nr 6 2010 interview ren? van der heijden8 `We moeten ervoor waken dat uitsluitend goedkope huurvoorraad overblijft' nr 6 2010interview ren? van der heijden 9 interview "Ons bezit bestaat momenteel uit zo'n 13.000 woningen. Daar moeten er in 2030 nog 7.000 van over zijn." Ren? van der Heijden, manager bedrijfsvoering bij Waterweg Wonen, schetst in het kort de situatie van de corporatie uit Vlaardingen. De krimpstrategie maakt onderdeel uit van het Actieplan Wonen dat in 2008 door de Vlaardingse gemeente- raad is aangenomen. "Wij denken dat deze strategie noodzakelijk is. We krijgen in ons gebied te maken met een leegloop van de modale en bovenmodale huishoudens. We moeten ervoor waken dat uitsluitend goedkope huurvoorraad overblijft. Dan krijgen we op den duur zelfs in de Randstad te maken met leegstand", legt Van der Heijden uit. Het actieplan behelst een sloop van 6800 woningen. Daarnaast worden 8400 woningen bijgebouwd. "Het aantal sloopwoningen van ons bedraagt 6000 en we bouwen er 3700 bij. 1400 Ervan zijn huurwonin- gen, de resterende 2300 gaan in de verkoop." Herstructurering De enorme herstructureringsopgave levert de manager bedrijfsvoering heel wat financieel gepuzzel op. "Over het algemeen kan gezegd worden dat corporaties erg lang de strategie van conserveren hebben gevoerd. Dat geldt ook voor Waterweg Wonen. Daarom zijn we nu bezig met een enorme inhaalslag op renovatiegebied. Aan de ene kant gaat het dan over vernieuwing van keukens, badkamers en dergelijke. Aan de andere kant gaat het om ingrijpende cascorenovaties, waarbij we bij de woningen een extra kamer hebben gecre?erd. Ook hebben we een deel van ons bezit ontduplext: van twee woningen ??n gemaakt. Een aantal portiekflats zijn rolstoeltoegankelijk gemaakt en we hebben een aantal specifieke seniorenflats gemaakt. Voor het veiligheidsgevoel zijn de portieken afgesloten." Van der Heijden noemt de woningcorporatie uit Vlaardingen "geen wereldkampioen duurzaamheid". Op dat gebied valt nog veel te doen, zegt hij. "Tot 2009 hebben we ons gericht op kwaliteitsingrepen, daarna is de focus meer op energie komen te liggen. We hebben collectieve ketels vervangen door individuele, en naast het vervangen van enkel voor dubbel glas hebben we ook gevels ge?soleerd. Eigenlijk doe ik onszelf tekort. We waren alleen nog niet toe aan zonne-energie en warmteterug- winning. Op dit moment wachten we de resultaten af van een onderzoek dat Deloitte verricht naar de mogelijkheden van duurzaamheidmaatrege- len voor woningcorporaties. Afhankelijk van die uitslagen maken we de afweging tussen de investeringen en de daarbij behorende opbrengsten. tekst wilbert leistra en martin liebregts foto's angelique van woerkom De tijd dat bij woningcorpo- raties bakken geld als het ware over de muur heen naar binnen klotste, is voor- bij. De economische crisis en belastingaanslagen vanuit Den Haag maken een andere kijk op investeringen nood- zakelijk. Ook voor Waterweg Wonen uit Vlaardingen. Volgens manager bedrijfs- voering ren? van der Heij- den zet de corporatie in op een krimpstrategie. ren? van der heijden nr 6 2010 interview ren? van der heijden10 aanbod in kwaliteit en prijs te realiseren. Ze zouden ook in een beleid van waardeontwikkeling passen. Volgens Van der Heijden heeft waar- deontwikkeling geen prioriteit in de cultuur van corporaties. "Ik snap de redenering wel. Wij interveni?ren middels een grootscheepse renovatie, we voegen kwaliteit toe die op termijn door de gebruiker wordt gewaar- deerd. De woningen stijgen economisch in waarde en op termijn verko- pen we ze om te profiteren van de waardevermeerdering. Een logische vastgoedstrategie, maar die leeft nog niet binnen corporaties. Wij reke- nen niet altijd in waarde. Bijvoorbeeld bij sloop kijken we niet naar de kapitaalvernietiging. Er bestaat een noodzaak om een buurt aan te pakken. Doen we dat niet, dan bestaat het gevaar dat je op termijn ? zeg 25 jaar ? te maken krijgt met leegstand als gevolg van krimp. Leeg- stand komt namelijk als eerste voor in buurten waar je over het alge- meen niet vrolijk van wordt." Van der Heijden stelt dat de differentiatie in woningen in Vlaardingen vooral in de koopsector bestaat. "Door sloop en nieuwbouw is het woningmilieu wat meer gedifferentieerd. In de huursector is die ontwik- keling nauwelijks te zien. Een groot deel van de woningvoorraad in Vlaardingen is na de oorlog in korte tijd gebouwd. Er moesten als gevolg van het bombardement op Rotterdam heel veel mensen worden opgevangen. Vandaar dat je veel dezelfde soort woningen ziet; die zijn allemaal in de jaren vijftig en zestig gebouwd. Daarnaast hebben we verhoudingsgewijs een grote sociale woningvoorraad ten opzichte van de rest van Nederland." Hij onderscheidt nog een tweede ontwikkeling die de differentiatie van de voorraad heeft beperkt. "Het bouwvolume rond de as Rotterdam-Maassluis daalt. Er zijn al jaren geen uitbreidings- mogelijkheden in dit gebied. Dit heeft zeker een impact gehad op de ontwikkeling dat er na 1980 verhoudingsgewijs weinig gebouwd is", legt hij uit. PrijsniVeau Waterweg Wonen rekent aan haar huurders 82 procent van de maxi- maal toegestane huurprijs. Het lijkt in deze tijd van krapte dus een logi- sche stap om het prijsniveau te wijzigen om zo meer inkomsten te genereren. Van der Heijden denkt daar anders over. "Je hebt te maken met een doelgroep waarvan een deel nu al het water aan de lippen heeft staan. Daar heb je als corporatie wel degelijk rekening mee te houden. Huurverhoging ? ook al zou het wettelijk zijn toegestaan ? is voor mij niet de eerste optie om meer inkomsten te genereren." Andersom houdt hij ook niet van prijsverlagingen. "Ik ben verklaard tegenstander van prijsdalingen, ook al zijn het economisch moeilijke tijden. Je verpest namelijk de markt door de prijzen te verlagen. Bij participatie in een nieuwbouwproject ga ik niet voor 200.000 euro een huis neer laten zetten om het vervolgens voor 180.000 euro te moeten verkopen. Maar het kost Waterweg Wonen nog veel meer als ik de woningen in de verhuur neem. Je moet dus naar alternatieven zoeken, zoals een deel in erfpacht te geven." Koopprijzen tot 175.000 euro per woning liggen binnen het bereik van modale en bovenmodale huishoudens. Cascorenovatie om de wonin- gen energetisch en technisch aan de eisen van deze tijd te laten voldoen kost zo'n 50 tot 80.000 euro. Als die huizen worden verkocht leveren ze zeker 140 tot 180.000 euro op. Een idee voor Waterweg Wonen? "Cascorenovatie kan inderdaad zorgen voor een waardeont- wikkeling, maar daar hebben we ons nog niet echt in verdiept. Dat vereist een grondige studie. Sloop en vervangende nieuwbouw levert Waterweg Wonen geen financi?le armslag op. Dat kunstje kennen we al, vandaar dat ik dat zo stellig kan zeggen. Maar cascorenovatie voor waardeontwikkeling gebruiken is een heel nieuw verhaal. Bij een project In feite is een EPA-regeling al een behoorlijke ingreep. Van label F naar D kost toch gauw zo'n 6.000 euro per woning. Gezien het feit dat het over- grote deel van ons bezit in die categorie valt ? jaren zestig tot tachtig ? kun je de benodigde investeringen zelf wel uittellen. We zijn er niet trots op dat we onze voorraad nog niet ge?pdatet hebben, maar ik denk dat iedere corporatie met hetzelfde bezit eender heeft gedaan." extra kWaliteit Het huidige aanbod van corporaties wordt gedomineerd door een weinig gedifferentieerde kwaliteit en prijs. Grotendeels wordt dit bepaald door het huurbeleid van de overheid en de bijbehorende aftoppingsgrenzen van 512 tot 548 euro. De mogelijkheden voor extra kwaliteit en de bijbe- horende prijs tussen de aftopgrenzen en de liberalisatiegrens van 648 euro worden nog nauwelijks benut. Gevolg is dat er aan de ene kant weinig aanbod is in de duurdere sociale huursector, terwijl aan de andere kant een overschot bestaat in het betaalbare segment. Volgens Van der Heijden benut Waterweg Wonen wel degelijk de mogelijkheden voor die extra kwaliteit. "Onze nieuwbouwwoningen hebben onevenredig meer kwaliteit dan woningen van pakweg veertig jaar terug. Hier ligt voor ons zeker een interessant gebied, ook om ons aanbod meer te differenti?- ren. Als we vanaf 1 januari zelf verantwoordelijk worden voor de huur- toeslag kunnen we ook meer sturen in deze ontwikkeling." Corporaties mogen niet onbeperkt hun voorraad upgraden voor het duurdere segment, spreekt Van der Heijden als beperking uit. "Vanuit Europa wordt geprotesteerd dat Nederland een te groot aandeel soci- ale woningbouw heeft. Om dit terug te dringen moeten corporaties vanaf 1 januari 2011 90 procent van de woningen toewijzen aan mensen die maximaal modaal verdienen, anders raken we onze bijdrage vanuit Den Haag kwijt. De grens is in Brussel door een Portugees bepaald op 33.614 euro. Deze ambtenaar redeneert vast anders dan een Nederlander." WaarDeOntWikkeling Het bezit van Waterweg Wonen bestaat grotendeels uit woningen uit de jaren zestig. Deze hebben de potentie om een gedifferentieerd nr 6 2010interview ren? van der heijden 11 in de wijk Toekomst Zuid hebben we alleen de buitenmuren laten staan en de plattegrond gewijzigd. Per woning is daar zo'n 80.000 euro in ge?nvesteerd. Ik weet op dit moment niet welk verdienmodel je daarop kunt loslaten, zeker niet in deze tijd." En de verkoop van de bestaande voorraad? "Wij bevorderen het eigen woningbezit. Het levert ons inkomsten op om de herstructureringsop- gave van te bekostigen." scHeefWOnen Het kabinet-Rutte wil scheefwonen gaan aanpakken. Van der Heijden heeft niets tegen het verschijnsel scheefwonen. Toch plaatst hij een voorwaarde. "Je mag aan de buitenkant van een woning niet zien of de bewoner huurtoeslag krijgt of niet. Je kunt als corporatie wel een apart aanbod op het gebied van kwaliteittoevoeging ontwikkelen voor mensen die meer te besteden hebben. Of bijvoorbeeld het onderhoud meer door de huurder laten sturen. Dit hebben wij nu in ontwikkeling voor ons nieuwe beleidsplan." Van der Heijden kan zich wel ergeren aan een andere vorm van scheef- wonen. "De regio waarin een woning ligt, bepaalt in sterke mate de economische waarde van de woning en ook de speelruimte voor de mogelijkheden van huuraanpassing. We rekenen zoals gezegd een huur van 82 procent. Dat heeft altijd marge opgeleverd, tot twee jaar gele- den. Nu moeten we namelijk vier miljoen euro huurtoeslag ophoesten. Maar dat is niet de scheefgroei die ik bedoel. Die gaat over de WOZ- waarde. Bij ons in de Randstad ligt die heel wat hoger dan bijvoorbeeld in Brabant. Toch mag ik vanwege de omgevingsfactoren minder huur vragen. En dan ook nog te bedenken dat in Brabant het bouwen veel goedkoper is dan hier, dan kun je je wel voorstellen dat je voor een huur van circa 500 euro in Vlaardingen heel wat minder huis krijgt dan pakweg in Boxtel. Ik vind dat de overheid door dit beleid inkomstenpoli- tiek aan het bedrijven is en dat lijkt mij toch niet een zaak voor Den Haag. Andersom levert ook het Waarborgfonds scheve verhoudingen op. De differentiatieruimte bij een aankoopsom van 240.000 euro is in Limburg natuurlijk veel groter dan in Vlaardingen", besluit hij zijn betoog. MaMMOettanker De kredietcrisis heeft nog geen invloed gehad op de herstructurerings- plannen. "Wat we in 2009 hebben gedaan, is in 2006 bedacht", legt Van der Heijden uit. "Het zijn langdurige processen. Zie het als een gigantische mammoettanker. Als je over een kilometer naar links wilt, had je een kilometer geleden al moeten bijsturen. Concreet betekent het dat we pas kunnen ingrijpen in de plannen van n? 2010, daarvoor ligt alles al vast. Voor de plannen op termijn moeten we een prioriteiten- lijst opstellen. Stel dat de crisis al eerder niet meer van invloed is, dan kunnen we projecten weer naar voren halen in de planning." Het Actieplan Wonen omvat het beleid op de lange termijn. De gemeente Vlaardingen wil hiermee voorkomen dat bepaalde woningen en buurten een risico gaan vormen, zegt Van der Heijden. "We zullen waarschijnlijk in de nabije toekomst door de overheid worden gedreven tot verkoop van delen van onze voorraad. Om de verkoopbaarheid daarvan te bevorderen, moeten we een meer kleinschalige en gediffe- rentieerde aanpak ontwikkelen voor kwaliteitsaanpassingen. Maar ook in de toewijzingsnorm kunnen we sturen. Je moet voor een bepaalde buurt fijnmazige oplossingen bedenken. Je moet te allen tijde voorko- men dat we Bijlmerachtige toestanden in Vlaardingen krijgt. Daarom gaat het gemeentebeleid ook uit van meer spreiding van sociale huur- woningen over het totale gebied." kriMP Na de tijden van weelde moeten corporaties omgaan met krapte. "Een beleidsplan als het Actieplan Wonen gaat uit van krimp. Dat geldt natuurlijk ook voor onze organisatie. In de periode tot 2030 zal ik als manager beleidsvoering ook de organisatie in omvang moeten laten krimpen. Geen fijn vooruitzicht, maar wel noodzakelijk. Daarnaast hebben we nog andere mogelijkheden om te bezuinigen op onze begro- ting. Denk aan woningen langer door exploiteren, meer woningen verkopen, huur verhogen, minder investeren en minder diensten leve- ren. Een sombere boodschap in deze donkere dagen. Maar gelukkig is het nog geen praktijk. Het water staat ons nog niet aan de lippen."