Duurzame renovatieprojecten in de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, die worden uitgevoerd in bewoonde staat. Daar is het consortium Snel verduurzamen in bewoonde staat in de Westelijke Tuinsteden Amsterdam, naar op zoek. Deze manier van renoveren is in Nederland eerder uitzondering dan regel, terwijl het in Duitsland juist andersom is. Al decennialang worden daar vergaande renovaties in bewoonde staat uitgevoerd, waarbij geregeld hoge duurzaamheidambities voor woningen en woonomgeving worden gerealiseerd. Reden om eens te gaan zien hoe dat er in de praktijk aan toegaat.
renoveren op z'n duits24 nr 4 2012
renoveren op z'n duits
Op initiatief van woningcorporatie Ymere heeft het Amsterdamse
consortium, tijdens een tweedaagse excursie, vier renovatieprojecten in
Frankfurt bezocht van twee Duitse corporaties: ABG Frankfurt en
Nassauische Heimst?tte. Er is bewust gekozen voor vier zeer diverse
projecten, omdat het er juist om ging de bandbreedte van de Duitse
duurzame renovatiepraktijk te leren kennen. Zo werden twee projecten
met monumentale status bezocht die op een verschillende manier zijn
aangepakt, een project dat tot PassiefHuis-niveau werd gerenoveerd,
en een renovatieproject dat nog in de uitvoeringsfase verkeert en waar
eveneens vergaande energiebesparende maatregelen worden toege-
past.
Duurzame renovatie
projecten in de Westelijke
Tuinsteden in Amsterdam,
die worden uitgevoerd in
bewoonde staat. Daar is het
consortium Snel verduur
zamen in bewoonde staat in
de Westelijke Tuinsteden
Amsterdam, naar op zoek.
Deze manier van renoveren
is in Nederland eerder
uitzondering dan regel,
terwijl het in Duitsland juist
andersom is. Al decennia
lang worden daar vergaande
renovaties in bewoonde
staat uitgevoerd, waarbij
geregeld hoge duurzaam
heidambities voor woningen
en woonomgeving worden
gerealiseerd. Reden om
eens te gaan zien hoe dat er
in de praktijk aan toegaat.
tekst birgit dulski, marc van arem en
volker ulrich
GReeN DeAl
Om het halen van de Europese duurzaamheidsafspraken te
bevorderen, heeft het Rijk een Green Deal afgesloten met
onder andere het consortium Snel verduurzamen in
bewoonde staat in de Westelijke Tuinsteden Amsterdam.
De Amsterdamse samenwerking, een initiatief van woning-
corporatie Ymere, heeft een subsidie (350.000 euro)
ontvangen van Agentschap NL in het kader van de blok-
voor-blok-aanpak. De Green Deal houdt in dat in drie jaar
tijd 1500 woningen in het stadsdeel Nieuw-West in
Amsterdam moeten zijn verduurzaamd. Het geld wordt
ge?nvesteerd in bewonersparticipatie, monitoren van ener-
gieverbruik, kennisdeling en in het verduurzamen van de
1500 woningen in bewoonde staat.
Sinds eind 2011 vormt Ymere het genoemde Amsterdamse
consortium, samen met het Amsterdams Steunpunt Wonen,
Woonbond, Nuon, Liander, Waternet, stadsdeel Nieuw-
West, Energiesprong, en de federatie voor Amsterdamse
woningcorporaties AFWC.
renoveren op z'n duits 25
PRojecT I: FRITzKISSelSIeDluNG
De wijk Fritz-Kissel-Siedlung in Frankfurt werd oorspronkelijk gepland in
de jaren twintig, maar is pas in de jaren vijftig gerealiseerd. Met circa
2400 woningen is deze wijk een van de grootste woonwijken die na de
oorlog in de stad is gebouwd. Naast veel strokenbouw staan er ook vijf
Punkth?user (smalle, hoge flatgebouwen). Hoewel de Fritz-Kissel-Sied-
lung-wijk destijds snel en tegen lage kosten moest worden gebouwd, is
de wijk tegenwoordig nog steeds een gewaardeerde woonomgeving.
Veel bewoners werken bij de nabijgelegen luchthaven en waarderen
naast de betaalbaarheid en het comfort van de woning, ook de parkach-
tige groenvoorzieningen en de goede aansluiting op het openbaarver-
voersnet. Sinds 2000 heeft Fritz-Kissel-Siedlung de status van
beschermd monument. Desondanks werd de wijk in de periode 1999-
2004 door corporatie Nassauische Heimst?tte grondig gerenoveerd. In
bewoonde staat, zoals gebruikelijk. Naast de isolatie van de buitenschil,
werden alle cv- en waterinstallaties en de sanitaire ruimten vernieuwd.
De vijf Punkth?user werden bovendien voorzien van liften, met name
om het wooncomfort voor de oudere bewoners te verbeteren.
PRojecT II: HeImATSIeDluNG
Ook de wijk Heimatsiedlung, gelegen op loopafstand van Fritz-Kissel-
Siedlung, is een beschermd monument. Heimatsiedlung ? eveneens
van corporatie Nassauische Heimst?tte ? is gepland en gebouwd in de
jaren twintig, in het kader van het door architect Ernst May ge?nitieerde
programma Neues Frankfurt. Kenmerkend voor de Heimatsiedlung zijn
de tot 250 m lange drielaagse stroken met glazen veranda's op de
eerste verdieping. De renovatieaanpak in deze wijk is in verhouding tot
andere projecten terughoudend. Wel zijn de ramen vervangen door
kunststof kozijnen met isolerende beglazing, maar de gebruikelijke
buitenisolatie werd hier niet toegepast. De ramen liggen in lijn met de
buitenzijde van de gevel en zouden vanuit monumentenzorgperspectief
verplaatst moeten worden indien er buitenisolatie wordt aangebracht.
birgitdulski,nyenrodebusinessuniversiteit
Glazen veranda's op de
verdieping in Heimatsiedlung.
marthijnreekers,veluxnederland
marthijnreekers,veluxnederland
Om badkamers snel te
vernieuwen en overlast voor
bewoners te beperken,
gebruikt Nassauische Heim-
st?tte `registers': voorgefa-
briceerde leidingkokers
gemaakt van Trespa. De
koker draagt de wastafel,
heeft enkele stopcontacten
en verlichting, en is voorzien
van een mengkraan voor de
douche.
Strokenbouw in de
parkachtige omge-
ving in Fritz-Kissel-
Siedlung.
renoveren op z'n duits26 nr 4 2012
PRojecT III: RoTlINTSTRASSe
Woningcorporatie ABG Frankfurt liet een project zien dat tot Passief-
Huis-niveau is gerenoveerd. Volgens de corporatie is dit geen bijzonder-
heid, maar is het sinds twaalf jaar haar ambitie bij de meeste renovatie-
projecten. De woonblokken in de Rotlintstrasse werden van 2007 tot
2011 gerenoveerd, en net als in Fritz-Kissel-Siedlung zijn er aan de
buitenzijde van de gevels dikke isolatiepakketten toegepast. De
bestaande balkons werden vervangen door nieuwe, grotere balkons
met een thermische onderbreking om koudebruggen te voorkomen.
Bovenop de oorspronkelijk drielaagse gebouwen werd een nieuwe
verdieping gebouwd, waarin ruime drie- en vierkamerwoningen met
grote dakterrassen zijn gesitueerd.
ABG Frankfurt hanteert een referentiewoning van 107 m2
voor 4 perso-
nen. Door het aanpassen van de woning tot het niveau van PassiefHuis
worden de stookkosten teruggebracht tot 6 ? 8 euro per maand.
Onderzoek heeft uitgewezen dat de administratiekosten per woning
hoger zijn dan de stookkosten en om die reden worden de stookkosten
dan ook niet langer afzonderlijk afgerekend. De huur van 11,50 euro
per m2
is dus gelijk aan de woonlasten.
Rotlintstrasse is van de bezochte projecten het enige project waarbij de
huurders tijdens de uitvoering van de renovatie niet in hun woning
bleven. Reden hiervoor is dat de oorspronkelijke, kleine plattegronden
aanzienlijk zijn gewijzigd. De huurders kregen andere woonruimte
aangeboden en veruit de meeste van hen verbleven daar. Dit met de
achterliggende gedachte dat mensen niet twee keer willen verhuizen.
De nieuwe woonblokken verbruiken voor verwarming minder energie
dan 15 kWh/m2
per jaar, een voorwaarde voor het PassiefHuis-certifi-
caat. De warmte wordt duurzaam lokaal opgewekt middels een wkk-
centrale, gestookt met (inheems) koolzaadolie.
PRojecT IV: HeINRIcHl?bKeSIeDluNG
Voor vele excursiedeelnemers het meest interessante project was de
wijk Heinrich-L?bke-Siedlung. Het is een wijk waar tot voor kort veel
sociale spanningen waren. Zo veel, dat de politie woningcorporatie
ABG Frankfurt om hulp vroeg. Onverlichte fiets- en voetpaden, een
onveilige parkeergarage, een winkelcentrum dat grotendeels leeg
stond, agressieve jongerengroepen, en vandalisme aan en in de gebou-
wen maakten het leven voor de bewoners van deze wijk zwaar. Hoe
kunnen, door een nieuwe inrichting van de wijk, de woonkwaliteit en de
sociale cohesie worden verbeterd? ABG Frankfurt ging samen met de
bewoners de uitdaging aan in een intensief participatieve aanpak.
De wijk dateert uit de jaren zeventig en bestaat uit 600 woningen in
woonblokken met maximaal 8 verdiepingen. De blokken zijn gesitueerd
rond binnenterreinen, maar de entrees lagen aan de buitenzijde. De
corporatie verplaatste deze entrees naar de binnenterreinen en gaf
bewoners de mogelijkheid om de terreinen zelf opnieuw in te richten.
Het winkelcentrum wordt momenteel helemaal vernieuwd, de parkeer-
garage wordt transparant gemaakt, en voet- en fietspaden worden veili-
ger gemaakt. Het energieverbruik is gereduceerd tot 30 kWh/m2
per
jaar; geen PassiefHuis-niveau, maar wel een flinke reductie. Ook hier
zijn dikke isolatiepakketten aangebracht aan de buitenzijde en zijn
nieuwe balkons en galerijen gerealiseerd.
Tijdens de uitvoeringsfase blijven de circa 2000 bewoners in hun wonin-
gen. Dat betekent onder meer dat zij wekenlang hun woning via stei-
gers bereiken, zolang de nieuwe galerijen in uitvoering zijn. Ook worden
raamoppervlakten vergroot door de ramen tot aan de grond door te
laten lopen, waarbij ook het uitsnijden van de ramen in bewoonde
toestand gebeurt. Daarnaast wordt er een actief ventilatiesysteem
aangebracht voor voldoende frisse lucht in de woning. Andere verbete-
ringen worden in principe niet toegepast. Terwijl ingrepen in de woning
zelf worden uitgevoerd, krijgen de bewoners een reductie van 80
procent op de huurprijs. Tijdens de ingrepen aan de buitenzijde van de
woning, maar in hun blok, bedraagt de korting 20 procent.
Het genoemde geweld en de sociale onveiligheid, die niet alleen door
politie en overheid waren te beheersen, hebben geleid tot een brede
integrale wijkaanpak. Hierbij is de verbetering aangepakt van de woon-
omgeving, de daglichttoetreding in woningen, het minimaliseren van
servicekosten, en de menging van inkomensgroepen door toevoeging
van vrijesector huurwoningen. Voldoende communicatie met de bewo-
ners, de medewerking van deze bewoners en het nakomen van afspra-
ken door de instanties, zijn noodzakelijke voorwaarden voor de voort-
gang van de renovatie.
De woonblokken op PassiefHuis-
niveau aan de Rotlintstrasse, met
nieuwe balkons, een nieuwe etage
op het dak, en geheel voorzien van
dikke isolatiepakketten.
birgitdulski,nyenrodebusinessuniversiteit
renoveren op z'n duits nr 4 2012 27
De DuITSe ReNoVATIePRAKTIjK
Corporatie Nassauische Heimst?tte verbetert een woning bij mutatie
zeer sober en doelmatig. De praktijk bij zowel Nassauische Heimst?tte
als ook bij ABG Frankfurt, leert dat een renovatie van de badkamer met
zittende huurders niet op prijs wordt gesteld en dat deze bij lopende
projecten ? na het betrekken van de bewoners ? is gestopt. Een aantal
constateringen over de Duitse renovatiepraktijk op een rij:
Bij duurzame renovatieprojecten in Duitsland wordt de hele woonom-
geving betrokken: nieuwe groenstructuren, andere situering van de
entrees, veiliger parkeergarages, aantrekkelijker maken van winkel-
centra, initiatieven om de sociale cohesie te verbeteren ? het hoort
allemaal bij een duurzaam renovatieconcept.
Renoveren in bewoonde staat is in Duitsland veelomvattend: Duit-
sers verbeteren radicaal in bewoonde staat, maar de aanpak is voor
Nederland niet gemakkelijk te kopi?ren.
Duitsland is veel verder op het gebied van PassiefBouwen dan
Nederland, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw. PassiefHuizen
worden in Duitsland al 20 jaar gebouwd en zijn voor diverse organi-
saties inmiddels standaard. PassiefBouwen (bij nieuwbouw en reno-
vatie) heeft dus een behoorlijke schaalgrootte bereikt, en is helemaal
uit de alternatieve hoek verdwenen.
De warmtebehoefte van de twee bezochte projecten van ABG
Frankfurt was v??r de renovatie hoog (circa 150 kWh/m2
). Dit is na
renovatie met meer dan 80 procent gereduceerd tot 30 of zelfs 15
kWh/m2
.
Bij appartementsgebouwen op PassiefHuis-niveau (maximaal 15
kWh/m2
) hoeft warmte niet meer individueel te worden afgerekend.
De kosten van administratie zijn dan hoger dan de kosten van ener-
gie. Het energieconcept wordt zo integraal onderdeel van de huur.
Het nieuwe Duitse modewoord is D?cher und Fassadenkompetenz
(daken- en gevelcompetentie). De bezochte projecten zijn met dik
isolatiemateriaal ingepakt. De ramen werden er na plaatsing van het
materiaal weer uitgesneden, en het isolatiemateriaal werd met gips
afgeplakt. Het verschil tussen een `gewoon' Duits appartementen-
complex en een Passief gebouwd complex is onzichtbaar.
Het einde van stadswarmte? Als de warmtevraag tweemaal zo klein
wordt, dan moeten er ten behoeve van het net tweemaal zoveel
woningen worden aangesloten. Beleid moet dus altijd gebiedsgericht
blijven. Het idee van twee infrastructuren (elektriciteit en warmte)
blijft staan. De centrale ketel van een complex kan met een `rietje'
worden verbonden met de primaire stadswarmteleiding. In Amster-
dam lukt het ook om PassiefHuizen op het warmtenet aan te sluiten.
In Duitsland blijkt men een passie te hebben voor kunststof kozijnen.
Dit is jammer, want mooier worden de gebouwen daar niet van. Zelfs in
de projecten met monumentenstatus werden kunststof kozijnen toege-
past. De hoge duurzaamheidambities zijn ook met houten kozijnen
haalbaar, maar er wordt gevreesd voor het bijbehorende onderhoud.
Voor wie hogere ambities heeft dan PassiefHuis-niveau: het PLUS
Energiehuis levert meer elektriciteit dan het verbruikt. De niet-
gebruikte energie zou teruggeleverd kunnen worden aan het net
tegen de in Duitsland aantrekkelijke teruglevertarieven. Echter
gebruikt men de elektriciteit liever in het eigen gebouw: voor het
opladen van elektrische deelauto's voor de bewoners. Bewoners
`krijgen' dus een auto bij hun woning.
eNeRGIeVISIe FRANKFuRT 2040
Nassauische Heimst?tte heeft in het kader van de energievisie 2040,
haar visie gepresenteerd op de integrale duurzame gebiedsontwikkeling
in Frankfurt. Zes bouwstenen staan in de Duitse bouwpraktijk centraal:
Richt op een lokaal aangepaste aanpak;
Zorg voor individuele benadering van de bewoners;
De integrale sociaaleconomische verbetering moet parallel lopen aan
de fysieke verduurzaming;
Zorg voor acquisitie van verbetersubsidies voor een hoog ambitieni-
veau;
Er moet aandacht zijn voor synergie met stakeholders, gemeenten,
bedrijven en andere partijen;
Een proactieve bewonersparticipatie is van belang.
De woningcorporatie gaat actief gemeenten en bewoners van gebou-
wen benaderen om haar energievisie toe te lichten en advies te geven
over het verduurzamen van de gebouwen. In Amsterdam is het de
gemeente die deze rol draagt. Het Klimaatbureau Amsterdam adviseert
stadsdelen en aanliggende gemeenten over haar energiebeleid.
birgitdulski,nyenrodebusinessuniversiteit
birgitdulski,nyenrodebusinessuniversiteit
Renoveren in bewoonde staat in
Heinrich-L?bke-Siedlung, waarbij de
bewoners accepteren dat hun woning
tijdelijk alleen via steigers bereikbaar is.
Dikke isolatiepakketten aan de
buitenzijde van appartementen in
Heinrich-L?bke-Siedlung.
Reacties