netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Corporaties in een spagaat tussen ambities en mogelijkheden
Johan Conijn

ma 30 juli 2018
artikel

Wat mogen we de komende jaren van woningcorporaties verwachten? De ambities zijn hoog. Zowel van de sector zelf als ook van de verschillende belanghouders. Het gaat daarbij met name om de betaalbaarheid en de duurzaamheid van het bestaande corporatiebezit. Het gaat ook om nieuwbouw van huurwoningen, niet alleen in het sociale segment, maar ook in het middensegment. Zijn deze ambities realistisch? Kunnen ze binnen de beschikbare financiële mogelijkheden worden uitgevoerd? De strekking van dit artikel is dat de financiële kaders het niet mogelijk maken al deze ambities te realiseren. De sector doet er goed aan, in het kader van het managen van verwachtingen, keuzes te maken, waarop ze wel aangesproken wil worden, en waarop niet.

Dit artikel verscheen eerder in Ruimte en Wonen.

De ambities

Van corporaties wordt veel verwacht. En ook de eigen ambities zijn fors. In de eerste plaats gaat het om het verbeteren van de duurzaamheid van de corporatievoorraad. Medio dit jaar zal het kabinet naar verwachting komen met de concrete maatregelen per sector, waaronder ook de corporatiesector, die in een Klimaatwet zullen worden vastgelegd. Al eerder is in een brief aan de Tweede Kamer verkend welke wettelijke verplichtingen aan de corporatiesector opgelegd kunnen worden [1].  In de Woonagenda 2017 – 2021 van Aedes [2] staat duurzaamheid ook centraal. Corporaties zullen op sectorniveau met een inhaalslag in 2021 gemiddeld uit komen op label B. Op dit moment vindt met de routekaart van Aedes de inventarisatie plaats van de investeringen die nodig zijn om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Op voorhand is duidelijk dat het om een omvangrijk pakket aan investeringen gaat.

De betaalbaarheid van de corporatiewoningen is onlangs weer geagendeerd door de Woonbond met de actie om de huren met 10% te verlagen [3]. De kosten hiervan bedragen circa € 1,5 miljard. Deze ambitie zou volgens de Woonbond gefinancierd kunnen worden uit het exploitatie-overschot van € 3,3 miljard. Echter, het exploitatie-overschot heeft al een bestemming. Het overschot is gegaan naar investeringen en het aflossen van leningen. Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van het wonen voor veel huurders problematisch is. Dit is ook gebleken uit onderzoek van het Planbureau van de Leefomgeving [4]. Van de huurders verkeert 18% in de situatie dat er sprake is van een betaalrisico. Dit houdt in dat het besteedbaar inkomen onvoldoende is voor de netto huur plus de minimaal noodzakelijke uitgaven voor levensonderhoud. De oorzaak hiervan ligt vooral aan de inkomenskant bij huishoudens met een laag tot zeer laag inkomen. Een generieke huurverlaging van 10% lost dat probleem niet op.

Verder is er ook de ambitie om met nieuwbouw in de sociale huursector het woningtekort te bestrijden. In de Woonagenda van Aedes is de ambitie opgenomen om aan het einde van de kabinetsperiode uit komen op 34.000 nieuwe sociale huurwoningen. Dat is een verdubbeling ten opzichte van de realisatie in 2015.

Tot slot wordt van corporaties ook verwacht dat ze een bijdrage leveren aan de nieuwbouw in het middensegment. In het eindrapport van het traject Samenwerkingstafel middenhuur, worden concrete aanbevelingen geformuleerd om het voor corporaties gemakkelijk te maken om in het middensegment actief te worden [5]. Dit is opmerkelijk in het licht van de DAEB-scheiding, die mede bedoeld was om corporaties meer te richten op de kerntaken. Een markttoets diende er ook voor te zorgen dat corporaties bij de nieuwbouw van huurwoningen in het middensegment een marktconform aanvangsrendement realiseren ten behoeve van een gelijk speelveld met marktpartijen. Op basis van een aanbeveling uit het rapport van Van Gijzel is bij de markttoets het vereiste bruto aanvangsrendement verlaagd naar 0% [6]. Dit is bedoeld als stimulans voor corporaties om meer in het middensegment te bouwen.

Volledige
artikel lezen?
het volledige artikel is gratis beschikbaar
voor onze leden. Nog geen lid? meld je
aan bij ons netwerk.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren