10INTERVIEW ronald paping NR 4 december 2007 interview ronald paping tekst martin liebregts en peter de koning 11INTERVIEW ronald paping NR 4 december 2007 `Fixeren op nieuwbouw heeft geen zin,' vindt Ronald Paping, directeur van de Woonbond. `Kwaliteitseisen stellen aan nieuwbouwwo- ningen is goed maar de gro- te winst, onder andere op het gebied van energie, is te behalen in de bestaande voorraad. Maar liefst de helft van de woningen heeft geen spouwmuur en dakisolatie. Daarmee moeten we nu di- rect stevig aan de slag en daarbij mag de lat best ho- ger liggen dan de 20 procent energiebesparing die door de corporaties voor de perio- de 2007-2015 is voorge- steld.' CV RonalD PaPing (51) Studeerde economie in Groningen. Beleidsmedewerker bij de provincie Overijssel. Rijksuniversiteit Groningen: co?rdinator van de Wetenschapswinkel Economie. Maakte een tijd deel uit van de gemeen teraad van Groningen. Stapte in 1996 over naar ABVAKABO FNV. Was daar eerst hoofd van de beleidsafdeling en later lid van het dage lijks bestuur als co?rdinator arbeids voorwaardenbeleid. Bij de FNV: hield zich bezig met de poli tieke lobby voor de Tweede Kamer verkiezingen. Sinds 1 januari 2007 algemeen direc teur van de Nederlandse Woonbond. De energieprijzen zijn de laatste jaren sterk gestegen, in de periode 20002006 met liefst 68 procent. In januari 2007 betaalden huishou dens plotseling 4,8 procent meer voor energie dan in december 2006. Elk huishouden gaat in 2007 ruim 85 euro meer betalen. `Voor het tref fen van dure energiebesparende maatregelen zijn huurders afhankelijk van hun verhuurder,' constateert Paping. `Ik maak me dan ook ernstig zorgen over de invloed van die alsmaar stijgende energieprijzen op de betaalbaarheid van het wonen.' Paping weet ook dat je maatregelen moeilijk kunt afdwingen. `Maar je kunt het wel onderwerp van discussie maken. En het energielabel, dat per 1 januari wordt ingevoerd, kan helpen om hierop de aandacht te vestigen. Als bewoners zich bewust worden van de energetische en financi?le voordelen van isolatie, zal de weerstand zich omdraaien en gaan ze noodzakelijke maatregelen zelf afdwingen bij hun verhuurder. Laat ik het een initiatiefrecht noemen: bewoners kunnen zelf met idee?n komen en ik weet zeker dat corpora ties open staan voor redelijke en haalbare voorstellen.' EigEnDoMsnEutRaal De VROMRaad heeft op 17 oktober een advies uitgebracht over de toekomst van de woning markt. Waar het kabinet in het coalitieakkoord min of meer verbiedt om daarover na te denken, komt de VROMRaad nu met een verfrissend advies over hoe het anders en beter kan. Uitgangspunt is dat huurders en kopers gelijk moeten worden behandeld en dat iedereen die zijn woonlasten niet (meer) kan opbrengen een beroep moet kunnen doen op een nieuw subsidieinstrument, de woontoeslag. Huurders ?n kopers. `Een prima uitgangspunt,' vindt Paping. `De VROMRaad wil de hypo theekrenteaftrek en de huurtoeslag in ??n eigendomsneutraal systeem gieten. Een systeem dat huurders en kopers, afhankelijk van hun inko men en woonuitgaven, op basis van draagkracht in gelijke mate subsidi eert. Zo komen publieke middelen voor vraagondersteuning gerichter terecht bij de mensen die het nodig hebben. Want laten we eerlijk wezen: momenteel gaat er 2 miljard euro naar de huurdersmarkt en 12 miljard naar de hypotheekrenteaftrek van kopers. Dat is natuurlijk veel te scheef. Ik begrijp de populariteit van kopen, mensen vinden vermogensvorming nu eenmaal belangrijk. Maar moet je dat fiscaal ondersteunen? En waarom geen belasting op de torenhoge verkoop winsten van kopers? Ze hebben dat geld niet verkregen door arbeid maar door maatschappelijke omstandigheden die voor hen toevallig gunstig uitpakken. Belasting zou volstrekt logisch zijn.' De strikte scheiding tussen kopen en huren is volgens Paping de oorzaak van de slecht functionerende woningmarkt. Het pompt in beide segmenten de prijzen op. `Het huidige systeem is ook niet effectief, omdat het zich grotendeels vertaalt in hogere koopprijzen, waardoor een koopwoning voor minder in plaats van meer mensen bereikbaar 12INTERVIEW ronald paping NR 4 december 2007 ernstige zorgen over betaal- baarheid wordt. Ik hoop dat de hypotheekrenteaftrek plaats maakt voor een ander fiscaal systeem dat minder druk veroorzaakt op de huurprijzen. Dat zou een goede aanzet zijn tot een rechtvaardiger systeem voor inkomensondersteuning. George Orwell had het al over `decent living' en bedoelde daarmee dat iedereen recht heeft op een redelijke woning. Wie dat niet goed kan betalen, krijgt ondersteuning. Op de huurders markt praat je momenteel over een miljoen huishoudens die huursubsi die ontvangen, 15 procent van alle huishoudens. Vooral deze groep moet niet vergeten worden in het streven naar meer kwaliteit. Het is misschien van belang om maatschappelijk nog duidelijker de basiskwali teit te defini?ren, en die gaat verder dan alleen veiligheid en gezond heid.' tRansitiEtRajECt In haar advies van 17 oktober be steedt de VROMRaad weinig woorden aan het transitietraject van het vrijer maken van de huurmarkt. De Raad vindt regulering van het huur beleid gewenst (terecht, vindt Paping), maar wil wel meer marktprikkels invoeren. Deels door regionale differentiatie in het woningwaardering stelsel, deels door een ruimer huurbeleid (welvaartvolgend huurbeleid, met een mogelijkheid voor hogere huurstijgingen) en deels door het vergroten van het geliberaliseerde huursegment. `Marktprikkels zijn niet vies, maar leiden in een imperfecte woningmarkt gemakkelijk tot volle dig verkeerde en ongewenste uitkomsten,' reageert Paping. `Het is bij voorbeeld de vraag of regionale verschillen niet weer leiden tot andere problemen. Neem het loonniveau. Als dat over het hele land groten deels gelijk is, kunnen grote regionale verschillen in woonlasten leiden tot nieuwe knelpunten, bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt. Belangrijker is echter dat zolang er nog sprake is van aanbodbeperking en onvolko menheden in de rest van de markt (hypotheekrenteaftrek), meer markt werking alleen maar leidt tot hogere prijzen; in dit geval hogere huren. Daar kan de Woonbond niet mee leven. Het transitieproces binnen de huursector kun je niet los zien van het transitieproces binnen de koop sector.' De minimale voorwaarde die de Woonbond stelt is dat een nieuw woningmarktbeleid leidt tot lagere gemiddelde huurlasten voor de lagere en middeninkomens onder de huurders. De huidige ongelijkheid tussen de gemiddelde netto huurquote (24,2%) en netto koopquote (16,1%) zou bij een nieuw systeem moeten verdwijnen. Het deel dat huurders van hun nettoinkomen kwijt zijn aan de huur is in verhouding veel te groot. tussEnMoDEllEn Paping vervolgt: `Door verkoop van huurwoningen ontstaat er een grotere variatie in huur en koopvor men en een breed spectrum van posities tussen de traditionele huurder en verhuurder. Huur en koop groeien duidelijk naar elkaar toe. Er ont 13INTERVIEW ronald paping NR 4 december 2007 staan veel tussenmodellen en dat is prima zolang de betaalbaarheid in stand blijft. Door al die tussenvormen wordt de relatie tussen de corpo ratie en zijn `klanten' wel veel complexer. De betrokkenheid van de ver schillende groepen bewoners zal namelijk sterk afhangen van hun posi tie. De `gewone huurder' bestaat straks niet meer. Nu al zie je her en der in het land discussies ontstaan tussen huurders en kopers die sa men in ??n complex wonen. Hoe moet dat als er straks ook diverse huurkopers en koophuurders wonen? Het zal in zulke situaties vaak las tig zijn om alle belangen te kanaliseren tot een onderhoudsbeleid waar mee iedereen het eens is. Deze ontwikkeling vereist dat oplossingen en benaderingen, waarbij het gaat om de behartiging van de belangen van de woonconsument, in de context ingevuld moeten worden.' Tegelijkertijd signaleert Paping een verminderende tweedeling tussen huurder en corporatie en een versterking hiervan door de algemene individualisering in de maatschappij. `Dat maakt een complexgewijze aanpak nog ingewikkelder. Met als mogelijk gevolg een verschuiving naar een individuele aanpak met meer maatwerk.' Het vergroten van de individuele keuzevrijheid vindt de Woonbondvoorzitter een groot goed en op die manier ook een collectief belang. Een componentachtige aanpak zou volgens hem in zulke gevallen prima kunnen voldoen. `De tijd is voorbij dat de corporatie een busje met luidspreker de wijk in stuurde met de boodschap `iedereen krijgt een nieuwe douche'. Alhoe wel, dat busje kan nog een tijdje mee als je erbij roept `u kunt daar en daar gaan kijken naar de keuzemogelijkheden'. Hoe dan ook, we zitten midden in een omslag van aanbodgericht naar vraaggericht. Corpora ties hebben bewonersgroepen en huurderscommissies nodig om de vraag te organiseren.' Het uitgebreide ZAVbeleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen) laat toe dat de kwaliteit in de woning steeds afgestemd kan worden op de indi viduele huurder/bewoner. Dit beantwoordt ook aan de toenemende behoefte van de consument aan meer kwaliteit naar eigen keuze. `Ook de vraaggestuurde verbeteringen spelen hierop in. Als het niet project matig wordt uitgevoerd, verdient de kostenkwaliteitsverhouding extra aandacht. De voordelen van projectmatige aanpak met seriekorting moet niet volledig verloren gaan.' DiFFEREntiatiE `Energie is het onderwerp voor de komende jaren. Nederland gaat op allerlei vlakken naar steeds meer differentiatie en dat maakt vraagstukken voortdurend anders en com plexer. Zulke processen moet je niet sturen op conjunctuur,' vindt de Woonbonddirecteur. Een goede woning moet volgens hem minstens 100 jaar meekunnen, eigenlijk wel 200 jaar. Dat overstijgt elke conjunc turele golfbeweging. `Welke kwaliteit wil de consument over 100 jaar? Dat is nu de centrale vraag. Mensen worden steeds meer consument, PaRtiCuliERE VERhuuR De woningmarkt is niet overal gelijk. het is vooral een regio- nale markt. in sommige gebie- den is sprake van een krimpen- de vraag, zoals in oost groningen en Zuid limburg, en in andere streken is dat juist an- dersom. `in gebieden met een groot tekort, zoals amsterdam en utrecht, vormt de sector van de particuliere verhuur een ex- tra groot probleem,' vertelt Pa- ping. `slechte kwaliteit tegen een zeer hoge prijs. het is nog steeds moeilijk in deze sector adequaat op te treden. De re- gelgeving is niet het grote pro- bleem, wel het woningtekort. Dat maakt de verhuurder mach- tig. goede communicatie en een doortastende klachtenbe- handeling kunnen de positie van de huurder versterken, plus natuurlijk de nodige maatrege- len aan de aanbodkant.' worden steeds kritischer. De behoefte aan kwaliteit neemt toe, de toe nemende behoefte aan energiekwaliteit is daarvan een sprekend voor beeld.' Paping vervolgt: `De inkomensgroei van ruim 2 procent per jaar leidt in circa tien jaar tot een toename van de besteding van zo'n 25 procent. Dit betekent, dat er ruimte moet zijn om ook in het wonen de gewenste kwaliteit toe te voegen. Ook in de afgelopen decennia is er een sterke toename van het te besteden inkomen geweest. De woningen dateren grotendeels uit de periode dat er economisch minder ruimte was. In de woningbouw zal die kwaliteitssprong dus gemaakt moeten worden. Natuurlijk is een belangrijke sprong in de afgelopen vijftig jaar de ruimte consumptie per persoon geweest. Bewoonden in het verleden grote gezinnen de woningen, nu is de gemiddelde woningbezetting bijna twee personen. Het is de kunst om op dit soort ontwikkelingen te anticiperen.'