een theemuts van goed isolerende elementen24 nr 6 2014 een theemuts van goed isolerende elementen De verhuurdersheffing, nationale en Europese eisen voor strengere energieprestaties, de verplichting om inkomens te toetsen, maar ook de toenemende problemen van huurders om woonlasten te voldoen; het zijn zaken die corporaties tegenwoordig voor dilemma's stellen. Investeren in modernisering en het waardevast houden van de woning- portefeuille is noodzakelijk, maar de budgetten zijn beperkt. Door uitge- stelde renovaties ontstaat dan ook een stuwmeer aan oude, slecht ge?soleerde woningen met weinig wooncomfort. Die leiden op hun beurt ook weer tot hoge energielasten en maken het de bewoners nog moeilijker om aan hun verplichtingen te voldoen. "Corporaties zien zich voor fundamentele keuzen gesteld. Forse ingrepen zijn nodig om wonen betaalbaar te houden, maar de middelen zijn beperkt", zegt Kees Strooper, commercieel manager bij Heijmans. Volgens bouwbedrijf Heijmans is verduurzaming van de woning de sleu- tel tot waardevastheid van de woningportefeuille ?n betaalbaarheid voor de huurders. Dat is de essentie die het uitgangspunt vormt van het renovatieconcept Zero Ready. Door de woning op te waarderen, kan de corporatie er immers meer huur voor vragen, terwijl de energielasten dalen en daarmee de totale woonlasten voor de bewoners gelijk blijven. Zij gaan erop vooruit in comfort en de corporatie behoudt haar waarde in de woningportefeuille. De bouwer ziet het renovatieconcept als een vertaalslag van de veranderende wereld waarin corporaties opereren, naar een nieuwe aanpak van renovatie. Dit met oog voor de belangen van zowel de opdrachtgever als de eindklant. LAPWERK Het Zero Ready-concept is gericht op grondgebonden woningen uit de jaren zestig en zeventig van twee lagen met een schuine kap. Energe- tisch is aan dergelijke woningen vaak weinig gedaan. "We zien dat corporaties tegenwoordig vaak investeren in labelsprongen", vertelt Ramon van Zijderveld, directeur Renovatie en Onderhoud bij Heijmans. "Ze doen een aantal kleinere, losse ingrepen die bij elkaar algauw 20.000 tot 30.000 per woning kosten. Maar uiteindelijk komen ze neer op lapwerk: isoleren aan de onderzijde van de kap, een hr-ketel Slecht ge?soleerde woningen binnen tien dagen energie- neutraal maken zonder dat bewoners het huis uit hoeven. Plus de betaalbaar- heid en waardevastheid van huurwoningen borgen voor de komende dertig jaar. Dat is het doel van Zero Ready, een totaalconcept voor reno- vatie van bouwbedrijf Heijmans. tekst kees strooper, commercieel manager heijmans een theemuts van goed isolerende elementen nr 6 2014 25 ophangen, dubbelglas plaatsen, de spouw isoleren. Het zijn n?t niet de ingrepen die je zou willen doen om woningen echt duurzaam en betaal- baar te maken. Daarvoor moet je dikkere pakketten dak- en wandisola- tie aanbrengen, nadenken over luchtdichtheid en kunststof kozijnen met driedubbel glas." Helaas is het voor woningen die al een labelsprong hebben gemaakt moeilijk om daarna een nog grotere stap te maken. Dat zou een deel van de reeds getroffen maatregelen overbodig maken; kapitaalvernieti- ging dus. "Mijn boodschap luidt dan ook: als je iets aanpakt in die ener- getische maatregelen, doe het dan meteen goed. Zodat je er in de toekomst op voort kunt bouwen. Daarmee wordt de woning weer waar- devast en betaalbaar voor langere termijn", zegt Van Zijderveld. EEN NIEUWE SCHIL Isolatie van de woningschil is het eerste waar het renovatieconcept zich op richt, om daarmee de warmtevraag zo laag mogelijk te maken. Bij een bestaande woning wordt de hele buitenschil verwijderd: metselwerk, kozijnen en dakpannen. Het binnenspouwblad blijft staan en het dakbe- schot blijft liggen. Dit heeft als voordeel dat de afwerking aan de binnen- zijde intact blijft en de bewoner minder last heeft van de renovatie. Vervolgens wordt er een goed isolerende nieuwe schil om de woning heen geplaatst. Deze bestaat uit bijzondere sandwichpanelen die de helft dunner zijn dan een traditionele houtskeletbouwwand: 230 mm in plaats van 450 mm. Door toepassing ervan verandert de rooilijn dus niet, wat problemen met vergunningen kan voorkomen. De sand- wichpanelen zijn luchtdicht, licht en stapelbaar. Ze worden afgeplakt en als nieuwe schil gebruikt voor de wand en het dak. "We cre?ren een soort theemuts van goed isolerende elementen over de woning heen. De sparingen van de kozijnen blijven op dezelfde plek. Daarin komen nieuwe kunststof kozijnen met driebubbel glas, die luchtdicht zijn ingewerkt in het element. Tot slot wordt de onderzijde van de vloer ge?soleerd", licht Van Zijderveld toe. Alle detailleringen ervan zijn in 3D BIM ontworpen en worden doorgerekend door een bouwfy- sisch adviesbureau. COMPLEET NIEUWE LOOK Voor de buitenafwerking van de wanden zijn legio mogelijkheden: leisteen, baksteenstrips, beplating of hout. De woningen kunnen, al dan niet in samenspraak met een architect of de bewoners, een compleet nieuwe look krijgen. Zo kan een hele wijk worden opgewaardeerd. Strooper: "We houden daarbij wel rekening met de mogelijkheden voor onderhoud van de afwerking. De komende dertig jaar willen we zo laag mogelijke onder- houdslasten om de exploitatie voor de corporatie zo gunstig mogelijk uit te laten komen. Indien het onderhoud aan Heijmans wordt uitbesteed, kunnen wij voor de hoogte van die lasten zelfs garanties afgeven." Pas in de laatste fase worden de installaties aangepast. Op de begane grond komt een decentrale warmtewisselaar: een convector die lucht voorverwarmt en daarna pas de woonkamer inblaast. In keuken, toilet en badkamer wordt vraaggestuurde (mechanische) ventilatie aange- bracht en in de slaapkamers wordt via natuurlijke toevoer (roosters) lucht binnengelaten. Dit gecombineerde systeem zorgt voor een aange- naam binnenklimaat. Dankzij de uitstekende isolatie hoeft de verwar- mingsketel bovendien maar op een laag pitje te draaien en is vervangen ervan niet altijd noodzakelijk. Met deze aanpassingen is de eerste fase van Zero Ready afgerond. De woning gaat van energielabel E of F naar A en is gereed om eventueel in een latere fase volledig energieneutraal te maken (A++). Dit laatste houdt in dat alle warmte die alsnog verdwijnt, wordt gecompenseerd door ener- gie op te wekken met PV-cellen en een zonneboiler op het dak. MINIMALE OVERLAST Ondanks de ingrijpende veranderingen blijft de overlast voor bewo- ners bij dit concept minimaal. De renovatie is binnen tien dagen voltooid, waarbij slechts drie dagen in de woning wordt gewerkt. Bijvoorbeeld vanwege het afwerken van de dagkanten van de kozij- nen, isolatie van de onderzijde van de beganegrondvloer en het aanpassen van de installaties. De binnenwanden blijven intact, zodat er niet hoeft te worden behangen of geschilderd. De bewoner hoeft de woning niet te verlaten tijdens de renovatie. Na voltooiing stuurt Heijmans een energiecoach langs, die de bewoners gaat helpen om zo veel mogelijk profijt te hebben van het verminderde energieverbruik van hun woning. Het eindresultaat: bewoners krijgen een woning in hun vertrouwde sociale omgeving met meer wooncomfort voor hetzelfde geld. Plus zij hebben een beter voorspelbare ontwikkeling van de woonlasten, omdat ze minder afhankelijk zijn van energiebedrijven. IS HET RENDABEL? Het toepassen van Zero Ready op een rijtjeswoning van twee lagen met een zadeldak, kost gemiddeld 45.000 exclusief btw. De woning is voor dit bedrag plug and play-geschikt om energieneutraal te maken. Dat komt neer op nog eens 7800 exclusief btw. Is dit rendabel? Om die vraag te kunnen beantwoorden, heeft Heijmans samen met vast- goedadviseur Fakton een rekenmodel ontwikkeld. "We voeren gege- vens in over de investeringskosten, over de huidige en toekomstige huur en over onderhouds-, beheer- en energielasten. Vervolgens kunnen we live aan de knoppen draaien om te laten zien dat de woning inderdaad het door het CFV voorgeschreven rendement van 5,25% behaalt", besluit Van Zijderveld. Het Zero Ready-concept in zeven stap- pen