nr 3 2009 project rotterdam14 Het renovatieproject in de Sleephellingstraat op het Noordereiland in Rotterdam kwam tot stand via een co-makerschap, waarin opdrachtgever, architect, bouwer en toeleverende bouw gezamenlijk de kar trokken. Een pilot voor deze partijen bovendien, die gedreven door een maat- schappelijk belang hierin fors investeerden. rotterdam pilot van passiefhuisrenovatie project 1 tekst tosca vissers beeld BAM woningbouw rotterdam nr 3 2009project rotterdam 15 Dit project is het eerste project in de bestaande bouw in Nederland dat op passiefhuisniveau is gerenoveerd. De woningen, die na de zomer worden opgeleverd, zijn gerenoveerd volgens de `passiefhuisprincipes', waarvoor ze in oktober 2009 het Passiefhuis-certificaat krijgen uitgereikt. Dit is voor het eerst dat dit certificaat wordt uitgereikt aan een renovatie- project. De woningen zijn vijf keer energiezuiniger dan wettelijk is verplicht. Dit najaar start tevens de monitoring of inderdaad de toepas- sing van de modernste materialen en de nieuwste technieken op dit gebied maximale energiebesparing haalbaar maken. De gevels, daken en vloeren zijn goed ge?soleerd. Zonder dat het beschermd stadgezicht van de panden werd aangetast. Het betreft zeven panden uit 1903 waaruit veertien royale wooneenheden zijn ontstaan. De twee hoekpanden zijn ingericht om maatschappelijke opvang te huisvesten voor het CvD, een organisatie voor daklozen. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. ONdERScHEidENd vERmOgEN Het bouwteam bestaat uit BAM Woningbouw Rotterdam, woningcorpora- tie Woonstad Rotterdam en architect Villanova, samen met co-makers Agpo Ferroli, Rockwool en Sto Isoned. DHV is vanaf het begin bij het project betrokken als bouwfysisch en passiefhuis adviseur. Peter van der Have, adjunct-directeur bij BAM Woningbouw in Rotterdam legt uit hoe in dit gezamenlijk traject de principes van het passiefhuis op bestaande bouw zijn toegepast. BAM Woningbouw heeft met Natuur en Milieu afspraken gemaakt om de komende twee jaar ten minste tien initiatieven voor nieuwbouw of renovatie te realiseren waarmee bepaalde prestaties in duurzaamheid gehaald dienen te worden. Zoals het terugdringen van CO2 -uitstoot in bestaande woningen. Deze initiatieven moeten passen binnen het passiefhuisprincipe. "Bij de woningen in de Sleephellingstraat is in de bestaande structuur een nieuwe, zeer goed ge?soleerde en lucht- dichte constructie aangebracht (`doos-in-doos'-principe), zodat nagenoeg geen warmte verloren gaat." Passief bouwen houdt in dat interne warmte- bronnen, zoals de bewoners en de aanwezige apparatuur, genoeg warmte opleveren zodat extra verwarmen eigenlijk niet nodig is. "De woningen zijn uitgerust met een ventilatiesysteem met warmteterug- winning", legt Van der Have verder uit. Ze dragen de energie van de afge- zogen ventilatielucht over aan de toegevoerde lucht. Zonneboilers zorgen voor warm tapwater en voor bijverwarming aan de ruimteverwarming. De geplaatste cv-ketel zorgt voor een back-up in extreme situaties. "Uit onderzoek blijkt dat duurzaamheid nog steeds geen selling point is. Het type woning en de locatie ervan zijn voor de woonconsument belangrijker. Wel is duurzaamheid een onderscheidend vermogen", zegt Van der Have. Voor de renovatie van de woningen in de Sleephellingstraat zijn ze in 2006 naar Woonstad Rotterdam gestapt om samen met hun en met de drie co-makers, via dit project de idee?n en mogelijkheden van Passiefhuis uit te rollen. "Dat traject zijn we ingegaan", zegt Van der Have. "Opmerkelijk is wel dat ondanks dat Al Gore de wereld veroverde met zijn Inconveniant Truth, er geen geldpotjes blijken te bestaan in Nederland voor dit soort initiatieven, die vragen om de allernieuwste technieken en materialen." Vandaar dat de bouwteampartners gezamenlijk de meerkosten dragen. Van der Have vindt het bijzonder dat een woningcorporatie, zoals WSR, haar nek durft uit te steken om aan dit soort pilots mee te werken. "Inves- teren in duurzaamheid betekent voor corporaties vaak investeren in reve- nuen, die alleen voordeel opleveren voor de huurder." Hij geeft toe dat het om behoorlijke investeringen gaat wanneer men de maatschappelijke ambitie heeft om met energiebeperkende maatregelen de energielasten naar ??n tiende van de reguliere energiekosten te brengen. "Bij de Sleep- hellingstraat is die ambitie van 90 procent minder energiekosten wel gelukt en het levert een mooi referentieproject op, dat dus fors bijdraagt aan de vermindering van CO2 -uitstoot." PaSSiEfHuiS Architect Andries Laane, van VILLANOVA architecten in Rotterdam, is expert op het gebied van restauratie? en renovatieprojecten. Ook voor hem was het een uitdaging om passiefhuisprincipes toe te passen in de Sleephellingstraat. Hij licht toe: "Aan het Passiefhuislabel worden enorm zware eisen gesteld. Over luchtdichtheid, warmtetransmissie en maximale oppervlaktetemperaturen aan de binnenkant. Deze eisen worden weliswaar deels ook door andere labels en het Bouwbesluit gedekt, maar qua energiebezuiniging staat dit label bovenaan, v?r boven het niveau van het Bouwbesluit", geeft Laane aan. Interessant aan het passiefhuis, ten opzichte van een `actief' energieneutraal huis, is dat na de financieringsperiode het gebouw niet opnieuw gerenoveerd hoeft te worden. "Beter isoleren heeft ook dan geen zin: je zou over- verhit raken." Laane geeft aan dat de woningen slechts een paar actieve componenten bevatten, die door het weinige gebruik minder hard slijten. "Technisch is het passiefhuissysteem veel waardevaster", stelt hij vast. "Een passiefhuis zou zelfs zonder centrale verwarming realiseerbaar zijn met iets grotere zonnecollectoren en een grote buffer." Volgens Laane hebben zeer energiezuinige woningen zoals passiefhuizen een slecht imago wanneer bewoners zich beperkt voelen. Het Vathorst-syndroom door kwalijke bijwerkingen, zoals ramen die niet open kunnen of een verstoord geraakt ventilatiesysteem, hebben daar- aan zeker bijgedragen. "Met dit project willen we aantonen dat men in een passiefhuis comfortabel prettig kan wonen en dat het de conventio- nele Nederlandse woonkwaliteit niet in de weg staat", zegt hij. In plan- teamverband stelden de bouwteamleden hoge comforteisen aan deze historische panden. "Minder geluidsoverlast, dat alle ramen open kunnen, verwarming per zone en oneindig warm water door een back-up systeem met een combiketel", geeft hij als voorbeelden. WElStaNd De panden liggen binnen een beschermd stadsgezicht en moesten voldoen aan strenge esthetisch eisen van Welstand. "Zelfs voor de De panden liggen binnen een beschermd stadsgezicht en moesten voldoen aan strenge esthetisch eisen van Welstand. "Zelfs voor de achtergevels zijn materialen toegepast die ook in 1903 werden gebruikt, zoals stucwerk en hardstenen waterslagen", vertelt architect Laane. nr 3 2009 project rotterdam16 achtergevels zijn materialen toegepast die ook in 1903 werden gebruikt, zoals stucwerk en hardstenen waterslagen", vertelt architect Laane. De met boeiboorden afgewerkte topgeveltjes aan de achter- kant, bekleed met traditionele houten beplanking, zijn teruggezet om plaats te maken voor een groot dakterras. "De authentieke houten schuiframen aan de voorgevel zijn gehandhaafd, omdat nieuwe passief- huiskozijnen niet in het beschermd stadsgezicht passen", legt hij uit. De houten passiefhuiskozijnen in de achtergevel zijn van Duitse makelij. "We hebben wel geprobeerd om dergelijke kozijnen met het uiterlijk van de oude schuiframen te realiseren, maar dat was in combinatie met een zonwering technisch niet haalbaar", vertelt de architect. maatScHaPPElijkE OPgavE Volgens Laane is het erg onverstandig om milieuvriendelijk te bouwen nadat je een oud pand gesloopt hebt. "In de afweging tussen sloop, nieuwbouw of renovatie wordt de milieuschade van sloop bijna nooit evenredig in kaart gebracht. Terwijl renoveren beter voor het milieu is dan slopen", stelt hij vast. "De bestaande woningvoorraad zou een veel grotere milieuslag moeten maken. Onze totale bouwcapaciteit voldoet eenvoudigweg niet om alles te vernieuwen. Dat kost erg veel tijd." Alle corporaties hebben volgens hem een ongelooflijke achter- stand, ondanks alle doelstellingen en statuten die ze hebben geformu- leerd. "Het allergrootste probleem zit in het vaststellen van een goed programma van eisen. Hierin zit al 90 procent van de oplossing beslo- ten. Op zich redelijke woon- en renovatie-eisen zijn niet op elk pand van toepassing. Slopen is dan vaak de enige uitweg", geeft Laane aan. "Renoveren vereist denk- en maatwerk. Hiervoor bestaan geen woonsjablonen of eenvoudige kostenkengetallen, die bij nieuwbouw gebruikelijk zijn. Ook de vermindering van het energieverbruik in een bestaand pand moet per renovatieproject worden berekend", vervolgt hij. "Voor relatief zwakke plekken, zoals een historische dakkapel, moet compensatie worden bedacht: zwaardere gevelisolatie, bijvoorbeeld, of misschien toch hoogwaardiger isolatieglas. Voor een corporatie is het zeer ingewikkeld en tijdrovend om dit soort zaken per pand in kaart te brengen. Er wacht nog een grote inhaalslag op dit gebied." WOONStad ROttERdam Rob Kornman, ontwikkelingsdirecteur Zuid bij Woonstad Rotterdam, (met een bezit van 56.000 woningen) legt uit dat het Noordereiland voor Rotterdam een kansrijk gebied is en om die reden zijn alle panden in de Sleephellingstraat verkocht. Met de kasstromen die hiermee vrijkomen, worden opknapbeurten van minder kansrijke gebieden gefinancierd, zoals de Tarwewijk, een ontwikkelingsgebied dat tot Kornmans werkzaamhe- den behoort. "De Sleephellingstraat ligt in een voor ons versnipperd gebied, waarin voor ons geen rol als `wijkregisseur' ligt weggelegd", vertelt hij. "Woonstad Rotterdam heeft de taak om met vastgoed de locatie hoogwaardig in te richten en draagkracht in de wijk te cre?ren, om het leefniveau van Rotterdam in de komende 50 jaar op een hoger plan te trekken." Kornman geeft toe dat projectontwikkeling slechts een kleine bijdrage kan leveren aan deze toekomstvisie is. Corporaties zijn maatschappelijk verplicht om aan duurzaamheid te doen en de Sleephel- lingstraat leende zich volgens hem prima om te laten zien hoe Woonstad Rotterdam een bijdrage levert aan de CO2 -reductie. "Voor ons is het een mooie oefening om de kwaliteit van vastgoed te defini?ren en het aspect duurzaamheid daarin mee te nemen", stelt hij vast. cO-makERS n Installaties Elke wooneenheid heeft twee zonnecollectoren (in totaal vier op elk dak) en ??n zonneboiler die de woningen voorzien van warm tapwater en cv op basis van duurzame energie. Een HR-combiketel is geplaatst, in het geval dat de opbrengt van het zonlichtsysteem onvoldoende is (denk bijvoorbeeld aan slecht weer). Een goed uitgebalanceerd warmte- terugwinsysteem, dat speciaal voor deze woningen is ontworpen, zorgt voor een goed geventileerd binnenklimaat met een gezonde luchtkwali- teit. Technici van AGPO Ferroli hebben zich in de ontwerpfase al gebo- gen over de engineering van dit systeem", vertelt Ildert Burghout, manager product & market support van het bedrijf. "Het is vrij uniek dat al deze systemen in ??n huis zitten. Met name dat zonlicht wordt gebruikt voor de verwarming. Voorop staat dat de systemen het rende- ment en comfort leveren wat de bewoner is beloofd." Zonnecollectoren winnen energie in, waaruit warm tapwater wordt gegenereerd. Met dit systeem wordt nu ook energie overgedragen aan de cv-installatie, om gebruik van fossiele brandstoffen te reduceren. "Voor ons zit de pilot in het ontdekken hoe het zonnelichtsysteem in de winter, als de zon minder schijnt, voor cv zal werken", vertelt Burghout. "Het levert belangrijke informatie op voor verdere ontwikkeling van onze produc- ten. Misschien moeten de collectorvelden groter om de opbrengst naar de cv-installatie te verhogen. Dat weten we pas volgend jaar. Monito- ring is voor ons dus ook van groot belang", stelt de manager vast. n Isolatie Loes Joosten van DHV geeft aan dat bij de bestaande bouw de aanslui- tingen en detaillering een uitdaging zijn. "Passiefhuizen worden koude- brugvrij gedetailleerd, iets wat bij nieuwbouw al een moeilijke opgave is", zegt Joosten. "De oplossingen zijn aangedragen voor zowel de binnengevelisolatie aan de voorzijde als de buitengevelisolatie aan de achterzijde van de woningen. Ook is, dankzij de luchtdichte en zwaar ge?soleerde gevels, vrijwel geen geluid van buiten in de woningen hoor- baar. Daardoor is het extra stil in de woning en is extra aandacht besteed aan de geluidsisolatie tussen de woningen", vult zij aan. gEvElS EN dak "De panden, tweelaags dakwoningen en drielaags benedenwoningen, vallen onder het beschermd stadgezicht en zijn aan de buitengevel niet Het betreft zeven panden uit 1903 waaruit veertien royale wooneenheden zijn ontstaan. De twee hoekpanden zijn ingericht om maatschappelijke opvang te huisvesten voor het CvD, een organisatie voor daklozen. nr 3 2009project rotterdam 17 als passiefhuizen te herkennen," zegt Roger Peeters, productmana- ger bouwisolatie bij Rockwool Benelux. "Het isolatiemateriaal (300 mm dikke steenwolisolatie) is tegen de binnenzijde van de steensge- metselde voorgevel in voorzetwanden geplaatst. Interne geluidsover- last is hiermee gelijkertijd opgelost." Om aan de Rc-waarde te voldoen, wordt voor natuurlijke ventilatie achter het authentieke schuifraamkozijn een nieuw draaikiepraam met HR++-glas gezet. Tussen het oude en nieuwe raam is elektrische luxaflex zonwering aangebracht. "Hierdoor blijft het gevelbeeld gehandhaafd", legt Peeters uit. De Gemeente Rotterdam stelde aan de achtergevel minder strenge eisen. Deze gevel is aan de buitenkant ge?soleerd met een buitenge- velisolatiesysteem van Sto Isoned van 350 mm dikke polystyreen isolatieplaat, afgewerkt met een organische wapeningsmortel bewerkt met sierpleister. "Uitgangspunt van de achtergevel is een Rc-waarde van 10", legt Gerard Troost uit, directeur van Sto Isoned in Tiel. "In combinatie met een luchtdichte gevel kan er geen warmte meer ontsnappen." De kozijnen in de achtergevel zijn voorzien van drielaags glas met thermische ontkoppeling en passen hiermee volle- dig binnen het passiefhuisprincipe. Ook aan het dak werden estheti- sche eisen gesteld. De oude spanten van het dak blijven zichtbaar. Hierdoor is isolatie deels op het bestaande dakbeschot aangebracht en deels eronder, afgewerkt met een metal-stud plafond. Troost is overigens zeer te spreken over de overzichtelijke meerprij- zen van de woningen. "Door 30.000 euro per woning meer te inves- teren, ontstaat een passiefhuisconstructie voor bestaande woningen die verre van energiezuinig waren. Met de sterk stijgende energieprij- zen ligt een maatschappelijke opgave die niet alleen door de markt- partijen kan worden ingevuld. De politiek hoort hierin de toon aan te geven", meent hij. n PROJECTGEGEVENS Naam en Plaats Sleephelling Noor- dereiland te Rotterdam Aantal woningen en typen 30 woon- eenheden: 14 koop boven-/beneden- woningen en 16 verblijfseenheden huur t.b.v. maatschappelijke opvang Bouwjaar 1909 Eigenaar Woonstad Rotterdam Architect VILLANOVA architecten Aannemer BAM Woningbouw Rotter- dam Uitvoering Start september 2008, oplevering juni 2009 Uitvoeringswijze Traditioneel Projectfase Gerealiseerd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1. Dak Vervangen, isolatiepakket aan binnen- en buitenzijde 2. Dichte gevel (voor) Metselwerk herstel en isolatiepakket aan binnenzijde Dichte gevel (achter) Gevelisolatie aan buitenzijde en isolatiepakket aan binnenzijde 3. Gevelopeningen (voor) Herstel bestaande kozijnen + ge?soleerde achterzet-ramen met HR++ begla- zing Gevelopeningen (achter) Nieuwe ge?soleerde kozijnen met 3-laags glas 4. Balkon Nieuwe balkonhekken II WONING INTERN 5. Keuken Vernieuwen (keuze kopers) 6. Douche Vernieuwen (keuze kopers) 7. Toilet Vernieuwen (keuze kopers) 8. Indelingswijziging (binnen casco) Nieuwe indeling 9. Vergroting casco (uitbouw/ opbouw) Opbouw op dak III INSTALLATIES 10.Cv-/mv-units Hybride balans WTW-installatie, zonnecollectoren voor warmtapwater en c.v. 11.Rest woninginstallatie Vernieu- wen IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 12.Entree N.v.t. 13.Trappenhal en/of galerij e.d. Vernieuwen 14.Lift N.v.t. 15.Bergingen inpandig e.d. N.v.t. V WOONOMGEVING 16.Erfafscheidingen/buitenbergingen e.d. Vernieuwen 17.Inrichting omgeving/achterpaden e.d. Nieuwe bestrating KOSTEN PER WONING (PEIL 2008) I Schil ,- II Woning intern ,- III Woninginstallaties , - IV Gemeenschappelijke ruimten ,- V Woonomgeving ,- Aanneemsom inclusief BTW totaal (gemiddeld) per woning 183.260,- PRIJS/KWALITEIT Kale huurprijs voor en na renova- tie Onbekend Aantal WWS-punten voor en na reno- vatie Onbekend EXTRA INFORMATIE ? EPC:0.4(passiefhuis) ? Verkoopprijsvari?rendvan 170.000tot240.000v.o.n.per woning Rotterdam Sleehelling Noordereiland Nieuwe situatie Schaal 1:400 Rotterdam Sleephelling Noordereiland Oude situatie Schaal 1:400