netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Veilige balkons
Gepland onderhoud met een onverwachte wending
WonenBreburg/Swaans Communicatie

di 17 september 2019
artikel

Tijdens de voorbereiding van het onderhoud aan acht appartemen­tencomplexen in Brabantpark in Breda, begin 2017, constateert woningcorpo­ratie WonenBreburg scheurvorming in de balkoncon­structie. De veiligheid is niet meer voor 100% te garanderen en Wonen­Breburg neemt het zekere voor het onzekere. 160 huurders ontvangen een bewonersbrief met de boodschap dat de balkons vanaf de volgende dag onderstut zullen worden, om de veiligheid weer volledig te garanderen. Een noodzakelijke mededeling met de nodige gevolgen. Ruim twee jaar later zijn de acht appartementencomplexen, inclusief de balkons, naar tevredenheid van alle betrokkenen opgeknapt.

In de jaren veertig ontstaat in het oosten van Breda de wijk Brabantpark. Tussen 1950 en 1960 zijn aan de Agaatstraat, Beverweg, Jadestraat, Mgr. Leijtenstraat, Smaragdstraat en het Turkooishof acht appartementen-complexen gebouwd van vier etages hoog. In de acht complexen woont een gemêleerde groep huurders; van student tot seniorenechtpaar, in totaal 160 huurders.

Verantwoordelijkheid nemen

Woningcorporatie WonenBreburg constateert begin 2017 scheurvorming in de balkonconstructie. Er staat namelijk planmatig onderhoud gepland voor de dakrenovatie, het schilderwerk en het conserveren van het beton. Zoals altijd houdt Jack Wagtmans, projectleider planmatig onderhoud, een inspectie om de werkzaamheden in kaart te brengen om de aanbesteding uit te ­schrijven. Tijdens die ronde valt hem direct de schade aan het beton van de balkons op. Wagtmans vertelt: “Ik zag veel scheurvorming in de constructie. Dat heeft natuurlijk een oorzaak, maar het is op het eerste oog lastig te bepalen waardoor het komt. ­Verschillende gebreken kunnen immers tot scheuren in de betonvloer leiden. Om de oorzaak vast te stellen heb ik een externe specialist onderzoek laten doen. Hieruit volgde dat de veiligheid niet voor 100% gegarandeerd kon worden.”

Wagtmans neemt het zekere voor het onzekere door stutpalen te plaatsen, ook al is er geen direct instortingsgevaar. “Als inspecteur werk ik volgens RgdBOEI, een Nederlandse inspectiesystematiek voor gebouwen”, legt hij uit. “Daarbij let ik tijdens conditiemetingen niet alleen op onderhoud, maar ook op de andere aspecten: brand, energie en informatie wet- en regelgeving. Voor mij is het dus niet meer dan logisch om zo’n scheur niet te negeren, maar om verantwoordelijkheid te nemen.”

 

"Voor mij is het logisch om zo'n scheur niet te negeren en om verantwoordelijkheid te nemen."

Direct na het constateren van de scheurvorming worden er stutpalen onder de balkons geplaatst.

Zorgplicht naar bewoners

Sinds 2016 is er een onderzoekplicht voor galerijen. Eigenaren van galerijflats moeten een onderzoek laten uitvoeren naar de ­constructieve veiligheid van de galerij- en balkonvloeren, nadat er in 2011 bij een flat in Leeuwarden een galerijvloer bezweek. “De acht blokken in Brabantpark zijn echter geen galerijflats, maar portiekwoningen met balkons en vallen zodoende niet onder deze onderzoekplicht”, verduidelijkt Wagtmans. “Als je de letter van de wet hanteert, zou er geen verder onderzoek nodig zijn. Toch heb ik een externe adviseur ingeschakeld, om alle 320 balkons te inspecteren. Als er iets gebeurt, zijn wij als eigenaar immers verantwoordelijk voor de gevolgen. We hebben een zorgplicht naar onze bewoners. En die plicht nemen we bij Wonen­Breburg serieus."

"Het was een tijdelijke én noodzakelijke oplossing om de constructie per direct te verstevigen."

Crisisteam

WonenBreburg stelt direct een crisisteam samen op het moment dat Wagtmans van de externe controleur hoort dat de veiligheid van de balkonconstructie niet meer voor 100% te garanderen is. Collega’s uit de wijk, bestuursleden en communicatieadviseurs laten hun werk vallen en steken de koppen bij elkaar. “Er moet op zo’n moment ontzettend veel gebeuren. Daar is iedereen zich van bewust. Dat geeft veel energie”, vertelt Wagtmans. “Allereerst zijn de bewoners geïnformeerd met de dringende boodschap om - totdat de balkons onderstut waren - ze niet te betreden. Gelukkig hadden we dat binnen anderhalve week bij alle flatblokken voor elkaar. Het was een tijdelijke én noodzakelijke oplossing om de constructie per direct te verstevigen en de veiligheid voor onze huurders te garanderen.”

“Dat was wel even schrikken”, beaamt een huurder die op de eerste etage van een van de betreffende flatblokken woont. “Je vraagt je toch af hoe lang je al gebruik maakt van een balkon waarvan de veiligheid niet voor 100% gegarandeerd is. Aan de andere kant: het gebrek is geconstateerd bij een steekproef, dus voor hetzelfde geld is er niks aan de hand. Er is in ieder geval snel gehandeld door de woningcorporatie. In het weekend werden er al direct hekken geplaatst en de tijdelijke palen om de balkons te onderstutten volgden ook snel.”

Communicatie is essentieel

Binnen anderhalve week zijn alle flatblokken dus onderstut met stempels. Hekwerken zijn geplaatst om onbevoegden op afstand te houden. Richard Bogaarts, adviseur constructie bij Gemeente Breda reageert: “Zodra de bewoners worden geïnformeerd, is het slim om als verhuurder of eigenaar van het pand ook externe partijen te informeren. Huurders, de media en andere inwoners van de stad wenden zich met vragen ook naar de gemeente. In dit soort crisissituaties is het belangrijk om eenduidig te communiceren. Vanaf het moment dat wij zijn aangehaakt, is de samenwerking en afstemming met WonenBreburg soepel verlopen.”

“Nadat de balkons onderstut waren, mochten bewoners de buitenruimte weer gebruiken”, vertelt Wagtmans. “Huurders zijn hier echter onzeker over geweest. Ze hebben op zo’n moment bovendien vragen over de definitieve oplossing. Er zat veel tijd tussen het tijdelijk onderstutten en de definitieve oplossing. We konden echter niet sneller, omdat we goed advies wilden inwinnen van ervaren partijen. We hebben de huurders met een vaste regelmaat op de hoogte gehouden via een nieuwsbrief en konden in november 2017 vertellen hoe de definitieve constructie eruit zou gaan zien.”

In die tijd tussen het stutten en de definitieve oplossing werd er hard gewerkt. Naast de wekelijkse controle van de stempels en de hekwerken rondom de flats, zocht het crisisteam samen met aannemers en constructeurs naar een oplossing. “Elke keer kwamen we voor verrassingen te staan”, verduidelijkt Wagtmans. “Zo bleek een koolstofvezelwapening bij de balkons aan de achterzijde van de gebouwen niet mogelijk. De betonvloeren zijn namelijk doorgestort vanuit een verdiepingsvloer. Aan de achterkant zit hier een sprong in, waardoor er met de koolstofvezelwapening te weinig grip zou zijn.”

Impact op uitstraling

Terug naar de tekentafel dus. Een staalconstructie aan beide zijden van de flat, blijkt uiteindelijk de meest wenselijke én uitvoerbare oplossing. Ook de welstandcommissie van de Gemeente Breda keurt dit idee, dat een impact heeft op de uitstraling van de gebouwen, goed. Richard Bogaarts verduidelijkt: “Vanuit de gesprekken met de woningcorporatie en externe betrokkenen hebben we de welstandscommissie geïnformeerd dat het in dit geval ging om een hersteloptie die vanuit veiligheidsoogpunt noodzakelijk was. Alleen op detailniveau is het plan gefinetuned, denk aan de kleurstelling en profilering van het staal.” Ook de huurder is te spreken over het resultaat: “Het zijn oude flats. De metaalconstructie geeft het geheel wel iets extra’s, vind ik.”

Driekwart jaar nadat Wagtmans de scheuren in een van de balkons constateerde, start NVT Onderhoudsgroep, een landelijke specialist op het gebied van betononderhoud, met de definitieve constructie. Ook dat gaat niet zonder slag of stoot, blikt Wagtmans terug. “Om de fundering te maken, stuitten we op het feit dat de nutsvoorzieningen niet lagen waar ze volgens de tekening met kabel- en leidinginformatie, die we ontvingen naar aanleiding van de wettelijk verplichte Klic-melding, zouden liggen. Vooral bij de gasleiding zorgde dit voor ­problemen. Dit is door de specialisten van NVT opgelost met aanpassingen in de fundering, maar het zorgde helaas wel opnieuw voor vertraging.”

In november 2018 is het project naar tevredenheid van alle betrokkenen afgerond. Alle balkons zijn via een permanente staalconstructie verstevigd. Een mijlpaal voor Wagtmans: “Al met al ben ik blij dat onze huurders de balkons weer met een gerust hart kunnen gebruiken.”

Jack Wagtmans inspecteert de nieuwe staalconstructie.

Jack Wagtmans is blij dat huurders de balkons weer met een gerust hart kunnen gebruiken door de permanente staalconstructie.

Op scherp

Naar aanleiding van de balkonproblematiek in Brabantpark, heeft WonenBreburg al haar bezit in Breda en Tilburg met dit type balkon gecontroleerd op hetzelfde gebrek. Daarbij is nog één complex in Breda tijdelijk met stempels onderstut. Hier is inmiddels koolstofvezelwapening succesvol als permanente oplossing toegepast. Gemeente Breda heeft in het proces andere eigenaren en verhuurders van soortgelijke gebouwen uit dezelfde bouwperiode en met dezelfde bouwmethodiek op hun zorgplicht gewezen. Wagtmans: “Dit voorbeeld heeft iedereen op scherp gezet: neem het zekere voor het onzekere wanneer je een gebrek constateert. Want het controleren van bestaand vastgoed is en blijft mensenwerk en handelen noodzakelijk.”

Projectgegevens

Aantal woningen: 160
Type woningen: portiekwoningen
Bouwjaar: 1956-1957
Eigenaar: WonenBreburg
Bouwbedrijf: NVT Onderhoudsgroep
Projectfase: afgerond
Start uitvoering: maart 2017
Oplevering: november 2018
Verbeterniveau: planmatig onderhoud

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Kom je ook naar de Dag van de Bewoner?

Dompel je op 14 november  onder in de wereld van bewonerscommunicatie aan de hand van inspirerende voorbeeldcases en discussies met medevakgenoten.

Bekijk het programma

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren