Log in
inloggen bij Renda
Hulp bij wachtwoord
Geen account?
shop word lid
Home / Content / Columns

Klokken luiden niet zonder klepel

Jan Willem van de Groep
De voorzitter van de Groene Huisvesters, Bert Wijbenga, luidt de noodklok in een recent interview met mijn collega’s van Platform31. Gemiddeld label B gaat niet gehaald worden in 2020. Dat kan zo zijn, maar het is onbegrijpelijk dat hij de meest geëigende strategie om de doelstellingen te halen niet van harte ondersteunt.

Dat doelen niet gehaald zouden worden was vier jaar geleden al duidelijk. Om die reden hebben een aantal leden van de Groene Huisvesters de handschoen opgepakt en zijn op initiatief van Energiesprong begonnen met de Stroomversnelling. Idee 1: gemiddeld label B betekent hele grote stappen voor geplande renovatieprojecten. Idee 2: label B is überhaupt geen slimme strategie als je in 2050 energieneutraal wilt zijn. Idee3: kunnen we geen verdienmodel bedenken voor vergaande energiebesparing met voordeel voor huurder en corporatie?

Ik vind dat Wijbenga de twijfelaars en ‘ja-maar denkers’ binnen de sector voorziet van argumenten om niet in beweging te komen. Reden om kritisch langs Wijbenga’s argumentatie te lopen.

“Wat er ook gezegd wordt, er is op dit moment geen rendabele businesscase te maken rondom energiebesparing …”

Uit het rapport ‘Financierbaarheid NOM-renovaties’ van Finance Ideas van 23 november 2015, blijkt dat renovaties met NOM-ambitie rendabel zijn en renovaties met label B-ambitie niet. Daarnaast blijkt dat ze gemakkelijk gefinancierd kunnen worden binnen het huidige stelsel. Sterker nog, de gemiddelde corporatie zou 4% van de voorraad per jaar kunnen renoveren naar NOM zonder negatieve effecten op de essentiële ratio’s.

“De gedachte dat de kosten substantieel gaan dalen is echt wensdenken… …de kosten zullen met het aantrekken van de bouw juist gaan stijgen.”

Dat Wijbenga geen trend ziet in kostendaling is bijzonder. Het is toch juist Woonbron dat recent aantoonde dat goedkope nieuwbouwconcepten gebouwd konden worden zonder onrendabele top. Binnen de stroomversnelling liggen afspraken over budgetten waarmee een 100% sluitende businesscase is te maken. Cijfers die vrijelijk worden gedeeld met alle Groene Huisvesters. Daarmee wordt duidelijk dat die andere corporaties betekenisvolle stappen binnen de Stroomversnelling.

De bouwkosten zijn de afgelopen jaren gedaald door innovatie, beginnende industrialisatie en daling van grondstofprijzen. Er is geen enkele aanwijzing dat op mondiaal niveau de grondstofprijzen zullen stijgen. Daarnaast is het niet aannemelijk dat de koplopers de benefits van innovatie en industrialisatie zullen loslaten.

“Doordat energieprestaties – en daarmee woonlasten – geen rol spelen bij het passend toewijzen, komen de kosten bij de corporatie te liggen en de baten bij de bewoners (minder energielasten) en het Rijk (CO2-reductie).”

Door de inzet van de EnergiePrestatieVergoeding (alleen beschikbaar voor NOM) is het mogelijk om toch een additionele geldstroom te creëren die naast de huur in rekening gebracht kan worden. Die additionele geldstroom zorgt er voor dat bij energiebesparing de huren niet omhoog hoeven (gelijkblijvende woonlasten) en de huurgrenzen niet overschreden worden.

“Ook verduurzaming via grootschalig benutten van Restwarmte, blijkt alleen mogelijk door toevoeging van publiek geld, zoals bij het gasnet is gebeurd.”

Grote verduurzamingstappen doe je natuurlijk altijd bij woningen die op de planning staan voor groot-onderhoud of renovatie. Naast een waardevolle energetische kwaliteit creëert zo’n vergaande stap ook waarde op het gebied van comfort, gezondheid en de kwaliteit van complete wijken straten en buurten. Niet te vergelijke met warmtenetten die, mijn inziens, voor de klant geen creëren, en de maatschappij een hoop geld gaan kosten.

“Ook bij NOM-renovaties (nul op de Meter) pakt de businesscase negatief uit. De bouwkosten zijn nog ver verwijderd van de geprognosticeerde 45.000 euro. Het is bovendien maar de vraag of je bewoners moet vastpinnen op een EPV die 30 jaar doorloopt. Zeker in een periode waarin de energieprijzen dalen en waarin de techniek enorm snel gaat.”

Uit de evaluatie van de eerste vijfhonderd NOM-woningen kunnen we concluderen dat de businesscase niet negatief uitvalt. Het bedrag van 45.000 euro is door mij genoemd voor de particuliere sector. Niet voor de corporatiesector. Dat is een heel ander soort investering. Bij 45.000 euro zou de corporatie een rendement maken van rond de 8,5%.

Bewoners vastpinnen op een EPV die dertig jaar stand houdt is ook geen valide argument. De energierekening is nu ook onzeker. De hele woningvoorraad aansluiten op een warmtenet met een businesscase van 40 jaar, die absoluut niet is gebaseerd op dalende energieprijzen, lijkt me een stuk onzekerder. Dalende energieprijzen is natuurlijk sowieso een non-issue. Wat zien we gebeuren? Gasprijzen stijgen door verschuiving van energiebelasting, toevoeging van SDE+ opslagen, beperking van Gronings gas, import van Russisch gas, bijmenging van stikstof, toekomstige CO2-beprijzing van fossiele brandstoffen, sluiting van kolencentrales en afnemend gebruik van gasnetten. Dalende elektriciteitsprijzen is op termijn aannemelijker maar zal in dat geval een marginaal effect hebben op de businesscase. Warmte is immers hét issue in de gebouwde omgeving.

De gebouwde omgeving is een langzaam transformerende massa die vraagt om een  goede strategische richting. Dat is belangrijker dan snelheid op de korte termijn. De Stroomversnelling is bedoeld om te laten zien dat we die richting op kunnen. Wijbenga had er beter aan gedaan zich te verdiepen in de condities die nodig zijn om nog meer snelheid te maken met nul op de meter. Wellicht had hij aandacht kunnen vragen voor de knelpunten die we nog tegenkomen bij de aanpak van hoogbouw. Nu misbruikt hij het veelbelovende perspectief van nul op de meter om volkshuisvestelijke issues te agenderen. Daar was het platform Groene Huisvesters niet voor bedoeld!

Founder van ARXlabs, adviseur van de Stroomversnelling

Reacties

Renda ©2021. All rights reserved.
Wil jij klaar zijn voor een circulaire toekomst?

Kom dan naar de Dag van de Circulariteit. We trappen af op 15 april met een online kick-off.

Meld je nu aan

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren