nr 1 2010 project boxtel20 Woonstichting St. Joseph in Boxtel renoveert 144 wonin- gen in de wijk Selissenwal. Bewonersparticipatie en keuzevrijheid staan hierbij centraal. Woonconsulent Harrie Snijders is verant- woordelijk voor deze sociale component. "Het actief betrekken van bewoners bevordert de sociale cohesie in de wijk." boxtel bewonersparticipatie project 2 tekst sophie kracht foto's pdkfoto, peter de koning nr 1 2010project boxtel 21 Het renovatieproject vindt plaats in de wijk Selissenwal (Boxtel-Noord) en wordt binnen Woonstichting St. Joseph ook wel renovatie Adriana- straat en omgeving genoemd. De wijk is ooit ontstaan als antwoord op de enorme bevolkingsgroei in de jaren vijftig. In rap tempo werden eengezinswoningen en flatgebouwen uit de grond gestampt. Selissen- wal kenmerkt zich dan ook door een eenzijdige uitstraling die typerend is voor de woningbouw uit de jaren zestig. "Door vooral de sobere architectuur krijgt de wijk een saaie, statische uitstraling. Het mist de nodige levendigheid en aantrekkelijkheid", licht Harrie Snijders, woon- consulent bij St. Joseph, toe. Snijders maakt deel uit van de project- groep renovatie Adrianastraat en is verantwoordelijk voor de bewoners- participatie. Woonstichting St. Joseph heeft van dit onderwerp een belangrijk speerpunt gemaakt en hoopt hiermee ervaring op te doen voor toekomstige renovatieprojecten. RevitaliSeRing De renovatie is onderdeel van het revitaliserings - en herstructurerings- plan. Dit plan, dat door de gemeente Boxtel, maatschappelijke organi- saties, wijkbewoners en Woonstichting St. Joseph in de jaren negentig is opgesteld, stimuleert een aantal stedenbouwkundige ingrepen ter verbetering van de wijk. De gemeente en de Woonstichting willen zoveel mogelijk samen met de bewoners de leefbaarheid in de wijk verbeteren. Dit doen zij door ruimtelijke aanpassingen in de woning- bouw door te voeren en maatregelen te nemen die de leefbaarheid en de sociaaleconomische en maatschappelijke structuren in de wijk versterken. Concreet betekent dit differentiatie aanbrengen in bestaande woningbouw door het vervangen van huurwoningen door koopwoningen en het toevoegen van duurdere koopwoningen aan het woningaanbod. Daarnaast worden initiatieven genomen ter verbetering van de leefbaarheid door het inrichten van openbare gebieden, opzetten van wijkbeheer en de samenwerking met maatschappelijke organisa- ties. Tot slot wordt zwaar ingestoken op bewonersparticipatie. Bewo- ners worden in hoge mate betrokken bij het vormgeven en uitwerken van de vernieuwingsplannen. Snijders: "Dit is van groot belang om een wijk te laten ontstaan die past bij haar bewoners. Door mensen actief uit te nodigen met elkaar na te denken over hun wijk, zal de sociale samenhang verbeteren en kunnen maatschappelijke problemen hopelijk voorkomen worden." gedateeRde Woningen In totaal worden 144 woningen, verdeeld over 6 straten, gerenoveerd. De woningen zijn gebouwd in 1966 en nog zeer in trek bij huurders. Het project wordt gefaseerd uitgevoerd; de eerste fase (circa 40 woningen) is inmiddels opgeleverd en de tweede en derde fase zijn volop in uitvoering. Het renovatieproject is eind juli 2010 afgerond. "De wonin- gen zijn gedateerd, ze voldoen in bouwtechnisch en energetisch opzicht niet meer aan de eisen van deze tijd en hebben een facelift nodig. De grote Trespa-kunststofplaten op de gevels domineren nu nog het straat- beeld", vertelt Snijders. Behalve verfraaiing van het aanzicht spelen ook duurzaamheid en het terugdringen van de woonlasten een belangrijke rol. Snijders: "Er worden isolerende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het aanbrengen van HR++ isolatieglas en gevel ? en dakisolatie. Daar- naast wordt in alle woningen de cv-ketel vervangen door een HR-combi- ketel. Onze doelstelling was om van energielabel E naar B te gaan, en dat is gelukt." Het interieur van de woningen wordt ook grondig aange- pakt. Alle huizen krijgen een nieuwe keuken, toilet en badkamer. Door het uitbreken van twee muurkasten wordt tevens de badkamer vergroot. Sommige woningen krijgen een nieuwe betonnen vloer als houtrot de huidige vloer heeft aangetast. Sociale coHeSie Bewonersparticipatie is een belangrijke pijler binnen het renovatiepro- ject. "Onze focus ligt natuurlijk op het aanbieden van kwalitatief goede woningen. Maar wij hebben er als woningcorporatie ook belang bij dat de huurder prettig woont in zijn huurwoning. Door bewoners zelf te laten kiezen voor bepaalde woningverbeteringen cre?er je betrokken- heid. De huurder voelt zich verantwoordelijk en zal ook na de renovatie meer moeite doen zijn woning te onderhouden. Hiermee zorg je voor goed huurderschap en kwalitatief goede woningen; de basisdoelstelling van onze organisatie", legt Snijders uit. Het gaat bij St. Joseph niet alleen om goed huurderschap. "Wij zijn een klantgerichte organisatie en willen graag dat onze huurders tevreden zijn en zich thuis voelen in hun woning. De tijd dat de woningcorporatie bepaalt welke kleur wandtegels geplaatst worden, is voorbij. Huurders kun je net als kopers ook zeggenschap geven over hun woning". De ambitie van St. Joseph gaat nog iets verder. "Selissenwal kenmerkt zich door weinig scholing, lage inkomens en goedkope en verouderde huurwoningen. De bewonerssa- menstelling van de wijk is de laatste jaren sterk veranderd. Selissenwal huisvest een grote allochtone bevolkingsgroep die qua achtergrond en cultuur nogal van elkaar verschilt. De sociale cohesie staat onder druk met als gevolg problemen op gebied van criminaliteit, vandalisme en verpaupering", licht Snijders toe. Binnen het revitaliserings- en herstructureringsplan neemt de verbetering van de sociale samenhang in de wijk een belangrijke plaats in. Volgens de woonconsulent is hier een duidelijke rol weggelegd voor de Woonstichting. Samen met maat- schappelijke organisaties, zoals Delta Stichting Welzijn Boxtel, zet de Woonstichting zich in voor deze sociale component. Als woningcorpo- Behalve verfraaiing van het aanzicht spelen ook duurzaam- heid en het terugdringen van de woonlasten een belangrijke rol. nr 1 2010 project boxtel22 ratie heeft zij namelijk direct toegang tot deze doelgroep omdat die voornamelijk uit huurders bestaat. Snijders: "Je kunt niet van mensen verwachten dat zij zich inzetten voor hun buurt wanneer ze zich ergeren aan de kwaliteit van hun woning. Als de primaire levensbehoeften niet goed geregeld zijn, zal actiebereidheid op andere gebieden minimaal zijn. Door bewoners een stem te geven bij het bepalen van hun basis- behoeften, zullen zij meer tevreden zijn en groeit de betrokkenheid bij hun buurt. En wanneer zij zich betrokken voelen, zullen ze eerder geneigd zijn samen problemen aan te pakken." tegenStRiJdige Belangen In een speciale modelwoning konden huurders kiezen uit verscheidene opties voor de renovatie van het interieur. Ze hadden onder andere keuze uit verschillende kleuren wandtegels voor hun keuken en badka- mer, diverse typen aanrechtbladen, keukenkastjes, kranen en toilet. "We wilden de huurders zo veel mogelijk keuzevrijheid bieden en ze hun eigen ideale pakket laten samenstellen. Dit zorgde ook meteen voor een lastig dilemma omdat je te maken krijgt met tegenstrijdige belangen. Als corporatie hebben we belang bij een goede verhuurbaar- heid van onze woningen. Wanneer bewoners naar eigen smaak het uiterlijk van hun keuken en badkamer bepalen, kan dit problemen ople- veren bij de volgende huurder. Aan de andere kant wilden we de huur- der een ruim aanbod geven om uit te kiezen. Hoeveel keuzevrijheid geef je de huurder en in hoeverre ben je bereid daar de risico's van te dragen? Deze vraag hebben we ons meerder malen gesteld. Het doel van de keuzevrijheid is uiteraard een tevreden bewoner die nog een ruime tijd in de woning blijft wonen. Wat natuurlijk niet alleen de woning, maar ook de buurt ten goede komt." Snijders vertelt dat bij een volgend project dit punt zeker kritisch bekeken gaat worden. "De keuzevrijheid blijft het uitgangspunt voor ons, maar wellicht gaan we meer werken met keuzepakketten. Bewoners kiezen dan niet meer afzonderlijk voor alle mogelijkheden, maar voor een standaardpakket aan wandtegels, keukenkastjes, kranen en toiletpotten." atelieRSeSSieS Een belangrijk onderdeel van het renovatieproject is het isoleren van de woning waardoor de energielasten omlaag gaan. Dit gebeurt onder andere door een grondige gevelrenovatie die bestaat uit een combinatie van bouwkundige en esthetische aspecten. De ouderwetse kunststof gevelplaten verdwijnen en de hele woning wordt voorzien van isole- rende tempexpanelen met stucwerk. Hierdoor krijgen niet alleen de woningen, maar ook de straat, een compleet andere aanblik. Daarnaast worden de voordeuren vervangen en kunnen bewoners kiezen of ze een erker of luifel willen laten aanbouwen. Woonstichting St. Joseph wilde het pakket van uiterlijke maatregelen gebruiken om de buurtbewo- ners dichter bij elkaar te brengen. In zogenoemde ateliersessies gingen zij per straat of blok in discussie met elkaar over de kleur van hun gevel, type voordeur en wel of geen erker. "De architect met wie we samenwerken, had goede ervaringen met bewonersparticipatie bij reno- vatieprojecten. Door hem werden we gewezen op deze ateliersessies en het effect dat dit heeft op de sociale structuur. De bewoners worden op deze manier gedwongen met elkaar in gesprek te gaan over het exterieur van hun woning en het straatbeeld. Sommige buurtbewoners hadden elkaar nog nooit gesproken, maar moesten nu met elkaar onderhandelen over bijvoorbeeld de kleur van hun gevels. Deelnemers gaven na afloop aan dat zij het erg prettig vonden om contact te leggen met hun buurtgenoten. Door de gesprekken hebben zij elkaar een beetje leren kennen en is er begrip en acceptatie ontstaan. Het verbe- Boxtel bestaande situatie schaal 1:200 Boxtel nieuwe situatie schaal 1:200 Boxtel dwarsdoorsnede schaal 1:200 nr 1 2010project boxtel 23 teren van de sociale cohesie begint tenslotte met het leren kennen van elkaar", verklaart Snijders lachend. Maar hij plaatst ook een kritische noot bij deze vorm van bewonersparticipatie en keuzevrijheid. "Ook hier liepen we tegen een belangrijk leermoment aan. Veel meer huur- ders kozen namelijk voor een erker, ook wel bloemenkozijn, dan aanvankelijk was begroot. Dit heeft uiteraard consequenties voor het budget. Als woningcorporatie vinden we het belangrijk om ons aan onze afspraken te houden en huurders zekerheid te bieden. Terugkrabbelen was daarom ook geen optie. Intern moeten we nu uiteraard de principi- ele discussie voeren hoeveel geld de geboden keuzevrijheid mag kosten. " veRBRoedeRing dooR kunSt Tijdens het renovatieproject werd de woonconsulent benaderd door de lokale kunstenares Ien van Gemert. Zij heeft ervaring met het samen- brengen van mensen door kunst. Samen met de gemeente, en met subsidie van de provincie Noord-Brabant, zette Woonstichting St. Joseph het Crea-Project op met als doel het stimuleren van de soci- ale samenhang in de buurt. Selissenwal vormde een ideale proeftuin voor dit project. "Natuurlijk was het een risico om juist deze doelgroep te benaderen door middel van kunst. Kunst moet je dan ook zien in de breedste zin van het woord. Het moet toegankelijk zijn voor alle bevol- kingslagen." Onder begeleiding van Ien van Gemert maakten twaalf van de veertig bewoners uit de eerste renovatiefase een tuinbeeld. Tijdens een aantal workshops voorzagen zij een stenen pilaar van een eigen ontwerp. "Je ziet dat tijdens de workshop barri?res wegvallen. Drem- pels op taalgebied en sociaal-culturele verschillen verdwijnen naar de achtergrond. Er ontstaat respect en begrip voor elkaars situatie. De bereidheid om elkaar ook buiten de workshops te ontmoeten en wellicht te helpen groeit hierdoor", vertelt Snijders enthousiast. Afgelo- pen december zijn de eerste twaalf tuinbeelden feestelijk onthuld en binnenkort wordt een tweede workshop georganiseerd. evaluatie De reacties van bewoners over hun inspraak bij de renovatie van hun woning waren positief. Snijders: "Dit is zeker een werkwijze die wij zullen blijven hanteren bij toekomstige renovatieprojecten. Door bewo- nersparticipatie bij woning- en wijkverbetering kunnen we mensen een basis geven waarop zij verder kunnen, ook wanneer het renovatiepro- ject is afgerond." Woonstichting St. Joseph stuurt alle bewoners na afloop van het renovatieproject een enqu?te waarin zij kunnen aange- ven of zij tevreden zijn over de woningverbetering en hun invloed daarop. Daarnaast evalueert de Woonstichting op termijn samen met de betrokken partijen zoals gemeente en maatschappelijke organisaties of de sociale cohesie in de wijk daadwerkelijk is toegenomen en of problemen zijn verminderd. PROJECTGEGEVENS Naam en Plaats Adrianastraat e.o. Boxtel Aantal woningen en typen 144 een- gezinswoningen Bouwjaar 1966 Eigenaar Woonstichting St. Joseph Architect K3 Architectuur en Plan- ning B.V., Arnhem Aannemer Groenen Bouw en Onder- houd, Veldhoven Uitvoering Vanaf januari 2009 tot juli 2010 Uitvoeringswijze Traditioneel en deel prefab (opgehoogde hoekwoningen) Projectfase Uitvoering MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1 Dak Zolder isoleren, schoor- stenen keimen 2 Dichte gevel Isoleren en stuc- werk 3 Gevelopeningen Herstellen puien of indien noodzakelijk vervangen (eventueel bloem- kozijn of luifel) 4 Balkon n.v.t. II WONING INTERN 5 Keuken Nieuw, indien nodig 6 Douche Nieuw (tevens vergroot) indien nodig 7 Toilet Nieuw, indien nodig 8 Indelingswijziging (binnen casco) Badkamer vergroot d.m.v. samenvoegen met voormalige inbouwkasten slaapkamers 9 Vergroting casco (uitbouw/ opbouw) Ter plaatse van enkele hoekwoningen III INSTALLATIES 10 Cv-/mv-units HR-ketel 11 Rest woninginstallatie n.v.t. IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 12 Entree n.v.t. 13 Trappenhal en/of galerij e.d. n.v.t. 14 Lift n.v.t. 15 Bergingen e.d. n.v.t. V WOONOMGEVING 16 Erfafscheidingen/buiten- bergingen e.d. door gemeente 17 Inrichting omgeving/achter- paden e.d. door gemeente KOSTEN PER WONING (PEIL 2009) Aanneemsom inclusief BTW totaal per woning 50.000,- PRIJS / KWALITEIT Kale huurprijs voor renovatie (peil 2009) 440,- Kale huurprijs na renovatie (peil 2009) ca. 470,- Aantal WWS-punten voor renovatie niet bekend Aantal WWS-punten na renovatie niet bekend Onder begeleiding van kunstenares Ien van Gemert maakten twaalf van de veertig bewoners uit de eerste renova- tiefase een tuinbeeld. Tijdens een aantal workshops voorzagen zij een stenen pilaar van een eigen ontwerp.