Tekst Khing Go, manager Business Development bij INNAX GEBOUW & OMGEVINGDeafgelopenjarenisdoordiverse(markt-)partijenflinkaandeweggetimmerdomdezewoningtypesviaindustri?lerenova-tieconceptenoptewaarderennaarzogenoemdeenergienotalozewoningen.Inditartikelwordtingegaanopdefinancieringvanwoningverduur-zamingdoorenergie-enklimaatfondsen.Ookwordttoegelichtwatvoorprojecteninaanmer-kingkomenvoorfinancieringenhoeeeninves-teringsaanvraagwordtaangepakt.Tussen ambitie en werkelijkheidDe noodzaak om te komen tot een duurzameen betaalbare woningvoorraad is evident,voor zowel huurders als verhuurders. In hetConvenant Energiebesparing Huursector, hetKoepelconvenant Energiebesparinggebouwde omgeving en het Energieakkoordvoor duurzame groei, zijn afspraken gemaaktover energieprestatiedoelstellingen voor dewoningbouw. Beschikbaarheid en prijsont-wikkeling van energie, en daarmee de betaal-baarheid en de verhuurbaarheid, staan ondergrote druk. De ervaring leert dat er technischgezien meer dan voldoende mogelijkhedenzijn om de hoge besparingsambities waar temaken. Maar de corporatiesector verkeertmomenteel in financieel zwaar weer, waar-door de focus ligt op kostenbesparingen enafslanking van organisaties. De pressie omenergiebesparing en verduurzaming van devoorraad door te voeren, loopt echter ookhoog op. Er zal flink moeten worden aange-pakt om in ieder geval de doelstellingen voor2020 te kunnen halen. Zodoende ontstaat ereen gigantisch spanningsveld tussen ambi-ties, werkelijkheid, speelruimte en investe-ringsmogelijkheden.Gelukkig zien we dat corporaties nog steedsde nodige duurzaamheidsambities hebben envasthouden. Financiering van verduurza-mingsprojecten vormt echter nog te vaak eenbelemmering om daadwerkelijk door te pak-ken. Het ontbreekt veelal aan voldoende mid-delen of mogelijkheden om net dat stukjeextra te kunnen doen en dus echte toekomst-bestendige renovaties uit te voeren. Het blijftbij het treffen van voor de hand liggende ener-giebesparende maatregelen, waardoor er fei-telijk een lock in-situatie wordt gecre?erd dieverdergaande verduurzamingsstappen blok-keert. Het duurt immers weer een flink aantaljaren voordat de woningen weer aan grooton-derhoud of renovatie toe zijn. Dat is jammer,want het effect en de houdbaarheid van eenminder ambitieuze aanpak zijn relatief kort.Binnen een aantal jaren worden de gereali-seerde besparingen teniet gedaan door degestegen energielasten.Energie- en klimaatfondsenOm de renovatieopgave een impuls te geven,heeft de overheid via het Energieakkoord 400miljoen euro subsidie beschikbaar gesteldvoor energiebesparing in corporatiebezit.Daarnaast worden ook op provinciaal niveausubsidieregelingen voor corporaties openge-steld en is financi?le ondersteuning voor pro-fessionele woningverhuurders mogelijk viaenergie- en klimaatfondsen.Een van de belangrijkste barri?res bij deimplementatie van grootschalige energiebe-sparingsprojecten, duurzame energievoorzie-ningen en nieuwe technologie?n, is het ont-breken van risicodragend kapitaal. NaarHoe financieren weaanleiding hiervan hebben gemeenten en pro-vincies in 2013 een aantal belangrijke ener-gie- en klimaatfondsen opgericht, gefinan-cierd met een deel van de ruim 18 miljard euroaan aandelenverkoopopbrengsten van Nuonen Essent. Deze fondsen richten zich in het bij-zonder op verduurzaming van de gebouwdeomgeving, energievoorzieningen en innova-tieve start-ups. Zo heeft het EnergiefondsOverijssel 100 miljoen euro gereserveerd voorverduurzaming (woningschil en duurzameenergieopwekking) van corporatiewoningen,100 miljoen euro voor energiebesparing en/ofopwekking bij bedrijven, en 50 miljoen euroVerduurzaming van de bestaande sociale woningbouw staat momenteel inhet middelpunt van de belangstelling. Vooral de seriematige en energetischslechte woningbouw uit de jaren zestig en zeventig is aan een flinke opwaar-dering toe. Extreme energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en functio-naliteit staan hierbij centraal.financiering14 Energie+ nr 2 juni 2014voor participaties in bedrijven die zich bezig-houden met energiebesparing, duurzameenergieopwekking en innovaties. Het geldwordt verstrekt via een fonds met een looptijdvan 15 jaar. In het algemeen richten dergelijkefondsen zich op projecten met een minimumomvang van circa 500.000 euro, afhankelijkvan de soort technologie die wordt toegepast.Recourse en non-recoursefinancieringWaar wordt ge?nvesteerd, zal opbrengst moe-ten worden gegenereerd voor voldoendeinvesteringsdekking en rendement. Dat lijkteen open deur, maar een gedegen investe-rings- en exploitatieanalyse is natuurlijk eenconditio sine qua non bij het aantrekken vanexterne financiering. Op welke wijze kunnenzekerheden op de investering worden gere-geld? Een volledige recourse financieringbetreft een financiering waarbij kan wordenteruggevallen op de opdrachtgever van hetproject. Deze geeft de garantie af dat definanciering via de bedrijfsfinanciering van dieorganisatie loopt. Of deze vorm mogelijk is,wordt in eerste instantie gebaseerd op dekasstromen van een project. Mochten dezeonverhoopt ontoereikend zijn, dan staat hetverduurzaming?Revolving fundsRevolving funds zijn financieringsbronnendie tijdelijk door de overheid wordeningezet om marktontwikkelingen testimuleren. Het idee achter zo'n fonds isdat stimulering plaatsvindt door middelvan leningen of participaties tegengunstige voorwaarden in plaats vansubsidieverstrekking. Omdat de middelenterugvloeien in het fonds kunnen weernieuwe projecten worden ondersteund.De reikwijdte, duur en het effect van debeschikbare middelen zijn dus veel groterdan bij eenmalige financi?le impulsen. Hetmanagement van revolving funds wordtvaak uitbesteed aan externe professio-nele fondsbeheerders, die worden betaaldvan een deel van de fondsopbrengsten.Revolving fundsRevolving funds zijn financieringsbronnenFotoRentreenr 2 juni 2014 Energie+ 15Eigen investeringen corporatieOver het algemeen moeten corporaties eengedeelte van de projecten zelf financieren omin aanmerking te komen voor cofinancieringdoor een energiefonds. De hoogte van de cofi-nanciering is mede afhankelijk van de toege-paste technieken. Zo gaat het EnergiefondsOverijssel in de basis uit van 75 procent eigenen/of investering door derden, waarbij hetfonds tegen gunstige voorwaarden de reste-rende 25 procent financiert. Bij biomassapro-jecten kan dit oplopen tot 60 procent project-financiering; voor PV-projecten zelfs tot 75procent. De financieringsvoorwaarden kun-nen op onderdelen dus wel eens verschillen,zodat het altijd aan te raden is om via een pro-jectintake te verkennen wat de maatwerkmo-gelijkheden zijn voor financiering. De bedoe-ling van energie- en klimaatfondsen is vooralom net niet financierbare projecten haalbaarte maken.Een solide business caseEen succesvolle financieringsaanvraagbegint met een solide business case (ziePraktijkcase DeventerWoningcorporatie Rentree verhuurt circa 4200 wooneenheden in Deventer. 99 procent vanhet woningbezit valt binnen de grenzen van de huurtoeslag. In 2008 heeft de corporatie eennulmeting laten uitvoeren van haar woningbezit, waaruit bleek dat het gemiddelde energielabelD/E is. Maar liefst 42 procent van het totale woningbezit scoorde energielabel E of lager.Voor de renovatie van twee wijken in de gemeente, is vervolgens een aanvraag voor project-financiering ingediend bij Energiefonds Overijssel. De totale investering voor dit hele renovatie-project bedraagt 10,5 miljoen euro. De voor financiering in aanmerking komende kosten bedragen2,9 miljoen euro voor 270 woningen, wat gelijk is aan de verstrekte financiering aan Rentree.De looptijd van de lening via het fonds is 15 jaar, met een vaste rente van 1,5 procent. De beoogdebesparing bedraagt 8,8 TJ per jaar. Naast de financiering vanuit Energiefonds Overijssel, heeftde corporatie ook een provinciale subsidie ontvangen van 296.500 euro. Rentree rapporteertjaarlijks over de voortgang van het project, de daadwerkelijke investering en de gerealiseerdebesparingen. Een informatiesysteem van Vabi dient hiervoor als basis. Het voordeel voor decorporatie heeft voornamelijk betrekking op de vaste lage rente.De twee Deventer renovatieprojecten betreffen in totaal 270 huurwoningen in de wijken Het Rode Dorpen Sluiswijk, allen in de drie laagste energielabelklassen E, F en G. Naast het reguliere grootonderhoudwordt meteendeenergieprestatiegrondigaangepakt,zodanigdat dewoningennarenovatiegemiddeldop energielabel B zitten. Door deze combinatie wordt er in de uitvoering een mooie efficiency-slaggemaakt. De maatregelen die worden getroffen, zijn met name gevel-, dak- en vloerisolatie, incombinatie met vervanging van de beglazing door HR++-glas en vervanging van de verwarmings-installaties door effici?ntere HR107-ketels. Tegen een extra huurverhoging kunnen bewoners ookkiezen voor een aantal comfortopties zoals een nieuwe keuken en/of vervanging van het sanitair.Naar verwachting wordt per woning een reductie van het gasverbruik van 1173 m3 per jaargerealiseerd. Dit komt overeen met circa 633 euro op jaarbasis. De investering in de energetischemaatregelen wordt deels doorbelast aan de bewoners.Kadertekst: Anouk Bl?m-den Heijer, senior accountmanager Energiefonds Overijssel.Praktijkcase Deventermoederbedrijf garant voor de aflossing. Ditgeeft extra zekerheden aan de leningvers-trekker. De meeste banken vragen op ditmoment een zogenoemde recourse op hetmoederbedrijf dat het project exploiteert. Alshet moederbedrijf dat niet kan of wil, kan hetproject geen doorgang vinden.Energy Service Companies (ESCo's) kunnen derol van het moederbedrijf overnemen zodat hetproject toch wordt opgepakt. ESCo's stellendan hun eigen balans ter beschikking alsgarantie. Gezien het grote potentieel aan duur-zame energieprojecten dat via deze route kanverlopen, is dit zelfs voor de meest kapitaal-krachtige ESCo een eindige zaak. Met anderewoorden: om de grote verduurzamingsslag enenergietransitie mogelijk te maken, is financie-ring nodig die wordt gebaseerd op uitsluitendde kasstromen van het project zelf. We noemendit non-recourse financiering.Een non-recourse financiering is een leningaan een Project bv die alleen hoeft te wordenterugbetaald uit de opbrengsten van die Pro-ject bv. De garantie is dus exclusief geba-seerd op binnen het project te genereren kas-stromen. Het is onmogelijk verhaal te halenop moederbedrijf, exploitant of andereexterne partijen. De financier kijkt bij non-recourse financiering naar de operationelekasstromen die worden gegenereerd via dezogenoemde debt service cover ratio. Dit isde aflossingsruimte voor rente en aflossingbinnen de kasstromen, na aftrek van alleandere kosten.Tussenvorm met prestatiegarantieVanzelfsprekend zijn er tussenvormen moge-lijk in de hiervoor genoemde financieringsvor-men. Een volledige non-recourse financieringis sowieso heel ongebruikelijk omdat er altijdeen prestatierisico aanwezig is. Daarom zalde financier meestal een prestatiegarantievragen van het moederbedrijf of de ESCo diede duurzame energievoorziening exploiteert.Dat betekent dat moederbedrijf of ESCogarandeert dat bijvoorbeeld een duurzameenergievoorziening ook de beloofde prestatielevert en blijft leveren. In tegenstelling tot eenvolledige recourse financiering, hoeft hetmoederbedrijf bij een prestatiegarantie niethet debiteurenrisico van niet-betalende klan-ten voor haar rekening te nemen. Dit is eengebruikelijke situatie voor duurzame installa-ties via non-recourse financiering.In principe komen alle soorten projectendie bijdragen aan verduurzaming van dewoningvoorraad in aanmerking voor fonds-financiering. Voor energiebesparing zal datvooral gaan over isolatie van de woningschilzoals gevel, beglazing en daken. Wat betreftenergieopwekking zijn dat met name duur-zame energievoorzieningen als grootscha-lige PV-installaties, bodemenergie, bio-massa of warmtepompen. De toegevoegdeverduurzamingswaarde wordt dan vaakgemeten in te realiseren energiebesparin-gen (joules), verbeteringen van het energie-prestatieniveau (energielabels) of CO2-emis-sie. Het Amsterdams Klimaat & Energiefondshanteert bijvoorbeeld een gemiddeld CO2-rendement van 30 kg CO2 per ge?nvesteerdeeuro. Het Energiefonds Overijssel heeftreeds 65 miljoen euro (gemiddeld 15.000euro per woning) uitgezet onder WSW-borgen tegen 1,5 procent rente en een loop-tijd van 15 jaar. Hier kunnen corporatiesgebruik van maken, indien investering enexploitatie van het project door een ESCoworden gerealiseerd.financiering16 Energie+ nr 2 juni 2014kader Hoofdelementen business case)waarin belang, kosten en resultaten vanhet project staan beschreven. Ook de maat-schappelijk toegevoegde waarde is vanbelang. Het gaat immers om investeringendie de energiebesparings- en klimaatdoel-stellingen ten goede moeten komen. Maakdus vooral duidelijk welke bijdrage hetproject levert aan deze doelstellingen,zowel nationaal, lokaal als voor de eigencorporatie.In de technische beschrijving staan vooral debesparingen of duurzame opwekkingen en detoegepaste technieken. Naast een uitge-breide technische beschrijving van het pro-ject, is de financi?le casus belangrijk. Is errekening gehouden met WSW-borging eneventuele extra gemeentelijke of provincialesubsidies? En hoe staan de kosten in verhou-ding tot de verwachte opbrengsten en bespa-ringen voor de huurder? Uiteraard maakt eengedegen risicoanalyse van realisatie, kosten,kasstromen en rendement onderdeel uit vande financi?le paragraaf.Praktijkcase Amsterdam ArenaDe Amsterdam Arena gaat een zonnedak realiseren met een oppervlak van ongeveer 7.000 m2.Daartoe wordt er ongeveer 1.100 kWp aan zonnepanelen op het Arena-dak gemonteerd die jaarlijksongeveer 930.000 kWh elektriciteit opwekken. Dit is vergelijkbaar met het jaarlijks elektriciteits-verbruik van ongeveer 270 Nederlandse huishoudens. Met de opgewekte energie kan wordenvoorzien in ongeveer 10 procent van de totale jaarlijkse elektriciteitsbehoefte van de Arena.Daarnaast zorgt de opwekking van zonne-energie voor ongeveer 430 ton aan CO2-emissiereductie.Het zonnedak is onderdeel van het programma `Amsterdam Arena, vanzelfsprekend duurzaam'.Het doel daarvan is om de Arena per saldo CO2-neutraal te maken in 2015. Het Amsterdams KlimaatenEnergiefonds(AKEF)heeft het mogelijkgemaakt omdaadwerkelijk teinvestereninzo'ngroot-schalige installatie, de op ??n na grootste zonne-installatie van Nederland.De plaatsing van de zonnepanelen is een volgende stap in het duurzaamheidsprogramma vande Arena. In een eerder stadium heeft de Arena al gekozen voor diverse energiebesparendemaatregelen, aansluiting op het warmte- en koudenet en windenergie. Het duurzaamheidspro-gramma wordt met bijna veertig Green Deal-partners uitgevoerd. Hierbij wordt gekeken naarhet verminderen van de CO2-uitstoot via slim vervoer, minder afval, energiebesparing, schoneenergie en innovatieve duurzame oplossingen. Met het plaatsen van de zonnepanelen komt hetrealiseren van de doelstelling van een per saldo klimaatneutraal stadion in 2015 dichterbij.Hoewel de Amsterdam Arena al langer wilde investeren in zonnepanelen, bleek het in de praktijklastigomhetinvesteringsbedragvan1,6 miljoeneurobinneneenredelijketermijnterugteverdienen.DankzijhetAKEFwerdhet mogelijkomhetproject w?lfinancieelrendabel temaken.Debelangrijkstereden daarvoor was een combinatie van de financieringslooptijd van vijftien jaar en de structuurvan de lening. Amsterdam Arena betaalt namelijk een jaarlijkse rente die afhankelijk is van dedaadwerkelijk opgewekte energie tegen de dan geldende prijs per kilowattuur. Op deze manierneemt het fonds een deel van het risico van de Arena over.Kadertekst: Michel Hendriks van het Amsterdams Energie- & Klimaat Fonds.Praktijkcase Amsterdam ArenaNa indiening van het projectvoorstel beoorde-len de investerings- en fondsmanagers deaanvragen op financi?le en technische haal-baarheid, juridische eigenschappen en organi-satorische kwaliteiten. Projectaanvragen diedoor fondsmanagers worden voordragen, wor-den vaak getoetst door een onafhankelijkeadviescommissie, samengesteld uit expertsen entrepreneurs op het gebied van duurzameontwikkeling en private investeringen.Samenvattend kan worden gesteld datenergie- en klimaatfondsen het mogelijkmaken om ambitieuze verduurzamingspro-jecten op een innovatieve wijze te financie-ren. Op die manier wordt de belangrijkstebarri?re weggenomen om de gestelde ener-giebesparings- en duurzaamheidsdoelstel-lingen te realiseren.Hoofdelementen business case? Een omschrijving van het project,initiatiefnemers, ontwikkelingskosten,productgegevens, risicoanalyse,marktanalyse en verwachte levensvat-baarheid;? Cash flow-prognose; geprognosti-ceerde balans en winst- en verliesreke-ning van het project;? Een gedegen onderbouwing dat degevraagde investering enkel ten goedekomt aan het project, met waarborgendat de investering niet voor andereprojecten wordt aangewend;? Een onderbouwing van het verwachtemaatschappelijk rendement in relatietot de fondseisen met betrekking totCO2-besparing per ge?nvesteerde euro,energielabelverbetering en/ofenergiebesparingen;? Een overzicht van kwantificatie en in elkgeval van de kwaliteit van eventuelesecundaire maatschappelijke effecten;? Een heldere en realistische strategievoor de verkoop of inkoop van hetaandelenkapitaal dan wel de aflossing/herfinanciering van de lening en/ofgarantiestellingen.Hoofdelementen business casenr 2 juni 2014 Energie+ 17