Log in
inloggen bij Renda
Hulp bij wachtwoord
Geen account?
shop word lid
Home / Artikelen

De werkelijke kosten van duurzaam renoveren

- 20 september 2021

Om maar direct met de deur in huis te vallen: renoveren kost geld. Maar aan de andere kant levert het ook iets op: een betere staat van onderhoud, een mooier uiterlijk, meer comfort, meer gebruiksgemak en een lagere energierekening en minder CO2 uitstoot. Met de juiste balans in kosten en baten zouden renovaties aan de lopende band uitgevoerd kunnen worden. Toch loopt het niet storm met het daadwerkelijke aantal verbeterde woningen. Terwijl er sinds 2009 constant programma's lopen die het opschalen van duurzame renovatie initiëren en subsidiëren. Wat is hier aan de hand?

Een belangrijke oorzaak is dat een renovatieopgave vaak als een simpele opgave wordt gezien. Men beschouwt renovatie als een samengesteld product met alles wat er nodig is om een woning gerenoveerd te noemen. Denk aan nieuwe kozijnen, het isolatiemateriaal, de aangebrachte zonnepanelen en natuurlijk de arbeid die daarvoor nodig is. Op zich een hele opgave. Want als we het hebben over arbeidscapaciteit, materialen en het benodigde materieel, ziet iedereen die het nieuws volgt dat het op deze onderdelen de bocht uit vliegt. Kostprijzen van materialen stijgen gigantisch[i] en er is een schreeuwend tekort aan technisch opgeleide mensen in de bouw[ii]. Er wordt volop ingezet om deze problemen op te lossen. We zoeken naar manieren om materialen collectief in te kopen en arbeid slimmer te organiseren. Daarbij lijkt prefabricage en montage het toverwoord te zijn. Er worden zelfs complete fabrieken gerealiseerd die componenten leveren voor nieuwbouw en renovatie van woningen. Toch is het maar de vraag of dit de juiste oplossing biedt voor de versnelling en opschaling van de renovatieopgave.

Meer dan product

De kosten van een renovatie gaan verder dan alleen de kosten voor arbeid, materiaal en materieel. Naast deze directe bouwkosten zijn er proceskosten die samenhangen met het realiseren van het product[i]. Denk aan algemene bouwkosten, waaronder werkvoorbereiding, coördinatie, bedrijfskosten, winst en risico. Daarnaast zijn er bijkomende kosten. Deze kosten gaan deels over afdrachten, zoals heffingen, verkoopkosten, aansluitkosten. Maar hier zitten ook de advieskosten bij, zoals: Flora en Fauna, Asbest, Constructie. Het is een hele verzameling van werkzaamheden die nodig zijn voor een renovatie. En dan zijn we er nog steeds niet. Voordat een renovatieproject van de grond komt wordt er bijvoorbeeld nog initiatief genomen, het plan wordt in de organisatie opgenomen, verschillende scenario's worden beschouwd, en na lange tijd van wikken en wegen zal er een definitieve keuze uitgewerkt worden. Bij corporaties ligt dat natuurlijk anders dan bij particuliere eigenaren, maar bij beiden kost dat geld en tijd

Technisch beheer

In feite hebben we het tot nu toe over renovatie als onderdeel van technisch beheer van een woning, een samenspel van product en proces. En dat is natuurlijk waar de bouw lang op gedraaid heeft. Vanaf de jaren ’70 kwam technisch onderhoud steeds meer naar voren en werd gezocht naar de optimalisatie van die maatregelen. Dat heeft er onder meer toe geleid dat niet alleen bij calamiteiten onderhoud werd gepleegd, maar dat er preventief onderhoud kwam. Dit preventief onderhoud was gebaseerd op zichzelf staande maatregelen die stapsgewijs veranderden naar planmatig onderhoud en renovatie. In de laatste jaren zien we een trend om die technische opgave nog efficiënter te maken. Programma’s zoals resultaatgericht samenwerken en het ontwerpen van onderhoudsconcepten zijn beide succesvolle voorbeelden om gestructureerd het beheer van woningen aan te pakken. Het is het domein van de technisch beheerder.

'Zo doen we dat altijd' is een veelgehoord begrip.

Creatief

Wat nog niet genoemd is, zijn de overheadkosten vanuit een organisatie om tot een ingreep te komen. Bij een corporatie is dat de oriëntatie die bij de strategische afdeling plaatsvindt. Het initiatief proces dat opgestart moet worden voordat er ook maar iets met de woningen gaat gebeuren. En veelal voordat men in gesprek gaat met de bewoners die er nu wonen. Dit is inmiddels standaard in de beheercyclus opgenomen. Bij particulieren is dit het gesprek, ’s avonds op de bank, waarin wordt besproken of ze gaan schilderen, een nieuwe badkamer nemen, of toch die dakkapel, zodat er eindelijk een slaapkamer op zolder kan komen. Daarmee is de gehele linkerhelft van Figuur 1 een stapeling van kosten die te herleiden zijn naar het ‘doen’.

Zonder denken geen doen

In de bouw lijkt het vaak eenvoudig. Je weet wat er moet gebeuren, dus dat ga je doen. ‘Zo doen we dat altijd’ is een veelgehoord begrip. Dat wil niet zeggen dat het niet anders kan. Zeker als we willen innoveren moet het misschien wel op een andere manier dan we gewend zijn. De volkshuisvestelijke opgave van het in stand houden van de gebouwde omgeving is door de jaren heen alleen maar groter geworden. Allerlei oplossingen hangen met elkaar samen en moeten dus ook op die manier worden beschouwd. Bij een renovatie is dan ook een categorie ‘denken’ belangrijk. Het maken van afwegingen en het op de juiste manier ontsluiten van kennis is daarbij van groot belang. Drie thema’s hierbij zijn beleid, draagvlak en samenwerken. Alle thema’s hebben noodzakelijkerwijs een relatie met het gebruik van de woning en zelfs met de bewoners daarvan. Waar het ‘doen’ plaatsvindt op projectniveau, overstijgt het ‘denken’ dit niveau. Het gaat over projecten heen en heeft raakvlakken met andere maatschappelijke vraagstukken.

Klantbeleving

De hele rechterzijde van Figuur 1 gaat over het denken en de ‘soft skills’ voor het wonen en het gesprek over de toekomst van woningen. Het gaat over de mate waarin gebruikers zich bewust zijn van verduurzamingsopgaven en wat ervoor nodig is om tot besluitvorming over te gaan. Dit geldt zowel voor de particuliere eigenaren als voor woningcorporaties en haar huurders.

 

Kijken we naar ‘draagvlak’ dan is de grote vraag waarom je überhaupt als eigenaar of bewoner in beweging zou komen? Iedereen heeft het druk genoeg in de huidige maatschappij. De hele rechterbovenhoek in Figuur 1 heeft dan ook te maken met het sturen op thema’s en informeren van de betrokkenen. Door de jaren heen zien we diverse thematische programma’s, waarvan Proeftuin Aardgasvrije Wijken (PAW) op dit moment het meest actueel is. Ondanks dit programma is er een grote informatiebehoefte. In de regio worden regionale energiestrategieën opgesteld (RES-plannen). Daarmee worden keuzes vastgelegd over de toekomst van een gebied: komt er warmte, wordt het all-electric en wat is de impact daarvan op je woning? Het is momenteel de taak van gemeenten om op hoofdlijnen de warmtevisies op te stellen. Daarbij moeten ze op zoek gaan wat er nodig is om de klimaatdoelen te halen en hoe ze dit gaan organiseren. Dit zijn vragen over onderwerpen waar weinig kennis en ervaring over is, maar die wel grote consequenties hebben voor de mensen die er nu wonen. Enkel de grotere gemeenten en corporaties hebben een afdeling duurzaamheid die zelfstandig kan opereren. Bij kleinere organisaties mist vaak de werkruimte en slagkracht. Je ziet dat daar veel meer gebruik wordt gemaakt van externe diensten ter ondersteuning en dat de ontsluiting wordt gezocht via energieloketten en lokale initiatieven door bewoners zelf geïnitieerd.

Door de complexiteit van renovatie blijft opschaling van verduurzaming in de gebouwde omgeving achter.

Samenwerken

Samenwerken, het onderste deel van de rechterkolom in Figuur 1 valt ook buiten het niveau van het project. Hier staan communicatie en het bouwen van platforms (organisaties) en modellen (werkwijzes) centraal. Het meest bekende platform, dat ook al lange tijd bestaat, is de woningcorporatie. Met circa 30% van de woningen in bezit is de corporatie een belangrijke partner als het gaat over huisvesting. Daarbij hebben corporaties al meer dan 40 jaar ervaring met renoveren in de praktijk. De onderste helft van Figuur 1 concentreert zich op vastgoedbeheer en zelfs ook op buurtbeheer. Naast corporaties zien we steeds meer platforms ontstaan die deze samenwerking faciliteren. Denk onder meer aan wooncoöperaties, woongroepen, maar ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Deze verschillende platforms hebben ieder een model en kader waarbinnen ze opereren. Maar mede aangejaagd door de energietransitie kunnen hier ook totaal andere platforms ontstaan. Een platform waar op dit moment behoefte aan is, is een plek waar vraag en aanbod bij elkaar komen en die beschikbaar is voor de particulier markt. In de stad Rotterdam is de BouwhulpGroep hier sinds vorig jaar mee bezig vanuit een EU-project[i]. Hierbij staat de ontwikkeling van een One Stop Shop centraal. De vraag is daarbij voornamelijk wat een dergelijk platform kan betekenen in het ondersteunen van zowel het denken en doen, afgestemd op de particuliere eigenaar?

Werkelijke inspanning

De omvang en complexiteit van renovatie zorgen ervoor dat de opschaling van verduurzaming in de gebouwde omgeving achterblijft. Renovatie is een samenspel van product en proces dat continu draagvlak nodig heeft om van initiatief tot realisatie te komen met de samenwerking van diverse partijen. Pas wanneer dit samenspel haar ritme heeft gevonden kan er gestart worden met opschalen.

Echter, de renovatiepraktijk is anders georganiseerd, ieder heeft zijn eigen agenda. In Figuur 2 is dit geïllustreerd. De verschillende kwadranten bedienen allemaal een deel van de renovatieopgave. Het ideaalplaatje is het volledig gevuld blok linksonder, waarin alle onderdelen in samenspraak met elkaar zijn vastgelegd. Zoals gezegd is dit een ideaalplaatje en zijn er verschillende vormen die elkaar aanvullen, of overlappen. Zo staat ‘product en samenwerking’ min of meer voor de praktijk van de corporatie, het vastgoedbeheer. ‘Product en proces’ vormen het werkgebied van bouw- en installatiebedrijven. Benaderen we renovatie vanuit een sociaaleconomische invalshoek, dan zijn er drie kwadranten van belang en is het product bijna ondergeschikt. De one-stop shops die nu geïntroduceerd worden richten zich met name op draagvlak en product. Als we op deze manier met elkaar naar de renovatieopgave kijken dan is het eigenlijk niet verwonderlijk dat de opschaling en versnelling uitblijft. Er is op dit moment geen samenhang en afstemming tussen alle initiatieven die ten dienste van de verduurzaming zijn begonnen.

Voor veel mensen is renovatie enkel het deel linksonder in Figuur 1: materialen, arbeid en materieel. De rest kent men niet, of wil men niet kennen. De focus van veel partijen in de markt ligt enkel op dit kwadrant door middel van productinnovatie. Maar, het dringt steeds meer door dat ook het proces meegenomen moet worden. Dat kan door na te denken over uitvoering en montage, het anders inzetten van de indirecte en bijkomende kosten en door project overstijgend te werken. Vooral op het laatstgenoemde onderdeel hebben corporaties en vastgoedbedrijven de laatste jaren grote stappen voorwaarts gemaakt. Een volgende stap in productinnovatie zou prefabricage en montage kunnen zijn. Maar zonder afstemming met de rechterzijde van Figuur 1 zal dat niet tot opschaling en versnelling leiden.

Maar enkel programma’s opzetten en de markt faciliteren is ook niet zinvol gebleken, er is dan geen aanbod om van denken naar doen te komen. Te vaak zien wij dat men vindt dat de oplossing van één kant moet komen. Terwijl het juist gaat om het ontwikkelen van zowel de vraag als het aanbod, tegelijkertijd en in wisselwerking. Alleen dan komen de geleverde inspanningen en het beoogde resultaat (opschaling) meer in balans. Hierbij is het van belang om samenwerking te zoeken met partijen uit verschillende werkvelden zoals benoemd in Figuur 1. Alleen zo ontstaat een integrale benadering van de verduurzaming van wijken.

Reacties

Renovatie van de Concordiabuurt in Tuinwijk, foto: Wijkvereniging Tuinwijk
zie ook
boek
Essay, De Toekomst van de woningvoorraad Essay, De Toekomst van de woningvoorraad

De toekomst wordt bepaald door het verleden. Daarom moet je begrip hebben van wat er is gebouwd, voo...

€ 19,95
x Met het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord
Renda ©2021. All rights reserved.
Dag van de Bewoner

Hoe betrek je bewoners bij jouw opgave? Kom op 25 november
naar de Dag van de Bewoner en
laat je inspireren!

Meer informatie

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren