Woningcorporatie Portaal Eemland liet 66 flatwoningen renoveren in de Amersfoortse wijk Kruiskamp en koos onderhoudsbedrijf Mens-Zeist hiervoor als partner. Een ingenieus samengesteld beheer- en onderhoudsscenario heeft de flats voor de komende 30 jaar overeind kunnen houden.
renda special 2011/1 project54
Woningcorporatie Portaal
Eemland liet 66 flatwoningen
renoveren in de Amers-
foortse wijk Kruiskamp en
koos onderhoudsbedrijf
Mens-Zeist hiervoor als part-
ner. Een ingenieus samenge-
steld beheer- en onder-
houdsscenario heeft de flats
voor de komende 30 jaar
overeind kunnen houden.
amersfoort
kruiskamp
project
tekst tosca vissers
foto's mens-zeist
"Gezien de conditie
van de woningen lag
slopen het meest
voor de hand",
vertelt Egbert Kunst,
verantwoordelijk
voor het technisch
beheer bij Portaal
Eemland.
renda special 2011/1project 55
Portaal had nog niet duidelijk voor ogen wat ze nu wilde met dit galerij-
encomplex van drie jarenzestigflats en twee bedrijfsruimten. "Gezien de
conditie van de woningen lag slopen het meest voor de hand", vertelt
Egbert Kunst, verantwoordelijk voor het technisch beheer bij Portaal
Eemland en nauw betrokken bij het renovatieproject. "Het liefst zouden
we dertig jaar met het complex willen doorgaan." De doelgroep bestaat
uit oudere en jongere bewoners met betrekkelijk lage inkomens. De
locatie, pal tegen het centrum van de stad aan, is zeer gewild. Aan de
achterkant van het complex staan eengezinswoningen van Portaal die
de corporatie voor de komende vijfentwintig jaar wil handhaven. Hun
bezit in deze buurt grenst aan een grote wijk met hetzelfde type wonin-
gen van woningcorporatie de Alliantie, die vanwege de achterstands-
problematiek de wijk grondig aanpakt met veel sloop en nieuwbouw.
"Met verstrekkende gevolgen voor de wijk Kruiskamp", meent Kunst.
"Deze nieuwbouwwoningen ontkomen waarschijnlijk niet aan hogere
huurprijzen, zo hebben wij dat ingeschat. We kijken nadrukkelijk naar
het hele gebied. Als wij ook gaan slopen in die buurt, verdwijnt waar-
schijnlijk een groot deel van de oorspronkelijke bewoners uit de buurt.
De vraag die onmiddellijk naar voren komt, is: waar moeten deze
mensen dan wonen?"
WoonWEnsondErZoEK
Voordat Portaal een idee had geformuleerd hoe ze ?berhaupt verder
wilden met Kruiskamp, werd eerst een woonwensonderzoek gedaan
onder de bewoners. Met vragen als: wat vindt u goed en niet goed in
de wijk? Wat en hoe kan er worden verbeterd aan uw woning en aan
het complex? Daaruit bleek dat de bewoners eigenlijk best plezierig
woonden. Sommigen al veertig jaar lang. Ze wilden beslist niet vertrek-
ken uit hun oude woningen. Wel kwam uit het woonwensonderzoek een
aantal leefbaarheidsproblemen naar voren, die snel verbeterd moesten
worden. Zoals een betere opstelling voor rondslingerende vuilniszakken
rond de centrale ophaalplaats, die eigenlijk veel te klein is voor alle vuil-
niszakken uit de flats. "We hebben vier onderhoudsbedrijven uitgeno-
digd om voor ons een plan te maken met dit woonwensonderzoek als
basis. We stelden de vraag hoe we dit renovatieproject het beste
kunnen aanvliegen, en ze moesten vooral ook met idee?n komen!"
Kunst vergoedde de inspanningen zelfs met een klein bedrag voor plan
en presentatie van de vier onderhoudsbedrijven. "Het moest wel
voldoen aan de criteria die onze beoordelingscommissie had opgesteld,
om helder te krijgen hoe een onderhoudsbedrijf inspeelt op de aspec-
ten leefbaarheid en veiligheid, bijvoorbeeld. Ook belangrijk was om te
weten of bewoners bij het renovatieproject werden betrokken. Woon-
plezier en bewonersbelang waren immers het uitgangspunt. Onder-
houdsbedrijf Mens-Zeist kwam als beste uit de bus. Het werd niet op
prijs geselecteerd, maar wel op zijn jarenlange ervaring in resultaatge-
richt samenwerken", verklaart Kunst de keuze.
sPEciAlE AAndAcht
Rob de Vos, directeur van onderhoudsbedrijf Mens-Zeist, geeft toe dat
de aanpak die Portaal voor ogen had, speciale aandacht vereiste. "We
zijn immers techneuten en denken dan eerder in maatregelen om een
complex weer technisch op orde te krijgen. Bij dit project namen we in
eerste instantie de wensen van de bewoners als uitgangspunt. Interes-
sant is te constateren dat je dan op een andere manier naar een
complex kijkt. Je bent meer betrokken en je voert verder in het beden-
ken van mogelijke oplossingen. Door bewonerswensen in acht te
nemen, word je gedwongen een serie alternatieve scenario's te beden-
ken en dat brengt je eerlijk gezegd wel weer terug tot puur met het vak
bezig zijn", geeft De Vos aan. Het eerste dat het onderhoudsbedrijf
voor Portaal moest doen, was een complete inventarisatie van alle
problemen in het complex, het opstellen van een plan van aanpak en
een bijbehorende prijsopgave.
GEvAriEErd
Mens-Zeist ging na hoe het bezit op woonniveau erbij stond en het
bedrijf trof een zeer gevarieerd beeld aan in kwaliteit. "Sommige wonin-
gen zijn tiptop onderhouden, waarbij bewoners een paleisje van hun
huis hebben gemaakt", zegt De Vos. In de loop der tijd was er een
centrale lift geplaatst. Ongeveer de helft van de houten kozijnen was
vervangen voor kunststof kozijnen met dubbel glas. Hier en daar zat
nog asbest in borstweringen, vensterbanken en vloeren. "We hebben
van elke woning de kwaliteit in kaart gebracht, niet alleen van de buiten-
schil en de binnenruimtes, maar ook van de installaties", vertelt De
Vos. Op complexniveau hoefden de doelgroepen niet te veranderen,
dus zijn oppervlakten en galerijen in oorspronkelijke staat gelaten.
"Overlast door huisvuil rondom de containers werd als groot probleem
Een woonwens-
onderzoek wees uit
dat de bewoners
eigenlijk best plezie-
rig woonden.
renda special 2011/1 project56
ervaren door de bewoners. De containers stonden midden voor de
entree waar mensen langs moesten lopen en ze waren bovendien veel
te klein. Bergen vuilniszakken werden naast de containers op elkaar
gegooid, gingen vaak kapot, waardoor het huisvuil her en der op straat
terechtkwam. Daar wilden we als eerste een oplossing voor beden-
ken", zegt Kunst. Ook het veiligheidsaspect speelde mee. Donkere
nissen en inpandige bergingen bij de centrale ingang beperkten het
overzicht en veroorzaakten bij veel mensen een onveilig gevoel.
visiE
"We hadden op het moment van opname nog steeds niet besloten of
de woningen gesloopt of gerenoveerd zouden worden", zegt Kunst.
"Wel stond in onze visie vast dat we de flats het liefst wilden behou-
den. We wisten ook wat de bewoners wilden, maar het was nog lang
niet zeker of dat allemaal financieel haalbaar was." Kunst maakte op
basis van de inspectie van Mens-Zeist een planning welke maatregelen
moesten worden genomen bij een levensduurverlenging van tien, twin-
tig of dertig jaar. "Vooropgesteld dat de bewoners zelf het liefst de
komende dertig jaar in hun woningen willen blijven wonen", geeft hij
aan. "Wij zouden vanwege de wijkopbouw voor een levensduurverlen-
ging van minstens twintig jaar willen tekenen. We hebben daarom voor
de gulden middenweg gekozen: een exploitatie van vijfentwintig jaar.
Dat plan hebben we ingediend bij het bestuur."
onrEndAbEl
In eerste instantie kreeg Kunst nul op het rekest. Ondanks zijn pleidooi
dat renoveren vanwege de grootscheepse nieuwbouwplannen een veel
betere optie zou zijn dan slopen, was het bestuur van Portaal niet over-
tuigd. Volgens hen zou de kostprijs veel te hoog worden om het
complex dertig jaar extra goed te kunnen onderhouden. Voor dat geld is
ook een geheel nieuwe woning te realiseren, werd geopperd. Kunst liet
zich niet uit het veld slaan en bedacht een onderhoudsplanning met een
rendabele exploitatietermijn van minimaal twintig jaar. Weliswaar met
een iets lager kwaliteitsniveau, maar Kunst kreeg goedkeuring van het
bestuur. "We stelden een nieuw streefniveau in kwaliteit vast", vult De
Vos aan. "Ons plan was aanvankelijk om de flat naar het niveau van
nieuwbouwkwaliteit te tillen, maar een exploitatietermijn van veertig jaar
zou dan nog te kort zijn geweest. Benadering van een nieuwbouwkwali-
teit vereist namelijk zware ingrepen en dan kom je met kosten te hoog
uit. Dus hebben we een aantal concessies aan de kwaliteit gedaan en
hebben we verder geaccepteerd dat het om een bestaand gebouw gaat
met een bepaalde bouwfysische kwaliteit", stelt De Vos vast.
oPtiMAlisAtiEProcEs
Het is best lastig om een gebouw te renoveren dat twintig, dertig jaar of
nog langer op een bepaald kwaliteitsniveau moet blijven. Om dat tot in
detail af te stellen, hebben Portaal en onderhoudsbedrijf Mens-Zeist
een reeks aan projectvoorstellen voor het complex gemaakt. Zestien in
totaal. Een zeventiende aanpassing van het scenario is definitief gewor-
den. Die talrijke aanpassingen hadden heel wat voeten in de aarde,
geven Kunst en De Vos direct toe, maar ze zijn zonder meer een nood-
zakelijk onderdeel geweest van het hele optimalisatieproces. Bij de
samenstelling van de scenario's werd een klankbordgroep geformeerd
met veertien bewoners, die op deze manier meebeslisten over de
verbouwing van hun flats. "Technisch is het mogelijk om een gebouw te
renoveren tot het hoogst mogelijke kwaliteitsniveau", zegt De Vos.
"Het probleem zat aanvankelijk in het feit dat vaak alleen naar de kost-
prijs wordt gekeken, terwijl het nu juist bij dit project onze bedoeling
was om naar de volledige netto contantwaarde te kijken van de hele
exploitatietermijn", vult Kunst aan. "Waarbij Portaal met ??n vaste part-
ner in kaart kan brengen wat die renovatie inhoudt en langetermijnaf-
spraken met ze kan maken over het onderhoud ervan. Om de zes ?
zeven jaar worden deze afspraken opnieuw bekeken en ge?valueerd."
"Door bewonerswensen in acht te nemen, word je gedwongen een
serie alternatieve scenario's te bedenken en dat brengt je eerlijk
gezegd wel weer terug tot puur met het vak bezig zijn", geeft Rob
de Vos, directeur van onderhoudsbedrijf Mens-Zeist, aan.
renda special 2011/1project 57
Een dergelijk voorstel was volgens hem nog niet eerder gedaan.
"Samen met Mens-Zeist hebben we het kwaliteitsniveau afgesproken
van de gerenoveerde woningen. Deze kwaliteit moet gewaarborgd zijn
over de eerste twintig tot dertig jaar. Het voordeel ten opzichte van
nieuwbouw is, dat bij dit renovatieproject wordt samengewerkt met een
vaste partner die voor de komende decennia volgens een afgesproken
prijs- en kwaliteitsniveau het onderhoud verricht. Nadat het zeventiende
scenario de revue was gepasseerd, kregen we groen licht als we
konden aantonen dat de beheer- en onderhoudskosten zouden uitko-
men op circa 1100 euro per woning voor de komende twintig jaar. Fors
lager dan het gebruikelijke bedrag dat voor dergelijke woningen wordt
uitgegeven", zegt Kunst.
GEMiddEldE
Kunst legt uit dat het bedrag van 1100 euro niet zomaar uit de lucht is
gegrepen. Alle corporaties geven ongeveer per jaar gemiddeld 1300
euro uit aan beheer- en onderhoudskosten voor dit type woningen.
Zowel voor planmatig als niet planmatig onderhoud. Portaal zit voor alle
complexen ook ongeveer op dat gemiddelde. "De opdracht was om op
een slimme manier onder dat bedrag te blijven, zodat in de voorge-
stelde exploitatietermijn van twintig jaar de uitgaven niet hoger zouden
zijn dan 1100 euro. Die hele uitzoekerij bleek uiteindelijk een prima
methode om zo goed mogelijk een proces te optimaliseren en faalkos-
ten te reduceren, waarmee de beheerkosten op het aanvankelijk afge-
sproken lage niveau blijven."
Deze uitdaging ging Kunst vol enthousiasme aan. Hij wist daarbij ook
wel dat het verlaagde onderhouds- en beheerbedrag bepaald niet re?el
was voor een jarenzestigflat. Voor een portiek- of galerijflat met diverse
installaties uit dezelfde periode wordt vele malen meer aan onkosten in
rekening gebracht dan de vastgestelde 1100 euro. Uiteindelijk kwamen
Kunst en Mens-Zeist met hun gepuzzel veel beter uit de bus dan de
vooropgestelde twintig jaar exploitatietermijn. "We hadden zo'n mooi
scenario gemaakt dat met het vastgestelde budget een levensduurver-
lenging van dertig jaar evengoed haalbaar bleek! Van dat budget hebben
we alle keukens, badkamers, toiletten en rioleringen kunnen aanpakken,
en ook nog eens in slechts twaalf dagen per woning. Het hele dak is
vervangen en ge?soleerd. De vuilcontainers verdwijnen onder de grond.
De trappenhuizen zijn verbouwd, waardoor ze beter zijn schoon te
houden. Ze klinken nu minder hard en voelen warmer aan. De entree is
beter verlicht en oogt veel prettiger. Ook zijn er videofooninstallaties in
de woningen opgehangen", zegt Kunst trots. "Zo ging het inderdaad",
vult De Vos aan. "Het scenario bleek zo optimaal dat we alle verbeterin-
gen konden aanbrengen. Daarmee bouw je mee aan een stuk stabiliteit,
waaraan de bewoners veel waarde hechten en die in het belang zijn van
het gebouw. Bovendien is slopen veel minder duurzaam."
bEWonErsPArticiPAtiE
Het succesvolle verloop van het renovatieproces hangt volgens Kunst
en De Vos voor een groot deel af van het enthousiasme van al die
mensen die eraan mee hebben gewerkt. "Toen het eerst blok klaar
was, net v??r kerst 2009, hebben we verschillende bewoners van de
drie blokken door het Centrum voor Woononderzoek laten interviewen
en filmen over hoe ze het hele renovatieproces hadden ervaren",
vertelt Kunst. "We hadden ons al stevig voorbereid op een flinke dosis
kritiek en ergernis van de bewoners. Want een aantal bewoners zat op
dat moment nog steeds in de troep. Veel bleek goed te zijn gegaan,
maar er kwamen ook verbeterpunten naar voren. Zo stelden veel bewo-
ners het niet op prijs dat zij tijdens hun verblijf in de noodwoningen hun
eigen woning niet op slot konden doen. De voordeur moest voordurend
openblijven voor bouwwerkzaamheden. Dus hebben we bij de volgende
blokken sloten gemaakt met aparte sleutels voor de bewoners en een
moedersleutel voor de voorman. Ook gaf een aantal bewoners aan dat
zijn spullen binnen erg onder het stof zaten. Dus hebben we niet alleen
extra plastic folie gegeven, maar we hebben ze ook de vraag gesteld of
ze het zelf wilden afdekken of dat wij het moesten doen." Uiteindelijk
kreeg Portaal een dikke acht van de bewoners.
Bij de samenstelling van de scenario's werd een
klankbordgroep geformeerd met veertien bewo-
ners, die op deze manier meebeslisten over de
verbouwing van hun flats.
De Vos: "Het scena-
rio bleek zo optimaal
dat we alle verbete-
ringen konden
aanbrengen. Daar-
mee bouw je mee
aan een stuk stabili-
teit, waaraan de
bewoners veel
waarde hechten en
die in het belang zijn
van het gebouw."
Reacties