netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Tussen B en BENG
Van dwangmatig onderhoud naar strategisch ingrijpen
Haico van Nunen

di 11 juni 2019
artikel

Ondertussen weten we het wel, we moeten verduurzamen. Maar wat, wanneer en hoe, dat is nog maar de vraag. Op dit moment vinden er diverse renovaties plaats en zijn er nog meer in voorbereiding, waarbij opdrachtgevers aan het zoeken zijn naar wat hun opgave nu precies is.

Beleid loopt vaak achter op de praktijk, zo ook duurzaamheidsbeleid. Bij veel corporaties wordt energielabel B nog officieel genoemd als streven. Ook het onduidelijke landelijk beleid zorgt ervoor dat corporaties niet goed weten wat ze moeten doen. Het beleid voor de korte termijn zegt B, maar de toekomst vraagt om BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Bij een aantal opgaven is het geen discussie. Dat zijn de pilots, de experimenten en de proefwoningen. Daar kiest men, vooruitlopend op landelijke regels, voor hoge ambities. Maar vooral in de reguliere praktijk vragen corporaties zich af wat nu de beste koers is en welke ‘no regret’ maatregelen ze kunnen nemen.

Cyclisch denken

Bij de meeste woningcorporaties staat het cyclisch denken voorop, middels de MeerJaren OnderhoudsPlanning. (MJOP). Die geeft voor een groot aantal bouwdelen aan wanneer ze aan onderhoud of vervanging toe zijn. Dakpannen vervangen, kozijnen schilderen en liftonderhoud zijn daarin veelvoorkomende maatregelen. Vaak staan echt grote ingrepen (renovaties) hier niet in. Die worden op basis van een strategisch voorraadbeleid bepaald. Maar ook hier staat bij de meeste corporaties nog geen uitspraak over verhoogde energieprestaties. Er wordt wel over nagedacht en gesproken, maar het is nog niet vastgelegd. Gelukkig hebben corporaties vanuit het cyclisch denken een goed beeld van de complexen die de komende jaren verbeterd moeten worden. De planning hiervoor biedt ook ruimte om te schuiven. Een complex dat nog een goede kwaliteit heeft, kan zo 5 of 10 jaar naar achteren worden geschoven. Daarentegen is een ingreep 10 jaar naar voren halen vaak een desinvestering, je vernietigt de aanwezige kwaliteit. Om nog maar niet te spreken over de impact die dit op het milieu heeft door nog goede materialen te verwijderen als je niet circulair denkt.

Maar daar gaat het eigenlijk niet om. Door dit cyclisch denken mag je er ook vanuit gaan dat elke corporatiewoning tot aan 2050 nog minimaal één keer een 15-jarige cyclus door moet en zelfs nog een 30-jarige cyclus. Meer dan genoeg momenten om tot (energetische) verbetering over te gaan.

Ambities

Omdat in de MJOP geen kwaliteitsverbeteringen zijn opgenomen en het beleid nog uitgaat van beperkte energieambitie, springt men nu heen en weer tussen deze twee ambities. Er vinden nu werkzaamheden aan complexen plaats waar een energetische verbetering nog niet gepland was. Neem als voorbeeld een complex uit de jaren ’60 dat begin jaren ’90 nieuwe kozijnen en na-isolatie heeft gekregen. Dat complex zou nu eigenlijk gerenoveerd moeten worden tot label B (conform de afspraken met Aedes), en misschien van zonnepanelen worden voorzien zodat A tot de mogelijkheden behoort. Maar ondertussen is de context veranderd. Alhoewel er op dit moment nog geen (verplichte) strengere regels zijn voor de energetische prestatie van bestaande woningen, weten we ook dat alles wat we nu doen impact heeft op de toekomst. Het doorzetten van een geplande label B renovatie kan in de komende jaren weleens een belemmering vormen voor het behalen van hogere ambities en is daarmee duidelijk geen ‘no regret’ maatregel.

"In de reguliere praktijk vragen corporaties zich af wat nu de beste koers is."

Doorkijk

Toch is het streven naar hoge ambities niet vanzelfsprekend. Een corporatie moet rekening houden met de ambities die ze als organisatie gesteld heeft, maar is tevens een belangrijke partij voor de gemeente. Veelal worden ze gezien als ‘startmotor’ voor het behalen van de ambities in de gemeente. Vanuit het cyclisch denken moet er echter nu worden geïnvesteerd, het gebouw is op dit moment aan de beurt voor onderhoud. Normaal gesproken vindt dan ook kwaliteitsverbetering plaats. Je moet je afvragen in hoeverre die extra verbeteringen nu verantwoord kunnen worden doorgevoerd. Wat kan nu en wat kan later? Is de woning ‘energetisch versleten’ of kan hij nog een ronde mee? Immers het cyclisch denken stelt je ook in staat om in de volgende cyclus nog maatregelen te nemen. De afweging tussen B en BENG hoeft dus niet nu BENG als resultaat te hebben, maar moet wel een doorkijk naar de toekomst geven.

De rek in onderhoud

Een dergelijke aanpak vraagt kennis en ervaring van passende maatregelen voor het vastgoed. Welke ingrepen zijn nu echt nodig en welke ingrepen kunnen wachten om ruimte te scheppen voor hogere ambities? Daar waar mogelijk wil je ingrepen uitstellen, maar je wil ook niet over drie jaar wéér bij de bewoner voor de deur staan. Elk complex heeft zijn eigen beste route. Dit stelt je in staat om op een efficiëntere manier te renoveren. Als je weet dat een dak nog 15 jaar mee kan en je weet dat dit bij andere complexen (met een zekere marge) eveneens het geval is, kun je een cyclus ‘dakrenovatie’ opzetten, in plaats van bij 10 complexen afzonderlijk het dak aan te pakken. Inzicht in de spreiding van de onderhoudsbehoefte van je complexen is daarvoor noodzakelijk.

Vanuit eerder onderzoek¹ is met de Factor Methode bekeken wat de marges kunnen zijn op de levensduur van een bouwdeel. Diverse invloedfactoren zijn daarin verwerkt en passen de referentie levensduur een beetje aan. Een voorbeeld: als de spreiding van iedere factor slechts 10% invloed heeft, dan nog laten honderd componenten met een verwachte levensduur van 40 jaar een spreiding zien tussen 25 en 64 jaar (zie figuur 1). Dat betekent dat kwaliteit (van het product, ontwerp en uitvoering), gebruik (intern en extern) en omstandigheden van invloed zijn op de daadwerkelijke levensduur. Locatie, gebruik en context bepalen de onderhoud- en vervangingsnorm, niet de MJOP. Je kunt de onderhoudsplanning niet generiek benaderen. Per gebouw moet je kijken wat de best passende route is. Strikt de MJOP volgen zorgt voor desinvesteringen, onnodige vervangingen en het missen van kansen om extra kwaliteit toe te voegen.

Routekaart op maat

Met de wetenschap dat we uiteindelijk aan hoge eisen moeten voldoen, zijn beperkte ingrepen voor 15-20 jaar nog geen verwerpelijke oplossingen. Al moet je wel beseffen dat je dan nog één of meerdere keren terug moet komen. Er komt dan ook steeds vaker de vraag om een onderhoudsingreep uit te werken, met daarnaast een scenario dat uitgaat van bijvoorbeeld de BENG eisen. Dit vraagt volgens mij om een heel andere benadering. Voor de opdrachtgever zijn er drie opeenvolgende keuzes die gemaakt moeten worden:

  1. Wil ik dit complex nog steeds gebruiken na 2050?
  2. Kan ik met de huidige kwaliteit nog vooruit, wanneer moet ik uiterlijk iets veranderen?
  3. Wat is de beste route om de benodigde maatregelen te nemen?
     

De eerste stap, of het gebouw na 2050 nog steeds in gebruik is, bepaalt of het zinvol en rendabel is om maatregelen uit te voeren met een lange exploitatie. Denk aan het vervangen van kozijnen of het aanbrengen van een nieuw dak. Aan de andere kant is een keuze om een gebouw voor 2050 uit de exploitatie te nemen een hele heldere keuze, maar legt dit de druk op de (ver)nieuwbouw. Indien de keuze is gevallen op het op termijn uit de exploitatie nemen van een gebouw, dan is de vraag hoeveel tijd er rest. Betekent dit dat er nu al van het gebouw afscheid wordt genomen, of vindt er nog een (beperkte) impuls plaats om de laatste cyclus van het gebouw in te gaan? De afwegingen die daarin gemaakt worden, gaan vooral over ‘heel, veilig en gezond’, met maatregelen gericht op onderhoud en conserveren. Kleine verbeteringen zoals het plaatsen van HR++ glas kunnen worden overwogen, grote ingrepen liggen dan minder voor de hand.

"Verbeter op dit moment enkel wat nodig is, maar houdt wel rekening met de toekomst."

Kwaliteit leidraad voor prioriteit

Bij het langer doorexploiteren wordt breder gekeken en moet je beoordelen of de huidige kwaliteit voldoet en kijken naar de beoogde kwaliteiten in de toekomst. Niet alleen technisch, maar ook over de positie binnen het portfolio, de woontechnische kwaliteit en de verwachtingen vanuit de doelgroep. De huidige kwaliteit (op al die aspecten) bepaalt de prioriteit bij het verbeteren. Achterstallig onderhoud is een aanleiding tot verbetering, maar beperkte gebruiksmogelijkheden vanwege de plattegrond of de aanwezigheid van asbest kunnen net zo goed een aanleiding zijn. Bij sommige woningen is de opgave zo groot (of eigenlijk de huidige kwaliteit zo beperkt) dat alles in een keer moet. Maar in veel gevallen is die noodzaak er niet en kun je kijken wat prioriteit heeft.

Met die prioriteit bepaal je het ingreepniveau, met de bijbehorende stappen in de tijd. Onderdelen met prioriteit worden direct aangepakt, andere onderdelen worden op basis van de MJOP, samen met kennis en ervaring over het gebouw, omgezet naar een routekaart. Je verbetert op dit moment enkel wat nodig is, maar houdt wel rekening met de toekomst, door detailleringen aan te passen of voorzieningen voor latere aanpassing op te nemen.

Van routekaart naar wijkaanpak

Op de vraag B of BENG is dan ook geen eensluidend antwoord te geven. De uitgangssituatie van het complex bepaalt wat er op dit moment nodig is. De ambitie van de opdrachtgever bepaalt waar je naar toe wil. Dit komt samen in een route naar ‘neutraal’. En of dat dan (bijna) energieneutraal, CO2 neutraal of energierekening neutraal is, wordt gevormd door de marges van definitie waar je naar kijkt; energie, CO2 of geld. En dan hebben we nog helemaal niet gesproken over wat de bewoners willen. Wordt er al regelmatig onderhoud gepleegd in de wijk of gaat het om een complex waar al drie keer sloop is aangekondigd? Soms kan er weer draagvlak en rust in een wijk komen door te laten zien dat je als eigenaar flink wil investeren in slechts één component, zoals bijvoorbeeld het dak. Het helder stellen van het einddoel zorgt ervoor dat je de route in kunt vullen op het moment dat dit nodig is.

Tempo

Dan nog het tempo-aspect. Je kunt het aan de bewoners overlaten, bijvoorbeeld door in de serie van één te gaan werken, op aanvraag of bij mutatie. Maar je kunt ook zelf een planning maken. Tot 2050 is nog ruim dertig jaar. Door een dak nu niet te doen, maar door te schuiven naar 2035 creëer je op dit moment financiële ruimte die je met andere projecten in kunt vullen. Immers heb je als corporatie meer woningen te doen dan dat ene complex. En door van alle woningen een routekaart te maken, wordt duidelijk wanneer welke complexen aan de beurt zijn. Ingrepen spreiden over je bezit wordt daarmee mogelijk. Maar wat vooral van belang is, en steeds belangrijker gaat worden, is dat hiermee een wijkaanpak vormgegeven kan worden in samenwerking met andere partijen. (Zie ook artikelenserie ‘De smaken van energieneutraal’ in Renda 2018)

Zonnepanelen leggen

Zonnepanelen leggen

Strategisch renoveren en innoveren

De routekaart stelt je niet alleen in staat om nu strategische keuzes te maken, het laat je vooruitkijken in de tijd. Als we van de complexen die de komende jaren aan de beurt zijn de daken die nog goed zijn doorschuiven naar, laten we zeggen 2035, dan heb je in dat jaar geen 10 individuele projecten, maar één groot dakproject, verdeeld over een aantal locaties. Dit maakt een andere benadering van de renovatieopgave mogelijk, waarmee de ambitie door de jaren heen gaat variëren van B naar BENG. Daarmee hoeft de vraag B of BENG niet in een keer beantwoord te worden, maar is het een antwoord op maat (de routekaart), waarbij door variatie aan te bieden en alles in stappen te doen, er ruimte ontstaat voor standaardisatie in oplossingen (het collectieve dakproject) en daarmee voor innovatie.

¹ ‘Assessment of the sustainability of flexible building (proefschrift)’, Haico van Nunen, 2010.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren