geen luchtkastelen maar herbestemmen22 nr 1 2015 Bij de renovatie van Bosvelt in Ulft zijn de bestaande woningen maximaal gerenoveerd, met positieve programmatische en woontechnische effecten geen luchtkastelen maar herbestemmen Herbestemming van de naoorlogse woningbouw is van veel factoren afhankelijk. Daarbij moet vooral worden gekeken naar het evenwicht in de driehoek van gebruik, inzet en urgentie. Dat betekent bijvoorbeeld dat functieverandering van een gebouw alleen wat oplevert als de woningnood in de betref- fende regio hoog is. tekst reimar von meding, kaw architecten Herbestemming is het op een zo logisch mogelijke wijze opnieuw bestemmen van een gebouw. Dat kan zijn voor een andere functie, maar net zo goed het opnieuw bestemmen voor de oorspronkelijke functie. Als we in Nederland de stap willen maken van een paar bijzon- dere voorbeeldprojecten naar oplossingen voor massale leegstand of de omgang met onze resources, is het belangrijk om ook de ogen- schijnlijk banale opgaven veel serieuzer aan te pakken. De naoorlogse woningvoorraad is daar een voorbeeld van. Het adaptief vermogen hier- van is in programmatisch, ruimtelijk en technisch opzicht grondig onder- zocht. Maar het zijn andere factoren die een veel grotere belemmering vormen voor een structurele beweging. Welke factoren zijn dat en hoe verhouden ze zich tot elkaar? Er zijn een paar vuistregels te bedenken voor de manier waarop de bestaande woningvoorraad veel intelligenter kan meebewegen bij verandering van functie:"Alles wordt anders, maar het moet wel zo blijven." Zo vatte een bewo- ner van de oude en nieuwe Vogeltjesbuurt in Tilburg een van de groot- ste uitdagingen van onze tijd samen; verandering tot stand brengen met behoud van het bestaande. Bij deze vorm van verandering gaat het niet alleen om gebouwen, maar ook om mensen, gemeenschappen en steden. Daarom is herbestemming een van de meest belangrijke disci- plines van dit moment. Ook ogenschijnlijk banale opgaven moeten veel serieuzer worden aangepakt geen luchtkastelen maar herbestemmen nr 1 2015 23 Gebruik Inzet Urgentie De driehoek van de factoren gebruik, inzet en urgentie vormt een eenvoudig instrument om een keuze te kunnen maken voor herbe- stemming van een gebouw 1. GEBRUIK Herbestemming is het best haalbaar als gebouwtypologie en toekom- stig gebruik bij elkaar passen. Hoe beter een nieuwe functie bij het oorspronkelijke gebruik van een gebouw past, hoe kansrijker de herbe- stemming. Gebouwen ontlenen hun legitimiteit nou eenmaal aan het feit dat je ze kunt gebruiken. Daarmee zijn gebouwen per definitie beter geschikt voor het ene gebruik dan voor het andere. Kennis van gebouwtypologie?n is daarom ook een voorwaarde voor herbestem- ming. Kantoorgebouwen zijn het beste te herbestemmen als gebouwen waarin wordt gewerkt. Woongebouwen zijn het meest geschikt om in te wonen. Kerken zijn goed passend voor religieuze bijeenkomsten, of het nu gaat om kerkdiensten of basketbalwedstrijden. 2. INZET Hoe lager de benodigde inzet voor herbestemming, hoe groter de kans van slagen. Dat geldt voor de financi?le middelen, de zwaarte van de bouwkundige ingreep, de realisatietijd en de energie die nodig is. En vereiste inspanning is direct afhankelijk van de aard van het gebruik; hoe slechter de functie aansluit bij de aard van het gebouw, hoe meer inzet nodig is om het doel te bereiken. 3. URGENTIE Onder urgentie vallen de markt en de verhouding tussen vraag en aanbod. Als er een grote vraag is, kun je makkelijker herbestemmen en zijn partijen bereid om te investeren of zelfs concessies te doen in het gebruik. Maar urgentie kan ook zitten in de drang van personen om iets te bewijzen of iets graag te willen. Dat kan bijvoorbeeld politieke wil of idealisme zijn. Over het algemeen is dit het meest onderschatte en ondergewaardeerde aspect bij herbestemming, zowel in positieve als in negatieve zin. FACTOREN IN EVENWICHT Je kunt de factoren gebruik, inzet en urgentie in een driehoek plaatsen. Daarmee heb je een eenvoudig instrument om een keuze te kunnen maken. De ideale situatie bestaat niet; het is de kunst de driehoek in even- wicht te krijgen. Wat een beetje esoterisch klinkt, is eigenlijk heel simpel. Bijvoorbeeld: als je een gebouw per se extreem van functie wilt laten veranderen (gebruik), moet je veel middelen meenemen (inzet) en moet je het buitengewoon graag willen (urgentie). Of stel dat er niemand is die het serieus wil (geen urgentie) dan is het alleen haalbaar als de functie zo min mogelijk wordt veranderd (gebruik) en veel geld (inzet) wordt gebruikt om te stimuleren. Deze uiteenzetting is bedoeld als handvat om het onder- werp scherper en exacter te agenderen, met als doel dat luchtkastelen concrete toepassingen worden. Maar wat betekent dit voor de seriema- tige, naoorlogse woningbouw? Daarbij rijzen een aantal belangrijke vragen. WAAR IS HET ZINVOL? Herbestemming is geen wondermiddel. In steden als Amsterdam of Utrecht is zelfs herbestemming van kantoren tot woningen mogelijk, omdat de urgentie hoog is. Maar naoorlogse wijken in gebieden die er demografisch gezien slecht voor staan, hebben een structureel probleem. Dat los je niet op door aan te tonen dat rijwoningen ook anders kunnen worden ingedeeld. In gebieden waar het moeilijk gaat, is het veel meer van belang om het nemen van verlies te faciliteren. Ook hierin speelt herbestemming een belangrijke rol vanwege het onttrekken van woningen en het beter bruikbaar maken van wat blijft staan. Een goed voorbeeld is de aanpak in Delfzijl. Hier worden woningen zo gesloopt dat rijen veran- deren in tweekappers. In deze regio is dat geen directe waardestijging, maar het voorkomt afglijding en zorgt voor behoud van levenskwaliteit. OP WELKE SCHAAL? Elke opgave vraagt om een eigen visie op de schaal van de ingreep. Bij seriematige woningbouw is de verleiding groot om direct een plan te maken voor de hele buurt. Als strategie is een brede aanpak interessant, maar als plan is het meestal verraderlijk. Bij massale herbestemming moet elke tussenstap ook een eindstap kunnen zijn. Daarom is een echte serie van ??n-aanpak essentieel. In Nederland is die nog nooit toegepast. Serie van ??n gaat alleen op als je ??n keer iets bedenkt en dit dan per geval opnieuw kunt toepassen. Vooralsnog is het overal nog dat er een keer wat wordt bedacht en dat vervolgens honderd keer wordt herhaald. Dat is traditionele, seriematige productie. Een echte serie van ??n- aanpak bij herbestemming van naoorlogse woningbouw kan alleen lukken, als de bestaande structuur uitgangspunt wordt voor de aanpak. HOE FLEXIBEL WORDT EEN GEBOUW? De flexibiliteit van naoorlogse casco's is uitgebreid onderzocht. De ontwerpoplossingen voor herbestemming echter zetten deze flexibiliteit vervolgens voor altijd op slot. Als je een rijwoning met een slaap- en badkamer op de begane grond geschikt maakt voor ouderen, is deze in 90% van de gevallen niet meer aantrekkelijk voor een jong gezin. Een ander voorbeeld is het horizontaal splitsen van rijwoningen met als doel te komen tot kleinere woningen op de begane grond. Deze passen beter bij de behoefte van alleenstaande ouderen. En wat doe je met de bovenver- dieping? Daar kan een starter wonen. Maar welke starter in een krimpre- gio woont boven een seniorenwoning als hij voor hetzelfde geld in dezelfde straat een heel huis met eigen tuin kan krijgen? Nog mooier wordt het als de bovenste laag wordt getransformeerd tot galerijwonin- gen, bereikbaar met een centrale lift. Een dergelijke ingreep scoort in de driehoek gebruik-inzet-urgentie extreem slecht op gebruik (atypische func- tieverandering) en inzet (structurele bouwkundige maatregelen). Boven- dien gaat de flexibiliteit behoorlijk achteruit. Je gaat namelijk van een reeks onafhankelijke woningen naar een samenhangend complex. Kortom, zoiets moet alleen worden gedaan als de urgentie meer dan maximaal is. Urgentie kan ook zitten in de drang van personen om iets te bewijzen geen luchtkastelen maar herbestemmen24 frankhanswijk VAN PROJECT NAAR CYCLUS Als het lukt om relatief kleine en op zichzelf weinig spectaculaire ingre- pen massaal op te schalen, kan dat tot spectaculaire verandering van het wonen leiden. Via deze weg zijn woningen constant te herbestem- men, afhankelijk van de vraag van het betreffende moment. De Stroom- versnelling is op dit moment het beste initiatief, waarbij deze gedachte als het ware zou moeten kunnen worden ingeplugd. Er is bewust of onbewust een zeer bekwame keuze gemaakt: de woning blijft een woning. Daarmee is de basis voor behoudende herbestemming solide. Dat is te zien als je de driehoek gebruik-inzet-urgentie erop loslaat: het gebruik past bij de typologie, de maximale flexibiliteit wordt behouden. Hiermee is de grote inzet gerechtvaardigd, waarmee flink wordt ge?n- vesteerd in toekomstbestendigheid op energetisch vlak. En het zwak- ste punt krijgt met afstand de meeste aandacht; er wordt maximaal werk gemaakt van urgentie. Het stapelen van energetische maatregelen is de verkeerde weg. Je ondermijnt hiermee niet alleen het effect van elke stap afzonderlijk, je blokkeert ook opschalen op termijn. Bij ruimtelijke aanpassingen aan de woning is precies het tegenovergestelde het geval. Een uitbouw belem- mert niet het plaatsen van een erker en die staat de vernieuwing van de badkamer niet in de weg. En de individuele ingreep zit niet de werking van het geheel dwars. Een combinatie van een maximale ingreep op energieniveau (minimaal nul-op-de-meter) met een flexibel concept voor herbestemming, zou je in nog veel extremere mate kunnen opschalen. De energierekening als financiering is geniaal, maar blijft voor de grote massa abstract. Het huis vergroten en veranderen en beter kunnen wonen, liggen daarentegen dicht bij de emotie van mensen. Dit kan op verschillende niveaus, te weten: Esthetische verbetering Een woning kan opnieuw worden gepositioneerd door aanpassingen van het uiterlijk. Mensen kiezen weliswaar maar in zeer beperkte mate de woning als beeld. En toch is het een sluitsteen. Het meest spraakmakende voorbeeld hiervoor is wellicht de Zwarte Parel in Rotterdam. Het is vooral het in het oog springende design, waardoor datgene wat voorheen oude meuk op Rotterdam-Zuid was opeens in Amerikaanse tabloids en dagbladen staat. Interne herorganisatie Het is geen toetsbare theorie dat je met alles wat je wilt veranderen beter een volle generatie kunt wachten. Verder weg in de tijd komen oude oplossingen ineens weer verfrissend terug. Dat is ook zo met vroeg-naoorlogse woningbouw. Complexen die nog nauwelijks zijn aangepakt, zijn over het algemeen een grote zegen voor herbestem- ming. Of het de terrazzovloer in de keuken is of de inbouwkasten in de slaap- en woonkamer; ze zijn geliefd bij een nieuwe klantgroep die flexibiliteit en authenticiteit zoekt. Herbestemming wordt zo heront- dekken. Je kunt een woning ook intern volledig herstructureren. Deze relatief kostbare ingreep is niet zinvol voor massale transfor- matie. Toch is het voor een niche belangrijk. Denk aan de prachtige oplossingen voor de transformatie van portiekwoningen naar maison- nettes Zuiderdiep Rotterdam of het fenomeen kluswoningen. Deze aanpak is vooral interessant als je te maken hebt met houten vloeren en gemetselde muren die mensen zelf kunnen bewerken. Volumeuitbreiding Seriematige laagbouw uit de naoorlogse periode biedt een enorme kans voor seriematige volumeuitbreidingen. In ontwerptechnisch en programmatisch opzicht is hiervoor een schat aan oplossingen beschikbaar. De meest gangbare aanpassingen zijn: gefundeerde en grote uitbreidingen aan de achterzijde (uitbouw); kleine, aan het casco bevestigde oplossingen aan de voorzijde (erkers); dakkappelen; het ophogen van daken; en uitbreidingen van eindwoningen aan de kopzijde. Als je voor deze niveaus een serie van ??n-aanpak wilt ontwikkelen, is de afweging heel eenvoudig. Alle oplossingen zijn ideaal als ze de woning uitbreiden, de huidige functie optimaliseren (niet structureel veranderen) en in uitstraling ondergeschikt zijn aan het geheel. Zodra je aan de slag gaat met het vergroten van de woning als geheel ? zoals het opdikken van de gevel en het ophogen van het dak ? kom je in een problematisch gebied terecht. Hier wordt momenteel net zo gemakke- lijk overheen gestapt als bij het plaatsen van kunststof kozijnen en gevelstuc in de jaren tachtig. Als je de geschiedenis van renovaties kent, weet je dat deze rationeel juiste ingrepen de volgende generatie om emotionele redenen niet gaan overleven. Op dit gebied moet het denken in integrale productontwikkeling en vooral het integreren van design, nog structureel worden gestart. Complexen die nog nauwelijks zijn aangepakt, zijn een grote zegen voor herbestemming geen luchtkastelen maar herbestemmen 25 frankhanswijk De Zwarte Parel in Rotter- dam (beide links) is een goed voorbeeld van herbe- stemming met een estheti- sche verbetering. Het ontwerp is van Studio Rolf.fr (www.rolf.fr) in samenwerking met Zecc Architecten (www.zecc.nl) Het stapelen van energetische maatregelen blokkeert opschalen op termijn. Bij ruimtelijke aanpassingen is precies het tegenovergestelde het geval VERVANGENDE NIEUWBOUW Helaas wordt er nog nauwelijks ge?xperimenteerd met het chirurgisch vervangen van woningen. Het probleem daarbij is dat bestaande complexen voor een zo kort mogelijke termijn in de boeken worden gezet. Soms gebeurt dit om vrijheid van handelen te hebben, soms omdat bestuurders de echte beslissing over wat te doen graag voor zich uitschuiven. We weten inmiddels dat deze boekhoudkundige strategie?n niets te maken hebben met werkelijke gebeurtenissen in de toekomst. Toch is het gevolg dat er geen nieuwbouwvoorstel voor vijftig jaar kan worden gelanceerd tegen complexen aan, die voor nog maar tien jaar in de boeken staan. Nieuwbouw kan dan ook maar voor tien jaar. Dan kun je denken in vergankelijk bouwen. Ontwerpen met vergankelijk materiaal is op grote schaal nog een no go, terwijl het een interessante denkrichting is om met veel duurzamer materialen te bouwen. Een andere interessante optie is losgoed in plaats van vastgoed. Het idee hierbij is om hoogwaardig en bijzonder te ontwikkelen, maar het vast- goedobject locatieonafhankelijk te exploiteren. Daarmee ontstaat een ander soort levenscyclus dan in materialen. In Zeeland is enkele jaren geleden een nieuwe aanpak ontwikkeld: door woningen uit rijen te slopen ontstaan tweekappers. De gaten tussen deze tweekappers worden tijdelijk gevuld met lage seniorenwoningen. Deze zijn transpor- tabel en als de grijze golf in de regio voorbij is, gaan ze als vakantiewo- ningen direct naar het strand. Deze aanpak past bij regio's waar de vraag naar kleinschalige en toch hoogwaardige woonvormen groot is. Hergebruik en flexibiliteit zijn maximaal, je biedt ruimte voor nieuwe vormen van eigendom en nieuwe spelers kunnen de markt op. Plus je doet dit om bewoners in het hier en nu maximale kwaliteit te bieden, zonder dat de volgende generatie ervoor moet opdraaien. Tegenover de acceptatie van het boekhoudprobleem staat het maxi- male model. Hierbij wordt ervoor gezorgd dat ook het bestaande kwali- tatief naar een maximaal niveau wordt gebracht. Ook hier is De Stroom- versnelling een lichtend voorbeeld. Als de bestaande woningen naar maximale waarde zijn gebracht, is ook gedeeltelijke sloop-nieuwbouw als toevoeging verantwoord. Enkele jaren geleden is met de renovatie van Bosvelt in Ulft een interessant experiment gelukt. Daar zijn de bestaande woningen maximaal gerenoveerd. Het resultaat op het gebied van energie was bescheiden, de programmatische en woontech- nische effecten daarentegen maximaal. Daardoor was het ook verant- woord om enkele kopwoningen te slopen en te vervangen voor nieuw- bouw. Tot dat moment stond in stedenbouwkundig opzicht alleen het principe `grachtenpand' model voor flexibiliteit (huis naast huis, per kavel, met onafhankelijke bouwstenen). In Ulft is voor het eerst met een praktisch voorbeeld aangetoond dat ook bij naoorlogse steden- bouw een chirurgische ingreep mogelijk is. Transportabele seniorenwoningen gaan na de grijze golf direct naar het strand als vakantiewoningen