16PROJECT 1 vlaardingen NR 4 december 2007 De sloopkogel hing in 2005 al boven de daken van het project Flores Montal in Vlaardingen. Toch slaagden de bewoners erin om reno- vatie af te dwingen. Corpo- ratie Waterweg Wonen nam de handschoen op en start komend voorjaar een alles- omvattende renovatie van deze 56 duplexwoningen, van plint tot nok en van voor- deur tot berging. In juli 2008 wordt de eerste woning op- geleverd en eind 2008 is de klus geklaard. Kenmerkend is de componenten-aanpak waarbij bewoners kunnen kiezen uit vier pakketten. project 1 vlaardingen van sloop naar staalkaart van renovatie tekst en beeld redactie 17PROJECT 1 vlaardingen NR 4 december 2007 De technische staat van de woningen is matig. De dimensionering van de constructieve elementen is minimaal, de ondiepe kruipruimte en het dak hebben vochtproblemen en de kozijnen en het buitenblad moeten worden vervangen. Verder is het aanbrengen van gedegen isolatie noodzakelijk om de woningen te laten aansluiten bij de wensen van de hedendaagse woonconsument. Bovendien verkeren veel bergingen in slechte staat. De bewoners beseffen hoe de woningen ervoor staan en hebben hun wensen kenbaar gemaakt. De belangrijkste wensen zijn: isoleren van dak en wanden, betonvloer op de begane grond, nieuwe kozijnen, balkons verwijderen, cv en bergruimte op zolder en het aan- brengen van mechanische ventilatie. In de overwegingen van de corporatie en het architectenbureau speelt ook de beeldkwaliteit een belangrijke rol. Variatie in plattegrond en gevelbeeld en variatie in textuur (buitengevel) en ornamenten (erker, voordeur) biedt mogelijkheden tot het cre?ren van `identiteit binnen het geheel'. Dat is goed mogelijk zonder afbreuk te doen aan het totaal- beeld, is de overtuiging van de corporatie en de architect. Zij bieden de bewoners de keuze uit vier pakketten: Type A: onderhoud binnen casco, voor zover noodzakelijk op basis van opname per woning. Type B: hoogniveaurenovatie binnen casco; vernieuwen binnenpakket. Type C: hoogniveaurenovatie met uitbouw. Type D: hoogniveaurenovatie met uitbouw en opbouw TUINDORP Het project Flores Montal ligt aan de rand van de Indische buurt. De typische naam dankt het buurtje aan de aangrenzende Floreslaan en het in de jaren 50 toegepaste Montal- bouwsysteem. De Indische Buurt in Vlaardingen is een vroegnaoorlogs tuindorp met vooral eengezinswoningen in bouwblokken met veel priv?- groen. De buurt wijkt daarmee sterk af van de vele naoorlogse massale middelhoogbouw elders in Vlaardingen. Het noordelijk deel van de Indi- sche buurt bestaat uit koopwoningen, voor een deel van oorsprong voor Shell-werknemers. Het zuidoostelijk deel van de buurt is een mix van huur en koop. In het zuidwestelijk deel, waartoe Flores Montal behoort, staan alleen huurwoningen. Bomen, voortuinen en achtertui- nen in combinatie met de lage bebouwing en smalle klinkerstraatjes zorgen in dit gebied voor een rustig en groen karakter. Dit wordt bena- drukt door de twee singels met waterpartijen en een groene bufferzone richting de drukke Marathonweg. In dit deel van de zuidwestelijke Indi- sche Buurt liggen 146 eengezinswoningen en 56 duplexwoningen, ver- deeld over een rechthoekig stratenpatroon. De buurt zit stedenbouwkundig goed in elkaar met grote bouwblokken (100 meter of langer, 40 meter breed) en een ruim straatprofiel (18 meter van voorgevel tot voorgevel), met een geringe hoogte (1 ? 2 lagen met kap) en geleding. De architectuur is sober maar niet armoe- dig, en daarmee kenmerkend voor vlak na de oorlog. De 56 duplexwo- ningen aan de Floreslaan liggen in 4 blokjes van 8 woningen, en 1 blok van 24 woningen. Al deze woningen zijn eigendom van Waterweg Wonen. De grond is in erfpacht. Een onzekere factor is de toekomstige verkeersintensiteit van de aanpalende Marathonweg en de eventuele implicaties (geluid, stof) daarvan op woningen aan de Floreslaan. POLITIEK PROCES In de periode 1995 tot 2005 deed woningcorporatie Waterweg Wonen nauwelijks iets aan het onderhoud van de 56 Flores Montal-woningen. Gelet op de wens van de corporatie om deze woningen te slopen was dat ook verklaarbaar. Renovatie en samenvoeging tot eigentijdse eengezinswoningen was volgens Waterweg Wonen financieel onrendabel. De bewoners dachten er anders over en brachten in 2006 een politiek proces op gang om de woningen te behouden. Met succes, want de sloopplannen gingen van tafel, waarna de corporatie dacht: als we gaan renoveren, dan doen we het ook optimaal. Zo ontstond het plan om de 56 duplexwoningen samen te voegen en ingrijpend om te bouwen tot 28 eengezinswonin- gen die qua uiterlijk en kwaliteit weer voldoen aan de wensen van de moderne woonconsument. De corporatie zal de woningen, waar moge- lijk, verkopen tegen marktprijs. Uit een enqu?te onder de bewoners is gebleken dat de helft aan dit project wil meedoen. Voor de andere helft wordt de prijs te hoog (huur of koop) of wordt de woning te groot. `Dat er van de huidige bewoners uiteindelijk maar weinig blijven zitten, is niet zo vreemd voor zo'n ingrij- 18PROJECT 1 vlaardingen NR 4 december 2007 pend renovatieproject,' vertelt Arie Verheij van het betrokken architec- tenbureau. `Het gaat immers om slechte halve woningen die veranderen is prima hele woningen. Voor veel bewoners is deze grote stap niet haalbaar of interessant.' DIFFERENTIATIE De bouwtechnische kwaliteit van de duplexwoningen is slecht. Vooral de laatste tien jaar is de kwaliteit, door het uitblijven van onderhoud, flink achteruit gegaan. Ook de bouw- fysische kwaliteit is slecht. Geen isolatie, gebrekkige ventilatie en door- slaande gevels zorgen in combinatie met open verbrandingstoestellen voor een binnenklimaat dat zo snel mogelijk verbeterd moet worden. In feite zijn deze woningen niet meer voor verdere verhuur geschikt. Woningen die leeg komen, werden dan ook niet meer regulier verhuurd. Sloop en vervanging door eengezinswoningen ligt meer voor de hand dan renovatie. De ligging aan de wijkrand biedt de mogelijkheid om gro- tere en minder sobere woningen voor gezinnen te bouwen, met twee lagen en een kap. Op de woningmarkt is vraag naar zo'n locatie en het biedt de wijk mogelijkheden om binnen de voorraad eengezinswoningen meer differentiatie te cre?ren in kwaliteit, prijs en eigendom, waarbij de sfeer van het tuindorp behouden blijft. De positie in de wijk maakt deze locatie minder geschikt voor woningbouw voor senioren of gestapelde bouw voor ??n- en tweepersoons huishoudens. `Ook wij vonden de sloopplannen van de corporatie best logisch,' ver- telt Verheij. `Het zou niet gek zijn geweest om op die plek nieuwbouw te realiseren in een mooie jaren 30 Dudok-stijl die aansluit bij de bebou- wing in de directe omgeving. Anderzijds, juist omdat aan deze woningen uitzonderlijk veel moet gebeuren, kun je tijdens het renovatieproces ook uitzonderlijke kwaliteit inbrengen. Zo heeft elk nadeel toch weer z'n voordeel, om dat clich? maar eens te gebruiken.' De keuze om dit complex nieuw leven in te blazen, leidde tot een stroom aan idee?n. Het was voor de adviseurs de kunst om dat terug te brengen en te kanaliseren tot een proces dat ook voor de aannemer nog te doen is. `Een proces met eenheid in de grote variatie,' weet Ver- heij's collega Dagmar Ebbeling. `Daarin is veel denkwerk gaan zitten. We hopen dat de industrie dit oppikt en nieuwe kant-en-klare producten gaat ontwikkelen waarmee we in de toekomst veel meer modulematig kunnen gaan werken. Dat kan in vergelijkbare projecten de kosten flink drukken zonder concessies te doen aan de kwaliteit.' schaal 1 op 200 19PROJECT 1 vlaardingen NR 4 december 2007 PROJECTGEGEVENS naam en plaats flores montal vlaardingen aantal woningen en typen 56 duplexwoningen bouwjaar 1950 eigenaar Stichting Waterweg Wonen architect bouwhulpgroep bv aannemer bouwteamconstructie uitvoering 2008 april-december uitvoeringswijze projectmatig projectfase in voorbereiding MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN SCHIL dak vervangen en isoleren dichte gevel voorzijde bg metsel- werk, verdieping eigen invulling (hout, stuc of metselwerk); op wo- ningscheiding metselwerk penant. achterzijde buitengevelisolatie met stucwerk op metselwerk plint; op woningscheiding metselwerk penant. kopgevel metselwerk gevelopeningen vervangen door houten kozijnen balkon verwijderen WONING INTERN keuken vervangen douche vervangen toilet vervangen indelingswijziging (binnen casco) type b2: indeling hal, ver- plaatsen badkamer en vervangen trap. type c: verplaatsen keuken van achter naar voor, indeling hal. type d: verplaatsen keuken van achter naar voor, indeling hal, badkamer verplaatsen, vaste trap naar zolder, nieuwe trap naar verdieping Vergroting casco (uitbouw/ opbouw) type c: uitbouw. type d: uitbouw en opbouw waardoor zol- der ook bruikbaar wordt INSTALLATIES cv-/mv-units aanleg cv + radiato- ren en leidingen (was gaskachel) rest woninginstallatie vervangen meterkast en watermeter en alle leidingen en stopcontacten GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN entree nvt trappenhal en/of galerij e.d. nvt lift nvt bergingen e.d. nvt WOONOMGEVING erfafscheidingen/buitenbergingen e.d. nog niet bekend hoe, wordt wel meegenomen inrichting omgeving/achterpaden e.d. nog niet bekend hoe, wordt wel meegenomen KOSTEN PER WONING nog niet bekend PRIJS/KWALITEIT kale huurprijs voor renovatie (peil 2007) 100,- per duplex kale huurprijs na renovatie (peil 2007) maximale 612,46 streefhuur 90% 551,21 afgetopt naar 491,64 aantal wws-punten voor renova- tie 105 (indicatie duplex samen) aantal WWS-punten na renova- tie 140 (standaard: b1 tussen- woning)schaal 1 op 100