netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Wennen aan onzekerheid
Wikke Peters

do 9 mei 2019
artikel

"De bouw- en vastgoedsector kan wel wat meer onzekerheid gebruiken. We houden erg vast aan onze principes, we willen beschermen wat we hebben en wat we weten. Áls we al willen veranderen, dan vooral op onze manier en op onze eigen voorwaarden. Dat is menselijk, maar soms zouden we onszelf meer mogen uitdagen."

Aan het woord is Jack Koch, sinds pakweg een jaar directeur van Ballast Nedam Zuid, en zelfbenoemd ‘luis in de pels’ van de conventionele bouwwereld. Opgeleid als architect, “dat wilde ik als kind al worden”, heeft hij een missie. Hij wil toe naar een proactieve bouw- en vastgoedsector die kan omgaan met onzekerheid, sterker nog, die zichzelf onzekerheid óplegt. “We denken nog sterk vanuit de verzuiling, in kaders over wie wat doet, we zijn niet gewend om mee te denken, want daar hangt dan ook verantwoordelijkheid nemen aan. We kopen traditioneel in, houden grip op de planning, want grip op het proces staat voor voorspelbaarheid in de uitkomst. We leren spelregels aan, want spelregels geven kaders.”

“Maar wat gebeurt er als we de spelregels loslaten en vrij gaan denken? Als we op andere manieren gaan samenwerken, veel gelijkwaardiger en transparanter? Als we aan de voorkant mee gaan denken over het formuleren van de opgave? Als we durven experimenteren?”

Calvinistische inslag

Als voorbeeld noemt Koch de toepasbaarheid van materialen en producten. “We weten van veel materialen niet wat de uitwerking is, wat het doet op de lange termijn, en daarom gaan we die keuzes vaak uit de weg. We willen zekerheid en voorspelbaarheid, we willen iets bouwen dat tachtig jaar blijft bestaan, met solide materialen. Dat is onze Calvinistische inslag. Maar bouw bijvoorbeeld eens een keer een houten huis, of een aanpasbaar huis en kijk wat er dan gebeurd. Ik vind dat meerdere partijen een rol hebben in het aangaan van het experiment, het durven innoveren. De architect en de aannemer dagen zo de corporatie uit tot innovatie, en de corporatie kan op haar beurt weer de bewoner en het maatschappelijk veld uitdagen.”

Koch pleit voor een andere visie op bouwen. Niet meteen inzetten op honderd procent, maar eerder op tachtig procent. En daarna constante betrokkenheid. “We zouden een stuk dynamischer om kunnen gaan met ons vastgoed. Proactief zijn, geen onomkeerbare dingen doen, aanpasbaar materiaal gebruiken en dertig jaar lang een vinger aan de pols houden. Blijven terugkomen. Onroerend goed zie ik veel meer als roerend goed, ik zou toe willen naar een fluïde proces, in plaats van een bouwwijze met een van tevoren vastgestelde kop en staart. Neem nou bijvoorbeeld zonnepanelen. Die hoef je niet meteen te plaatsen. Maar hou er bij de bouw rekening mee dat je dat wellicht ooit wel gaat doen, en leg vast de schachten die nodig zijn aan. Ja, dat vraagt behoorlijk wat denkwerk. Maar doordat je niks uitsluit – de no regret aanpak noemen wij dat – kun je flexibel met je vastgoed blijven omgaan zonder het gevoel te hebben dat de ontwikkelingen je inhalen.”

"Jammer dat we met z'n allen teruggrijpen naar zoveel mogelijk vierkante meters maken."

Jack Koch is directeur bij Ballast Nedam Zuid. Tevens is Koch circulair denker van het eerste uur, onder andere in zijn rol als vakgroepvoorzitter Circularity and Sustainability bij RICS.

Het belang van samenwerking

Die manier van bouwen vraagt ook iets van de keten, realiseert Koch zich. “Langdurige samenwerkingen zijn daarbij een pré. Met betrouwbare partners, waar je transparant en op een gelijkwaardige manier mee samen kunt werken. Die zich écht committeren aan een gezamenlijk doel, en die allemaal bereid zijn volwaardig in een team te investeren. Lange termijnsamenwerkingen, die niet alleen continuïteit garanderen maar ook innovatie en experiment. En niet te vergeten de schaalbaarheid van toepassingen. Die schaalbaarheid is op dit moment namelijk dé grote vraag uit de markt. En die schaalbaarheid is alleen te behalen binnen een langdurige, transparante samenwerking.”

Ook bewoners kunnen volgens Koch deel uitmaken van die samenwerking. Maar, zo vindt hij, bewonersinspraak moet wel gefundeerd zijn. “Geef mensen dan echt een wit velletje papier. Want geef je ze een voorbedrukt papiertje waarop ze alleen wat vakjes mogen inkleuren, dan lijkt het in mijn ogen eerder op een vorm van windowdressing. Dan kun je het net zo goed niet doen.” Overigens zit niet elke bewoner te wachten op dat lege velletje papier, denkt Koch. “Soms vinden mensen het juist prettig als een corporatie de keuzes voor hen maakt.”

Ballast Nedam Development ontwikkelt de Eindhovense wijk Berckelbosch. De eerste huizen in dit project, zo'n tien jaar geleden gebouwd, zijn nog op het gasnet aangesloten. De eigenaren van deze 'oude' woningen wordt alsnog een oplossing geboden om ook hun huis 'van het gas af' te krijgen.

Waaromvraag

Ook vindt Koch dat aannemers en onderhoudsbedrijven veel meer een rol kunnen pakken als het gaat om het formuleren van de opgave. “Daar zijn we nog te passief en afwachtend in. We zouden meer en in een eerder stadium aan tafel moeten zitten om mee te denken over de gebiedsontwikkeling. Overigens hoeft niet iedereen in de bouwketen zo’n rol aan te nemen, een timmerman moet gewoon goed kunnen timmeren. Maar de laag erboven moet in staat zijn de ‘waaromvraag’ te stellen.”

Eerder aan tafel betekent ook meedenken over de randvoorwaarden van een opgave. Koch schrikt er niet voor terug een rol te nemen in het gezamenlijk vaststellen van bijvoorbeeld de programmering van vastgoedontwikkeling. “En ik denk daarbij bijvoorbeeld ook aan vragen rondom mobiliteit. Hoe gaan bewoners zich bewegen in het gebied? Is de ontwikkeling toekomstbestendig, is het ingesteld op fietsen en wandelen, hoe vinden we een passend parkeerprogramma?”

"Maak van bouwen een fluïde proces."

Kracht van beperken

Meer zelf geformuleerde uitdaging in de bouw- en vastgoedsector, hoe krijg je dat dan voor elkaar? “Door te sturen op creativiteit. En één van de manieren waarop je dat kunt doen, is het instellen van beperkingen. Het afpakken van zekerheden, al klinkt dat misschien niet aardig. Maar het werkt wel. Wat gebeurt er als de overheid in principe nooit meer een sloopvergunning verstrekt? Wat gebeurt er als je een opdracht alleen met eigen en lokale partijen en mensen kunt doen? Of als een project binnen honderd dagen klaar moet zijn?”

“Wat dat betreft is het jammer dat de crisis voorbij is. De crisis dwong ons meer tot out of the box denken, dwong ons tot onderscheidend vermogen en tot creativiteit. Het is jammer dat we met zijn allen weer teruggrijpen naar zoveel mogelijk vierkante meters maken. Natuurlijk, geld is een onmisbare randvoorwaarde, maar uiteindelijk bepaalt visie en proceskwaliteit, en niet de kostprijs voor realisatie, het succes van een project.

“Ik ben wel optimistisch over de toekomst. Waarom? We hebben al heel veel materiaal en kennis gedolven. Er is zó veel beschikbaar, dat we in principe tot in lengte der dagen kunnen bouwen wat we willen bouwen. Als we maar afstappen van onze conventionele kijk op bouwprocessen.”

Dag van de Circulariteit

Jack Koch is een van de sprekers tijdens de Dag van de Circulariteit op 13 juni. Het programma bestaat daarnaast uit keynote spreker Diederik Samsom en deelsessies van onder andere AkzoNobel, ERA Contour, SSW de Bilt en Wonen Limburg. Kijk voor meer informatie of aanmelden op www.renda.nl/dagvandecirculariteit

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren