Log in
inloggen bij Renda
Hulp bij wachtwoord
Geen account?
shop word lid
Home / Artikelen

Nul-op-de-Meter, en nu dan?

- 7 juni 2022

Veel nieuwbouw wordt volgens het Nul-op-de-Meter (NOM) principe gebouwd. Thuisvester was een van de eerste corporaties die besloot een groot gedeelte van haar nieuwbouw NOM te maken. Maar zeker in combinatie met de energieprestatievergoeding (EPV) begint het pas wanneer de woningen gereed zijn. Om goed te kunnen kijken hoe de woning presteert is datamonitoring nodig. Een interview over de geleerde lessen van de afgelopen jaren op dit gebied met Daan van de Vrande van Thuisvester, Twan van Grinsven van Kemkens en Edwin van Kessel van BeNext.

Zo’n vijf jaar geleden was NOM met EPV (Energieprestatievergoeding) in opkomst. Hierbij betalen bewoners een vast bedrag per jaar aan de corporatie in ruil voor hun woning die zelf energie opwekt en zo zorgt voor een laag energieverbruik. Al snel besloot woningcorporatie Thuisvester al haar nieuwbouwprojecten volgens dit principe te bouwen. “Om de transitie waar we voor staan waar te maken moet je stappen durven zetten. Daarnaast wilden we onze huurders graag iets extra’s bieden op het gebied van duurzaamheid. Door de toevoeging van de energieprestatievergoeding werd NOM voor ons ineens een interessante business case”, vertelt Daan van de Vrande, Strategisch Adviseur Vastgoed bij Thuisvester. “Doen is voor ons dé manier van leren, dus we zijn in eerste instantie gestart met een pilot waarbij we een reeds ingekocht nieuwbouwcontract hebben opgeschaald naar Nul-op-de- Meter. Hierbij besloten we al snel dat we zelf het beheer en de exploitatie wilden doen. Dat paste het beste binnen onze bestaande processen, maar was toen een vrij ongebruikelijke werkwijze. De bouwer wilde namelijk een prestatiegarantie geven voor 10 jaar, inclusief service en onderhoud. Dat zorgde in eerste instantie voor wat wrijving, later hebben we dit standaard in onze contracten opgenomen.”

Onafhankelijke monitoring

Om stappen te kunnen zetten met NOM en EPV zocht Thuisvester naar vaste partijen om mee samen te werken. Kemkens was op dat moment al de vaste onderhoudspartner voor de corporatie, en via een uitvraag gingen ze op zoek naar een partij voor de monitoring. Van de Vrande: “We vonden onafhankelijke monitoring heel belangrijk en wilden daarnaast één aanspreekpunt hebben over alle projecten, zodat je deze ook onderling kunt vergelijken.” BeNext kwam als winnaar uit de bus. Directeur Edwin van Kessel vertelt: “Voor ons was het heel fijn om direct met de corporatie afspraken te maken. Wij waren toentertijd gewend om afspraken te maken met de aannemer, maar daardoor konden wij onze onafhankelijkheid niet waarborgen. Door samen met de corporatie te kijken naar de mogelijkheden konden we echt van betekenis zijn voor de bewoner.”

Van de Vrande vervolgt: “Het was een zoektocht om tot de juiste contractvorming te komen. Hier zijn we uiteindelijk twee jaar mee bezig geweest. Het resultaat is een zogenaamde tripartiete overeenkomst waarbij de verantwoordelijkheid per partij duidelijk is vastgelegd. Thuisvester blijft als corporatie verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie, Kemkens is verantwoordelijk voor de techniek en BeNext kan zorgen voor een onafhankelijke datamonitoring. Zij zijn ook de eerste die kunnen signaleren dat er een afwijking in de data te zien is. Vervolgens is het aan Kemkens om te kijken wat er dan precies aan de hand is en een oplossing te vinden.”

Voor ons was het heel fijn om direct met de corporatie afspraken te maken.

Edwin van Kessel

Klantcoaches

“Na flink wat jaren uitproberen zijn we samen uitgekomen op een ideaalscenario waarbij de woningen elke maand nagekeken worden met behulp van een quickscan”, vertelt Twan van Grinsven, Manager Service Woningbouw & Utiliteit bij Kemkens. “Hierbij kijken we naar vier componenten: de energieopwekking (meestal via zonnepanelen), het huishoudelijk verbruik, de hulpenergie (warmte terugwin unit) en de warmteopwekking (warmte in de woning en warm tapwater). Door alles goed te monitoren en op tijd te signaleren wanneer een installatie een foutmelding geeft, kunnen wij onze onderhoudskosten betaalbaar houden. Wanneer er afwijkingen gevonden worden, wat vrijwel altijd het geval is, kan dit aan de techniek (de installatie en het gebouw), de dataverbinding of het bewonersgedrag liggen. In het begin van een project zie je vaak dat installaties niet goed afgesteld staan. Echter zien we ook regelmatig dat mensen boven hun bundel zitten qua verbruik, en dan is het wel goed om met bewoners in gesprek te gaan.”

Inmiddels heeft Thuisvester twee klantcoaches in dienst die bewoners begeleiden en helpen in hun nieuwe woning. Bij de oplevering lopen ze al mee samen met de opzichter en de bewoners. Later komen ze nogmaals bij de bewoner langs om te bespreken hoe de installaties in de woning precies werken en hoe huurders deze het beste kunnen gebruiken. Van Kessel: “Ook wij hebben gemerkt dat het helpt om bewoners al in een vroeg stadium mee te nemen in het NOM-concept. Bij een bewonersavond leggen we daarom standaard uit wat NOM nu precies is en wat bijvoorbeeld het concept laagtemperatuurverwarming inhoudt. Mensen zijn bijvoorbeeld gewend dat ze aan de thermostaat kunnen draaien, dus het is belangrijk om ze bewust te maken dat dat in een NOM-woning niet hoeft. Dit vraagt echt om een gedragsverandering en we doen het uiteindelijk voor de bewoner, dus het is ons doel dat zij snappen wat er gebeurt in de woning.” Van Grinsven vult aan: “Op dit moment zie je dat de energiearmoede groeit met alle stijgende prijzen, dus ook los van EPV is energiemonitoring een belangrijke oplossing waarmee we mensen kunnen helpen om hun verbruik laag te houden.”

Huurders helpen

Als het gaat over bewonersgedrag is er duidelijk een verschil te zien bij nieuwbouw en renovatie. “Bij renovatie wonen mensen al heel lang in hun woning. Voor hen is het nog steeds dezelfde woning, dus het is ontzettend lastig om hun gedrag aan te passen. Bij nieuwbouw weten mensen in wat voor woning ze terechtkomen, dan gaat het iets makkelijker”, aldus Van Grinsven. “Bewustwording is de eerste stap. De meeste bewoners weten vaak niet dat ze bijvoorbeeld veel meer stroom verbruiken dan hun buren, dus daarom is het goed om in gesprek te gaan”, vult Van Kessel aan.

Van Grinsven: “Dit is voor ons wel een hele mooie les geweest, dat je huurders veel beter kunt helpen door goed te monitoren. Normaliter krijgen ze een keer per jaar een eindafrekening. Als je in de tussentijd niet signaleert dat er een afwijking te zien is, schrikken bewoners ineens van het hoge bedrag dat ze moeten betalen. Dat zorgt ook weer voor een hoop klachten bij de corporatie, die wij nu tijdig kunnen voorkomen door elke maand een quickscan te doen. De AVG zorgt er wel voor dat je niet zomaar ergens aan kunt bellen en zeggen: u douchte te lang. Dus we proberen mensen zelf tot deze conclusie te laten komen, bijvoorbeeld door aan te geven dat hun warmwaterverbruik een stuk hoger is dan dat van de buren. Bewonerscommunicatie is hier heel belangrijk, daarom hebben we er ook voor gekozen om niet te veel mensen te betrekken, maar met een klein team te werken dat daadwerkelijk bij bewoners over de vloer komt. Zij hebben allemaal een opleiding gehad over het NOM-concept en welke technieken er achter de voordeur zitten en zij weten zodoende ook hoe ze dit het beste kunnen communiceren met bewoners.”

Dit is voor ons wel een mooie les geweest, dat je huurders veel beter kunt helpen door goed te monitoren

Voortraject

Een andere les die de mannen meenemen uit de ervaring van de afgelopen jaren is het belang om veel aandacht te besteden aan het voortraject. “Eigenlijk moet je voordat de nieuwbouw gestart is al nadenken over hoe je de exploitatie in wil richten aan de achterkant, en dat vervolgens meenemen naar de voorkant,” aldus Van de Vrande. Van Kessel vervolgt: “In het verleden werden we pas betrokken vlak voor de afronding van een project, maar je wil eigenlijk al bij het bedenken van je installatieconcept nadenken over het monitoringsysteem. Als je hier pas over nadenkt tijdens een lopend traject, is het een enorme uitdaging om de technologie nog toe te voegen zonder dat je weer allerlei dingen moet slopen. Zodoende is het fijn om op tijd aan tafel te zitten. We monitoren zo’n 4500 woningen en kunnen inmiddels een goede inschatting maken welke systemen in welke situaties goed presteren. Tegelijkertijd kun je met de installateur kijken hoe onze sensoren meegenomen kunnen worden binnen hun installatieproces en zo heb je bijvoorbeeld ook nog tijd voor een proefopstelling. In de pilot merkten we dat onze manier van werken erg wennen was voor aannemers. Normaal gesproken signaleert de projectleider foutmeldingen die binnen de garantietermijn vallen bij de aannemer, echter zaten wij daar nu als monitoring partij tussen. Dat was wel even wennen.”

“Daarnaast moet je ook je berekeningen kloppend hebben. Als je in jaar 1 net voldoet aan de opwekking met je zonnepanelen, dan voldoe je na 10 jaar niet meer, aangezien er een degradatie op zit van zo’n 10%. Ze moeten de eerste jaren dus overpresteren. Als je hier scherp op bent kun je ook op tijd het gesprek aangaan met de nieuwbouwer die de garantie afgeeft wanneer blijkt dat dit niet het geval is”, aldus Van de Vrande. Van Grinsven vult aan: “Het is belangrijk dat je in het eerste jaar bij de les blijft. We zien dat projecten die net opgeleverd worden veel aandacht nodig hebben, maar dat het na een tijdje stabiliseert en je ook minder hoeft bij te sturen.”

Het is belangrijk dat je in het eerste jaar bij de les blijft

De mannen zien ook nog een mooie uitdaging voor de bouwsector. Van de Vrande: “We merken vaak dat bouwers per project kijken. Ze bouwen wat hen gevraagd wordt en gaan weer door naar het volgende project. Dat geldt natuurlijk ook voor leveranciers. Veel “hardware” is nog volledig dichtgetimmerd waardoor je er geen monitoringsysteem in kwijt kunt. Door hier in het voortraject meer aandacht aan te besteden met al deze partijen, kom je tot een veel completer concept.” Van Kessel vult aan: “Je ziet al wel een ontwikkeling waarbij leveranciers hun producten modulair maken, zodat je niet meteen het hele product hoeft te vervangen, maar alleen de benodigde onderdelen. Daar ben ik blij mee, want hiermee wordt steeds meer toegewerkt naar circulatiteit. Daarnaast moeten we ervoor zorgen dat installaties monkeyproof worden zodat de bewoner er op de juiste manier mee kan omgaan. We zien gelukkig dat er binnen de sector steeds meer bereidheid komt om meer te willen weten uit installaties en echt gaan kijken naar de woning als geheel om op die manier gerichter onderhoud te kunnen. Dat partijen lange termijn gaan denken en niet zomaar 10 jaar garantie op een product beloven, maar ook daadwerkelijk kijken wat er dan in die 10 jaar moet gebeuren om die garantie te kunnen waarborgen. Op dit moment zien wij best nog een uitdaging. Binnen de woningen die wij monitoren gaat 10% niet goed. Dit komt ofwel door gedrag, ofwel door de installatie. Als je dan bedenkt dat we 100.000 woningen willen renoveren, dan staan we de komende jaren nog voor een flinke uitdaging. We merken dat veel corporaties nog twijfelen over EPV, omdat het een vrij ingewikkelde regeling is. Inmiddels is de EPV 2.0 in ontwikkeling, waarbij BeNext advies mag geven hoe we het simpeler kunnen maken. Ik hoop dat deze nieuwe EPV snel toegepast mag gaan worden.”

Event

Op 15 september gaan we verder in op dit onderwerp tijdens het evenement “NOM, en nu dan?” Kemkens en BeNext delen hun leerervaringen met het Renda netwerk. Hoe hebben ze het aangepakt? Wat zijn de moeilijkheden rondom EPV? Hoe beheer je de datastromen? En hoe neem je bewoners mee in dit hele proces.  Meer informatie over deze bijeenkomst is de vinden op www.renda.nl/nom-en-nu-dan.

Reacties

x Met het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord
Renda ©2022. All rights reserved.

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren