10INTERVIEW mooiland maasland NR 6 december 2008 interview mooiland maasland tekst martin liebregts en peter de koning foto's peter de koning 11INTERVIEW mooiland maasland NR 6 december 2008 Het bezit van woningcorpo- ratie Mooiland Maasland omvat ruim 14.000 woningen in vijftig kernen, verdeeld over elf gemeenten in Noordoost-Brabant, Land van Cuijk en Noord-Limburg. Sommige dorpjes tellen nauwelijks 500 inwoners. Al die kernen zijn verschillend, qua bevolkingssamenstel- ling, cultuur, etc. E?n ding hebben ze gemeen: de voor- zieningen staan er onder druk, waardoor het wonen niet voor alle doelgroepen perspectief biedt. Mooiland Maasland wil in alle dorpen een leefbaar woonmilieu waarborgen, maar weet ook dat ze niet alle verdwenen voorzieningen kan terug- brengen. Dat betekent `schatgraven' naar de voor- zieningen die het `samen leven' versterken. Annelieke Steenbergen is adviseur participatie bij Mooiland Maasland. Ze vertelt over de bijzondere kernactiviteit Buurtschat & Schatgraven: `Elke buurt heeft wel iets bijzonders, wat eraan bijdraagt dat mensen er graag wonen. Deze `buurtschat' willen we samen met bewoners, instanties en gemeenten ontdekken en verder ontwikkelen. Een buurt- schat kan van alles zijn. In Vorstenbosch bijvoorbeeld hebben we de kapel aangekocht waarvan we de bestemming bepalen in overleg met de hele gemeenschap. In Megen zoeken we oplossingen voor wonen, welzijn, zorg, toerisme en onderwijs, in Cuijk experimenteren we met buurtbudgetten, in Gassel werken we aan een dorpsservicepunt en een cafetaria. In Mill en Sint Hubert gaan we samen idee?n uitwerken die leven rond jongerencentrum De Wissel. Door het gezamenlijk schatgra- ven ontstaan vaak `nieuwe coalities'. Bijvoorbeeld een nieuwe samen- werking tussen een ondernemer en een zorgorganisatie.' Over de invulling van de karakteristieke kapel in Vorstenbosch hebben tal van partijen samen nagedacht. Mooiland Maasland kocht de kapel aan en onderhoudt hem, de invulling ervan met sociaalculturele activitei- ten regelen de bewoners en instanties zelf met behulp van een daar- voor bestemd budget. `In zo'n geval trekken wij vaak in eerste instantie de kar,' vervolgt Steenbergen. `We brengen partijen samen rond de tafel en zijn in die zin de aanjager tot het gezamenlijke schatgraven. Het is een aantrekkelijke manier om te streven naar ons ultieme doel: vitale buurten waarin we de leefbaarheid op peil houden en waar nodig versterken. En dat is uiteindelijk de enige echte schat waarnaar we graven.' En ander voorbeeld is het voormalige bij het klooster horende school- gebouw Acropolis in Megen. Een groot monumentaal gebouw dat zich in zo'n klein dorp moeilijk laat invullen. De corporatie renoveert het pand en vervolgens gaat het onderdak bieden aan een gemeenschaps- huis, een bakkerij waar gehandicapten kunnen werken, een toeristisch informatiepunt, een winkel met streekproducten en appartementen. De gymzaal verdwijnt en op een andere locatie komt een horizonschool met multifunctionele ruimte. Op de plaats van de school komen zorgap- partementen. Een kettingreactie. `Deze invulling komt rechtstreeks uit de bewoners zelf en het draagvlak ervoor is dan ook erg groot,' vertelt Mirjam Kr?winkel, directeur van Mooiland Maasland. `Dit is een typisch voorbeeld van een project dat je nooit als individuele organisatie kunt doen. Alleen in goede samenwerking met de lokale gemeenschap ontstaan de mogelijkheden en het draagvlak om zo'n project te laten slagen. Dit is voor ons d? manier om te werken aan de vitaliteit van kleine kernen. Dat raakt ook rechtstreeks het belang van onze corpora- tie. Immers, in vitale woon- en leefgebieden kunnen wij onze woningen goed blijven verhuren. Zo snijdt het mes aan twee kanten.' 12INTERVIEW mooiland maasland NR 6 december 2008 de stad kan leren van het dorp SOCIALE KAART In deze arbeidsintensieve manier van werken is het belangrijk om de `sociale kaart' van een dorp goed te kennen. De corporatiemensen verdiepen zich in de achtergrond van de dorpsbewoners, zodat ze weten wie er sleutelfiguren zijn en waarom sommige mensen en buurten een bepaald geluid laten horen. Dat bete- kent verder kijken dan die vijftig mensen die altijd naar een informatiebij- eenkomst komen, benadrukt de directeur. `Dus staan we ook met een informatiekraam op evenementen, bellen we bij een aantal mensen gewoon aan en bezoeken we allerlei jeugdactiviteiten, om zoveel mogelijk rechtstreeks van de dorpsbewoners te horen wat ze denken en wensen. Buurtschat & Schatgraven is een duurzame investering in leefbaarheid, een uitstekende manier om karakteristieke gebouwen in de kernen te benutten voor voorzieningen die de gemeenschappen binden en verster- ken. Door direct in te spelen op de belangrijkste behoeften in een dorp, faciliteren we het lokale verenigingsleven en cre?ren we draagvlak. En hoe groter het draagvlak, des te groter de kans van slagen.' VRAAG EN AANBOD In het werkgebied van Mooiland Maasland overheerst de koopwoning en speelt gestapelde bouw nauwelijks een rol. Het aandeel huurwoningen varieert per dorp/ gemeente van 10 tot 30 procent en bedraagt gemiddeld circa 25 procent. Het eigen woningmarktonderzoek uit 2004 signaleerde al de eerste tekenen van een toenemende mismatch tussen vraag en aanbod. De scheve verhoudingen tussen het grote aantal koopwonin- gen in deze streek en het te geringe aantal huur- en stapelwoningen dreigen nog verder scheef te komen liggen. Om dit tegen te gaan, heeft Mooiland Maasland zichzelf de opdracht gegeven om tot 2015 2.000 nieuwe huurwoningen te realiseren, grotendeels nultredenwoningen. Tweederde hiervan krijgt een huurprijs onder de subsidiegrens. Tussen de 500 en 1.000 woningen worden tot 2015 aangepast voor mensen die minder mobiel zijn en/of zorg behoeven. Verder worden 1.000 woningen verkocht en 1.000 woningen gesloopt. Voor deze sloopwo- ningen komen minimaal weer 1.000 woningen terug, via verdichting mogelijk zelfs meer. Verder heeft de corporatie momenteel 240 projec- ten onderhanden voor verbetering of uitbreiding van het woningaanbod. `De nultredenwoningen bouwen we met het oog op de toekomst,' vertelt Kr?winkel. `Niet direct voor de huidige behoefte maar voor de vraag van morgen en overmorgen. Dat is geen enkel probleem want deze woningen zijn ook prima geschikt voor alleenstaanden en kleine startende huishoudens. De brede deuren voor rolstoelers zijn bijvoor- beeld ook erg gewild bij mensen met een kinderwagen. De jongere doelgroepen die we er nu mee bedienen, stromen over enkele jaren weer uit en juist dan begint de vraag vanuit de oudere doelgroepen toe te nemen.' Collega Steenbergen benadrukt dat Mooiland Maasland in 13INTERVIEW mooiland maasland NR 6 december 2008 haar renovatie- en nieuwbouwprojecten zoveel mogelijk plus-kwaliteit wil realiseren, boven de eisen van Woonkeur. Dat betekent onder andere minimaal twee slaapkamers en waar mogelijk extra vierkante meters. `Mensen willen nu eenmaal steeds meer ruimte. Ruimte biedt mogelijkheden en daardoor toekomstwaarde. Daarnaast zorgen we voor een goede spreiding van het wonen met zorg, en de moderne technische ontwikkelingen bieden op dat gebied gelukkig steeds meer mogelijkheden tot maatwerk. Clustering doen we alleen nog als het echt niet anders kan.' BUURTBUDGETTEN Mooiland Maasland wil breder investeren dan stenen stapelen. Een goed voorbeeld daarvan is het experiment met buurtbudgetten in de wijk De Valuwe. Een beetje een stadswijk met een wat mindere samenhang. De bewoners krijgen de beschikking en zeggenschap over een budget en worden daardoor mede-eigenaar van de wijk. Kr?winkel legt uit: `Omdat ze er dagelijks wonen en leven, hebben ze als geen ander zicht op de problemen rondom leefbaarheid ?n hebben ze vaak ook goede idee?n om proble- men aan te pakken. Met het eigen budget kunnen ze slagvaardig werken aan verbetering. Ze worden daarbij gefaciliteerd en onder- steund door de andere betrokken partijen: de gemeente Cuijk, Mooi- land Maasland en de Wijkraad De Valuwe. Op deze manier geven we de wijkbewoners eigen verantwoordelijkheden en ontstaan er kansen voor herstel en verbetering van de sociale samenhang.' Het experiment bevindt zich nu in de uitvoeringsfase. De wijkbewoners hebben 28 idee?n ingdiend en na een stemming heeft de Wijkraad alle idee?n gerangschikt op het belang voor de leefbaarheid in de wijk. De eerste 16 idee?n worden nu uitgevoerd, uitvoering van de overige 12 idee?n start begin 2009. Mooiland Maasland en de gemeente Cuijk investeren elk 40.000 euro in dit project, samen 80 mille. `Dit project illustreert duidelijk hoe vaag de grens soms is tussen corporatiewerk en opbouwwerk,' vertelt Steenbergen. `En ja, wij vragen ons wel eens af: gaan we niet te ver? De reacties van bewoners en organisaties zijn altijd erg positief, dat is heel belangrijk voor ons. Het gaat hier om draagvlak en vlot handelen. Het faciliteren van dit soort initiatieven, het in gang zetten en andere partijen erbij betrekken kunnen wij nu eenmaal makkelijker dan een gemeente.' Maar doen we wel investeringen die financieel verstandig zijn, vraagt Kr?winkel zich af? `Die afweging is wel eens moeilijk. Investeren in puur vastgoed is niet zo complex, dat kun je gewoon uitrekenen. En als het niet dekt, maak je de afweging: hoe ver willen we gaan? Maar voor initia- tieven als buurtbudgetten gaat dat natuurlijk helemaal niet op. Dat is een pure investering in de mensen. Minder duidelijk ligt het bij woningen en woonomgeving. Stop je een ton in de stenen of in de omgeving? Stenen STRATEGISCHE SAMENwERKING De fusie van woonmaatschappij Maasland en Stichting Vitalis is sinds 1 juli 2008 een feit. De nieuwe overkoepelende organi- satie Mooiland heeft drie werk- maatschappijen: Mooiland Maasland, Mooiland Vastgoed en Mooiland Vitalis. De afdelin- gen vastgoed van beide corpo- raties zijn direct gaan samen- werken op strategisch niveau. De andere werkmaatschappijen blijven zelfstandig functioneren. Van een klassieke fusie is dus geen sprake. Fuseren was ook niet het uitgangspunt toen in 2007 de gesprekken over samenwerking begonnen. Mirjam Kr?winkel: `we investe- ren in vastgoed waar we in gelo- zijn financieel verstandig en veilig, maar de omgeving kan een even goed investeringsdoel zijn. Het is alleen veel moeilijker te berekenen.' MAATwERK OP LOCATIE De term `platteland' is een containerbegrip waar Kr?winkel en Steenbergen niet veel mee kunnen. De verschillen tussen de dorpen kunnen behoorlijk groot zijn, qua cultuur en bevolkingssamenstelling. De corporatie wil daar per kern zo goed mogelijk bij aansluiten met passende vormen van wonen, welzijn en zorg. Maatwerk op locatie dat soms bijna uitmondt in een ??n op ??n relatie met de huurders. Een werkwijze die volgens Kr?winkel ook in de stad goed mogelijk is. Ze legt uit: `Onze creatieve en kleinschalige manier van werken is goed te vertalen naar het stedelijke corporatie- werk. Sterker nog, juist in een stad zouden de uitgangspunten van onze werkwijze, die zo gericht is op leefbaarheid in buurten en kernen, van grote waarde kunnen zijn. Als je de mensen en hun problemen en mogelijkheden goed kent, kun je als corporatie overal in Nederland succesvol werken op basis van contacten leggen, coalities sluiten en creatief gebruik maken van de mogelijkheden die mensen en instanties in zich hebben.' ven. Diverse projecten van Vita- lis spraken ons aan en er was een sterke `klik' tussen de orga- nisaties. Tegelijkertijd was Maasland op zoek naar een manier om de losse investerin- gen bij collega-corporaties te bundelen in een duurzame rela- tie. Een fusie met Vitalis bleek de juiste vorm.' De fusie komt tot uiting in de nieuwe werkmaatschappij Mooi- land Vastgoed die werkt in opdracht van Mooiland Maas- land en Mooiland Vitalis. `Maas- land heeft veel ervaring met vast- goedontwikkeling en is regionaal sterk. Vitalis werkt landelijk en is expert op het gebied van zorgar- rangementen en woonvormen voor ouderen. De organisaties vullen elkaar uitstekend aan.' `Kleinschaligheid is geen loos begrip,' vinden Mirjam Kr?winkel (rechts) en Annelieke Steenbergen. `We zoeken voortdurend naar maatwerk op dorpsni- veau. Dus moeten we steeds een nieuwe maat vinden. Zeker bij de realisatie van wonen met zorg zoeken we steeds de juiste mix van wonen in een beschermde omgeving. Bijvoorbeeld een combinatie van dementerenden en verstandelijk gehandicapten, of een omgekeerde kangaroewoning voor een dementerende met een zelfstandige partner.'