Zijn intreerede als professor sprak hij begin februari uit in de aula van de TU Delft. Maar al sinds december 2010 is Vincent Gruis hoogleraar Housing Management aan de afdeling Real Estate & Housing, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Binnen deze leerstoel wordt onderzoek verricht naar de vraag hoe woningbeheerders en ontwikkelaars hun voorraad en activiteiten kunnen aanpassen aan de maatschappelijke opgave. Nu het beheer van de woningvoorraad grotendeels onder het dak van de totale bouwopgave is geschoven, vindt Gruis het buitengewoon interessant om te bekijken op welke manier corporaties, ontwikkelaars, beleggers en overheden hun steeds schaarser wordende middelen kunnen inzetten om de zaak overeind te houden.
FOTO'SPHOTOWORKX
VISIE
Maakbare samenleving is geen
uitgangspunt
5 Visie Vincent Gruis
"Corporaties moeten doen waar ze goed in zijn", vindt professor Vincent
Gruis. Menig woningcorporatie worstelt met de vraag w?t dat dan precies
inhoudt. Gruis onderzoekt waarom corporaties na een jarenlange zoektocht
het zo lastig vinden die rol te duiden. "Lange tijd leefden corporaties in de
veronderstelling dat ze alles wel voor elkaar kregen. Ze waren ook behoorlijk
star in die overtuiging. Inmiddels is gebleken dat het principe van de maak-
bare samenleving in de praktijk niet re?el toepasbaar is. Er bestaat geen ul-
tieme waarheid of allesoverheersende werkelijkheid over de invulling van de
rol van een corporatie." Even ontluisterend is Gruis' stellingname dat er geen
overkoepelende theoretische benaderingen van waarden- en normenstel-
sels zouden gelden voor het takenpakket dat een corporatie behoort uit te
voeren. "Dat maakt mijn onderzoeksgebied postmodern", zegt hij. "Om met
Cruijff te spreken: ieder nadeel heeft zijn voordeel, en andersom."
Luxepositie
Gruis' studieonderwerpen zijn hoe corporaties georganiseerd zijn en welke
taken zij het beste kunnen uitvoeren. "Corporaties zijn nuttig en noodzake-
lijk. Primaire taak van corporaties is woonruimte te regelen voor mensen
aan de onderkant van de woningmarkt of die geen woning kunnen vinden",
zegt hij. "Moeilijk om vast te stellen is wie wel of niet op eigen kracht woon-
ruimte kan vinden. In sommige landen richten sociale verhuurders zich met
name op de allerlaagste inkomensgroepen; mensen met een uitkering,
zonder baan en weinig inkomsten, die anders op straat zouden wonen. In
Nederland defini?ren we die groep woningzoekenden veel ruimer dan die 5
procent daklozen′.Onderdakbiedenaandaklozenzienwijnietalsheteni≥prob≤em.Hetaanbiedenvan≥sχktew∞nruimtev∞reenbre-deregroepwordthier∞kalsprob≤em≥zien.VeelNederlanderszijnopzoeknaar≥sχktew∞nruimteopeenlocatiediezeaanstaat,passendbij∈komenen≤efomstandigheden.Datmaaktdedef∈itiewoningzoeken-
den' veel luxer dan dakbovenheth∞fd′.Datiseenpolitiekekeuze,dieopzichbestterechtvaardi≥nis. Gruis vertelt dat hij tijdens zijn intreerede
inhaakte op de legitimiteit van het instituut corporatie en hoe deze maat-
schappelijk aanvaardbare taken kan vervullen die alom worden gewaar-
deerd, afgenomen en waarmee prestaties zijn te verwachten. Hetmoetenwelw∞n∏uctenzijnwaarmensenomvra≥nenwaarv∞rzewil≤nverhuizen.Alsderolvancorporaties∈houdt:takenuitvoerendieandere∈stantiesnietku∩enofwil≤noppakken,wordtdedef∈itievandetaakop-va∈gonderdak bieden' veel ruimer. Niet alleen die 5 procent aan de on-
derkant van de woningmarkt wordt bediend, maar alle mensen tot een
bepaald inkomensniveau die op zoek zijn naar een geschikte sociale huur-
woning", stelt hij vast. "Corporaties faciliteren daarmee een behoefte in de
markt die niet door een andere instantie kan worden ingevuld."
Risicovolle projecten
Om te presteren moet een corporatie zichzelf niet overschatten. Gruis haakt
in op gebeurtenissen waarin corporaties hun takenpakket als woningver-
huurder wilden uitbreiden naar een veel bredere maatschappelijke rol en
daarin enigszins zijn doorgeschoten. "Corporaties voeren al jarenlange dis-
cussies over rol- en doelenafbakenig en prioriteitstellingen. In die zoektocht
naar verbreding is het soms flink mis gegaan. Sommige corporaties brand-
den hun vingers aan bedenkelijke projecten zoals kantoren bouwen en ui-
terst risicovolle projectontwikkeling. Daar hebben ze geen verstand van.
Zulke activiteiten horen bij commerci?le projectontwikkelaars en speculan-
ten thuis", meent Gruis. Niet dat hij experimenteren afkeurt. "Een aantal
heeft voldoende daadkracht om de nek uit te steken voor nieuwe projecten.
Als dat goed uitpakt, heeft de hele sector er voordeel van en is de kans klein
dat de sector in zijn totaliteit de verkeerde afslag neemt. Maar het oppoetsen
van een negatief imago door negatieve pers is lastig gebleken als een cor-
poratie aan het rommelen is geslagen met allerlei discutabele projecten.
Hiermee komt de hele sector onder vuur te liggen", zegt hij.
Visie Vincent Gruis
Maakbare samenleving is geen uitgangspunt
Tosca VissersZijn intreerede als professor sprak hij begin februari uit in de aula van de TU Delft. Maar al
sinds december 2010 is Vincent Gruis hoogleraar Housing Management aan de afdeling
Real Estate & Housing, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Binnen deze
leerstoel wordt onderzoek verricht naar de vraag hoe woningbeheerders en ontwikkelaars
hun voorraad en activiteiten kunnen aanpassen aan de maatschappelijke opgave. Nu het
beheer van de woningvoorraad grotendeels onder het dak van de totale bouwopgave is
geschoven, vindt Gruis het buitengewoon interessant om te bekijken op welke manier
corporaties, ontwikkelaars, beleggers en overheden hun steeds schaarser wordende
middelen kunnen inzetten om de zaak overeind te houden.
Titel 6
Postmodern vakgebied
De hoogleraar noemt zijn vakgebied postmodern. Er is niet ??n ultieme waar-
heid en niemand heeft de waarheid in pacht. "Dat geldt zeker voor woning-
corporaties." Met postmodern bedoelt Gruis de relatieve beperktheid van
ingrepen om doelen te bereiken. "De realiteit zit soms behoorlijk complex in
elkaar. De maakbare samenleving is geen uitgangspunt meer en staat ont-
wikkeling en vooruitgang misschien zelfs in de weg. Sommige corporaties
dachten op een gegeven moment dat ze alles wel voor elkaar konden krijgen.
Duidelijk werd dat ze keuzes moeten maken op basis van hun competen-
ties." Gruis geeft aan dat appels met peren vergeleken moeten worden om te
weten te komen wat het beste smaakt. "Met het aanbieden van alleen betaal-
bare en degelijke woningen bedien je alleen de onderkant van de woning-
markt. Dat kan een re?le optie zijn om een ruime keuzemogelijkheid in wonin-
gen te hebben voor de zogenaamde primaire doelgroep. Keerzijde is dat
voor de middeninkomens dan veel minder te kiezen is. Gaat het dan alleen
om betaalbaarheid of valt kwaliteitvanb∪rten′∞konderdeaandachts-punten?Nietsaan≤efbaarheiddoenenmensen∈goedkopewon∈≥nla-tenwo≠n∈eens≤chteb∪rt,heeftniemandsv∞rkeur.
Steleencorporatierichtzichal≤enopkerntakenwaarv∞rzestaatssteunkrij>,danisdevraagofdiekeuzemaatschappelijkaanvaardbaaris.Alsdeloka≤om≥v∈gdatnietaepteert,ontstaatonherroepelijkdrukvaνitde≥meenteomdevraagnaarwon∈≥nondermidden∈komensoptelossen.Eencorporatiezalhierv∞rhaarverantw∞r∂ijkheidmoeten≠men.Eencorporatiedieνnietsaan≤efbaarheiddoet,wordtverguisd,maardatkan∞ktenkostegaanvanmid∂env∞rdeprimairetaak.Datmaakthetl∗igv∞reencorporatieomeenconcreettakenpakketv∗testel≤nwaar∈zeeve≠ensmoetuit≤g≥nhoezedietakendenktuittevoerenomhaardoe-≤ntebereiken.Nietdui∂ijkiswaardegrenzenlig≥nendatmaakthetdef∈i?renvanderolvancorporatieszoontzeend∈≥wikkeld.Buitendekernactiviteitentreden,cre?ertvaakmo≥lijkhedenomei≥nkernactiviteitenbetertebedie≠n.Alseencorporatieal≤enzor>v∞rhuisvest∈gvanla≥re∈komens,enscheefwo≠niseenprob≤em,dankanhetmissχenhandig?ngoedkoperzijnomhierendaarwon∈≥ntebouwen∈een≠tietsho≥rsegment.Zokrijgjewon∈≥nvrijv∞rmensenmetla≥re∈komens.Afwe-≥nduswelkevandetweea<ernatievenhetbestewerkt, adviseert Gruis.
Manipulisme
Een voorstander is Gruis niet van activiteiten waarmee corporaties zich ma-
nifesteren als brede welstandsinstellingen. Corporatieszijnniet≥sχktommaatschappelijketakenuittevoerendie∨lverdergaandanhuisvest∈gbieden.Arbeidsbemid∂∈gomwerkl∞sheidtebestrijdenbijv∞rbeeld,ofmaatschappelijkwerkbijhuiselijk≥weld,bestrijd∈gvaneenzaamheidofalcoholismezijn≥encompetentiesvaneencorporatieenval≤nnietonderdekerntaken.Datiszelfs≥vaarlijk, vindt Gruis. Erkanmaatschappelijkmanipi̲smeontstaan.Hetmaaktmensenafhankelijkenhelpteen≥wel-di≥bureaucratie∈hetza∂.Eencorporatiekanonmo≥lijkdesocia≤prob≤matiekoplossen,∞kaldruktdieeenzwarestempelopdeb∪rt.Debehoeftedie∈dieb∪rtontstaat,vraa>omcompetentiesenspecialismedieeencorporatieniet∈huisheeft. De hoogleraar Housing Management
voegt hieraan toe dat corporaties wel intensief kunnen gaan samenwerken
met maatschappelijke instanties die bepaalde zorgtaken veel beter kunnen
uitvoeren dan een corporatie. Schake≤nkan∞kd∞r∨lvakertecom-μnicerenmetbijv∞rbeeldde≥meente,die≠tzogoedopdeh∞>eisvandeprob≤matiek∈dewijk.Zekeralshetomstructure≤prob≤mengaat.Eencorporatiezouzelfsku∩enoverwe≥nomzor>akenopdelan≥ter-mijnovertedra≥n.Indat≥valkanzijalskatalysa→rfunctio≠renom≥-zamenlijktewerkenaanhetoplossenvaneenprob≤em.
Kerntaken
Wat gaat er de komende jaren gebeuren in corporatieland? Volgens Gruis
zullen corporaties zich gedurende de crisisjaren vooral op de kerntaken
focussen en zelf beslissen welke kerntaken dat zijn, zoals leefbaarheid en
Maakbare samenleving is geen
uitgangspunt
7 Visie Vincent Gruis
duurzaamheid. Die keuze moeten ze wel legitimeren en beargumenteren.
Datkl∈ktalsze doen maar wat', en in zekere zin is dat ook zo. Dat is ook
prima zolang er geen andere opties voorhanden zijn. Centralisatie is bij-
voorbeeld geen optie, want de overheid wil leefbaarheid ook niet betalen
en kan niet vanuit Den Haag bepalen wat goed is voor iedere buurt. Het is
vaak daarnaast geen optie om woningen bij bewoners in eigendom te
geven, want zij nemen vaak geen beslissingen die verder reiken dan hun
eigen woonperiode. Woningcorporaties afhankelijk van de markt laten
opereren, is evenmin een optie, want dan weet je zeker dat er nooit meer
onrendabel ge?nvesteerd gaat worden. Ook al weet iedereen dat daaraan
tal van maatschappelijk goede effecten vastzitten."
"Corporaties moeten zichzelf regelmatig prikkelen met de vraag of ze nog
steeds de goede dingen doen", vervolgt de hoogleraar. "Als maatschappij
kun je daar best bij helpen. Vanuit de wetenschap kunnen we theorie?n toet-
sen op de praktijk en hoe die uitpakken in de maatschappij. We kunnen met
corporaties meedenken. Er is nog weinig bekend over hoe een corporatie
zich het beste organiseert", geeft hij toe. "Onderzoek zal dat uitwijzen. We
weten het een en ander van differentiatie en we weten ook wat duurdere
woningen in een wijk doen met de buurt. Wat we nog niet weten en graag
willen onderzoeken, is hoe de emancipatie van mensen vordert, hoe ambiti-
eus ze zijn en waar ze dan willen wonen. Nu baseren corporaties zich op
theorie?n die boterzacht zijn omdat ze er eigenlijk geen verstand van hebben.
Maar voorlopig zullen crisis en geldgebrek corporaties dwingen zich puur op
hun kerntaken richten. Die staan immers niet ter discussie", besluit Gruis.
Consequenties voor corporaties
Sinds 2009 loopt het onderzoeksprogramma Maatschappelijk ondernemerschap en
voorraadbeleid woningcorporaties (MOVe) aan de TU Delft. Hierin participeren een
tiental woningcorporaties, Aedes, het ministerie van BZK en het Maatschappelijk Forum
Wonen. Voordat MOVe van de grond kwam, had Gruis al een aantal onderzoeksterrei-
nen afgebakend waarin de verbreding van de taken van corporaties als uitgangspunt
golden.
Woningcorporaties voeren steeds meer activiteiten uit onder de algemene noemer van
`maatschappelijk ondernemerschap' en zien daarbij kansen om hun manier van aanpak
en werken te veranderen. De term is de laatste jaren dan ook een ingeburgerd begrip
geworden in de corporatiesector. Het duidt niet alleen op de bijzondere positie van de
corporaties als speler tussen overheid, markt en maatschappij, maar ook op de manier
waarop een corporatie voortaan te werk wil gaan. Gruis startte MOVe om studie te
verrichten naar het maatschappelijk ondernemerschap en voorraadbeleid van corpora-
ties. Nagegaan wordt onder meer welke bewegingen binnen de corporaties en hun
omgeving op dit vlak aan de gang zijn.
Gebleken is dat de nadruk sterk ligt op de institutionele kant. Er is relatief weinig onder-
zoek gedaan naar de invulling van het ondernemen zelf. Niet duidelijk is welke missie de
maatschappelijk ondernemende corporatie voor ogen heeft. Ondanks tal van discus-
sies over hoe veranderingen doorgevoerd moeten worden, is nog lang niet duidelijk hoe
deze veranderingen zich voltrekken en welke gevolgen dat heeft voor de beleidsvor-
ming en organisatie. Dit boven tafel krijgen is het doel van MOVe.
De afdeling Real Estate & Housing heeft samen met onderzoeksinstituut OTB onder-
zocht wat de gevolgen zijn van diverse actuele ontwikkelingen in de sector op organi-
satorische consequenties van corporaties. Studie is verricht naar het begrip maat-
schappelijk ondernemerschap, de rol van maatschappelijke ondernemingen in een
welvaartssysteem en een analyse van eisen die maatschappelijk ondernemen stelt aan
de organisatie. MOVe heeft de belangrijkste uitdagingen die de corporaties de komen-
de jaren tegen kunnen komen in een manifest op een rij gezet. Ook is daarbij onder-
zocht welke rol ze als maatschappelijke ondernemer daarin kunnen spelen. In het mani-
fest staan acht uitdagingen van corporaties op verschillende aspecten, zoals cultuur,
structuur, systemen, human resources en leiderschap.
Reacties