2013 enqu?te De renDa renovatie thema toekomst- scenario's voor corporaties renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201320 het geld is op; wordt uitstel voortaan afstel? De door het kabinet-Rutte II en Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde heffingen, brengen veel onzekerheid teweeg in de corporatiesector. Woning- corporaties stellen zichzelf deze dagen essenti?le vragen: wat is mijn toekomstige rol?, en voor wie ben ik er straks nog? Misschien nog wel belangrijker is de vraag hoe de corporatie alles gefinancierd denkt te krij- gen. Want voor veel corporaties waren nieuwbouw en verkoop van woningen belangrijke inkom- stenbronnen ? voor onder andere onderhoud ? die nu weg lijken te vallen. Deze verande- rende rol vormde de aanleiding voor de renda renovatie enqu?te, waarbij specifiek is gekeken naar de aanbodzijde; met name aan- nemers en fabrikanten. Doel van het onderzoek, uitgevoerd door USP Marketing Consultancy, is het in kaart brengen van de rol die de aanbodzijde in dit hele verhaal kan gaan spelen. Speci- ale aandacht is er voor renovatie en planmatig onderhoud. enqu?te De renDa renovatie renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 21 OnDeRzOekSOPzet en -VeRantWOORDIng De centrale vragen van het onderzoek zijn als volgt geformuleerd: Op welke wijze willen corporaties bepaalde doelstellingen realiseren? Welke rol is weggelegd voor de aanbodzijde en hoe dient deze rol optimaal vervuld te worden? Welke garanties verlangt de vraagzijde van de aanbodzijde? Hoe moeten vraag- en aanbodzijde tot elkaar komen om de huurder het optimale resultaat te kunnen bieden? Welke (prestatie-)eisen gaan corporaties neer- leggen bij de aanbodzijde? Aan dit onderzoek hebben 72 corporatieprofessio- nals (managers vastgoed of beleidsbepalers) in Nederland deelgenomen. Het onderzoek heeft in twee fasen plaatsgevonden, waarbij er tijdens de eerste zes diepte-interviews zijn geweest met diverse corporatiebestuurders. Het doel van deze gesprekken was te achterhalen welke rol zij de corporatie van de toekomst toegedicht zien worden en hoe de aanbodzijde op deze ontwikke- lingen kan inspelen. Hieruit bleek al de grote onze- kerheid die de sector de laatste maanden in zijn greep houdt. Het is voor veel corporaties moeilijk om toekomstplannen te maken, aangezien de uiteindelijke maatregelen nog niet duidelijk zijn geformuleerd. Veel corporaties beperken zich dan ook tot het hoognodige, en dat zijn onderhoud en nieuwbouw voor de primaire doelgroep. De tweede fase van het onderzoek richtte zich op hetgeen uit de eerste fase naar voren is gekomen: focus op onderhoud (zowel renovatie als planmatig onderhoud) en in iets mindere mate op de nieuw- bouwplannen van corporaties. De corporatiepro- fessionals vormen een representatieve afspiegeling van de totale doelgroep in Nederland. tekst annemiek van de burgt, henri busker en ronald provoost, usp marketing consultancy renovatiebedrijfknaapengroep renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201322 HIStORISCHe teRUgblIk Dat de overheid zich bemoeit met de corporatiesector is niet nieuw. Dat blijkt ook uit de volgende, korte historische schets, waarbij de focus met name ligt op de laatste decennia vanaf de jaren tachtig. Deze schets is een inleiding op het volgende deel van dit artikel, over de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende jaren in het alge- meen, met specifieke aandacht voor onderhoud en nieuwbouw. VOOrOOrlOgs Woningcorporaties zijn, op particulier initiatief, eind negentiende eeuw ontstaan uit idealistische overwegingen. Deze voorlopers van de huidige corporaties bouwden woningen voor de armen, aangezien veel mensen in donkere en vochtige kelderwoningen leefden. Vanaf de introductie van de Woningwet in 1901 konden corporaties `toegelaten instellingen' worden, mits zij aan bepaalde kwaliteitseisen en een non- profit bedrijfsvoering voldeden. Het rijk gaf deze vervolgens subsidies of voorschotten. NAOOrlOgs tOt jAreN zeVeNtig Na de tweede Wereldoorlog stond Nederland in het teken van de wederopbouw. De daaruit voortvloeiende nieuwbouwproductie kwam voor een groot deel voor rekening van woningcorporaties, die hiertoe subsidies kregen van het rijk. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de woningvoorraad van corporaties voor een aanzienlijk deel uit deze peri- ode stamt. in die tijd gold veel meer het credo `kwantiteit boven kwali- teit', waardoor het deel dat gebouwd is tussen de tweede Wereldoor- log en midden jaren zeventig van matige kwaliteit is. Dit geldt voor zowel de woontechnische als de bouwtechnische kwaliteit. gedurende de jaren zeventig steeg de welvaart in hoog tempo, maar die stijging kon niet worden bijgehouden door de kwaliteitsontwikkeling van de nieuwbouw. Door middel van bouwvoorschriften voor de sociale woningbouw werd echter een minimale ondergrens in de kwaliteit geborgd. jAreN tAcHtig eN NegeNtig Begin jaren tachtig sloeg de hoogconjunctuur om in een recessie. De bouw van vrijesectorwoningen viel stil. Om de nieuwbouwproductie op niveau te houden, gaf het rijk veel subsidiegelden uit aan sociale woning- bouw. Dit had een groot beslag op de rijksbegroting, wat uiteindelijk leidde tot een parlementair onderzoek naar de bouwsubsidies. in de tweede helft van de jaren tachtig werd de steun aan de sociale huursec- tor geleidelijk afgebouwd en overgeheveld naar de gemeenten. instanties die dit dienden te bewaken werden dan ook in die periode opgericht, te weten het Waarborgfonds sociale Woningbouw (WsW) en het centraal Fonds Volkshuisvesting (cFV) (fig. 1). De financiering voor sociale Uit het onderzoek zijn de volgende conclu- sies en aanbevelingen te formuleren: Belangrijkste ontwikkelingen waar corporaties de komende twee jaar mee te maken krijgen, zijn: maatregelen met betrekking tot efficiency en kostenbe- sparing, invloed van de verhuurdershef- fing en saneringsheffing, veranderingen binnen het corporatiestelsel, en beper- king van de financi?le middelen voor investeringen. De belangrijkste activiteiten liggen op het vlak van zorgdragen voor de primaire doelgroep (inkomen tot 34.000) en het waarborgen van de financi?le continu?teit. investeringen in leefbaarheid, wijkontwikkeling en zorg voor hogere inkomens worden flink teruggeschroefd. corporaties bezuinigen vooral op het eigen personeel, op nieuwbouwactivi- teiten (minder of geen), en op bepaalde activiteiten (met name leefbaarheid). Het huidige overheidsbeleid heeft vooral effect op nieuwbouw (uitstel en afstel) en renovatie (uitstel). Planmatig onderhoud wordt amper geraakt. De belangrijkste knelpunten bij deze drie activiteiten zijn de betaalbaarheid, het feit dat het tijdrovend is voor betrokken afdelingen, en dat het voor onderhoud niet duurzaam of energiezui- nig genoeg is. Manieren om de knelpunten op te lossen, liggen voornamelijk op het vlak van samenwerken (communicatie en planning). corporaties voorzien een toenemend belang van totaaloplossingen in plaats van losse producten. De rol van aannemer, onderhoudsbedrijf, installa- teur of fabrikant moet er dan met name op gericht zijn om kennis in te brengen, de corporatie te ontzorgen, afspraken na te komen (doen wat je belooft) en met standaard maatwerk te komen (concepten). Ketensamenwerking wordt al mondjes- maat toegepast, maar staat nog in de kinderschoenen. De eerste geluiden zijn positief omdat het de corporaties uiteindelijk minder tijd ? en dus minder geld ? kost en ze meer waar voor hun geld krijgen. COnClUSIeS en aanbeVelIngen renovatiebedrijfknaapengroep renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 23 woningbouw werd geen directe verantwoordelijkheid meer van het rijk, maar verschoof voor haar naar de achtergrond als laatste opvang. De plannen om woningcorporaties volledig te verzelfstandigen, werden eind jaren tachtig openbaar gemaakt door staatssecretaris enne?s Heerma in de nota `Woningbouw in de jaren `90'. De plannen van Heerma werden tussen 1990 en 1995 uitgewerkt. Het kwam erop neer dat de toekomstige financi?le toezeggingen van het rijk aan corporaties in ??n keer werden afgelost in 1995. ter voorbereiding op de verzelfstandiging van corporaties werd in 1992 de subsidie per woning afgebouwd in het Besluit Woninggebonden subsidies (BWs). toen in 1997 de allerlaatste objectsubsidies vervielen, moesten corpo- raties hun financi?n volledig zelf rond krijgen. Hiervoor waren wel bepaalde spelregels opgesteld waaraan zij zich dienden te houden. in deze periode, vanaf eind jaren negentig, kwamen corporaties dan ook steeds verder onder regeldruk te staan. er werden steeds meer doel- stellingen toegevoegd, terwijl tevens een inflatievolgend huurbeleid werd ingevoerd. Doordat de huren met maar maximaal de inflatie verhoogd mochten worden, kwamen de corporatie-inkomsten onder druk te staan. Het kwam erop neer dat corporaties meer regels kregen waaraan zij zich moesten houden, maar minder geld tot hun beschik- king hadden voor de navolging hiervan. eeNeNtWiNtigste eeUW Wanneer in 2002 de nieuwbouwproductie van woningen flink terugvalt, verlangt het rijk dat corporaties de productie weer op peil brengen. Hiertoe stelt zij echter, in tegenstelling tot momenten van eerdere overheidsingrepen, geen subsidiegelden beschikbaar. Verder wordt de aanpak van `krachtwijken' een nieuw speerpunt en wordt per 2008 voortaan vennootschapsbelasting geheven, welke een paar jaar later weer wordt geschrapt. Het rijk legt in deze periode dus een behoor- lijke financi?le druk op de corporatiesector. Naast Den Haag, oefent ook europa druk uit op onze corporatiesector. 90 procent van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan de doelgroep (mensen met een norminkomen volgens de Wet op de huurtoeslag), en de WsW-borging op activiteiten buiten de sociale doelstellingen mag niet meer plaatsvinden. ten slotte hangt corpora- ties op dit moment de verhuurdersheffing boven het hoofd. Hoewel 72% van de corporaties gaat minder aandacht besteden aan stads- en dorpontwikkeling 72% beleIDSOntWIkkelIng 1980-HeDen Parlementaire Nationaal Akkoord commissie BWS 1992 Aflopen laatste Wonen Vpb voor EC-regels Bouwsubsidies subsidie corporaties corporaties 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Inflatievolgend Verhuurdersheffing, Oprichting WSW Nota Heerma Bruterings- operatie huurbeleid Bouwopdracht inkomensafhankelijke en CFV corporaties van huurverhoging BBSH minister van VROM Figuur 1 eigenhaard renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201324 belangRIjkSte aanDaCHtSgebIeDen Van WOnIngCORPORatIeS VOOR De tOekOMSt 9% 45% 4% 2% 6% 34% 25% 15% 23% 17% 6% 21% 2% 6% 49% 25% 53% 43% 49% 25% 47% 26% 19% 28% 32% 2% 26% 19% 21% 49% 13% 32% 17% 9% 8% 2% 2% 9% 9% 19% 11% 40% 51% 45% 47% 4% 2% 6% 17% 13% Zorg voor primaire doelgroep (tot 34.000) Waarborgen van de financi?le continuiteit Kwalitatief in stand houden van woningbezit Huisvesting voor ouderen, gehandicapten, zorgbehoevenden Zorg voor middeninkomens ( 34.000 - 43.000) Bevorderen van de leefbaarheid Betrekken bewoners bij beleid en beheer Stads- en dorpontwikkeling Zorg voor hogere inkomens (boven 43.000) Werkgelegenheid waarborgen in de wijken Goed onderwijs in de wijk Veel meer Iets minder Iets meer Veel minder Evenveel als nu Weet niet/geen mening Figuur 2 De renda renovatie enqu?te geeft een goed beeld van de corporatiewereld anno 2013. investeringen staan onder druk en de focus van corporaties ligt meer en meer bij de kerntaak: het huisvesten van de primaire doelgroep. Nieuwbouw en groot onderhoud worden uitgesteld dan wel afgesteld. conserveren gaat onver- minderd door en zal in toenemende mate op basis van total cost of ownership plaatsvinden, waarbij een fabrikant ? al dan niet is samenspraak met een installateur ? de in personeel afgeslankte corporatie ontzorgt. Met all-in-concepten en een duidelijk investeringsplan kunnen fabrikanten opdrachtgevers helpen duidelijkheid te scheppen, zodat vooraf ambities, investe- ringen, kosten en baten inzichtelijk zijn. Maar ook zodat bewoners tevreden zijn en een energiezuinige woningvoorraad daadwerkelijk binnen handbereik is. Hoewel fabrikanten op dit vlak al een omslag gemaakt lijken te hebben naar een conceptaanpak, blijkt het toepassen ervan in de praktijk nogal moeizaam te gaan. Dit juist ook door een veranderend speelveld binnen de corporatiewereld en een lager investeringsniveau. itho Daalderop werkt continu aan innova- tie en doorontwikkeling van producten en systemen, en stelt deze samen tot concepten voor opdrachtgevers al naar- gelang de renovatieambitie. Hierbij wordt de bewoner als eindgebruiker centraal gesteld. Uitgangspunten voor toe te passen concepten zijn energiebesparing, comfort en gebruiksgemak. Door een veranderende markt is het lastig hierin mee te bewegen of ?berhaupt te laveren in het speelveld van corporaties. Dat zou beter en effici?nter kunnen. De vraag is alleen wie de eerste stap moet zetten. Ambities realiseren Naast concepten zijn er kansen voor trans- formatie, met nieuwe, creatieve financie- ringsmodellen op basis van woonlasten. Het contant maken van de toekomstige energierekening biedt mogelijkheden om nu te investeren in comfortabele en energie- zuinige woningen. Hierbij is ketensamen- werking een kritische succesfactor. Want goed samenwerken in de gehele bouwke- ten, brengt de realisatie van de ambitie voor een energiezuinige woningvoorraad sneller dichterbij. Door het getekende energieakkoord komen labelambities terug op de agenda. Ketensamenwerking in plaats van over de schutting gooien, biedt een deel van de oplossing om deze ambities te realiseren. Open begrotingen en optimale co?peratie leidt tot lagere kosten. Daarnaast leidt ketensamenwerking gemakkelijker tot nieuwe samenwerking in een volgend project. toch blijkt dit nog altijd een heikel punt te zijn door vragen als: wie doet wat in een project, wie blijft betrokken, maar ook: wie neemt zijn verantwoording voor het uiteindelijke resultaat? De focus zou meer op deze vragen moeten komen te liggen, waardoor financiering simpeler kan worden en de ambities voor een energie- zuinige woningvoorraad, woonlastenreduc- tie en comfortverhoging zonder al te veel hordes binnen handbereik zijn. De hand- schoen oppakken en binnen de opnieuw gestelde kaders opschakelen. Het k?n niet alleen, het m?et ook. `Hoe sneller, hoe beter' is een veelvuldig gebruikte uitspraak. en hoe clich?matig ook, hij is meer dan ooit van toepassing op een veranderende en opnieuw in ontwikkeling zijnde markt. Arco Knoester, Manager Woning renovatie Projecten, itho Daalderop ketenSaMenWeRkIng alS kRItISCHe SUCCeSFaCtOR renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 25 hier tegenover staat dat corporaties de huren mogen verhogen boven de inflatie, gedifferentieerd naar inkomensklassen, weten de corpora- ties niet hoe zij met de nieuwe regelgeving een toekomstbeleid kunnen formuleren. OnzekeRHeID OVeR De tOekOMSt Anno 2013 staat de corporatiesector nog altijd in de schijnwerpers en is er minder geld beschikbaar dan enkele jaren terug. De verwachtin- gen van corporaties waar in 2012 nog over werd gerept (renda special 2012/2), zijn een jaar later drastisch teruggeschroefd, zo komt naar voren uit het onderzoek. Daar waar vorig jaar nog sprake was van actieve deelname vanuit de corporaties aan bijvoorbeeld leefbaarheid in wijken, zorg en welzijn, veiligheid en het stimuleren van de lokale economie, daar zien de corporaties nu hun belangrijkste taken met name weggelegd op twee gebieden. ten eerste de zorg voor de primaire doelgroep, de huishoudens met een inkomen tot 34.000 euro (26 punten op een schaal van 100, te verdelen over allerlei activitei- ten), en ten tweede een sterke interne focus op het waarborgen van de financi?le continu?teit (25 punten). Verder richten de woningcorpo- raties zich op het kwalitatief in stand houden van het woningbezit (18 punten). richting de toekomst zal met name de financi?le huishouding veel aandacht krijgen; 70 procent van de corporaties zegt daar meer aandacht aan te gaan besteden. Door verschillende heffingen en teruglopende inkomsten vanuit nieuw- bouw en verkoop van woningen, ziet het huishoudboekje er anders uit dan pakweg 5 tot 10 jaar geleden. Hierdoor zijn corporatie genood- zaakt anders te kijken naar hun activiteitenportefeuille. Was het vanaf 2007 zo dat veel corporaties een belangrijke rol speelden in de aanpak van de zogenoemde Vogelaarwijken of aandachtswijken; nu verwacht een grote groep de komende jaren minder aandacht en ook minder geld hieraan te besteden. De focus komt echt te liggen op huisvesting van de primaire doelgroep. Dit gaat dan ten koste van stads- en dorp- ontwikkeling (72% zegt daar minder aandacht aan te gaan besteden), het bevorderen van leefbaarheid (68%), en zorg voor hogere inko- mens ten behoeve van een goede mix van woningen en huishoudens (68%) (fig. 2). De onzekerheid komt ook aan het licht als gevraagd wordt naar de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende twee jaar (fig. 3). een verdere horizon dan twee jaar kon, op basis van de diepte-interviews, niet in kaart worden gebracht vanwege deze onzekerheid. De top 4 van belangrijkste ontwikkelingen wordt gedomineerd door overheidsin- vloed (verhuurdersheffing en saneringssteun, alsmede veranderingen in het corporatiestelsel) en door de eigen financi?le huishouding (maat- regelen met betrekking tot efficiency en kostenbesparing, alsmede beperking van de financi?le middelen voor investeringen). Op plek 5 pas komt een aspect dat in 2012 nog als een belangrijk speerpunt van corporaties werd gezien: het bevorderen van energiebesparing en duurzaamheid. eFFeCten Van Het OVeRHeIDSbeleID Dat de maatregelen uit het verleden en de toekomst hun invloed hebben op hetgeen corporaties doen, mag geen verrassing zijn. Maar hoe gaan corporaties om met deze opgelegde maatregelen? Allereerst proberen corporaties hun financi?le huishoudboekje op orde te houden door met name te gaan bezuinigen op het eigen personeel (71% van de corporaties zegt dit te doen). Daarna zal minder (52% van de corporaties) of geen (20% van de corporaties) nieuwbouw worden belangRIjkSte OntWIkkelIngen VOOR WOnIngCORPORatIeS VOOR De kOMenDe tWee jaaR 39% 31% 29% 27% 16% 14% 7% 7% 7% 6% 4% 2% 1% 1% Maatregelen m.b.t. efficiency en kostenbesparing Invloed verhuurdersheffing en saneringssteun Veranderingen in het corporatiestelsel Beperking van de financi?le middelen voor investeringen Bevorderen energiebesparing en duurzaamheid Woonlasten die sterk zullen oplopen Imago-ontwikkeling van de sector Verkoop van woningen Scheiden Wonen en Zorg Financiering van niet-DAEB woningen Bewonersparticipatie Hervorming van de woningmarkt door Europese regels Anders Weet niet/ geen mening Figuur 3 71% van de corporaties wil gaan bezuinigen op het eigen personeel 71% quawonen renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201326 55% van de corporaties voorziet uitstel van nieuwbouw 55% HOe kan RenOVatIe eFFICI?nteR? Onderzoekrespondenten noemden verschillende elemen- ten om renovatie zo effici?nt mogelijk te laten verlopen: "Duidelijke prestatie-eis en vertrouwen" "een goed proces; heldere stappen en duidelijke communicatie" "een aannemer die met bewoners kan communiceren" "goede co?rdinatie van werkzaamheden en flexibiliteit van de partners" "ineffici?ntie zit vaak in communicatie met bewoners. Ook kan effici?ntie bereikt worden door eerder met partijen om tafel te gaan en niet pas als er al een volle- dig bestek ligt" "Ketensamenwerking" "Beloftes nakomen en eindverantwoordelijkheid pakken" "samenwerking tussen uitvoerders en sterke regie door de opdrachtgever" "Vooraf een goed plan van aanpak, duidelijke informatie voor de bewoners en de bewoners er vooraf bij betrekken" en de rol die de aanbodzijde bij dit onderhoud kan spelen: "Aanbieden totaalpakket tegen vaste prijs per type woning" "Afspraken nakomen, en ook bij onvoorziene zaken goed communiceren" "concepten aanbieden voor onderhoud en energie- besparing" "Door in ketens totaaloplossingen voor de schil of de inbouw aan te bieden" "eerder aan tafel komen zitten en zich ontwikkelen in de communicatie met bewoners" "Vanuit faciliterende functies meedenken in het voor- traject en meewerken aan bewonersvoorlichting" "Ketensamenwerking en dus samen de processen zo verbeteren, dat er voor alle partijen winst in zit: meer met minder" "Meedenken en marktontwikkelingen inbrengen" "stroomlijnen van de processen op de werkvloer" "Waarmaken wat gezegd wordt en verantwoordelijkheid hierin nemen, ook als het tegenzit" renovatiebedrijfknaapengroep renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 27 gepleegd en worden bepaalde activiteiten (vooral op gebied van leef- baarheid) niet meer uitgevoerd (43%). Verder geeft een derde van de corporaties aan dat zij onderhoud uitstelt om kosten te besparen (fig. 4). Hierover later meer. Deze verminderde activiteiten zullen, afgezien van onderhoud, niet leiden tot veel protesten vanuit de huurders. Uit ander onderzoek van UsP Marketing consultancy onder huurders eerder dit jaar, is namelijk gebleken dat zij vinden dat woningcorporaties mogen bezuinigen op 1) nieuwbouw voor middeninkomens (27%), 2) voorzieningen in buurt of wijk (24%), en 3) het verbeteren van de contacten met buurtbewo- ners. Maar wat zijn nu concreet de gevolgen van het huidige overheidsbe- leid, betreffende de drie pijlers (renovatie, planmatig onderhoud en nieuwbouw) waar de renda renovatie enqu?te op is gebaseerd? Het blijkt dat nieuwbouw het zwaarst wordt getroffen door de huidige maatregelen: maar liefst 41 procent van de corporaties ziet afstel van nieuwbouw, en nog eens 55 procent voorziet uitstel van nieuwbouw (fig. 5). Ook renovatieprojecten worden getroffen aangezien ruim twee derde van de corporaties aangeeft dat zij deze activiteiten zal uitstellen onder invloed van het huidige overheidsbeleid. Planmatig onderhoud wordt het minst geraakt, zo blijkt: driekwart van de woningcorporaties geeft aan dat de huidige situatie hier geen invloed op heeft. Veel van het voorgenomen afstel en uitstel heeft te maken met de (financi?le) onzekerheid binnen corporaties. Welke rol de aanbodzijde hierbij kan innemen, zal blijken uit de volgende alinea's. Overigens is het bezuinigen op onderhoudskosten niet iets van het afgelopen jaar. Als we de cijfers van het cFV van de laatste jaren erbij pakken, zien we een gestage daling van 1500 euro per verhuureenheid in 2008 en 2009, naar 1400 euro per verhuureenheid in 2010 en 2011. Met name de post planmatig onderhoud is in die jaren sterk gedaald (-11%), terwijl klachtenonderhoud (+3%) en mutatieonderhoud (-3%) redelijk op niveau zijn gebleven. Dit bevestigt de bevinding dat met name op renovatie wordt bezuinigd. knelPUnten bIj RenOVatIe Dat er, naast nieuwbouwactiviteiten, voornamelijk bezuinigd wordt op renovatie, is al eerder geconstateerd. Om toch te zorgen dat huurders comfortabel kunnen blijven wonen, is het echter wel noodzakelijk om op zijn tijd onderhoud te plegen aan de woning. Aan corporaties is dan ook de vraag voorgelegd wat de grootste knelpunten zijn bij renovatie. Het blijkt dat voor ruim driekwart van de woningcorporaties (78%) de betaalbaarheid een belangrijk struikelpunt vormt. Andere obstakels die zij bij deze activiteiten zien, zijn `niet duurzaam, energiezuinig genoeg' (30%), `tijdrovend voor de afdeling onderhoud en beheer' (24%) en `langdurige processen voorafgaand aan onderhoud' (22%). Wil de aanbodzijde een belangrijkere rol gaan spelen, dan is het belangrijk om bovenstaande knelpunten weg te nemen of in ieder geval te verminderen. De sleutel tot succes om het renovatieproces effici?nter te laten verlopen, waarbij een rol is weggelegd voor de aanbodzijde, ligt volgens de corporaties met name op het gebied van 1) planning, 2) communicatie met bewoners, en 3) totaaloplossingen of ontzorgen. De overkoepelende term die hierbij past is natuurlijk ketensamenwerking. Dit is iets wat als een rode draad door alle drie de activiteiten (renovatie, planmatig onderhoud en nieuwbouw) loopt en waarop later in dit artikel uitgebreider wordt ingegaan. eFFeCt Van Het HUIDIge OVeRHeIDSbeleID OP OnDeRHOUD en nIeUWbOUW 18% 76% 2% 69% 18% 55% 12% 4% 41% Grootschalig onderhoud/ renovatie Kleinschalig/dagelijks onderhoud Nieuwbouw van woningen Geen effect Uitstel Afstel Weet niet/geen mening Figuur 5 tOP 5 Van bezUInIgIngen DOOR WOnIngCORPORatIeS Figuur 4 Volgens corporaties Waar in de organisatie probeert u te bezuinigen? Volgens huurders Waar mogen corporaties op bezuinigen? 1 Personeelskosten verminderen 71% 1 Nieuwbouw voor middeninkomens 27% 2 Minder nieuwbouw plegen 52% 2 Voorzieningen in de buurt/wijk 24% 3 Bepaalde activiteiten niet meer doen 43% 3 Verbeteren van contacten buurtbewoners 23% 4 Onderhoud uitstellen 32% 4 groen in de buurt/wijk 19% 5 geen nieuwbouw plegen 20% 5 zorg en welzijn 10% Bron: Personderzoek, UsP Marketing consultancy, april 2013 enqu?te De renDa renovatie renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201328 sUccesVOlle BeWONersPArticiPAtie een mooi voorbeeld van het succesvol toepassen van een effici?nt grootonderhoudsproject is er een van WonenBreburg. De corporatie gaf in een aanbestedingstraject voor aannemers voor een renovatie- project, de bewoners een stem in welke aannemer gekozen diende te worden. in dit aanbestedingstraject telde, naast de offerte, de aanpak en communicatie met bewoners van de aannemer mee. Door aanne- mers op hun sociale aanpak te screenen ?n bewoners te laten meestemmen, verwachtte WonenBreburg dat het onderhoudstraject beter zou verlopen. De offerte moest voldoen aan de vereiste mini- male kwaliteit van het onderhoud. Aannemers waren vrij om verbete- ringen voor te stellen die de kwaliteit zouden verbeteren of de kosten konden verlagen. Ook dienden aannemers uit te leggen hoe zij de overlast dachten te beperken. tijdens renovatie bleven de huurders namelijk het liefst in hun woning wonen. Dat zou echter wel veel bouwstof en bouwgeluid in huis betekenen ?n bouwvakkers over de vloer. De winnaar van de aanbesteding, BAM Woningbouw Breda, pakte dit bij de uitvoering aan door bijvoorbeeld goed na te denken over de manier en het moment van toevoer van bouwmaterialen. Daardoor hoefde er veel minder gebruik te worden gemaakt van de trappenhuizen. Ook stemde BAM met alle partijen iedere werkdag de voortgang af, wat ervoor zorgde dat het werk in de woningen zo snel als mogelijk opgeleverd kon worden. een van de bewoners zei na afloop: "Door het zien van de presentaties en het mee mogen stemmen over wie de aanbesteding krijgt, ben ik meer betrokken geraakt bij het project en de woningcor- poratie". ObStakelS bIj PlanMatIg OnDeRHOUD Dat er op planmatig onderhoud amper bezuinigd wordt en er ook niet veel uitstel van planmatige onderhoudsactiviteiten plaatsvindt, wil nog niet zeggen dat deze processen optimaal verlopen. Het belangrijkste knelpunt bij dit type activiteiten is, evenals bij renovatie, de betaalbaar- heid oftewel de oplopende kosten. Bijna twee derde van de woning- corporaties (63%) geeft aan dat dit het belangrijkste obstakel vormt. HOe kan PlanMatIg OnDeRHOUD eFFICI?nteR? In de enqu?te noemden respondenten de volgende elementen om planmatig onderhoud zo effici?nt mogelijk te laten verlopen: "clusteren en langjarig uitbesteden" "co?rdinatie in combinatie met communicatie" "goed contact tussen de uitvoerende partij en de huurder" "goede voorbereiding, plan van aanpak, bewoners tijdig informeren, en duidelijkheid naar de uitvoerende partijen toe" "Heldere en eenduidige procedures en kwaliteits- omschrijvingen" "zowel probleem als oplossing helder omschrijven" "Procesafspraken ten behoeve van tevredenheid van de klant of huurder" "Vaste mensen, ketensamenwerking" "Vaste partners en softwarematig alles goed regelen" "Werken met vast partners die afspraken, processen en normen van onroerend goed kennen. "Heldere prestatieafspraken wat betreft kosten, tijd en kwaliteit" De rol die de aanbodzijde hierin kan spelen: "Het aanbieden van een slimme manier van onderhoud uitvoeren. Kan ook tegen een scherpere prijs dan een corporatie" "Het aanbieden van vaste contracten voor bijvoorbeeld 30 jaar, met vastgelegde kwaliteitscriteria en proce- dures" "Afspraken nakomen en kritische factoren monitoren" "complete onderhoudsplannen aanbieden, passend bij de strategie van de corporatie" "e?n partij als aanbieder van meerdere activiteiten" "Ketensamenwerking; afspraken bijvoorbeeld recht- streeks inplannen bij de aannemer, onder bepaalde voorwaarden" "Klantgericht worden richting onze corporatie en onze klanten" "Meer denken vanuit zowel de klant als de keten" "Ondersteuning bieden bij (tijdig) informeren van bewoners en tijdens de uitvoering goed overleggen met hen. Overlast tijdens de uitvoering zo veel moge- lijk beperken" 63% van de corporaties noemt oplopende kosten als belangrijkste obstakel bij planmatig onderhoud 63% woonbedrijf renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 29 Andere knelpunten zijn vergelijkbaar met die van renovatie, te weten `tijdrovend voor de afdeling onderhoud en beheer' (28%) alsmede `niet duurzaam, energiezuinig genoeg' (19%). er is hier echter een struikel- punt dat bij planmatig onderhoud sterker naar voren komt dan bij reno- vatie, en dat is onvoldoende aandacht voor de eindgebruiker (22%). Daar waar bij ingrijpende werkzaamheden de huurder wel wordt betrokken in het proces, lijkt deze er bij planmatig onderhoud minder in gemengd te worden. Om het onderhoudsproces van planmatig onderhoud effici?nter te laten verlopen, voorzien woningcorporaties met name een belangrijke rol voor communicatie, prestatieafspraken, het nakomen van afspra- ken en het afsluiten van langdurige contracten met vaste partners. Dit laatste moet de aanbodzijde als muziek in de oren klinken, aangezien dit een vaste inkomensstroom per jaar betekent. Mits de aannemer, vastgoedonderhoudsbedrijf of fabrikant haar afspraken nakomt en de beloofde kwaliteit levert. De renda renovatie enqu?te 2013 signa- leert onzekerheid. De vraag is of de veranderingen niet veel fundamenteler van aard zijn. Nog even en de s-curve wordt een ingeburgerd begrip. terugkijkend op de economische geschiedenis, kende de wereld tot aan de industri?le revolutie een gebrek aan alles: gezondheidszorg, hygi?ne, gevarieerde voeding, energie, huisvesting. tussen 1850 en 2000 worden de meeste schaarsteproblemen opgelost en feitelijk is er een enorm overaanbod gecre?erd. De eenentwintigste eeuw wordt funda- menteel anders. echte schaarste komt terug in de behoefte aan schone energie, zoet water en (de distributie van) voedsel voor een groeiende wereldbevolking. Het nieuwe millennium begint in deze optiek in 2008 met de financi?le crisis. De economie transformeert; welvaart gaat niet langer om meer behoeften, maar vooral om de kwaliteit ervan. in maar 200 jaar zijn we van schaarste, via kwantiteit, naar kwaliteit gegaan. We staan aan de rand van de s-curve, met een enorme versnelling van technologi- sche ontwikkelingen die breder en mondi- aal beschikbaar komen. een structurele verschuiving dient zich aan, van materi?le consumptie naar waarden die gaan over behoud van natuur en cultuur, een gezond leefklimaat, duurzame energie, waterma- nagement en het afwenden van de klimaatdreiging. De goede dingen goed doen Maakt ook corporatieland nu geen trans- formatie van kwantiteit naar kwaliteit door? Het is een boeiende gedachtegang. Het eenzijdige denken in volumes van de jaren zestig ligt achter ons, evenals het ongebreidelde ontwikkelen van de afgelo- pen decennia. corporaties richten zich weer op de primaire taakstelling. er komt minder nieuwbouw, maar betere. De bestaande voorraad verdient eveneens een kwaliteitsimpuls (lange termijn), maar wordt nog geremd door de onzekere financi?le situatie (korte termijn). Waar- mee ik aangekomen ben bij de titel van deze tekst: langetermijndenken, korteter- mijnscoren. Voor de korte termijn is er inderdaad een sense of urgency. Door financi?le beper- kingen zijn alleen de hoogst noodzakelijke investeringen mogelijk. Als vertegen- woordiger van de toeleverende (kerami- sche) industrie, zeg ik dan: doe de goede dingen goed. Dus ?ls we geld uitgeven, doe het dan met een focus op kwaliteit. Dat is een structurele levensduurverlen- ging, via gerichte ingrepen met duurzame materialen, die minder onderhoud vragen. inderdaad, bespaar niet op onderhoud, maar wel op onderhoudskosten. zegeningen kenniseconomie Wienerberger pleit ervoor al eerder te denken in levensduur en total cost of ownership. Met de huidige keramische bouwmaterialen en technologie?n kunnen woningen generatielang meegaan. en juist de schil vormt de basis voor comfort, leefbaarheid en energiereductie. Het onderzoek gaat ook over de terechte corporatiezorgen ten aanzien van effici- ency en besparingen. Als we tegelijkertijd een kwaliteitsbehoefte constateren, dan moeten we eens echt werk gaan maken van de zegeningen van de kennisecono- mie. De belangrijkste knelpunten die zowel voor renovatie, planmatig onder- houd als nieuwbouw opgaan, zijn betaal- baarheid, de grote tijdsinspanning voor de betrokken afdelingen, en onderhoud dat niet duurzaam of energiezuinig genoeg wordt uitgevoerd, zo staat in de onderzoeksresultaten. Plus dat de verbe- terpunten om deze knelpunten op te lossen, voornamelijk liggen op het vlak van samenwerking. We moeten dus denken in totaaloplossingen, gebruikma- kend van flexibele kennispartners. Want samenwerken is ook je zorgen maken over het werk van een ander. geert Kamps, Productmanager dak, Wienerberger BV langeteRMIjnDenken, kORteteRMIjnSCORen enqu?te De renDa renovatie renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201330 DIleMMa'S ROnD nIeUWbOUW Hoewel nieuwbouw geen speerpunt van renda is, is er toch voor geko- zen om deze voor de corporatie belangrijke activiteit in het onderzoek mee te nemen. reden hiervoor is dat een deel van de opbrengsten uit verkoop van bestaande en/of nieuwe woningen ingezet kan worden voor planmatig onderhoud of renovatie. Dat de woningbouwproductie de afgelopen jaren bijna gehalveerd is, is niet te wijten aan de corporaties. zij waren de afgelopen jaren goed voor zo'n 20.000 nieuwe woningen per jaar, en daarmee een constante factor. Hun aandeel in de nieuwbouwproductie is dan ook gestegen van 20 procent aan het begin van deze eeuw, naar 35 procent in 2011 (fig. 6). Of zij de komende jaren nog steeds zo veel woningen zullen blijven bouwen, valt nog te bezien. We zagen eerder al dat woningcorporaties en masse aangeven minder of geen nieuw- bouw te plegen. Dit wordt bevestigd door de cijfers van het cFV. Belangrijkste reden hiervoor is dat corporaties zich weer moeten gaan richten op de primaire doelgroep en dus niet meer op koop- of huur- woningen voor een duurder segment. Dit wil niet zeggen dat deze woningtypen helemaal niet meer gebouwd zullen worden door corpo- raties. Dit is namelijk wel toegestaan tot een bepaald limiet, maar het zal wel veel minder gaan gebeuren. Ook wat betreft nieuwbouw is in het onderzoek gevraagd naar de belangrijkste knelpunten. Naast de `vaste nummer ??n' van betaal- baarheid en oplopende kosten (79% van de corporaties heeft dit aangegeven), vormen bij dit onderdeel ook de langdurige processen voorafgaand aan het bouwen een belangrijk dilemma (63%). Andere problemen die relatief veel naar voren komen, zijn de tijd ? tijdrovend en het kost veel tijd voor de ontwikkelafdeling (42%) ?, lange door- looptijden (26%) en onzekerheid en afbreukrisico (26%). Verbeteringen in het nieuwbouwproces om dit effici?nter te laten verlopen, zitten veel minder op het communicatie- en planningsvlak dan bij de onderhoudsprojecten. Bij nieuwbouw gaat het vooral om een goede medewerking vanuit de gemeente, maar ook om een strakke organisatie en vaker conceptueel bouwen. De rol van de aanbodzijde is vooral die van het aanbieden van goede concepten, meedenken in het hele proces, en partners worden met corporaties en onderaannemers. OntWIkkelIng Van nIeUWbOUWPRODUCtIe DOOR WOnIngCORPORatIeS en HUn PROgnOSeS 0 10 20 30 40 50 60 70 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nieuwbouw door corporaties % van totale productie Figuur 6 nieuwbouw, sloop en verkoop realisatie 2009-2011 Prognose 2011-2015 Nieuwbouw woongelegenheden 1,4% 1,3% sloop woongelegenheden 0,4% 0,4% Aankoop woongelegenheden 0,2% 0,1% Verkoop woongelegenheden 0,7% 0,5% Nieuwbouw koopwoningen 0,4% 0,2% HOe kan nIeUWbOUW eFFICI?nteR? In de enqu?te noemden respondenten de volgende elementen om nieuwbouwprojecten zo effici?nt mogelijk te laten verlopen: "een goed Pve vanuit de corporatie" "goede afspraken met de gemeente die ook na worden gekomen. snelle doorlooptijd om fluctuaties in markt voor te zijn" "Het proces beter organiseren en meer standaardiseren" "een goede samenwerking, ook aan het begin van het proces" "Ketensamenwerking" "Meewerkende gemeente en goede planning bij de aannemer" "Prestatieovereenkomst met de gemeente afsluiten" "een standaardwoning die repeterend wordt gebouwd" "strakke regie van gemeente en opdrachtgever en de toepassing van bouwconcepten" De rol die de aanbodzijde hierin kan spelen: "Het aanbieden van concepten, risicoverdeling en ontzorgen" "concepten ontwikkelen die hergebruikt kunnen worden" "innovativiteit" "Meedenken in het proces" "communiceren, fouten oplossen en planning" "Het ontwikkelen van bouwconcepten, gevolgd door onderhoud na oplevering voor een periode van circa tien jaar" "Partners zoeken voor een goede samenwerking" "standaardconcepten aanbieden" "totaalsystemen aanbieden waardoor de ontwikkeltijd ingekort kan worden" 79% van de corporaties vindt betaalbaarheid knelpunt bij nieuwbouw 79% renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 31 renovatiebedrijfknaapengroep renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201332 De grote onzekerheid onder woningcorpo- raties op allerlei terreinen bevestigt de renda renovatie enqu?te ondubbelzinnig. Ketensamenwerking, prijskwaliteitverhou- ding en ook een heldere communicatie richting bewoners, zijn speerpunten voor de toekomst. Ook bij Faay Vianen is dit doorgedrongen, door het volgen van diverse kennissessies en door deel te nemen aan een innovatie- werkgroep die zich richt op de binnen- ruimte van woningen. Hieruit is ons geble- ken dat de afstand tussen bewoner en fabrikant in de bouwkolom groot is, maar tegelijk ook weer niet. De afstand is groot waar het gaat om communicatie. Binnen de huidige werkwijzen zitten er diverse communicatieschijven tussen, die op aller- lei manieren verstorend (kunnen) werken. Daarentegen staan bewoner en fabrikant vlak naast elkaar bij het directe gebruik van het product van die fabrikant in de woning. Per slot van rekening is de bewo- ner de gebruiker. Hierin zie ik zeker een grote uitdaging voor ons bedrijf. Uitdaging voor corporaties een uitdaging voor woningcorporaties die uit het rapport naar voren komt, is die van het kostenplaatje van grootschalig onder- houd (renovatie). Die onzekerheid is een paar jaar geleden flink aangewakkerd door de in het regeerakkoord vastgelegde `betaalbaarheidsheffing op huurwoningen', ofwel het meebetalen aan de huurtoeslag door corporaties. Dit principe wordt vanaf 2014 ge?ffectueerd. Het uitstel van groot- schalig onderhoud zoals dit al een tijdlang te zien is, zal vanaf dat moment naar mijn verwachting een structureel karakter gaan krijgen. Banen en milieu zullen de klos worden. terwijl bij een stilliggende nieuw- bouw het duurzaam aanpassen van bestaande woningen juist een uitstekende manier is om bouwpersoneel aan het werk te krijgen en te houden. Dat kostenbewustzijn een onomkeerbare realiteit is, is duidelijk. echter het op de lange termijn verkleinen van de geldstroom die duurzaam onderhoud en levensloopbe- stendigheid van woongebouwen ten goede moet komen ? de betaalbaarheidsheffing is een regelrechte aanslag op de investerings- capaciteit van corporaties ?, is niet de weg die we moeten willen nemen. Bovendien heeft het nog een neveneffect, want als corporaties hun renovatieplannen op de lange baan bl?jven schuiven, ontstaat er hoe dan ook een achterstand. en wie gaat, als de conjunctuur weer aantrekt, die plannen uitvoeren? Met een personele terugloop in de bouw kunnen we tegen een situatie aanlopen waarbij er te weinig uitvoerend personeel is. een scenario dat we met zijn allen niet moeten willen. slimme ketensamenwerking ik, en gelukkig samen met mij vele ande- ren, zoek het dan ook veel meer in kosten- bewuste en slimme ketensamenwerking. Dit principe heeft zich de laatste drie, vier jaar voldoende bewezen om objectief vast te kunnen stellen dat het daadwerkelijk financi?le zoden aan de dijk zet. We maken het zelf dagelijks mee. Door ande- ren tailor made te ontzorgen, bespaar je niet alleen, je maakt elkaars werk ook inte- ressanter ?n de kwaliteit gaat omhoog. Ook op productniveau valt er nog genoeg te winnen om grootschalig onderhoud kostenbewuster uit te voeren, met ruimte voor nieuwe trends als het levensloopbe- stendig maken van woningen. tip van Flip: met onze wanden en plafonds transfor- meert een woning probleemloos mee met elke veranderende gebruikersbehoefte. Om terug te komen op wat ik eerder schreef: worden productmogelijkheden duidelijk en op tijd naar bewoners gecom- municeerd, dan is er nog een wereld te halen. in dat opzicht kunnen zelfs bewo- ners deel gaan uitmaken van ketensamen- werking. Monique de Vos-Faay, Directeur Faay Vianen B.V. eR IS nOg een WeRelD te Halen 37% van de corporaties is positief over ketensamenwerking 37% renovatiebedrijfknaapengroeprenovatiebedrijfknaapengroepfutura renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 33 ketenSaMenWeRkIng nOg geen geMeengOeD Bij de verschillende activiteiten die een corporatie ontplooit ten aanzien van haar bezit, zien we veelal dezelfde verbeterpunten terug- komen. Om de effici?ntie van de drie processen (renovatie, planmatig onderhoud en nieuwbouw) te verbeteren, worden genoemd: 1) communicatie met huurders; 2) strakke en goede planning van de uit te voeren activiteit; 3) goede samenwerking tussen opdrachtgever en -nemer en tussen opdrachtnemers onderling, en 4) het aanbieden van concepten. Met name de eerste drie aspecten kunnen goed worden opgepakt indien er actief gewerkt wordt aan ketensamenwerking. De drie onderdelen vloeien eigenlijk voort uit het traditionele bouwpro- ces zoals dat tegenwoordig nog veel wordt gebezigd: de opdrachtge- ver, in dit geval de corporatie, schrijft een project uit en verleent de opdracht aan een opdrachtnemer (veelal de aannemer). Deze zoekt vervolgens onderaannemers en zo wordt iedere schakel betrokken op een ander moment. Bij ketensamenwerking is het ultieme doel dat alle betrokken partijen vanaf het begin meedoen in het proces, of in ieder geval op de hoogte worden gehouden. Hierdoor zou er betere commu- nicatie plaatsvinden, kunnen er betere en realistischere planningen worden afgegeven, en is er sprake van een goede samenwerking. Op dit moment is ketensamenwerking echter nog geen gemeengoed in de corporatiesector. Uit de verkennende diepte-interviews aan het begin van het onderzoek bleek al dat sommige corporaties de term wel kennen maar nog geen project in ketensamenwerking hebben uitgevoerd. Andere corporaties hebben tot volle tevredenheid al een paar pilotprojecten gedraaid. e?n zwaluw maakt nog geen zomer, maar de eerste stapjes worden voorzichtig gezet. Op dit moment is 37 procent van de corporaties dan ook positief over ketensamenwerking. woonbedrijf quawonen renda special 2013/2 de renda renovatie enqu?te 201334 PaRtIjen WaaR In De keten Mee SaMengeWeRkt IS en De Mate Van IMPORtantIe Van De VeRSCHIllenDe PaRtIjen 49% 43% 37% 26% 26% 23% 20% 17% 9% 3% 31% Aannemer/bouwbedrijf Installateur Architect Ontwikkelaar Gespecialiseerde aannemer Vastgoedonderhoudsbedrijf Constructeur Fabrikant Gemeente Anders Weet niet/geen mening Figuur 7 top 5 partijen die door ketensamenwerking een belangrijke rol zullen krijgen 1 Aannemer/bouwbedrijf 2 Vastgoedonderhoudsbedrijf 3 installateur 4 Architect 5 gespecialiseerde aannemer top 5 partijen die door ketensamenwerking een minder belangrijke rol zullen krijgen 1 gemeente 2 Ontwikkelaar 3 Architect 4 installateur 5 gespecialiseerde aannemer enqu?te De renDa renovatie futura renda special 2013/2de renda renovatie enqu?te 2013 35 redenen waarom deze groep positief is over de vorm van samenwer- ken, zijn dat zij `een betere kwaliteit tegen maximaal gelijke prijs krij- gen', `faalkosten worden verminderd', `het proces sneller verloopt' en `de samenwerking beter verloopt omdat alle partijen hetzelfde doel nastreven'. De rest van de woningcorporaties staat er neutraal tegen- over (26%) of kan zich geen mening hierover vormen (37%), veelal omdat ze ketensamenwerking nog niet hebben toegepast. De belangrijkste voordelen voor een corporatie zijn dus: Meer waar voor je geld; een beter product voor een betere prijs Optimale kennisdeling en -benutting Minder faalkosten Hoewel de voorbereiding meer tijd vergt, kan het totale proces sneller worden doorlopen een effici?nter proces De belangrijkste nadelen die worden voorzien, zijn: Verwachtingen worden niet goed op elkaar afgestemd er is meer afstemming, co?rdinatie en voorbereiding nodig Partijen kunnen minder invloed uitoefenen, waardoor de angst heerst dat er niet volledig transparant wordt gewerkt indien er meer en meer in de keten wordt samengewerkt, betekent dit een grotere rol voor de uitvoerende partijen (aannemers, installateurs en vastgoedonderhoudsbedrijven) (fig. 7). De ontwikkelende (project- ontwikkelaars) en ontwerpende (architecten) partijen zullen genoegen moeten nemen met een minder belangrijke rol. reden hiervoor is dat door ketensamenwerking kennis wordt gedeeld en er concepten ontstaan. Deze concepten worden met ieder uitgevoerd project verder geoptimaliseerd (zowel proces als eindproduct), waardoor er niet telkens opnieuw ontworpen of gerekend hoeft te worden. tOegePAste KeteNsAMeNWerKiNg Hoewel er nog niet op grote schaal gebruik wordt gemaakt van keten- samenwerking is er wel een goed voorbeeld van te vinden. Dit kan als rolmodel dienen voor toekomstige projecten. Woningcorporatie Portaal bouwde samen met projectontwikkelaar era contour onder meer 42 sociale huurappartementen in de wijk Nieuw leyden in leiden. Alle marktpartijen (architect, leveranciers, aannemer) verwerk- ten hun bouwplannen gedetailleerd in een 3D-model en maakten een gezamenlijke planning. Doordat het bouwproces voor een groot gedeelte werd overgelaten aan de markt, bespaarde de corporatie tijd en kosten (voordeel 1). "De uitvoering kost nog maar ??n tot ander- half jaar (voordeel 2, red) waardoor ook de risico's van zo'n project omlaag gaan (voordeel 3, red). je weet dat als je iets bedenkt, het er over twee jaar kan staan", meldt Portaal. De kosten van het project in leiden lagen uiteindelijk 15 procent onder de reguliere norm voor onrendabele toppen bij woningcorporaties. Met vernieuwende vormen van opdrachtgeverschap wil Portaal ook huurders meer inspraak geven in het bouwproces. De corporatie bedacht NiaNesto, een bouwconcept voor energienotaloze sociale huurwoningen, waarbij de toekomstige bewoners met het bouwbedrijf om tafel gaan om hun woonwensen te bespreken. Huurders kunnen hun wensen toevoegen aan vaste concepten van bouwbedrijven, zolang de huurprijs daardoor niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. nabIje tOekOMSt concluderend kan worden gesteld dat er veel onzekerheid heerst onder Nederlandse woningcorporaties. Hoewel de daadwerkelijke effecten van de huidige situatie nog niet helemaal uitgekristalliseerd zijn, bereiden ze zich voor op de nieuwe situatie. ze zullen zich gaan richten op de primaire doelgroep, waarbij alleen nog maar de hoogno- dige nieuwbouw wordt uitgevoerd. Verder zullen ze het met name moeten hebben van de bestaande woningvoorraad. Bijkomend probleem is echter de financi?le situatie van de corporatie. Kon zij voorheen nog een deel van haar activiteiten (bijvoorbeeld onderhoud) financieren vanuit nieuwbouw en verkoop van woningen, nu is dat veel minder het geval. corporaties zullen dus enerzijds op het eigen perso- neel gaan bezuinigen (met name de ontwikkelafdeling aangezien er minder nieuwbouw gepleegd gaat worden), en anderzijds op onder- houd en dan voornamelijk renovatie. Het is aan de aanbodzijde om dit laatste te voorkomen. zij moet de corporaties ervan overtuigen dat met haar kennis, vaardigheden en totaaloplossingen hetzelfde resul- taat kan worden bereikt als bijvoorbeeld sloop-nieuwbouw, maar dan tegen een gunstigere prijs. Ook uitstel hoeft geen optie te zijn om geld te besparen. een belangrijke stap in dit proces is ketensamenwerking: door middel van samenwerking worden ieders capaciteiten volledig benut, waar- door een optimaal resultaat voor zowel opdrachtgever (goede kwaliteit tegen gunstige prijs) als opdrachtnemer (winst) in het verschiet ligt. De slogan voor de aanbodzijde kunnen we ? in termen van beter goed gejat dan slecht bedacht ? samenvatten als `bespaar niet op onder- houd, maar wel op onderhoudskosten'. renovatiebedrijfknaapengroep 2013 Aan de renda renovatie enqu?te werkten onder andere de volgende woningcorporaties mee: AlleeWonen christelijke Woningstichting Patrimonium HeeMwonen laris Nijestee Ons Doel Poort6 rijswijk Wonen sprengenland Wonen stichting Ouderenhuisvesting rotterdam Volkshuisvesting Arnhem Welbions WonenBreburg Woningbouwvereniging Nieuw- lekkerland Woningbouwvereniging Poortugaal Wooninc. Woonstad rotterdam Woonzorg Nederland Colofon De renda renovatie enqu?te wordt jaarlijks uitgevoerd door UsP Marketing consultancy in opdracht van renda, kennis- platform bestaande bouw. USP MaRketIng COnSUltanCy Annemiek van de Burgt, Henri Busker en ronald Provoost RenDa ?bele Kluwer (uitgever) janneke Klunder (eindredactie) VORMgeVIng twin Media bv, rimke Bartels, culemborg ReageRen? Heeft u een vraag/opmerking over dit artikel? Neem dan gerust contact met ons op via renda@aeneas.nl VOORWaaRDen Niets uit dit artikel mag worden overgenomen zonder toestem- ming van de uitgever. De algemene publicatievoorwaarden van de uitgever worden verondersteld bekend te zijn en zijn op aanvraag beschikbaar. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van renda niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in dit artikel. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever. De renda renovatie enqu?te is alleen beschikbaar voor expertle- den van renda, kennisplatform bestaande bouw. Het volledige onderzoek is na inloggen voor expertleden te downloaden via www.renda.nl. expertlidmaatschap per jaar: 249,- excl. btw Kijk voor de voordelen en om u aan te melden op www.renda.nl