie kan dit eens gedegen onderbouwen?

Copyright 2018 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren