netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Bewoners aan het roer bij circulaire transformatie
Meindert de Vries

ma 4 juni 2018
artikel

Binnen de initiatiefgroep van collectief Boschgaard bestond al lang de wens om een permanente woongroep te realiseren op sociale en ecologische grondslag. Met woningcorporatie Zayaz onderzoeken zij nu de haalbaarheid van het plan om een voormalig buurthuis te transformeren tot woonruimte voor een woongemeenschap, met een sociaal maatschappelijk wijkcentrum.

De Patio, een voormalig buurthuis in de Graafsewijk in ‘s-Hertogenbosch, werd in 2004 aangekocht door Zayaz om het te herontwikkelen tot sociale woningbouw. De plannen die de corporatie daarvoor maakte, bleken onhaalbaar. Toen de bewonersgroep, die het gebouw al enige tijd kraakte, zelf met een plan kwam om het buurthuis te transformeren, moest dat wel even landen bij de corporatie. Inmiddels naderen de partijen het einde van het haalbaarheidsonderzoek en is er commitment van zowel de woningcorporatie als de gemeente. Meindert de Vries van Collectief Boschgaard is één van de initiatiefnemers en vertelt.

“Bosschaard is een collectief van mensen die al lang samenwerken en in sommige gevallen samen wonen of hebben gewoond. De eerste echte poging voor een permanente woongroep deden we in 2014, onder de naam Samen Thuis. De gemeente bood als experiment een schoolgebouw aan als CPO-project.

Toen de gunning naar een andere groep ging, besloten we door te zoeken naar een geschikte locatie waar de woon- en werkwensen van de groep vervuld konden worden. Het legaliseren van De Patio lag daarbij voor de hand. Veel mensen woonden er al. Bovendien was een deel van onze groep al actief bij Transfarmers, een stichting die voortgekomen is uit Graafse Hof, het eerste stadslandbouwproject in Noord-Brabant. Op dit terrein, en het aanpalende Graafse Akker, naast De Patio wordt kleinschalig landbouw bedreven mét, voor en door de buurt.”

Kink in de kabel

“Het leek dan ook logisch om deze activiteiten te verzamelen rond een permanent gebouw. Tijdens een gesprek bij Zayaz werd positief gereageerd en beloofd om uit te zoeken wat de technische status was van het gebouw en wat er nodig was om het duurzaam en zo veel mogelijk circulair te verbouwen. In 2016 kwam er een kink in de kabel toen bleek dat de technische staat en veiligheid van het gebouw niet afdoende was, wat leidde tot een ontruimingsbevel. Onze populariteit in de stad bleek, toen we erin slaagden om binnen twee weken 1.500 handtekeningen te verzamelen om De Patio en de Graafse Hof niet te ontruimen.”

“Zayaz stelde als voorwaarde dat de krakers de veiligheid zelf op orde zouden brengen. Volgens een rapport waren er onder andere niet voldoende brandmelders en brandblussers, de boiler hing op een onveilige plek en er zouden niet genoeg nooduitgangen zijn. We hebben dit opgelost door overal geschakelde rookmelders en voldoende brandblussers op te hangen. Daarnaast werd een ontruimingsplan opgesteld. Nadat we ervoor gezorgd hadden dat het pand weer veilig was, kwamen de gesprekken met Zayaz weer op gang.”

“Vervolgens besloten we een bidbook te maken, waarmee we Zayaz en de stad wilden overtuigen om De Patio en de Graafse Hof te legaliseren. We huurden een adviesbureau in, Groepsbouw uit Den Bosch. Tevens werd Fraai Architecten in de arm genomen om uit te tekenen hoe De Patio in de toekomst vorm zou kunnen krijgen als sociale en duurzame groepswoning. Met het bidbook onder de arm gingen we in 2017 nogmaals het gesprek aan met Zayaz. Het bidbook bevatte vier wensen.”

1. Groepsgericht wonen
“De leden van Boschgaard willen samenleven in een woongroep vanuit sociaal en ecologisch oogpunt. Dat betekent samen voorzieningen delen en op elkaar terug kunnen vallen, maar met genoeg ruimte voor privacy. Deze woonvorm is nagenoeg niet te vinden in het woningbestand van de meeste corporaties. Den Bosch kent één pand dat in zelfbeheer bij de bewoners is en waar wonen in een woongroep de norm is. Dit is de Paap van BrabantWonen. Hiervoor is een grote wachtlijst.”

2. Sociaal centrum voor de buurt
“Hoewel er in de loop der jaren veel buurthuizen zijn gesloten, of kampen met flinke budgettaire tekorten, is er - zeker in de sociaal zwakkere wijken - een grote behoefte aan plekken waar mensen samen kunnen komen. Boschgaard vervult die behoefte al voor een gedeelte met de Graafse Hof en Akker.”

“Wonen is voor de bewoners van Boschgaard meer dan een huis. Het is ook een plek waar je leeft. De betrokkenheid bij de buurt en je buren maakt het tot een prettige leefomgeving.”

3. Zo ecologisch mogelijk bouwen
“Nul op de Meter en circulair bouwen zijn voor Boschgaard van belang. Natuurlijk is er de zorg voor het milieu en het klimaat, maar een woning die zo zelfvoorzienend mogelijk is, zorgt ook voor een grotere mate van zelfstandigheid bij bewoners. Dat betekent geen gasinstallatie, zo min mogelijk stroom van het net verbruiken en het liefst ook het waterverbruik zo regelen dat je minder nodig hebt van buitenaf. De hogere investering is te verantwoorden door de lagere woonlasten."

4. Wonen en bouwen in zelfbeheer
“De woongroep wil een zo groot mogelijke rol in het onderhoud en in het bouwen van de woning. Hierdoor oefen je een grotere invloed uit op de omgeving en wordt het iets wat van jou is. Het zelf invulling geven aan de werkzaamheden moet dan weer zorgen voor een lagere huur. Tijdens een gesprek over de wensen van Boschgaard bleek dat onze toekomstvisie grotendeels overeenkwam met die van Zayaz. Toen we onze wensen en eisen naast elkaar legden bleken ze - alhoewel ze niet in alle gevallen helemaal overeen kwamen - verenigbaar. Genoeg om samen een haalbaarheidsonderzoek te starten.”

Tijdens een presentatiedag deelden bewoners hun plannen voor de Patio aan de buurt en geïnteresseerden. Beeld: Boschgaard.

De bewoners van Boschgaard, met rechts aan het woord Meindert de Vries. Beeld: Boschgaard.

Bewoners van Boschgaard bespreken samen met Zayaz de eisen van het bouwbesluit, en wat dat doet met het ontwerp. Beeld: Boschgaard.

Twee werelden

“Het proces van het haalbaarheidsonderzoek en de structuur van een woningcorporatie is voor ons als leden van Boschgaard bij tijd en wijle lastig te volgen. Voor leken zoals wij is het soms onbegrijpelijk. Bovendien lijkt alles erg langzaam te gaan. Het zijn twee werelden en culturen die bij elkaar komen en elkaar proberen uit te leggen wat er moet gebeuren.”

“Zo zaten we in november al vijf vergaderingen bij elkaar om de financiële kant duidelijk te krijgen. Voor ons was dit echter een veel te technisch verhaal, waardoor we geen grip op de materie kregen. Gelukkig wist iemand bij de financiële afdeling van Zayaz uiteindelijk een tool te maken die inzicht gaf in wat we wilden en wat voor invloed dat had op de bouwkosten en de huur.”

Circulair denken en bouwen

“Waar wij als bewoners enthousiast van worden, is de transformatie van het complex. Zo konden we zelf een selectie maken van vier architecten die we geschikt achtten om onze plannen vorm te geven. Uiteindelijk hebben we gekozen voor SuperUse Studios uit Rotterdam. Ze hebben al ruim twintig jaar ervaring met circulair bouwen en denken. Daarnaast denken ze mee over hoe wij als bewoners, maar ook de omgeving, betrokken kunnen worden bij de plannen.”

“De wens om te wonen met een lage ecologische voetprint begint bij de bouw. De bedoeling is om zoveel mogelijk van het huidige gebouw te laten staan en er een verdieping op te zetten. Om transportkilometers te besparen, moeten de bouwmaterialen zoveel mogelijk uit de directe omgeving komen. We gaan op zoek naar partijen restmateriaal waarvan we de opbouw kunnen vervaardigen. We gaan uit van de materialen die we kunnen vinden en passen daar de plannen op aan. Het liefst werken we met gerecyclede materialen. Op die manier hopen we een enorme ‘milieuwinst’ te behalen.”

“SuperUse ontwerpt een gebouw dat weinig klimaatbeheersingsinstallaties nodig heeft. Warmte komt bijvoorbeeld door over een deel van het huis een serre of kas te bouwen. Slimme ventilatie en goede isolatie zorgen voor een goede klimaatbeheersing. Daarnaast willen we een grijswatersysteem om bijvoorbeeld de wc’s mee door te spoelen. Zo besparen we drinkwater. “Naast de actieve rol tijdens het bouwproces willen de bewoners ook waar mogelijk zelf het onderhoud plegen. We gaan ervan uit dat we zelf het schilderwerk doen. Een deel van de huur gaat naar woningonderhoud; wat we zelf doen krijgen we terug van Zayaz. Dat kost uiteraard wel tijd. Wonen bij Boschgaard betekent dat je meewerkt in het huis en samen de woning onderhoudt. Hoeveel tijd je kunt vrijmaken is persoonlijk, maar deze woonvorm is niet vrijblijvend.”

“Inmiddels naderen de partijen het einde van het haalbaarheidsonderzoek. Binnen de stad wordt enthousiast gereageerd op de plannen, de gemeente is aan boord en het lijkt erop dat we samen iets gaan realiseren wat impact gaat hebben in de stad. Bewoners aan het roer, en instanties als dragers en helpers. Wij denken dat dat kan zorgen voor een transitie in de woningbouw en sociale sectoren.”

Interview met Jurgen Arts

Jurgen Arts is projectleider bij Zayaz. Hij beantwoordt een aantal vragen vanuit het perspectief van de woningcorporatie.

Klonk er applaus toen Boschgaard met het plan naar Zayaz kwam?
“Om eerlijk te zijn, nee. Zayaz is sinds 2004 eigenaar van het oude buurthuis De Patio. Jaren geleden kraakte een bewonersgroep het, overigens in een tijd dat dit nog legaal was. Ondertussen maakten wij verschillende plannen die om allerlei redenen onhaalbaar bleken. Vanwege veiligheid wilden we zelfs eerder het gekraakte buurthuis ontruimen. Op een dag stond de bewonersgroep in ons kantoor. Ze hadden een plan. Het buurthuis transformeren naar een woonruimte voor een woongemeenschap met een sociaal maatschappelijk wijkcentrum, dat ze zelf gaan runnen. En ze wilden óók nog zelf het eigenaarschap, meteen vanaf de ontwikkeling. Dat moest even landen!”

Waarom werkt Zayaz mee aan het haalbaarheidsonderzoek?
“Met het plan van Boschgaard experimenteren we met alternatieve woonvormen, duurzaamheid en eigenaarschap bij en maatschappelijke bijdrage door huurders. Dit helpt ons om onze doelstellingen te halen: we willen een beweging op gang brengen van ‘consumeren’ naar ‘coproduceren’. Mensen hebben primair een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om de wijze waarop zij wonen en (samen)leven. Wij faciliteren deze zelfwerkzaamheid. Wij streven naar buurten en wijken waar bewoners primair zelf de verantwoordelijkheid nemen voor hun woongenot en hun directe leefomgeving. Waar zij met elkaar en, indien nodig, ondersteund door ons en onze partners op een effectieve wijze invulling geven aan een veilige, leefbare, zorgzame en vitale buurt. Bovendien sluit het aan bij onze duurzaamheidsambitie.”

Eigenaarschap bij huurders, werkt dat wel?
“Die nieuwe rolverdeling vraagt nog best wat gewenning van alle partijen. Een mooi voorbeeld is dat ík werd gevraagd voor het schrijven van dit artikel. Als antwoord gaf ik het telefoonnummer van Meindert. Maar dat het eigenaarschap bij Boschgaard ligt, vraag zeker ook gewenning van mij! Zo was er laatst een overleg bij de gemeente. Je kent het wel, tekeningen en koffie op tafel, omringd door mensen van Boschgaard en professionals. Ineens viel me op dat alle professionals bovenop de tekeningen stonden en een aantal mensen van Boschgaard naar achteren waren gedrukt. En ik was één van die professionals! Nu de plancontouren zichtbaar worden, zien we ook het resultaat van deze rolverdeling. Als sector zijn wij vooral druk met isolatie en energiebesparing als vorm van duurzaamheid. Boschgaard is al veel verder en kijkt naar de totale impact. Het oude buurthuis vernieuwbouwen is ultiem circulair bouwen. Terwijl wij dachten dat slopen het enige alternatief was.”

Krijgen nu alle huurders bij Zayaz het eigenaarschap?
“De mensen van Boschgaard hebben een sterke intrinsieke motivatie en de kunde om het eigenaarschap te organiseren. Bovendien waren ze zo moedig om naar Zayaz te stappen. Niet elke groep huurders zou dat gedaan hebben. Maar ongetwijfeld zijn er meer groepen in onze stad die dit kunnen. Dat roept ook vragen bij ons op. Hoe kunnen we anderen met deze competenties uitdagen en vinden om zich bij ons te melden? Wat vraagt dit vervolgens van ons eigen handelen om te zorgen dat anderen ook daadwerkelijk het eigenaarschap hebben? En wat moeten we dan vooral wél zelf blijven doen? Het lijkt me daarom waanzinnig gaaf als het haalbaarheidsonderzoek positief wordt afgerond. En dat Boschgaard het begin gemaakt heeft voor deze nieuwe beweging.”

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2018 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren