collectieve wens als redding voor corporaties20 nr 1 2014 collectieve wens als redding voor corporaties In de jaren tachtig en negentig zijn allerlei initiatieven ontstaan waarbij bewoners in collectief verband het beheer van woningen en/of voorzie- ningen op zich hebben genomen. In sommige gevallen was de aanlei- ding het wegvallen van de verhuurder, zoals bij WoonWijkVereniging De Volharding in Capelle aan den IJssel. Daar nam de huurdersvereniging het initiatief om het beheer over te nemen, uit overtuiging dat de bewo- ners het beter konden. In de meeste gevallen echter was de aanleiding positief; bewoners die zelf vorm wilden geven aan de invulling van wonen en/of werken. Soms gebeurde dat volledig op eigen kracht, door middel van een eigen financiering of lening. Maar vaak is samen- werking gezocht met een woningcorporatie, omdat het in Nederland niet mogelijk is om zelf een toegelaten instelling te worden. Dit in tegenstelling tot voorbeelden van zelfbeheer in het buitenland zoals de housing cooperatives (co-op) in het Verenigd Koninkrijk en Canada. nederland kent vele voor- beelden van zelfbeheer van bewoners, die aantonen dat die bewoners prima in staat zijn om zelf het beheer van woningen en voorzieningen uit te voeren. de opgedane ervaringen met zelfbeheer bieden kansen voor zowel woningcorporaties als de participatiesamenleving. tekst trevor james, senior adviseur vannimwegen paulthielen Ecologische woningen in de duurzame wijk EVA-Lanxmeer in Culemborg (lees meer op pag. 30) collectieve wens als redding voor corporaties nr 1 2014 21 collectieVe wens Als bewoners besluiten om een zelfbeheerproject op te pakken, gebeurt dat vanuit een welbegrepen eigenbelang. Bewoners worden (collectief) wijzer van het zelf uitvoeren van (de besluitvorming over) beheer. Soms komt dat tot uitdrukking in de woonlasten, maar vaak ontstaat vooral een andere kwaliteit van leven dan gangbaar is in een reguliere huur- of koop- woning. De aanleiding tot het nemen van initiatief voor zelfbeheer was en is vaak divers. Het gaat meestal om combinaties van motieven. In alle volgende gevallen is de wens om iets collectief te regelen essentieel geweest voor het slagen van het zelfbeheer. Een greep uit de vele voor- beelden, elk met een eigen verhaal en motieven: Kraakpand legaliseren: De Paap 's-Hertogenbosch, Tetterode Amsterdam, Sandwijk De Bilt; Uitverkoop door een belegger: De Gouden Matselaar Hoorn; Ecologisch bouwen: Het Groene Dak Utrecht, EVA-Lanxmeer Culemborg, De Waterspin `s-Gravenhage; Woongemeenschap voor senioren: Nieuw Wede Amersfoort; Combineren van wonen en werken: De Refter Ubbergen; Het realiseren van woningen voor starters: De Nieuwe Blauwe Rotterdam; Gemeenschappelijk wonen met gedeelde gemeenschappelijke voor- zieningen: Centraal Wonen-projecten door heel Nederland. gRadaties in oRganisatie De vorm waarin zelfbeheer wordt gerealiseerd, bepaalt de manier waarop het beheer wordt uitgevoerd. Daarbij zijn twee hoofdstromen te onderkennen: 1. Het zelfbeheercomplex is eigendom van een corporatie en het beheer wordt (gedeeltelijk) uitgevoerd door een bewonerscollectief. Deze constructie wordt meestal de moeder-dochterrelatie genoemd; 2. Het complex is eigendom van een bewonerscollectief (een vereni- ging of een co?peratie). Bij de moeder-dochterrelaties is het basisprincipe: de corporatie verhuurt het complex in zijn geheel aan een vereniging of stichting, die vervolgens de woningen verhuurt aan de leden. In een beheercontract worden afspraken gemaakt over ieders verantwoordelijkheden zoals huurinning, woningtoewijzing, dagelijks onderhoud en planmatig onder- houd. In het algemeen blijft het planmatig onderhoud bij de corporatie (eigenaar) en voert het bewonerscollectief de andere taken uit. Daarin zijn verschillende gradaties mogelijk. Bijvoorbeeld bewonersverenigin- gen waarvan de leden rechtstreeks van de corporatie huren, waarbij de vereniging uitsluitend verantwoordelijkheid draagt voor gemeenschap- pelijke voorzieningen. Zoals een ruimte of tuin bij Het Groene Dak in Utrecht. Maar er zijn ook verenigingen die de verantwoordelijkheid dragen voor alle beheertaken, woningtoewijzing et cetera, en ??n keer per maand de huur voor het complex overmaken, zoals Vereniging Wonen Werken Pander in 's-Gravenhage (lees meer op pag. 28). Veel van de projecten voor centraal wonen, gemeenschappelijk wonen en woongemeenschappen voor senioren (in totaal naar schatting een paar honderd projecten), zijn in samenwerking met een corporatie ontwik- keld. De bewoners zijn verantwoordelijk voor het beheer en de exploita- tie van gemeenschappelijke voorzieningen, ze zijn lid van de vereniging en huurder bij de corporatie. Sommige projecten kennen een mix van koop- en huurwoningen. In dat geval zijn alle bewoners lid van de vereniging voor de gemeenschappelijke voorzieningen, en de huurders huren van een corporatie. Er zijn ook zelfbeheerprojecten waarbij het eigendom bij het collectief ligt of waarbij de individuele leden eigenaar zijn van een appartement of een appartementsrecht hebben. De meest gangbare rechtsvorm is een vereniging, hoewel een co?peratieve vereniging ook een mogelijkheid is. Daar waar sprake is van gesplitste appartementen is ook een Vereni- ging van Eigenaren nodig. Voor het verwerven van het eigendom zijn er verschillende mogelijkheden. In het verleden zijn weleens leningen verstrekt door een corporatie. De co?peratieve vereniging of een vereniging trekt een lening aan om de aankoop en/of de (ver)bouw te financieren. De Nijmeegse woonverenigingen zijn hiervan een goed voorbeeld. Het betreffen relatief kleine en voornamelijk slechts enkele woningen per vereniging. De woonvereniging koopt een pand waarna de leden van de vereniging mede-eigenaar en/of huurder zijn. hetgroenedak Gemeenschapsruimte het Tuinhuis van ecologische wijk Het Groene Dak in Utrecht (lees meer op pag. 28) collectieve wens als redding voor corporaties22 nr 1 2014 een tijdelijk iets? Zelfbeheer is een vorm van directe solidariteit; je bent solidair met je medezelfbeheerders. Dat kan soms ver gaan. Bijvoorbeeld door het aanpassen van de huur naar hoogte van het inkomen, of door samen voor elkaar te zorgen. De organisatievorm biedt mogelijkheden om naast het wonen ook andere zaken te regelen. Te denken is aan het aanschaffen van zonnecollectoren, het delen van gereedschap of het gezamenlijk inkopen van energie en diensten. Als bewoners het initiatief nemen om een project in zelfbeheer te star- ten, wordt het initiatief door professionals niet zelden met scepsis begroet. Zij stellen de vraag of mensen dat kunnen en hoe lang het initiatief zal standhouden. Is zelfbeheer niet iets tijdelijks? Nee. Het is opmerkelijk hoeveel projecten duurzaam zijn. In 2013 heeft zowel Het Groene Dak als De Volharding haar 20-jarige jubileum gevierd. De Refter in Ubbergen bestaat al 31 jaar. Van de projecten waarbij ik in het verleden betrokken ben geweest, is de overgrote meerderheid nog altijd springlevend. Dit geldt niet alleen voor de zelfbeheerprojecten in Nederland. Bijna alle housing cooperatives waarmee ik in de periode van 1976 tot 1981 in Londen werkte, zijn nog actief. De vraag is: hoe komt dat? Het antwoord ligt in de betrokkenheid en het collectieve belang. De betrokkenheid en de gemeenschappelijkheid bieden moge- lijkheden om initiatieven te ontplooien, activiteiten te organiseren en samen te leven in contact met buren en medebewoners. Deze karakte- ristieken bevorderen een collectief gevoel en verantwoordelijkheid. Niet ieder lid is actief. Veel groepen constateren dat er een driedeling is waarbij ??n deel van de groep het goed wonen vindt, maar niet of nauwelijks actief is; ??n deel is op afroep actief, bijvoorbeeld als activi- teiten moeten worden georganiseerd; en ??n deel is actief in bestuur en commissies. Deze verdeling is vaak niet statisch, mensen worden meer of minder actief afhankelijk van ontwikkelingen in de groep en hun eigen persoonlijke situatie. Sociale cohesie en gemeenschapszin zijn bij zelfbeheerprojecten volop aanwezig. Anonimiteit en isolement komen niet of nauwelijks voor. bewonersverenigingwillemina Als corporaties bekendmaken dat verkoop een mogelijk heid is, zal een deel van de huurders erop ingaan collectieve wens als redding voor corporaties nr 1 2014 23 co?peRaties in Het buitenland Een co?peratie is een prima organisatievorm voor kleinschalige, lokale initiatieven. In Nederland kennen we co?peraties vooral van de land- bouw en de Rabobank. In andere landen wordt de co?peratie ook veel- voudig toegepast als organisatievorm voor wonen. Zo is in zowel Dene- marken als Zwitserland circa 5 % van de woningvoorraad eigendom van een co?peratie. Het zijn vooral relatief kleinschalige organisaties met ??n woongebouw in bezit, eventueel in combinatie met voorzieningen. In het Verenigd Koninkrijk, de bakermat van de co?peratie als organisa- tievorm, zijn er in de jaren zeventig en tachtig veel housing cooperatives ontstaan als kleindemocratische woningcorporaties. Tezamen zijn ze goed voor circa 28.000 woningen. Daarnaast hebben huurders van socialehuurwoningen van gemeenten het recht om het beheer over te nemen (Right to Manage). Circa 5 % van de huurders heeft gebruikge- maakt van dit recht om het beheer over te nemen van circa 80.000 woningen, door middel van het oprichten van een Tenant Management Organisation (TMO). Veelal kiezen TMO's voor een co?peratie als orga- nisatievorm. Ook in Canada en de Verenigde Staten zijn co?peraties populair als organisatievorm voor betaalbare woningen. In de Verenigde Staten zijn circa 1,2 miljoen woningen eigendom van een co?peratie. Momenteel staan co?peraties internationaal volop in de belangstelling. Er ontstaan nieuwe initiatieven die van onderop proberen verandering te brengen in de maatschappij. Deze ontwikkeling is terug te zien bij co?pe- raties voor het wonen. Zo is in zowel Canada als het Verenigd Koninkrijk hernieuwde belangstelling voor de housing cooperative als vorm om betaalbare woningen te realiseren. Een tussenvorm tussen kopen en huren in. En een manier om op basis van eigen initiatief en eigen verant- woordelijkheid in collectief verband in huisvesting te voorzien. co?peRaties in nedeRland Ook in Nederland geniet de co?peratie als organisatievorm opnieuw interesse. Zo zijn er bewoners die co?peraties oprichten om gezamen- lijk energie in te kopen, zonnepanelen te plaatsen of windmolens te exploiteren. Ook zijn er zorgco?peraties waarbij de leden deels voor elkaar zorgen en deels de zorg collectief inkopen om het wonen in kleine kernen voor senioren en zorgbehoevenden mogelijk en aange- naam te houden. Of je hebt co?peraties die een supermarkt of een caf? annex ontmoetingscentrum exploiteren, om de leefbaarheid in de gemeenschap te verbeteren. Daarnaast ontstaan ook in het wonen nieuwe initiatieven van onderop. Fenomenen als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en kluswoningen zijn vormen van een collectieve aanpak die vervolgens overgaan in individueel eigendom. Maar ook zijn er initiatieven van mensen die het individuele eigendom niet kunnen betalen en op zoek zijn naar betaalbare huurwoningen in collectief verband. Zij willen voorzieningen delen of voor elkaar kunnen zorgen en zoeken naar financiers die hun initiatief en maatschappelijke doelstelling onderschrijven. Door het beleid van het huidige kabinet, zien veel woningcorporaties zich genoodzaakt om woningen te verkopen en de huren bij mutatie versneld op te trekken in de richting van de maximaal redelijke huur- prijs. Dit brengt veel bestaande zelfbeheerprojecten in de problemen. Een gedeelte van het antwoord op dit probleem is wellicht verzelfstandi- gen en dus het eigendom kopen van de corporatie. Deze optie is echter niet voor ieder zelfbeheerproject weggelegd. De tijd zal leren of corpo- raties deze initiatieven voldoende weten te waarderen en projectspeci- fieke afspraken maken om de voortzetting van het zelfbeheer mogelijk te maken. de paRticipatiesaMenleVing Een participatiesamenleving is een samenleving waarin iedereen die dat kan verantwoordelijkheid neemt voor zijn of haar eigen leven en omge- ving, zonder hulp van de overheid. Er wordt veel verwacht van de burger, zowel individueel als collectief. De (lokale) overheid heeft in deze samenleving vooral de rol van vangnet voor degenen die via eigen initiatief of maatschappelijke initiatieven niet kunnen worden geholpen. De verzorgingsstaat is gebaseerd op indirecte solidariteit: wij betalen met zijn allen belasting en premies waardoor de staat of de door haar gecontracteerde instellingen voor mensen zorgen die dat niet voor zich- zelf kunnen. Initiatieven van onderop zijn vooral gebaseerd op directe solidariteit: `Wij regelen samen in ons eigen belang onze eigen zaken'. Een goed voorbeeld van deze ontwikkeling is het broodfonds voor zzp'ers of de eerder genoemde zorgco?peraties. Wat zelfbeheerprojec- ten laten zien, is dat door directe solidariteit, een gemeenschappelijk doel en lokale verankering, mensen prima in staat zijn om woningen te beheren in vitale, kleinschalige gemeenschappen. In veel gevallen doen zij dat beter en goedkoper dan grootschalige corporaties. Met respect voor elkaar en waar nodig ook met zorg voor elkaar. Hoewel zelfbeheer niet voor iedereen is weggelegd, vormt het voor een deel van de huurders een prima alternatief tussen huren en kopen in. Het biedt de mogelijkheid om eigen doelen te verwezenlijken en de eigen woonsituatie (inclusief woonlasten) te be?nvloeden. In een tijd dat corporaties (noodgedwongen) op zoek zijn naar nieuwe werkvormen en liquide middelen, cre?ert zelfbeheer kansen. In een moeder-dochterrela- tie kunnen besparingen op de beheerlasten worden bereikt in combina- tie met meer verantwoordelijkheid voor de bewoners. Ook zou ? indien er interesse is onder de bewoners ? een complex in ??n keer verkocht kunnen worden aan een bewonersco?peratie. In beide gevallen geldt dat de huurders zelf initiatiefnemer moeten zijn. Als corporaties bekend- maken dat deze constructies tot de mogelijkheden behoren, zal een deel van de huurders erop in willen gaan. Hoeveel huurders is niet te voorspellen. Maar stel dat, net als in het Verenigd Koninkrijk met de TMO's, 5 % ervoor kiest, dan gaat het om circa 120.000 woningen. Zoals de Amerikaanse sociologe Nina Eliasoph stelt: "You can't grow grass roots top down"; initiatieven van onderop kun je niet van bovenaf initi?ren. Bewonersvereniging Willemina in Amster- dam deelt de balkons in het poortgebouw (lees meer op pag. 26)