PROJECT 3 eliotflat NR 1 februari 200724 project 3 `sociaal werker' tussen mondige senioren boven woonlaag midden standaard woning onder zorggarantwoning PROJECT 3 eliotflat NR 1 februari 200725 tekst en beeld peter de koning tekeningen han van zwieten architecten De Eliotflat is ??n van de vier identieke flats van Vestia Rotterdam Noord gelegen in Rotterdam-Ommoord. Drie van de vier bieden voldoende mogelijkheden voor verhuur aan alle doelgroepen. De Eliotflat is een uitzondering, gericht op senioren. De lig- ging nabij verzorgingstehuis Nijeveld maakt zorgcompo- nenten mogelijk. Vestia wil bereiken dat ouderen door- stromen naar de Eliotflat waardoor eengezinswoningen vrijkomen voor gezinnen. In het complex bevinden zich 168 drie en vier kamerappartementen en zeven maisonnettes. Na de uitvoering van het grootonderhoud zullen van de 168 appartementen er 22 zijn uitgevoerd als zorggarantwoning, ver- spreid over het hele complex. Deze woningen zijn ontwikkeld door Han van Zwieten architecten BV en met zorginstelling Laurens. Vestia verhuurt ze aan Laurens, die regelt de toewijzing van de woningen en geeft ook invulling aan het individueel afgestemde zorgpakket. Het aantal zorggarant- woningen voldoet nu aan de behoefte. Hoe dat in de toekomst zal zijn, kunnen Vestia en Laurens moeilijk inschatten. AUTHENTIEKE ELEMENTEN De zorggarantwoningen worden van drempel tot plafond en van voordeur tot balkon gestript en vervolgens compleet opgeplust. Dit betekent onder meer dat de vloer nergens een hoogteverschil vanaf twee centimeter kent. Samen met de extra brede (schuif)deuren en doorgangen maakt dat deze woningen uiterst geschikt voor rolstoel, scootmobiel en rollator. In de overige woningen worden de natte ruimten vernieuwd en alle radiatoren en leidingen vervangen. Dit alles in bewoonde toestand met een doorlooptijd in de woning van onge- veer vijftien dagen. De buitenzijde wordt volledig gerestyled. Tevens wor- den galerijophogingen aangebracht om te voldoen aan het pluslabel voor seniorenwoningen. Voor alle standaard werkzaamheden, inclusief nieuwe badkamer, toilet, boiler en tegelwerk, brengt Vestia geen huurverhoging in rekening. Dat geldt alleen voor het aanvullende meerwerk waar sommige bewoners voor kiezen.`Renovatie is echt geen overbodige luxe. De woningen kenden nog heel wat `authentieke elementen' die dringend gemoderniseerd moesten wor- den,' vertelt toezichthouder Dirk Ton van Estrade Projecten, onderdeel van Vestia. Hij is belast met het bewaken van de kosten en de kwaliteit van het project Eliotflat. VERTICAAL WERKEN Een ingrijpende renovatie als deze heeft een enorme impact op de veelal oudere bewoners. Sommige men- sen wonen er al sinds de`eerste sleutel' in 1968. Voor elke flatwoning telt Vestia vijftien werkdagen. `Dat betekent vijftien dagen lang een chemisch toilet, overdag watergebrek en overlast door werklui en hun gereedschap- pen,' vertelt Dirk Ton.`Natuurlijk, de bewoners konden gebruik maken van de natte voorzieningen in enkele lege woningen, maar veel meer dan een pleister op de wond was dat niet. We hebben zoveel mogelijk geprobeerd om verticaal te werken. Bewoners konden dan hun toevlucht zoeken bij de buren omdat daar nog niet gewerkt werd. Volgens mij heeft dat op een aantal plekken het burencontact flink gestimuleerd.' Vooraf heeft Ton persoonlijk elke woning ge?nventariseerd. Dat leverde hem niet alleen veel bruikbare informatie op. De mensen leerden hem ook PROJECT 3 eliotflat NR 1 februari 200726 vervolg kennen en wisten vanaf dat moment bij wie ze terecht konden met hun vragen en opmerkingen. Dat stimuleerde het wederzijdse begrip. Soms ging het om echtparen van een eindje in de 80 met kinderen ver buiten Rotterdam. Die hebben alleen de toezichthouder om bij uit te huilen. `Soms letterlijk,' vertelt hij.`De financi?le vergoeding die ze voor de over- last krijgen helpt op zo'n moment niets. `Sla ons maar over, wacht maar tot we hier weg zijn' hoorde ik in enkele gevallen. Dan is het de kunst om met begrip voor hun situatie toch duidelijk te maken dat dat niet kan. Ik neem dan de tijd om uit te leggen hoe groot mijn probleem is als ze blijven weigeren. Uiteindelijk gaat het bijna altijd goed en zijn de bewoners, als het achter de rug is, blij met de verbeteringen. En bij de moeilijkste gevallen kunnen we altijd nog op onze stelpost`hulp aan bewoners' terugvallen.' SOCIAAL WERKER Ton vervolgt: `Ik ben ervan over- tuigd dat we genoeg hebben gedaan om de bewoners goed te informeren. Maar bij zo'n specifieke bewonersgroep blijft dat een lastig punt. Sommige mensen hebben geen idee wat groot onderhoud betekent, totdat 's mor- gens om zeven uur het spektakel begint. Dat kun je niet allemaal met infor- matie vooraf ondervangen. Bovendien, kom je nog wel een woning binnen als je alle overlast vooraf tot in detail duidelijk maakt?' Om de bewoners optimaal tegemoet te komen, zou Ton het werk het liefst plannen per woning van uur tot uur. Maar dat is onmogelijk. Vijftien werkdagen bete- kent dat er gedurende drie weken tussen 07.00 en 16.00 uur iemand in de woning KAN zijn.`Ook daarom was het belangrijk dat ik er altijd was, als aanspreekpunt en `sociaal werker'. Mijn dagelijkse spreekuur was nooit tevergeefs.' Ton ontmoet in de Eliotflat veel mondigheid. Hij noemt het logisch en terecht dat de bewoners verlangen dat Vestia de afspraken goed nakomt.`Maar het feit dat hier zo'n 80 werklui van diverse onderaannemers rondlo- pen, maakt mijn taak soms wel lastig. Laat ik het maar een uitdaging noe- men om ervoor te zorgen dat in zo'n situatie geen enkel schakeltje in het proces hapert.' Tijdens het werk plaatste Estrade een extra lift. Deze tijdelijke voorziening verdween weer zodra ??n vaste lift was gerenoveerd en weer in gebruik werd genomen. Achteraf is Ton niet zo gelukkig met die keuze. `E?n wer- kende lift in zo'n groot complex is gewoon te weinig. Die werd veel te intensief gebruikt, met lange wachttijden en gemopper als gevolg.' De vol- gende keer laat hij de tijdelijke lift de hele projectperiode in bedrijf. PARATE KENNIS Tot slot wil Dirk Ton nog wat kwijt:`Ik merk dat de techniek binnen de corporatie verdwijnt. Dat is een alge- mene ontwikkeling bij veel corporaties in Nederland. De nog altijd groeien- de nadruk op communicatie en klantgericht werken leidt vaak tot het ver- kleinen van de technische diensten binnen de corporatie. Puur technisch gezien is dat geen probleem als de corporatie het werk uitbesteedt aan een goede externe partij. Maar het leidt wel per definitie tot het verlies van parate technische kennis binnen de eigen organisatie.' PROJECT 3 eliotflat NR 1 februari 200727 PROJECTGEGEVENS NAAM EN PLAATS Eliotplaats 1 t/m 335, Rotterdam AANTAL WONINGEN EN TYPEN 168 galerijwoningen en 7 maisonnettes BOUWJAAR 1968 EIGENAAR Vestia Rotterdam- Noord ARCHITECT Han van Zwieten AANNEMER De Combi, Rotterdam UITVOERING Estrade projecten UITVOERINGSWIJZE groot onder- houd en verbeteringsplan PROJECTFASE uitvoering MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN 1 I SCHIL 1 DAK repareren 2 DICHTE GEVEL vernieuwen 3 GEVELOPENINGEN repareren/vervangen 4 BALKON vernieuwen (ophogen) II WONING INTERN 2 5 KEUKEN - 6 DOUCHE vernieuwen 7 TOILET vernieuwen 8 INDELINGSWIJZIGING (BINNEN CASCO) 22 woningen (zorggarantwoningen) 9 VERGROTING CASCO (UITBOUW/OPBOUW) - III INSTALLATIES 2 10 CV-/MV-UNITS repareren/ vervangen 11 REST WONINGINSTALLATIE - IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 12 ENTREE - 13 TRAPPENHAL, GALLERIJ E.D. vernieuwen (ophogen galerij) 14 LIFT vervangen 15 BERGINGEN E.D. repareren V WOONOMGEVING 16 ERFAFSCHEIDINGEN/BUITEN- BERGINGEN E.D. - 17 INRICHTING OMGEVING/ ACHTERPADEN E.D. - KOSTEN PER WONING (PEIL 2006) I SCHIL EN CASCO 4.800,- II WONING INTERN 20.700,- III WONINGINSTALLATIES 3.800,- IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 3.700,- V WOONOMGEVING 0,- VI TOTAAL HOOGNIVEAU RENOVATIE PER WONING 33.000,- VII WWS VOOR RENOVATIE 127 punten VIII NETTO HUUR VOOR RENOVATIE, GEMIDDELD 420,- IX WWS NA RENOVATIE 127 punten X NETTO HUUR NA RENOVATIE, GEMIDDELD 420- 1 Algemene toelichting ? Onderhoud resp. repareren. Het gaat hier om kleine reparaties of verzorgende maatregelen zoals schilderwerk. ? Vervangen resp. vernieuwen. Het hele bouw- deel of component wordt aangepakt. ? Uitbreiden: substantieel extra kwaliteit toevoegen. Bijvoorbeeld buitengevelisolatie of nieuw metselwerk wordt aangebracht. Nieuwe lift wordt bijgeplaatst. 2 Het percentage achter de maatregel geeft dat deel van de woningen aan waar de maatregel is toegepast. pers