Woningcorporatie Ymere is erin geslaagd om een aantal energielabel E-woningen op te plussen tot het A-label. Een hele prestatie. Maar, wegen die opbrengsten op tegen de investeringen? “Absoluut”, zegt Jan JaapVogel, manager Vastgoedbeheer bij Ymere, zonder aarzeling. “De 149 huurwoningen uit Stedenwijk in Almere moesten sowieso fors aangepakt worden. Vandaar dat we het groot onderhoud ook groots hebben aangepakt. Met alle mogelijke energiemaatregelen die voor deze woningen te bedenken zijn.”
nr 6 2010 project Almere14
Woningcorporatie Ymere is
erin geslaagd om een aantal
energielabel E-woningen op
te plussen tot het A-label.
Een hele prestatie. Maar,
wegen die opbrengsten op
tegen de investeringen?
"Absoluut", zegt Jan Jaap
Vogel, manager Vastgoedbe-
heer bij Ymere, zonder
aarzeling. "De 149 huurwo-
ningen uit Stedenwijk in
Almere moesten sowieso
fors aangepakt worden.
Vandaar dat we het groot
onderhoud ook groots
hebben aangepakt. Met alle
mogelijke energiemaatrege-
len die voor deze woningen
te bedenken zijn."
almere
van E naar A
project 1
tekst tosca vissers
foto's ymere
nr 6 2010project Almere 15
Stedenwijk is een `aandachtswijk' in de groeistad Almere. Toen in 2008
het groot onderhoud van dit complex met 149 eengezins- en portiek-
etagewoningen op stapel stond, bood dat direct de kans om uit te
zoeken in hoeverre energiezuinige maatregelen op kunnen wegen tegen
de kosten en opbrengsten ervan. Kortom, hoe duurzaam zijn die investe-
ringen en hoeveel energie wordt ermee bespaard uiteindelijk? Vogel
vertelt dat relatief eenvoudige ingrepen uiteindelijk leiden tot zo'n 30
procent energiebesparing. Het palet aan energiebesparende maatrege-
len bestond voor Stedenwijk uit het isoleren van daken en begane
grondvloeren, het beter ventileren van de woningen, het vervangen van
de raamkozijnen en plaatsten van HR++ glas. "De PV-panelen op het
dak brachten het energielabel naar A", zegt Vogel trots. "Halen van
label A was geen verplichting, maar het levert wel een mooie score op."
AMbitiEuzE DoElStEllingEn
Vogel stelde samen met zijn team de onderhoudsaanpak voor het
complex op. Hij verdiepte zich in de buurt en constateerde dat het
onderhoud achterstallig was. Vooral de kozijnen waren slecht. Ymere
onderzocht vervolgens een aantal scenario's die mogelijk waren op het
gebied van isolatie en ventilatie en energieopwekking. Na het formuleren
van een aantal doelstellingen en ambities voor de wijk, een proces dat
zeker een jaar duurde, kwam naar voren dat er veel meer met dat
complex te bereiken was dan louter nieuwe kozijnen plaatsen. "De
woningen zijn begin jaren tachtig gebouwd en hadden nog de slechte
detailleringen die zo gebruikelijk waren voor die tijd, zoals koudebruggen
en vochtige vloeren waar we graag van af wilden", legt Vogel uit. Ymere
meet periodiek de conditie van haar bezit en een van de doelstellingen
was dat het complex zou overgaan van conditie 5 (heel slecht) naar
conditie 2 (heel goed). "Ook wilden we energielabel B halen; de wonin-
gen zaten v??r de renovatie op label E. Dat was een hele opgave. We
hebben een lijst opgesteld met alle fysieke duurzaamheidactiviteiten die
we er wilden uitvoeren. Zoals opwekken van energie, dak-, vloer- en
glasisolatie, aanbrengen van zelfregelende roosters en ventilatiekanalen
schoonmaken." De begane grondvloer was niet ge?soleerd. De stads-
verwarmingsbuizen onder de vloer bleken, ondanks dat ze ge?soleerd
zijn, veel warmte af te staan. De kruipruimte was daardoor warm, maar
ook vochtig. Uiteindelijk is daarom gekozen de vloer niet te isoleren
maar de bodem af te sluiten. "Als kroon op het werk zijn bijna alle
woningen, 131 van de 149, voorzien van 6 PV-panelen."
DuurzAME MAtEriAlEn
Elk onderdeel werd onder de loep genomen, waarbij de focus niet
alleen op het energielabel viel, maar vooral ook op de Life Cycle Costs,
de LCC-methode. "Er kon bijvoorbeeld weer hout in de kozijnopenin-
gen van de woningen." Met veel partijen is lang gediscussieerd wat nu
duurzamer is hout of kunststof. Verschillende adviseurs zijn erover
geraadpleegd. Er zijn zoveel uiteenlopende meningen dat Vogel met de
plussen en minnen op een rijtje er nog steeds niet uit was welk materi-
aal het duurzaamst is. "Uiteindelijk hebben we rationeel voor kunststof
Ymere boog zich ook over de leefbaarheid
in de buurt. "Het was nogal rommelig in de
buurt", geeft Vogel aan. "Verschillende
hekjes en aanbouwtjes." Ymere bood
nieuwe schuttingen aan: open (met moge-
lijkheden voor groen) en gesloten.
nr 6 2010 project Almere16
kozijnen gekozen op basis van LCC. Eerst waren er aarzelingen over de
uitstraling. Maar er zijn tegenwoordig mooie kunststofkozijnen die ook
qua esthetiek en detaillering kunnen wedijveren met hout", stelt hij
vast. "Ook de aanschafprijs is hetzelfde. Daarbij heeft kunststof veel
minder onderhoud nodig." Vogel vindt dat je materiaalkeuze niet moet
laten afhangen van containerbegrippen en onderbuikgevoelens.
lEEfbAArhEiD
Naast techniek boog Ymere zich ook over de leefbaarheid in de buurt.
"Het was nogal rommelig in de buurt", geeft Vogel aan. "Verschillende
hekjes en aanbouwtjes." Ymere bood nieuwe schuttingen aan: open
(met mogelijkheden voor groen) en gesloten. Allerbelangrijkste verbete-
ring van de leefbaarheid is volgens Vogel het afsluiten van de portieken.
BDG architecten uit Almere heeft hiervoor het concept bedacht door
de open portieken geheel met glazen puien af te sluiten. "De portieken
waren donkere ruimten die een trieste sfeer opriepen. We wilden er
iets moois van maken."
Wat bij dit project sterk meespeelde is de ingeklonken poldergrond
waarop de woningen zijn gebouwd. "Ze waren zo ver verzakt, dat de
toegang tot de woningen door de bewoners zelf werd aangepast, met
trappen bijvoorbeeld. BDG architecten bedacht een volledig onderheide
betonnen strook langs de plint die samen met de portiekafsluitingen als
het ware het woningblok omarmt om de toegankelijk van de bewoners
zeker te stellen. Een kostbare en noodzakelijke ingreep, want de grond
in Almere blijft nog steeds zakken", aldus Vogel.
KEErWAnD
Harmonieuze samenwerking met de externe bouwteampartners, zoals
aannemer en architect, heeft een aantal mooie resultaten opgeleverd,
die voor een belangrijk deel hebben bijgedragen aan het succes van dit
renovatieproject. Beide partners dachten actief mee en kwamen met
oplossingen. Advies en kostendeskundigheid haalde Vogel uit eigen
huis. Aannemer Vastbouw uit Rijssen heeft vanaf de DO-fase actief met
Ymere meegedacht. "Zo bedacht de aannemer bijvoorbeeld een oplos-
sing voor de aanpak van de keerwand aan het water, waar de hoge
blokken en eengezinswoningen staan", legt Vogel uit. "De grond tot
aan het water is daar ook sterk verzakt. De aanblik was erg rommelig
en armoedig. Het bleek zo ingewikkeld en duur te zijn om daar iets
Paul Tuijp is als milieuco?rdinator en
technisch adviseur van Ymere verant-
woordelijk voor de PV-panelen op de
woningen in de Stedenwijk. De zonne-
panelen dragen voor circa 40 procent bij
aan het totale energieverbruik van de
woning. Hij stelt dat dit soort energie-
maatregelen lonen. "Samen met al die
andere isolatiemaatregelen leveren de
PV-panelen fors geld op. En daarmee
doe je vooral de bewoners een groot
plezier." Tuijp vertelt dat de kosten ach-
teraf ook reuze mee bleken te vallen.
Onder meer door de jaarlijks uitgekeer-
de subsidie, bij elkaar zo'n 4 ton, zijn de
investeringskosten voor de zonnepane-
len over 14 jaar al terugverdiend. "De
subsidie is wel afhankelijk van de elektri-
citeitstarieven. Als de tarieven stijgen,
wordt de subsidie lager. Immers, het
voordeel neemt toe naarmate je minder
gebruik maakt van niet-groene brand-
stoffen. De opbrengsten gaan naar de
bewoners, waarmee de woonlasten wor-
den gedrukt." Volgens Tuijp worden in-
middels heel wat kiloWattuurtjes groene
energie opgewekt. "We hadden enorm
veel geluk dat voor dit project subsidie
werd verleend. Voor 131 adressen aan-
gevraagd en voor alle woningen gekre-
gen." Dit jaar is namelijk niets gehono-
reerd.
Het opwekken van duurzame energie
zou beter betaalbaar moeten zijn, vindt
Tuijp. Als de prijs fatsoenlijk is, betalen
de investeringen zich binnen een rede-
lijke termijn weer terug. Ook zonder
subsidieverlening zou opwekken van
groene stroom mogelijk moeten zijn.
Volgens Tuijp is daar zeker wat voor te
bedenken en niet eens zo onbereikbaar.
"De meest voor de handliggende con-
structie hiervoor zou zijn dat een wo-
ningcorporatie de duurzaam opgewekte
energie ook kan verkopen aan de huur-
der, waarvoor een soort particuliere
energiemaatschappij kan worden opge-
richt. Ook bij andere corporaties, zoals
de Alliantie, Stadgenoot en de Friese
Elkien en Qurrent, wordt volop ge?xperi-
menteerd. Ze onderzoeken of hun
woonwijken in hun energiebehoeften
kunnen voorzien door middel van warm-
tekoudesystemen en windmolens. Zon-
nepanelen passen prima in dit rijtje,
meent Tuijp. "Een mogelijkheid is dat
een corporatie de duurzaam opgewekte
energie ook zelf kan leveren aan de
huurder." De investeerder, in dit geval
de corporatie, wordt tevens leverancier
van groene energie. "Dat is te organise-
ren door bijvoorbeeld een contract met
de bewoner af te sluiten. De woning
heeft al een aparte productiemeter voor
de zonne-energie die het aantal kW-uren
afleest. Die uren kunnen dan gecompen-
seerd worden. In de praktijk is het mo-
gelijk, maar juridisch gezien ingewikkeld
om te regelen."
groEnE KiloWAttuurtJES
links Het palet aan energie-
besparende maatregelen
bestond voor Stedenwijk uit
het isoleren van daken en
begane grondvloeren, het
beter ventileren van de
woningen, het vervangen
van de raamkozijnen en
plaatsten van HR++ glas.
midden Over het verande-
rende proces zegt Vogel:
"Bij een project wordt in de
eerste plaats niet meer
alleen met een architect
overlegd maar ook met
aannemers, het liefst al bij
het schetsontwerp. De
aannemer heeft zoveel
invloed op uitvoeringsde-
tails, dat vaak een span-
ningsveld oplevert tussen
aannemer en architect."
rechts De PV-panelen op
het dak van de woning
brachten het energielabel
naar A.
nr 6 2010project Almere 17
acceptabels van te maken, dat van een keerwand bijna werd afgezien.
De aannemer kwam met het vrij eenvoudige en goedkoop idee om voor
de keerwand in plaats van beton gerecycled hardhout te gebruiken dat
uit een oud gebouw was gesloopt. Wel met betonnen treden erin. Het
is zo mooi strak geworden en je ziet niet dat het sloophout is."
hElDErE opDrAchtoMSchriJVing
Een aannemer als directe partner in de voorbereidingsronden scheelt
enorm in tijd. Voor de selectie moesten opdrachtgevers secuur opge-
stelde vragenlijsten invullen. Zo moesten potenti?le aannemers bijvoor-
beeld hun visie op integraal beheer en resultaatgericht werken geven.
Vogel geeft direct toe dat opdrachtgevers ook niet altijd alle technische
kennis in huis hebben en dat dan liever samen met een andere partij
uitzoeken. "Duidelijke communicatie over de opdrachtbeschrijving via
aanbestedingen en bestekken is vooral bij renovaties een lastige zaak
en leidt later vaak tot onbegrip en teleurstelling. Partijen verwachten
van iedereen een professionele inbreng en hopen verder dat het alle-
maal wel goed komt. Zo eenvoudig mag het dus niet zijn. Als je ervan
overtuigd bent dat een partner bij je past, zijn afspraken over een prijs
veel makkelijker te maken." En dat heeft Vogel bewezen ook. Door
vooraf een scherpe voorcalculatie te maken, zijn alle voorgenomen
doelstellingen gehaald en is het project uiteindelijk 8 procent goedkoper
uitgevallen dan aanvankelijk was begroot. Vogel schrijft dat succes
onmiddellijk toe aan de slimme oplossingen van de aannemer.
cultuuroMSlAg
Het lijkt wel alsof architecten steeds minder bij onderhouds- en renova-
tieprojecten van corporaties worden betrokken dan aannemers. "De rol
van architecten verandert sterk." Vogel geeft aan dat corporaties dat
als afnemer zelf ook willen, maar in algemene zin vraagt ketenintegratie
eveneens om een andere rol van architecten. "Bij een project wordt in
de eerste plaats niet meer alleen met een architect overlegd maar ook
met aannemers, het liefst al bij het schetsontwerp. De aannemer heeft
zoveel invloed op uitvoeringsdetails, dat vaak een spanningsveld ople-
vert tussen aannemer en architect." Vooral bij renovaties is de kennis
van aannemers dan van groot belang, de kunst is om als gelijkwaardige
partners te opereren.
Volgens Vogel moeten architecten beter luisteren naar wat een
opdrachtgever van ze vraagt en beter aangeven wat hun toegevoegde
waarde is in het hele proces, en niet voor een bepaalde fase." Vogel
vindt dat een architect naast vorm ook de functionaliteit moet meene-
men in zijn ontwerp. "Dat vergt een cultuuromslag, die loskomt van de
conservatieve denktrant en meer is gebaseerd op vertrouwen in elkaars
deskundigheid", stelt hij vast.
PROJECTGEGEVENS
Naam en Plaats Alkmaargracht e.o.
Almere
Aantal woningen en typen 149 waar-
van (107 egw en 42 mgw)
Bouwjaar 1979
Eigenaar Ymere
Architect BDG architecten
Aannemer Vastbouw
Uitvoering jul 2008 ? jun 2009
Uitvoeringswijze bouwteam
Projectfase gerealiseerd
MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN
I SCHIL
1 Dak Isolatie
2 Dichte gevel voegwerk
3 Gevelopeningen kozijnen
vervangen (HR++ glas)
4 Balkon vloer (isolatie)
II WONING INTERN
5 Keuken nvt
6 Douche nvt
7 Toilet nvt
8 Indelingswijziging (binnen
casco) nvt
9 Vergroting casco (uitbouw/
opbouw) nvt
III INSTALLATIES
10 Cv-/mv-units vervangen MV
boxen (gelijkstroom)
11 Rest woninginstallatie aan-
brengen pv panelen, aanpassen
ventilatie
IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN
12 Entree Afsluiten portieken
13 Trappenhal en/of galerij e.d.
schilder- en coatwerk
14 Lift nvt
15 Bergingen e.d. nvt
V WOONOMGEVING
16Erfafscheidingen/buitenbergingen
e.d. erfafscheiding en keerwanden
17Inrichting omgeving/achterpaden
e.d. verlichting
KOSTEN PER WONING (PEIL 2009)
I Schil
II Woning intern
III Woninginstallaties
IV Gemeenschappelijke ruimten
V Woonomgeving
Aanneemsom inclusief btw totaal per
woning 35.000,-
Begane grond (links) en verdieping Alkmaardergracht Almere, schaal 1:400
Reacties