nr 1 2010 project nieuwpoort24 Toekomstbestendig moest de wijk Liesdel in Nieuw- poort worden, zodat de nu opgroeiende jeugd er straks met plezier kan wonen. Via intensief bewonerscontact wist Woningcorporatie Lek en Waard Wonen de verbe- terpunten van 90 woningen uit de jaren `60 in kaart te brengen. Hiervan zijn er 29 uitgelicht, waarvoor een breed renovatieprogramma is uitgewerkt. nieuwpoort meer variatie project 3 tekst tosca vissers foto's bouwhulpgroep nr 1 2010project nieuwpoort 25 Het kleine Zuid-Hollandse vestingstadje aan de Lek kreeg in 1283 stadsrechten en kent een roemruchte historie. Het was vele malen het strijdtoneel van plunderingen of conflicten tussen Holland en Utrecht, dan werd het weer in brand gestoken door troepen uit Gelre. Na 1672 maakte Nieuwpoort onderdeel uit van de Oude Hollandse Waterlinie en kreeg de vesting zijn huidige vorm. "De schoonheid van Nieuwpoort werd altijd een beetje vergeten", zegt Peter van Hellemond, directeur van Lek en Waard Wonen. Deze kleine corporatie houdt kantoor in een vroeg negentiende-eeuws grachtenpand, een voormalige huisartsen- praktijk. De meeste inwoners zijn geboren en getogen Nieuwpoorters. Er vestigen zich weinig mensen van buitenaf. Een enkeling weet dat Nieuwpoort een pittoresk, oud stadje is, met een kleine jachthaven en een pontje naar Schoonhoven. Voorbij de wallen is de kern omgeven door weilanden zo ver als het oog reikt. "Vernieuwende stedenbouwkun- dige ontwikkelingen door de jaren heen zijn aan Nieuwpoort vrijwel voor- bij gegaan", volgens Van Hellemond. "Wel zijn tal van monumenten door de jaren heen in oude stijl hersteld. Het ziet er namelijk precies zo uit als eeuwen geleden. Vermoedelijk ligt een frequent tekort aan financi?le middelen daaraan ten grondslag." Nieuwpoort was in de afgelopen eeuwen niet bepaald een welvarende stad. Interesse voor nieuwbouw of het investeren daarin was nauwelijks aanwezig. Dat had ??n voordeel: het authentieke stadsbeeld werd behouden. Geldgebrek in vroegere tijden heeft er waarschijnlijk voor gezorgd dat de oude panden zijn blijven staan in plaats van te worden gesloopt. De laatste decennia worden de fraaie panden weer ontdekt en opgeknapt, veelal door de Nieuwpoorters zelf. Een zeer gunstige ontwikkeling die de monumentale waarde van de panden in stand houdt", vindt Van Hellemond. INTerN gerIcHT Nieuwpoort heeft altijd behoorlijk afgesloten gelegen. Van Hellemond legt uit dat die ge?soleerde ligging de huidige situatie in belangrijke mate heeft be?nvloed. "Je hebt te maken met een kleine kern, met aan ??n kant het water en aan de andere kant het polderlandschap dat tientallen kilometers reikt tot aan de grote stad." Corporatie Lek en Waard Wonen heeft bijna duizend eenheden in haar bezit, verdeeld over de drie kernen Nieuwpoort, Langerak en Groot Ammers. Het is een kleine organisatie die zich sterk op deze drie gemeenten tegelijk richt. "Ieder- een die hier woont en werkt kent elkaar. Ook de wethouders lopen hier regelmatig binnen", vertelt de directeur. Grenzend aan de oude stads- kern van Nieuwpoort ligt de wijk de Liesdel, met daarin bijna honderd eengezinswoningen ? circa 10 procent van alle woningen in de wijk ? in het bezit van de corporatie. In 2007 stelde Lek en Waard Wonen vanuit deze wijk een stadsvisie op die expliciet de toekomstbestendigheid ervan moest waarborgen. De bewonersgroep in deze wijk is sterk intern gericht en er zijn weinig mutaties. De mensen wonen er hun hele leven al. "We zijn binnen die historische context gaan onderzoeken welke maatregelen haalbaar bleken." De huurprijzen per woning vari?- ren tussen de 320 en 420 euro per maand. De verbouwing mocht tevens geen huurprijsaanpassing voor de zittende bewoners impliceren. Per huis kostte de renovatie gemiddeld 75.000 euro. "De huidige bewoners ? de helft is gemiddeld tussen de 55 en 75 jaar oud ? wonen er al zo'n 20 tot 40 jaar. Tot ieders tevredenheid. Maar er is te weinig jeugd in de wijk en we willen voorkomen dat de buurt gaat vergrijzen of erger: verpauperen. Een aantrekkelijkere wijk vergroot de kans dat men hier blijft wonen. In Nieuwpoort is beslist geen sprake van krachtwijken met grootstedelijke problematiek. Kleinschalig of grootschalig, de kans op problemen is zeker aanwezig als je niets aan een wijk doet. Dat luis- tert uiterst nauw", zegt Van Hellemond. Tijdens de voorbereidende fase van de visie voor de wijk Liesdel stond een aantal verbeterpunten op het actielijstje: de geluidsisolatie, stookgedrag en de houten kozijnen vervangen door kunst- stoffen kozijnen. BouwhulpGroep voerde maatregelen aan voor de schil, het casco en de veranderin- gen van het achterliggende terrein. nr 1 2010 project nieuwpoort26 recHT-Toe-recHT-aaN Chris Jacquot, hoofd technische dienst bij Lek en Waard Wonen, legt uit dat er aanvankelijk nog geen opgave lag voor het vrij eenzijdige bezit in deze recht-toe-recht-aan wijk. Wel was duidelijk dat er iets met de woningen gedaan moest worden. Hoe dat moest, bleek later. "De ruim- telijke omgeving duidt nog op een middeleeuwse verkaveling van de van oudsher drassige veenbodem. Voor de afwatering kwamen er percelen in stroken van 12 tot 14 meter breed met een watergangetje ernaast. Deze structuur zie je in de nieuwe wijken buiten de oude stads- kern terug." De oude woningplattegronden zijn compleet herzien. De bewoners plaatsten in de afgelopen 40 jaar eigen berghokken in de achtertuinen, die elke denkbare willekeurige vorm hadden. Ze werden afgebroken en vervangen door identieke bergingen en gelijke tuinaf- scheidingen, om een rustiger beeld te cre?ren. Van die 100 eenheden zijn uiteindelijk 29 woningen binnen 1 complex als eerste aangepakt, waarvan de laatste in maart 2010 wordt opgeleverd. Om een dermate ingrijpend plan vanuit een kleine corporatie te realiseren, is Lek en Waard Wonen eerst met deze 29 woningen begonnen. Tijdens de voor- bereidende fase van de visie stond een aantal verbeterpunten op het actielijstje: de geluidsisolatie, stookgedrag en de houten kozijnen vervangen door kunststoffen kozijnen. Uiteindelijk groeide die lijst met doelstellingen uit tot een compleet plan. "We realiseerden ons namelijk dat alleen het vervangen van kozijnen geen toekomstgarantie was en dat een eenzijdig aanbod van woningen niet tot in lengte der dagen kon blijven duren", vertelt Jacquot. Zoals hij er tegenaan kijkt, hadden de woningen meer variatie in hun uiterlijk nodig. "Als veel woningen iden- tiek zijn, met bewoners in dezelfde leeftijdscategorie, is de kans groot dat de wijk eenzijdig blijft. We willen juist een stukje verjonging van de wijk, die op zijn beurt allerlei soorten voorzieningen naar het stadje trekt. Nu moeten mensen voor hun inkopen naar de grote stad 12 kilo- meter verderop. Via de provinciale tweebaansweg, die niet opschiet als je toevallig achter een tractor rijdt. Het belangrijkste argument voor de hele operatie was: het leefbaar maken van de wijk, met alle facetten die erbij horen. Op termijn wordt zelfs aan een winkelcentrum, sportaccom- modatie en een brede school gedacht. En extra woningen, met het oog op een mogelijke aaneengroeiing van Nieuwpoort en Langerak." BeWoNerseNqu?Te De bewoners konden op een formulier invullen waarmee ze tevreden waren en wat ze graag anders zagen in hun woning. Het bleek dat zij zeer te spreken waren over de ligging en de veiligheid van de wijk. Van de 100 te renoveren eenheden zijn uiteindelijk 29 woningen binnen 1 complex als eerste aangepakt, waarvan de laatste in maart 2010 wordt opgeleverd. Om een dermate ingrijpend plan vanuit een kleine corporatie te realiseren, is Lek en Waard Wonen eerst met deze 29 woningen begonnen. nr 1 2010project nieuwpoort 27 Bewoners waren blij met de grootte van de slaapkamers, hun tuin en de bergingen, maar het sanitair bleek sterk aan vervanging toe. Ook waren ze ontevreden over de geluidisolatie en verwarming. Er was niet zo'n enorme behoefte aan grotere vertrekken, of energiebeperkende of isole- rende maatregelen. Een andere uitstraling van de woning vond men ook niet zo belangrijk. Maar een grotere keuken stond wel op het verlang- lijstje bij 32 procent. Het aanbrengen van een vaste trap was niet in de enqu?te meegenomen, maar werd door de bewoners wel als een verbe- tering aangegeven. De keuzemogelijkheid voor openslaande deuren achter naar de tuin toe, wordt als een prettige verbetering ervaren. uITerLIjke VerBeTerINg Architectenbureau BouwhulpGroep ontwierp een uitgebreid renovatie- plan en gaf hierbij suggesties voor planinvullingen. Ze werden vrijwel allemaal geaccepteerd. Het bureau voerde maatregelen aan voor de schil, het casco en de veranderingen van het achterliggende terrein. De architecten hebben behoorlijk de vrije hand gehad. Na tal van voorstu- dies werd besloten om vooral het uiterlijk van deze 29 woningen gron- dig aan te pakken. Het gaat om verschillende typen woningen met andere plattegronden. Een aantal had een berging op de begane grond, die later bij de rest van de woning is getrokken. Voor extra bergruimte werden er door de bewoners in de tuin schuurtjes gebouwd in allerlei soorten en maten. Deze zijn allemaal vervangen door identieke bergin- gen, waarmee de kans gecre?erd werd om de buitenruimte op orde te stellen. "Elk detail is aangepakt, elke dakpan, elke baksteen, elke dakgoot, ze zijn volledig vervangen", vertelt Jacquot. "Vergelijk de beelden van een jaar geleden en je ziet dat ze er totaal anders uitzien. De gevels en daken zijn volledig gestript en vervangen door nieuwe bouwmaterialen, dit alles om het aanzicht van de woningen te verbete- ren. De oorspronkelijke raampartijen van een type woning oogden vrij onrustig, met een willekeur aan raampjes in de gevel." Op de begane grond mochten de bewoners kiezen voor een raampartij of openslaande tuindeuren. Om de raampartij van zowel beneden- als bovenverdieping is een betonnen omlijsting geplaatst om de gevel wat rustiger te maken. Tijdens de werkzaamheden zijn de bewoners in hun huizen gebleven. "Op een dergelijke manier woningen aanpakken waren de mensen hier niet gewend. Meestal bestonden de jaarlijkse werkzaamheden uit het aanpakken van kleine onderdelen zoals goten vervangen of hier en daar het voegwerk herstellen," licht Jacquot toe. "Allemaal planmatig onder- houd op ??n onderdeel. De poolstok is niet zo lang, dus ter voorberei- ding van een grootschalige aanpak moet je uiterst zorgvuldig met wensen van de bewoners omgaan. Lastig was bijvoorbeeld om uit te leggen waarom de in het oog springende rijen woningen aan de rand van het complex wel een erker bij de voordeur krijgen of dakkapel en de middelste rij woningen weer niet." eNergIeLaBeLs In de nieuwe situatie hebben de woningen een A/B label behaald. De nieuwe energiezuinige toepassingen besparen 40 procent energie. De kozijnen, ramen en deuren zijn vervangen. Het nieuwe glas, HR++ draagt bij tot extra isolatie. De afdichting van de ramen en deuren wordt verbeterd. De wanden en daken zijn voorzien van isolatiemateriaal met een Rc-waarde van 2,8. E?n huishouding heeft niet voor een nieuwe centrale verwarming geko- zen. "De kachel die er staat heeft het gerenoveerde huis binnen no time verwarmd. Toch krijgt die woning geen A of B-label, omdat er geen cv in zit. Toch jammer dat er nog geen labels zijn die het energiegebruik in kaart brengen in plaats van de energiebeperkende maatregelen die zijn getroffen", zegt Jacquot. "De nieuwe EPA zal daarin de nodige verandering aanbrengen." PROJECTGEGEVENS Naam en Plaats Liesdel, Nieuwpoort Aantal woningen en typen 29 wonin- gen (2 typen, per type 2 varianten) Bouwjaar 1961 / 1962 / 1963 Eigenaar Lek en Waard Wonen, Nieuwpoort Architect BouwhulpGroep, Eindhoven Aannemer Peltenburg Bouwmij B.V., Groot-Ammers Uitvoering 2009-2010 Uitvoeringswijze Traditioneel Projectfase Uitvoering MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1 Dak Vernieuwen 2 Dichte gevel Vernieuwen 3 Gevelopeningen Vernieuwen 4 Balkon Niet van toepassing II WONING INTERN 5 Keuken Niet van toepassing 6 Douche Niet van toepassing 7 Toilet Niet van toepassing 8 Indelingswijziging (binnen casco) Naar keus bewoner vergroten woonkamer /aan- brengen vaste trap naar zolder 9 Vergroting casco (uitbouw/ opbouw) Niet van toepassing III INSTALLATIES 10 Cv-/mv-units Niet van toepas- sing 11 Rest woninginstallatie Niet van toepassing IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 12 Entree Niet van toepassing 13 Trappenhal en/of galerij e.d. Niet van toepassing 14 Lift Niet van toepassing 15 Bergingen e.d. Niet van toepassing V WOONOMGEVING 16 Erfafscheidingen/buitenber- gingen e.d. Vernieuwen 17 Inrichting omgeving/achterpa- den e.d. Niet van toepassing KOSTEN PER WONING (PEIL 2009) I Schil 47.500,- II Woning intern naar keus bewoner III Woninginstallaties nvt IV Gemeenschappelijke ruimten nvt V Woonomgeving 26.300 ,- Aanneemsom inclusief BTW totaal per woning 73.800,- PRIJS / KWALITEIT Kale huurprijs voor renovatie (peil 2008) 320,- tot 420,- Kale huurprijs na renovatie gelijk, optie vaste trap + 20,- Aantal WWS-punten voor renovatie niet bekend Aantal WWS-punten na renovatie niet bekend