nr 3 2010 bijlmermeer16 De Bijlmermeer stond bekend om zijn grauwe hoogbouw, weinig voor- zieningen en een flinke mix van verschillende nationaliteiten. Wie tien jaar terug in de Bijlmer kwam ? zoals de wijk in de volksmond genoemd wordt ? wilde daar graag zo snel mogelijk weer weg vanwege het onprettige en onveilige gevoel dat je kreeg als je over straat liep. Maar het tij is gekeerd, zeggen ze bij Delta Forte. De Bijlmer, die oorspronke- lijk is opgezet als overloopgebied van de stad Amsterdam, is ge?p- graded en het beeld dat er is van de wijk zoals die eind jaren '60, begin jaren `70 is opgezet, is totaal veranderd. "Het belangrijkste bij de bouw van de Bijlmer was dat je er kon wonen. Dat kon, maar voor al het andere moest je de wijk uit. Nu zijn inmiddels alle voorzieningen beschikbaar", vertelt Wouter Hamel, senior projectmanager bij Delta Forte. "Operatie Grubbehoeve is onderdeel van `operatie vernieuwing Bijlmermeer', die begon met een kwart leegstand. Om het leefbaarder te maken, moest er beter beheerd en meer verhuurd worden. De plint van het gebouw met grotendeels bergingen was sociaal onveilig. Uit ervaringen met voorgaande projecten werd duidelijk dat we die vier- kante meters beter konden benutten als woning- en bedrijfsruimten dan De kenmerkende honingraat- structuur van de flats in de Bijlmermeer in Amsterdam moest behouden blijven. Dat vonden in elk geval de bewo- ners van het elf bouwlagen tellende gebouw Grubbe- hoeve, dat door hun inzet niet gesloopt maar gereno- veerd is. Delta Forte, ontwik- keldochter van woningstich- ting Rochdale, is sinds het begin van `operatie Grubbe- hoeve' in 1991 betrokken geweest. amsterdam sociaal veilig en leefbaar project 1 tekst janneke klunder foto's CASA architecten en Delta Forte nr 3 2010bijlmermeer 17 als bergingen." En zodoende is de plint van Grubbehoeve heringericht met onder andere woningen en bedrijfsruimten. Het proces om tot de renovatie van Grubbehoeve te komen, was er ??n voor de lange adem. Door de jaren heen was er veel leegstand ontstaan in de wijk. In de jaren '90 en '91 werd het plan opgevat om hier iets aan te doen. Maar voor elke flat die werd gesloopt in die jaren, moest er 110 procent aan koopwoningen voor terug worden geplaatst. "De vraag was: moet je nu zoveel investeren? Want als je het pand zou slopen, heb je alleen de sloopkosten", legt Peter van Leijen, directie- voerder van Delta Forte uit. Hamel: "Dus was nu de vraag: hoeveel procent van het gebouw gaan we dan slopen?" Van Leijen: "Je kon er wandelen, fietsen, en verder niets. Als er laagbouw voor teruggeplaatst zou worden, zou het sociaal veiliger worden. Ook het maaiveld zou beter uitkomen." Bovendien was dit idee aantrekkelijk voor de gemeente omdat het van de grote lappen openbaar groen afwilde. "Bijhouden was niet te doen. Maar als er circa 100 m2 grond in privaat gebied bij een woning gerekend wordt, vallen die beheerkosten weer weg bij de gemeente," volgens Hamel. In opstAnD Desondanks is er niets van Grubbehoeve gesloopt, maar is het hele gebouw gerenoveerd. De beslissing om te slopen werd voor de gehele Bijlmermeer in de tweede helft jaren '90 ge?valueerd en werd in 2001 herijkt. Stedenbouwkundige Donald Lambert had zijn plannen zo gete- kend, dat er vrijwel een identieke vorm van Grubbehoeve moest worden teruggebouwd. Om die reden is toen besloten om niet te slopen. En omdat bewoners al waren uitgeplaatst, heeft Rochdale besloten de woningen te gaan verkopen. Voor de bewoners, die de authentieke gebouwen met honingraatstructuur wilden behouden voor de toekomst, was dit goed nieuws. De plannen die Delta Forte had, moesten door de stadsdeelraad worden goedgekeurd. De bewoners, gegroepeerd in een uitzonderlijk actieve bewonerscommissie, speelden op hoog niveau mee. Het behoud van Grubbehoeve en Daalwijk, een andere flat, werd volgens Hamel afgedwongen door deze Bijlmerbelie- vers, zoals ze zichzelf noemen. "Ze gingen tot het gaatje. Als wij kwamen met plannen die hen niet aanstonden, zochten ze direct de publiciteit op en stapten naar de politiek." Het feit dat de Bijlmerbelievers zo actief betrokken waren, maakt Grub- behoeve tot een unieke operatie. Hamel: "Het is de enige flat waar de bewonersbelangen zo sterk naar boven gevochten zijn. Zij vochten voor de flat in zijn huidige vorm, inclusief de collectieve ruimten en het groen er omheen." "In eerste instantie zou ongeveer eenderde van het gebouw gesloopt worden, maar door hun inzet is dat niet gebeurd", vult Van Leijen aan. "De bewoners wilden het middensegment met de oude binnenstraat waar vijf woningen aan liggen, gehandhaafd houden. Dat zijn nu museumwoningen geworden." RADIcAAl omGeGooID De renovatie van Grubbehoeve beslaat hoofdzakelijk de plint. De verdiepingen daarboven zijn alleen gerenoveerd en sommigen zijn samengevoegd. V??r de renovatie kwamen de bewoners binnen op de eerste etage. De binnenstraat was de wandelzone, op de begane grond was alleen ruimte voor de collectieve ruimten en bergingen. Dat is radi- caal omgegooid. De bergingen zijn nu vervangen voor nuttiger ruimten; onder andere bedrijfsonroerend goed, koopwoningen, caf?s en collec- tieve ruimten. Per trappenhuis is er nu ??n (fietsen)berging achter glas. De woningen op de eerste etage hebben de voordeur aan het maaiveld en zijn deels gekoppeld aan een werkruimte op de begane grond. Op die manier is de begane grond ge?ntegreerd met het maaiveld; zowel woningen als winkels hebben een entree die hierop uitkomt. "Er zijn overal functies en voordeuren nu. Voorheen zaten er alleen deuren van bergingen, maar nu is er reuring en sociale controle", volgens Hamel. De bijgeplaatste liften aan de buitenkant van het pand zijn naar binnen verhuisd. De trappenhuizen en de entree zijn de twee gerenoveerde ZuIDoost ARchItectuuRpRIjs 2009 In februari 2010 werd bekend dat Grubbehoeve de tienjaarlijkse Zuidoost Architectuurprijs gewonnen heeft. Maarten Kloos, directeur van Arcam en voorzitter van de jury, zei het volgende: "De twee woonblokken F?nice en Grubbehoeve waren al snel de belangrijkste kandidaten voor de hoofdprijs. Beiden symboliseren ze twee aspec- ten van de Bijlmermeer: F?nice, de ambitieuze nieuwbouw en Grub- behoeve de renovatie van de bestaande klassieke oudbouw. Door het vakmanschap bij de renovatie is de keuze uiteindelijk gevallen op Grubbehoeve. Op het eerste oog is de flat nauwelijks veranderd. Door investeringen in details en het openbreken van de plint heeft de flat een geheel nieuwe relatie met haar omgeving gekregen. Grubbehoeve is zo kenmerkend, omdat door de samenwerking met de bewoners en met simpele middelen gestalte is gegeven aan de vernieuwing van de Bijlmermeer. Dat is vakmanschap." De bergingen zijn vervangen voor nuttiger ruimten; onder andere bedrijfsonroerend goed en koopwoningen. Per trappenhuis is er nu ??n (fietsen)berging achter glas. nr 3 2010 bijlmermeer18 delen die als meest dankbaar worden ervaren door gebruikers. "De trappenhuizen zijn licht, groot en met glas opgezet zodat er een grotere sociale controle is. Je ziet geen zwervers meer, want er zijn geen verscholen hoekjes meer. Als je uit de lift komt, heb je direct overzicht. Een junk of spuiter heeft hier niets te zoeken omdat het er heel netjes uitziet," vertelt Van Leijen. De plint van Grubbehoeve is door de drasti- sche aanpak van juist deze ruimten, een doorzichtbaar pand geworden. Dat komt mede door de materiaalkeuze. Op de begane grond is veel glas gebruikt, wat zorgt voor betrokkenheid met de omgeving buiten. Binnen in het trappenhuis zijn tegels geplaatst, zodat het goed schoon- gehouden kan worden. De sociale veiligheid wordt hiermee aardig vergroot. Hamel: "De trappenhuizen van sommige flats hebben alleen nieuw schilderwerk en zijn schoongemaakt. Het trappenhuis blijft dan een vluchtweg. De lift is wel opgeknapt, maar achter de lift wil je liever niet komen. Al tijdens de renovatie, die natuurlijk tijd in beslag neemt, zie je de vervuiling." KjeG De flat, met twee knikken erin, bestaat sinds de verbouwing voor de helft uit koopwoningen en voor de helft uit huurwoningen. Hij is als het ware in twee?n gehakt; huurders en kopers gebruiken nu elk een eigen trappenhuis. "De bestaande bewoners, allen huurders, konden een woning kopen voor een sterk gereduceerd tarief met zestig procent van de waarde. Behoorlijk wat bewoners hebben dat gedaan. Er zijn bewo- ners die huur omgewisseld hebben voor koop, of die van de ene kant van het gebouw naar de andere kant zijn verhuisd", legt Van Leijen uit. Ook hier hebben de Bijlmerbelievers samen met stichting KJEG een vinger in de pap gehad. Door stichting KJEG, Koop Je Eigen Grubbe- hoeve, opgericht in 2002, werd het uiteindelijk mogelijk om ook wonin- gen te kopen in de Bijlmer, in plaats van alleen te huren. Hiertoe had de stichting zestig gegadigden gevonden die lid werden van de stichting met als doel te investeren in de verbetering van een woning in Grubbe- hoeve. Achterliggende gedachte was ook hier dat de Bijlmerbelievers de originele hoogbouw in de wijk willen behouden. Oorspronkelijk heette KJEG KJEB, Koop Je Eigen Bijlmer. Maar omdat de aanpak van de stichting niet in alle flats in de Bijlmer even succesvol bleek, is de naam later omgedoopt tot KJEG. Uiteindelijk zal het hele pand uit koop- woningen gaan bestaan. Wanneer er een woning vrijkomt door verhui- zing, wordt de woning opgeknapt en vervolgens verkocht. Aanvankelijk was het voor de huidige kopers in de flat een optie om een dakterras of dakatelier op het dak te bouwen. "Bouwkundig gezien is het mogelijk om dakbouw toe te passen. Later kwamen we erachter dat er mechanische ventilatiesystemen en riolering op het dak geplaatst zijn. Daar kun je geen dakterras naast plaatsen. Het kost veel geld om eerst heel het systeem om te bouwen, en vervolgens nog een uitbouw", legt Van Leijen uit. En aangezien de kosten van de ombouw voor rekening van de bewoners komt, wordt de mogelijkheid tot uitbouw iets lastiger. "Ik heb de bewoners inmiddels uitgelegd hoe het zit. Zij kunnen nu zelf kiezen. Maar de vergunning ligt er in elk geval." Oude en nieuwe situatie begane grond. Schaal 1:100 De begane grond is ge?ntegreerd met het maaiveld; zowel wonin- gen als winkels hebben een entree die hierop uitkomt. nr 3 2010bijlmermeer 19 socIAle mIx Hoewel Grubbehoeve gespaard is gebleven, zijn er ? in navolging van de afspraken met de vernieuwingspartners gemeente Amsterdam, stadsdeel Zuidoost en Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ? in de Bijlmer wel degelijk gebouwen gesloopt; meer dan vijftig procent in totaal. Inmiddels is er zoveel nieuw- en laagbouw voor in de plaats gekomen, dat de wijk sterk verbeterd is. Het realiseren van koopwonin- gen nadat er gebouwen gesloopt worden, is niet een doel op zich, legt Hamel uit. "Er komen ook huurwoningen voor in de plaats. Het gaat om een sociale mix, ook financieel gezien. De meeste koopwoningen in de Bijlmer zijn sociale en middeldure koop geweest. De grootste vraag hierbij kwam van de huidige bewoners die graag van huur naar koop wilden overgaan, en van mensen die terug willen verhuizen naar de Bijl- mer. Dat zijn toch de Bijlmerbelievers. De eersten vestigden zich in de jaren '70. Surinamers en Ghanezen hebben sterke familiebanden, ze willen graag bij elkaar wonen. Ik denk dat het zo gewoon werkt." Met de renovatie van Grubbehoeve is het einde in zicht wat betreft het upgraden van de Bijlmerflats. Project Daalwijk loopt nog, maar zal in 2011 opgeleverd worden. Kleiburg startte gelijktijdig met Grubbehoeve maar de planvorming is nog niet gereed. De wijk heeft drie winkelcen- tra. Winkel- en uitgaanscentrum Amsterdamse Poort, dat ook voor het ArenA-gebied is bestemd, en Ganzenpoort, een buurt winkelcentrum waar op de begane grond winkels zijn gevestigd, met daarboven wonin- gen. Als derde is Kameleon momenteel in aanbouw, het nieuwe winkel- centrum dat Kraaiennest gaat vervangen. Daar worden parkeerplaat- sen, winkels en appartementen bovenop elkaar gestapeld. Volgens Hamel en Van Leijen is de veiligheid in de wijk toegenomen. "Mensen van buitenaf zullen zich de Bijlmer herinneren als onveilig, maar het belangrijkste is de sfeer", meent Hamel, die zelf elf jaar in de Bijlmer woonde en er al dertien jaar werkzaam is. "Het is gezelliger in de hore- cagelegenheden en de winkelcentra. De mentaliteit is veel losser en vrolijker." Van Leijen: "Het is een eigen dorp in een stad. Niemand realiseerde zich bij de bouw in de jaren '70 dat de hoofdbewoners, nu in totaal zo'n 130 nationaliteiten, op straat leven. En die werden in huizen gestopt zonder straat. Dat werkt niet. Wij doen boodschappen en gaan daarna terug naar huis. Zij gaan op straat staan kletsen, ontmoeten elkaar op straat." Snel en effici?nt winkelen hoeft hier niet, verklaart Hamel. "Je vertrekt met een lege tas, drinkt de hele dag overal koffie, en komt 's avonds weer thuis. Het leven is op straat komen te liggen, en vroeger was er geen straat." PROJECTGEGEVENS Naam en Plaats Grubbehoeve, Amsterdam Zuidoost Aantal woningen en typen 313, 4 typen Aantal bedrijfsruimten en collectieve ruimten 12 Bouwjaar 1970; renovatie gereed 2007 Eigenaar Rochdale; V.V.E - J.E.G. Architect CASA architecten Aannemer Kondor Wessels, Van der Leij Bouwbedrijven BV, Metapart Uitvoering 2006-2007 Uitvoeringswijze traditioneel Projectfase gerealiseerd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1 Dak herstel dakbedekking 2 Dichte gevel kopgevels ge?so- leerd, afgewerkt met Eternit gevelplaat 3 Gevelopeningen onderhoud / schilderwerk hout 4 Balkon onderhoud / betonher- stel en schilderwerk; plaatselijk vervanging en beglazing II WONING INTERN 5 Keuken onderhoud 100% 6 Douche onderhoud 100% 7 Toilet onderhoud 100% 8 Indelingswijziging (binnen casco) beperkt 9 Vergroting casco (uitbouw/ opbouw) n.v.t. III INSTALLATIES 10 Cv-/mv-units vervangen: nieuwe mv-dakventilatie; vernieuwen: individuele stads- verwarmingunit 11 Rest woninginstallatie onder- houd 100% IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 12 Entrees en poorten vernieu- wen: indeling en afwerking, puien 100% 13 Trappenhal en/of galerij e.d. vernieuwen indeling en afwerking 100% 14 Lift bestaande situatie 6 liften; 2 uitpandige liften gesloopt, 2 nieuwe liften bijgeplaatst in bestaand casco; onderhoud en vernieuwing liftkooi 4 liften; stopplaats alle liften elke verdieping 15 Bergingen e.d. individuele bergingen vervallen, nieuwe gemeenschappelijke fietsen- bergingen met glaspuien, interieur volledig zichtbaar vanaf maaiveld V WOONOMGEVING 16 Erfafscheidingen/buitenber- gingen e.d. nieuw betonnen erfscheiding 17 Inrichting omgeving/achterpa- den e.d. geheel nieuw inge- richt door stadsdeel Zuidoost KOSTEN PER WONING (AANNEEMSOM, INCL. BTW, PEIL 2007) Woningen incl. stadverwarming 24.980,- Casco incl. plint 35.875,- Rest 7.145,- Totaal 68.000,- PRIJS / KWALITEIT Kale huurprijs na renovatie ongewij- zigd Aantal WWS-punten na renovatie uitsluitend gewijzigd t.g.v. investering De trappenhui- zen zijn licht, groot en met glas opgezet zodat er een grotere sociale controle is.