1 De overweging: renovatie of sloop 31-10-2011 The new place to be is de oude volksbuurt De Pijp in Amsterdam-Zuid. Woningcorporatie Ymere pakte op negen verschillende locaties in de wijk circa honderd negentiende-eeuwse woningen tegelijk aan. Lange discussies en weloverwogen beslissingen over wel of niet renoveren gingen hieraan vooraf. Tekst Tosca Vissers, foto's HP Architecten Hester ten Zijthoff, bouwkundig ingenieur van huis uit, is renovatieprojectmanager bij Ymere. Zij voerde de leiding over het voortraject van de aanpak van negen locaties in De Pijp en begeleidde deels ook de uitvoering. Ze is gek op oude panden. "Een mooi oud negentiende-eeuws pand met prachtige details is nooit in nieuwe staat terug te bouwen. Dat wordt te veel retro en het ontsiert uiteindelijk de hele buurt. Soms zijn de panden zo in en in rot, dat sloop- nieuwbouw echt het enige alternatief is. Hoe erg we dat met zijn allen ook vinden", zegt ze nuchter. Ingrijpen bij deze oude panden in de wijk was noodzakelijk, omdat de buurt behoorlijk achterliep ten opzichte van de rest van De Pijp. Met dit over negen locaties verdeelde project heeft de corporatie kunnen laten zien dat het mogelijk is om in de bestaande stad met zowel renovatie als nieuwbouw aan stadsvernieuwing te doen, zonder daarmee het bestaande straatbeeld aan te tasten. Terugkeren Ongeveer 600 woningen en enkele bedrijfsruimtes worden in De Pijp door Ymere verhuurd. Vanaf 2009 tot aan september 2011 zijn 112 verouderde woningen en bedrijfsruimtes opgeknapt. In totaal zijn het zes renovatieprojecten; drie met funderingsherstel en drie nieuwbouwprojecten. Alle projecten zijn door ??n aannemer, Coen Hagendoorn, uitgevoerd. De meeste woningen zijn inmiddels verkocht, veelal aan tweeverdieners met jonge kinderen of een kinderwens. Deze groep functioneert als het cement van de buurt. Ook een aantal woningen blijft verhuurd als sociale woningbouw voor ouderen of studenten. Betrokken ondernemers zoals de meubelmaker en de groenteman konden terugkeren naar de Eerste Jan Steenstraat. Zij hadden v??r de renovatie al aangegeven dat ze graag in de straat wilden blijven zitten met hun zaak. "Daar was de buurt wel blij mee. Het staat erg gezellig, die appeltjes buiten", zegt Ten Zijthoff. Eerste Jan Steenstraat 2 Quartier Latin Tot voor kort gold de wijk als voorbeeld van negentiende-eeuwse goedkope revolutiebouw. Dit was ooit anders bedoeld, want in de tweede helft van de negentiende eeuw had Amsterdam stadsuitbreiding nodig vanwege de bevolkingsexplosie. In de geest van Samuel Sarphati ? een Amsterdamse arts die een belangrijke rol heeft gespeeld in de ontwikkeling van onderwijs, volksgezondheid, stedenbouw en nijverheid van Amsterdam in het tweede deel van de die eeuw ? maakte de jonge stadsingenieur Jacobus van Niftrik in 1866 een idealistisch plan voor een complete uitbreidingsgordel in het poldergebied langs de rand van Amsterdam. De Pijp gold als prachtig centrum van dit nieuwe gebied. De wijk staat bekend om de Albert Cuypmarkt, de bekendste markt van Nederland. Een ander belangrijk winkelgebied is de Ferdinand Bolstraat, waarvan een gedeelte momenteel flinke overlast ondervindt van de aanleg van de Noord/Zuidlijn. De omgeving van het Marie Heinekenplein, de Frans Halsstraat en het Gerard Douplein herbergen vele caf?s, grenzend aan het red light district waar de wijk ook om bekendstaat. De Pijp is vooral een uitgaansgebied voor studenten en wordt wel vergeleken met de Parijse studentenwijk Quartier Latin, met allerlei soorten eethuisjes en typische buurtwinkeltjes. Aantrekkelijk "De Pijp zit al jaren in de lift, en dat zal voorlopig wel zo blijven", denkt Ten Zijthoff. Een aantrekkelijke buurt waar veel mensen graag willen wonen, zo dicht bij de binnenstad en straks vlakbij de metro. Reden genoeg om fors te investeren in een grootscheepse aanpak, waardoor de buurt vervolgens ook weer andere doelgroepen aantrekt, dacht Ymere. De meeste woningen van de corporatie die binnen dit grote project zijn gebouwd of verbouwd, zijn samengevoegd en groter geworden. Enkele negentiende-eeuwse panden hadden grote problemen met de fundering en het casco, die niet meer met groot onderhoud waren op te lossen. In totaal heeft Ymere 44 sociale huurwoningen gebouwd, waarvan 20 levensloopgeschikte huurwoningen. Twee studentenhuizen bestonden na renovatie uit 16 kamers. Er zijn na oplevering 19 gerenoveerde koopwoningen, 16 nieuwe koopwoningen en acht bedrijfsruimtes gerealiseerd. Opvallend is dat de buurt een gevarieerd woningaanbod heeft. "Veel meer dan v??r de wijkaanpak het geval was. De opzet van diversiteit in de woningen is om de mix van bewonersgroepen alle ruimte te geven", benadrukt Ten Zijthoff. 3 Sloop-nieuwbouw Een rondleiding langs al deze projecten in De Pijp start aan het begin van de Eerste Jan Steenstraat, waar in oktober 2011 de laatste nieuwbouwlocatie is opgeleverd. Voorheen stonden er drie panden naast elkaar, negen woningen en drie bedrijfspanden. "Spannend bij dit project was of de woningen wel of niet gesloopt moesten worden", legt Ten Zijthoff uit. "Wat er stond zag er fraai uit, negentiende-eeuws beeldbepalend met veel fraaie details. De panden waren naar de achterkant verzakt, wat dramatisch was. De verdiepingshoogten waren veel te laag en de trappenhuizen veel te smal." Door het scheefzakken van de panden verslechterde het metselwerk en trokken de kozijnen en de vloeren krom. Het herstellen van slechte funderingen zou een forse investering vergen om de boel weer recht te krijgen. "Na de verbouwing zijn de nieuwe verdiepingen veel hoger", wijst de projectmanager aan. "De entree is ook een stuk breder. Bij een renovatie krijgen we de nieuwe woonlagen nooit hoger dan ze zijn. Als ze ook nog zijn verzakt, is het bouwtechnisch heel ingewikkeld om de vloeren goed te corrigeren. Dat was een essenti?le afweging om deze locatie te slopen, ook al wilden we dit complex liever renoveren. Drie panden op een rij slopen is een hele ingreep en betrekkelijk duur. Wanneer er vier zelfstandige panden op een rij hadden gestaan, was sloop-nieuwbouw een optie. Want vier nieuwe woningen tussen bestaande gebouwen plaatsen, levert een effici?nte manier van bouwen op." Ymere nodigt voor dit soort projecten vaak een renovatiearchitect uit die opnames en een kostenbegroting maakt om te bekijken of renovatie haalbaar is. De huidige huurders kunnen via een bewonersonderzoek van de corporatie hun voorkeur en woonwensen aangeven. Op basis van verzamelde gegevens wordt sloop-nieuwbouw zorgvuldig afgewogen. "Bij deze panden is veel aandacht besteed aan kwaliteit en detail door heel secuur verschillende negentiende-eeuwse elementen in de gevels terug te brengen. Met fraai metselwerk, kroonlijsten en een zinken regenpijp", vertelt Ten Zijthoff. Architect en bewoner Koen Go van architectenbureau Loco-Motief in Amsterdam ontwierp ? samen met zijn partner in leven en werk Marien Meijering ? voor Ymere de renovatieplannen in De Pijp. Samen hebben de architecten, die wonen en werken in De Pijp, de opnamen van de woningen gedaan. Voordat ze aan de renovatie begonnen, wilden ze een duidelijk beeld hebben van de bestaande woningen. Regelmatig belden ze bij mensen aan of ze binnen een kijkje mochten nemen op zoek naar de oorspronkelijke staat en authentieke details. "We maakten al opnames toen de meeste bewoners er nog woonden", zegt Go, die zeker 25 bewoonde etages heeft bezocht. De buurt ligt hem na aan het hart. "Dit gebied is een specifiek deel van De Pijp met veel gevarieerde bouw, oud ?n nieuw, dat voor 60 procent van Ymere is. Bij verschillende etages was sprake van behoorlijk achterstallig onderhoud. We troffen wel eens treurige eenzame en alleenstaande mannen thuis aan, soms met psychiatrische of alcoholische problemen. Situaties waar weinig mensen van op de hoogte waren. Een ander kenmerk van De Pijp is dat er een enorme gentrification heeft plaatsgevonden, waarbij meer tweeverdieners in de buurt zijn komen wonen", legt Go uit. Maar zij vertrekken naar een andere buurt aan de rand van de stad als het gezin uitbreidt. Mooi aan dit project vindt Go dat woningen zijn samengevoegd voor meer ruimte, zodat mensen er langer kunnen blijven wonen. Ook goed voor de buurt is dat de corporatie in de nieuwbouw ouderenhuisvesting heeft gerealiseerd. Go legt uit dat de verschillende losse locaties het project tamelijk ingewikkeld maakten. "Elke locatie is namelijk anders, met allemaal verschillende panden in verschillende gradaties van onderhoud. Dat vergde het uiterste van de ontwerpers en de aannemer." De diversiteit van panden dateert uit begin vorige eeuw, toen de gemeente Amsterdam losse kavels uitgaf aan kleine aannemers die er twee tot vier panden op bouwden. "Deze werden vaak in elkaar geflanst met minimale middelen. Sommige woningen hadden een slechte kwaliteit houten kozijnen die wegrotten. Gevels waren opgebouwd uit goedkope zachte bakstenen en doorstonden de tand des tijds evenmin. Deze woningen waren simpelweg niet fatsoenlijk te renoveren", vertelt Go. "Maar die verscheidenheid is tevens de meerwaarde van de buurt die geen monolithische blokken kent." 4 Gewild Uiteindelijk zijn zeven nieuwe woningen tussen de bestaande bebouwing in gebouwd. De indeling is tamelijk ingewikkeld, want de woningen hebben verschillende indelingen en dat maakt het complex spannend. De drie benedenwoningen zijn verdeeld over twee lagen en hebben een woonkamer en keuken aan de tuin. In het midden van het complex heeft een appartement een groot balkon aan de zuidgevel. De bovenste drie woningen zijn weer verdeeld over twee lagen en hebben ieder een eigen dakterras gekregen. Deze nieuwe woningen zijn ongelooflijk gewild. Ten Zijthoff vertelt dat mensen twee nachten in de kou voor de deur hadden gewacht om als eerste eigenaar in aanmerking te komen, omdat ze het huis zo ontzettend graag wilden hebben. Zij wonen er nu ook. "Mensen die hier eerst woonden, hadden veel minder vierkante meters tot hun beschikking. Grotere woningen zijn vooral erg fijn voor mensen met kinderen die graag in De Pijp willen blijven wonen. Deze nieuwe woningen zijn groot. We hebben ernaar gestreefd om zo veel mogelijk tuin te cre?ren voor de benedenwoningen en zo veel mogelijk dakterrassen voor de etagewoningen. Bij sommige woningen zijn bergingen en fietshokken gemaakt die nu groot genoeg zijn voor de populaire bakfiets." Bij een van de projecten verderop in de Eerste Jan Steenstraat zijn vier panden, in totaal dertien woningen en twee bedrijfspanden, gesloopt die aanvankelijk behouden zouden blijven. Ten Zijthoff had hiervoor een renovatieplan gemaakt. De conditie van de woningen was bijzonder slecht. Ze betrok renovatiearchitecten bij haar plan met de vraag of zij een renovatieplan en een nieuwbouwvariant wilden maken. "Renovatie was op geen enkele manier haalbaar en slopen bleek de enige mogelijkheid. We slopen geen goede woningen. Toen we de plannen maakten, bleek de bestaande situatie in een paar jaar sterk verslechterd. De mensen die er nog woonden waren er zelf ook helemaal klaar mee", zegt ze. Govert Flinckstraat 5 Levensloopbestendig Ten Zijthoff snapt heel goed waarom veel mensen voorstander zijn van behoud. "Soms is het moeilijk te aanvaarden dat ook met nieuwbouw de kwaliteit en waarde van een oud karakteristiek pand terug te krijgen is. Vaak weten mensen niet wat de mogelijkheden zijn en hoe mooi de nieuwbouw wordt die het oude pand vervangt", meent zij. "Ook al ben ik erg voor renovatie, ook nieuwbouw past in een dergelijke wijk. En soms moeten we gewoon kiezen voor nieuwbouw, omdat we voor ouderen willen bouwen. Liften zijn dan onontbeerlijk om zo woningen levensloopbestendig te maken. De meeste mensen hebben een beeld van woningen die in de jaren 80 in De Pijp zijn gebouwd in het kader van de stadsvernieuwing. Die zijn niet altijd even fraai en fantasierijk gebouwd, vaak met goedkope bouwmaterialen zoals trespa en lelijke kunststof kozijnen. Sociale woningbouw was destijds sterk budgetgestuurd. Sober en doelmatig. Bij deze wijkaanpak, weliswaar net van v??r de crisis, hebben we vooral naar behoud van kwaliteit gekeken." Ten Zijthoff vertelt dat ze geregeld door mensen wordt aangesproken met de vraag of zij zich al kunnen inschrijven voor een seniorenflat voor later, omdat ze graag in de wijk willen blijven wonen. Bij het renovatieproject verderop in de Eerste Jan van der Heijdenstraat, ging het om twee panden met bedrijfsruimten. Bezit van Ymere dat wordt afgewisseld met particuliere panden. Mooie keramische lampjes sieren de prachtig gerenoveerde gevels. De corporatie verhuurt hier panden aan onder meer een Joodse studentenvereniging. "Sommige gevels behoren tot een bouwkundige eenheid. Die kunnen niet zonder meer gesloopt worden, ook al zit er ??n bijzonder slecht deel tussen. Bij deze renovatie is hetzelfde gebeurd als bij nieuwbouw", legt Ten Zijthoff uit. "Woningen zijn samengevoegd en de bovenste verdiepingen hebben een dakterras gekregen. Een aantal woningen is achteraf verkocht. Voor nieuwbouw moet eerst 70 procent van de woningen verkocht zijn." De nieuwbouwarchitect Het Rotterdamse architectenbureau HP Architecten heeft de nieuwe panden van Ymere in De Pijp ontworpen. Architect Rufus van den Ban van HP Architecten legt uit dat het een hele puzzel was om te ontdekken wat architectonisch de beste oplossing zou zijn voor drie nieuwbouwlocaties tussen bestaande panden. "Een gevoelige opdracht voor een architect", geeft hij aan. "Deze plek in De Pijp kenmerkt zich door oudbouw uit de negentiende eeuw, en een gedeelte dat in jaren 80 is gesloopt en opnieuw gebouwd. Uit onze eerste observatie bleek dat de detaillering uit de jarentachtiggebouwen minder fraai bij de wijk paste dan die van de negentiende-eeuwse panden. De oude gevels met royale entrees, raamgroottes en het type bakstenen geven een rijk voorkomen. Dit soort negentiende-eeuwse kenmerken hebben we weer in de panden toegepast. Zoals het ritme en de grootte van de verticale ramen, inclusief Franse balkons, met witte kozijnen in donker metselwerk. Dikke hoge deuren geven toegang tot portieken met moderne tegels, als hint naar het verleden. We wilden ook niet te letterlijk omgaan met oude details om geschiedvervalsing te voorkomen", gaat Van den Ban verder. "Kenmerkende onderdelen zoals speklagen, een versierde plint en kroonlijst hebben we vertaald naar een eigentijdse vormgeving en materialisatie. We hebben gekeken naar de schaal van negentiende-eeuwse clusters. De gevels van het seniorencomplex zijn met vergelijkbare verhoudingen opgedeeld. Hiervoor zijn verschillende kleuren metselwerk toegepast met verschillende metselwerkverbanden en verschillende dieptes in neggen. Onze bedoeling was vooral om het complex qua schaal aan te laten sluiten bij de negentiende-eeuwse wijk in plaats van de massale en eentonige blokken van de nieuwbouw uit de jaren 80." 6 Gezond verstand De vier panden in de Govert Flinckstraat zouden aanvankelijk gesloopt worden. Maar de gevels zijn een ensemble van twee bouwkundige eenheden en kunnen onmogelijk losgekoppeld worden. "De renovatiearchitecten merkten op dat slechts ??n pand in bijzonder slechte staat verkeerde. Het zou zonde geweest zijn als we dit hadden gesloopt", vindt de projectmanager. Aan de overkant van de gerenoveerde panden in de Govert Flinckstraat staat een complex met nieuwe woningen voor senioren. De gevel is gesloopt en het hele gebouw is vernieuwd en rolstoelvriendelijk gemaakt. Het pand heeft een gemeenschappelijke ruimte gekregen naast de entree. De achtergevel van dit complex is voorzien van brede balkongalerijen met een houten dek. Ten Zijthoff: "Er is heel vaak en intensief met het stadsdeel Zuid van Amsterdam besproken wat gesloopt kan worden en wat niet. Een discussie die tot op het bestuurlijk niveau van het stadsdeel en Ymere is gevoerd. Stadsdeel Zuid is vrijwel altijd tegen sloop. Bij alle negen locaties zijn opnamen gemaakt van woningen die gesloopt of gerenoveerd zouden worden. Uit die debatten zijn drie locaties naar voren gekomen waarvan de woningen gesloopt zouden worden, het merendeel van de locaties is gerenoveerd. Voor vier locaties zijn nieuwbouw- en renovatieplannen gemaakt. Uiteindelijk gaven goede argumenten gebaseerd op cijfers en gezond verstand de doorslag bij het besluit te renoveren of te slopen."