Nederland is in transitie, althans, dat zouden we moeten zijn. Een transitie is een structurele verandering waarbij patronen en gebruik overgaan naar een nieuwe werkelijkheid. Verandering gaat dus niet vanzelf, zeker niet als deze structureel moet zijn. Het betekent afscheid nemen van oude gewoontes. Bovendien is iets pas structureel als iedereen daadwerkelijk meedoet. Dus de grote vraag in de energietransitie is: hoe krijgen we mensen in beweging om hun woning te verduurzamen?

Nederland bestaat uit 8 miljoen woningen. Daarvan zijn 4,5 miljoen woningen in privaat eigendom en worden bijna 3,5 miljoen woningen verhuurd. Van deze verhuurde woningen is slechts 2,28 miljoen (28% van onze woningvoorraad) in bezit van woningcorporaties. Er zijn dus ook ruim 1 miljoen woningen in de particuliere verhuur. Het is deze mix die je in een willekeurige buurt tegenkomt. Natuurlijk verschilt het bezit sterk per buurt, de ene buurt staat vol met koopwoningen, terwijl in een andere buurt de huurwoningen de overhand hebben. Maar de praktijk leert ons dat je bij een buurtaanpak altijd verschillende eigenaren tegenkomt. Iedere eigenaar heeft zijn eigen motieven om wel of niet iets met woningen te doen.

De buurt is de laagste ruimtelijke eenheid die we in Nederland kennen. Waarbij we een verzameling buurten een wijk noemen. Beiden worden vaak gebruikt om data en informatie te ordenen. Het CBS verdeelt Nederland in meer dan 14.000 buurten. De buurt is daarmee veelal het niveau waarbij plannen concreet worden gemaakt. Bij de uitwerking van het Klimaatakkoord en de warmtevisie gaat het dan per wijk en buurten over besparen van Megatonnen CO₂, vlekkenplannen, scenario’s en strategieën.

De volgende stap is om deze papieren plannen concreet te maken en in een bepaalde buurt te starten met de transitie. Met 8 miljoen woningen en 14.000 buurten heeft een gemiddeld buurt 600 woningen. Met die 600 huishoudens, gevarieerd in eigendom, zal bekeken moeten worden hoe hun manier van wonen in die buurt past binnen de gestelde doelen van het rijk en de plannen van de gemeente. Dat betekent, wat is er nodig om deze doelen te halen en wat betekent dit vervolgens voor je portemonnee, het gebruik van de woningen en de benodigde vergunningen?

Vijf jaar geleden werden de corporaties gezien als ‘startmotor’ van de energietransitie. Als bezitter van grote aantallen woningen gebouwd in dezelfde periode zouden zij in staat moeten zijn om op grote schaal resultaat te boeken. Met overheidsprogramma’s zoals de ‘stroomversnelling’ en de ‘renovatieversneller’ ter ondersteuning moesten corporaties en hun partners laten zien wat er mogelijk was. Tegelijkertijd was er nog de verhuurdersheffing die niet hielp met starten en bleek de markt niet in staat om met een goed en betaalbaar renovatieaanbod te komen. De realiteit was vooral dat corporaties doorgingen met hun bewezen praktijk door goed voor hun assets (woningen) te zorgen. De rol als ‘startmotor’ werd maar mondjesmaat ingevuld. Laten we eerlijk zijn, om die rol hebben ze zelf ook nooit gevraagd. Bij sociale verhuurders zijn de woningen juist een middel om te voorzien in de dienst die ze leveren, namelijk huisvesting. Daarbij wordt vooruitgekeken naar het in standhouden en (duurzaam) verbeteren van bewoonde woningen. Met als belangrijkste opgave dat deze woningvoorraad betaalbaar moet blijven voor haar doelgroep.

Naast de sociale verhuur worden meer dan een miljoen woningen particulier verhuurd. Dit zijn niet alleen de beroemde ‘huisjesmelkers’, maar hier vallen bijvoorbeeld ook de institutionele beleggers zoals pensioenfondsen onder (circa 200.000 woningen). Een groot deel van deze woningen valt in de zogenaamde vrije huur, dat wil zeggen dat de woning een huur heeft boven de liberaliseringsgrens (momenteel € 808,06), maar dat hoeft niet. Ook in de particulier verhuur kunnen woningen goedkoper worden aangeboden. Het verschil met sociale verhuurders is dat in de particuliere verhuur de woningen een middel zijn om economisch rendement op te leveren en dus geld te verdienen. Het bieden van huisvesting is slechts een afgeleide daarvan. De afwegingen die hierbij gemaakt worden draaien wel om de kwaliteit van het verhuurde, maar altijd in relatie tot de opbrengsten. Een pand dat niet de gewenste opbrengsten heeft zal eerder worden afgestoten dan dat daar veel in geïnvesteerd wordt.

Dan zijn er nog de koopwoningen, waarbij de particuliere eigenaar zelf de afweging maakt om überhaupt iets aan zijn woning te doen qua verduurzaming. Maar welke eisen stel je aan je woning en wat is ervoor nodig om deze eisen te realiseren? Als eigenaar moet je zelf investeren om de woning te onderhouden en te verbeteren, dus het is maar net wat je belangrijk vindt. Word het een nieuw dak of toch een nieuwe keuken? Eventuele opbrengsten, door een lagere energierekening of minder onderhoud, komen aan jezelf ten goede. Dat zorgt ervoor dat de eigenaar het (bijna altijd) zelf voor het zeggen heeft.

Bij de vorige twee vormen van eigendom kan je spreken van segmenten met een bepaalde mate van professionaliteit in opdrachtgeverschap. Er zijn hier mensen dagelijks bezig met het nemen van beslissingen over het vastgoed, met uiteenlopende motivatie. Een particuliere eigenaar beschikt veelal niet over deze mate van professionaliteit en zal dus ook minder snel geneigd zijn om verduurzamingsstappen te ondernemen of vooruit te kijken. Simpelweg omdat hij de benodigde kennis niet heeft of de gevolgen ervan niet kan overzien.

Tot slot is er nog een groep mensen waarbij het eigendom van de woning anders is verdeeld. Zij zijn onderdeel van een Verenging van Eigenaren (VvE), waarbij ze een woning hebben in een complex (bijvoorbeeld een appartement) en gezamenlijk eigenaar zijn van het gehele complex. Naar schatting zijn er in Nederland ongeveer zijn 1,3 miljoen adressen met een appartementsrecht (2015). Deze eigenaren moeten samen met hun verenigingsleden tot besluiten komen. Ondanks dat hier regels voor zijn vastgelegd, zorgt dit soms voor lastige situaties. Zo is het heel normaal dat meer dan de helft van de leden moet instemmen met een verbetering aan het woongebouw. Als er bijvoorbeeld (veel) mensen in het complex wonen met een beperkt budget kan het lastig zijn om hieraan te voldoen. Hoe graag je ook als individuele bewoner wil gaan verduurzamen, als het merendeel van de vereniging dat niet wil, gebeurt er niets. Dit maakt de besluitvorming bij een VvE ingewikkelder omdat alles in overleg met elkaar gaat.

De volgende stap in onze transitie, waar veel gemeenten nu voor staan, is om tot een wijkuitvoeringsplan (WUP) te komen. Dat vraagt om het vertalen van de vastgestelde warmtevisie naar daadwerkelijke uitvoering samen met de stakeholders in de stad. Die stakeholders zijn voor dit artikel verdeeld naar eigendom. Dat levert meteen een lastige situatie op. Want hoe gaan gemeenten op basis van diverse variabelen, zoals aanwezige energiebronnen en voorzieningen maar ook de wijk- en woonvisies, een definitieve keuze maken waar en hoe te beginnen? En welke oplossingsrichting past dan het beste bij de gekozen ontwikkeling, gezien vanuit het belang van de regio en de stad. Wellicht dat corporaties, als bekende partner in de regio, bij de totstandkoming van die visie nog zijn meegenomen, maar eigenaren, particuliere verhuurders en vereniging van eigenaren naar alle waarschijnlijkheid niet. Toch zijn zij (met 72% van de totale woningvoorraad) essentieel voor het realiseren van de warmtevisie; met de wijk en de buurt als de schaal waarop geacteerd moet gaan worden. Maar hoe krijg je de stakeholders hier in beweging? Alleen maar omdat de gemeente dit zegt? Daar zal zeker iets tegenover moeten staan. Vooral, zoals we net al zagen, als er verschillende motieven zijn.

Een wijkuitvoeringsplan betekent eigenlijk zoveel als het uitzetten in de tijd van renovatiestappen, zodat alle woningen in een buurt, ongeacht eigendom, op den duur (maar bij voorkeur voor 2050) voldoen aan de gestelde duurzaamheidsambities. Dit betekent dat eigenaren plannen gaan maken, maar dat er ook passende oplossingen vanuit de markt beschikbaar moeten zijn. De renovatie- en verduurzamingsmarkt is echter nog niet zover dat je nu al een kant-en-klare oplossingen kan kopen. Natuurlijk zijn er enkelvoudige maatregelen zoals een zonnepaneel en isolatie, maar echte renovatieoplossingen die beschikbaar zijn voor particulier, verhuurder of VvE bestaan niet op grote schaal. Willen wijkuitvoeringsplannen gestart worden, dan zullen vraag en aanbod dichterbij elkaar gebracht moeten worden.

Vervolgens moet de realisatie van het aanbod wel mogelijk zijn. Op dit moment is er voldoende werkgelegenheid in de bouw. De grote en middelgrote bouw- en renovatiebedrijven hebben voldoende werk. Juist door voor corporaties te werken, creëren ze een vorm van continuïteit, het is een opdrachtgever met duizenden woningen op de planning. Voor deze marktpartijen zijn individuele opdrachtgevers, of eenmalige opdrachtgevers zoals een VvE, totaal anders. Bedrijven halen daar niet de continuïteit uit, die ze zelf voor ogen hebben. En de benodigde acquisitie die nodig is om eenzelfde omvang aan opdrachten te krijgen vraagt veel inspanning.

Niet vreemd dat deze marktpartijen weinig interesse tonen in deze marksegmenten. Vooral als je bedenkt dat er werk in overvloed ligt bij de woningcorporaties. Gevolg is dat de particulier sterk is aangewezen op zzp’ers en kleine lokale bedrijven. Dergelijke partijen hebben momenteel ook veel werk, waardoor ze de luxe hebben in prijs te stijgen. Bovendien kan één partij vaak niet alles doen omdat ze niet alle expertises hebben en zijn er meerdere partijen naast elkaar nodig voor één renovatie. Dat vraagt dan weer om de nodige regie.

Voor renovatiebedrijven is continuïteit van essentieel belang. Als bedrijf heb je personeel in dienst en wil je ervoor zorgen dat er altijd genoeg werk is voor die mensen. Ondanks dat de verduurzaming van 4,5 miljoen particuliere woningen de grootste markt voor de bouw is, blijven aannemers hier liever weg. In hun ogen levert het vaak te veel gedoe en onzekerheid op betaling op voor het geleverde werk.

Er is een manier om aantrekkelijker te zijn voor deze bedrijven, namelijk door collectiviteit te organiseren. Als individu sta je alleen, als collectief geef je aanbieders meer perspectief. In eerste instantie door het aantal maatregelen (één dak of vijfentwintig daken) dat ze kunnen realiseren, maar anderzijds ook door in de buurt aan het werk te blijven. Bij een juiste aanpak, kun je als bedrijf door het jaar heen meerdere collectieven bedienen, ook dat is continuïteit. Waar bij corporaties bij goed werk vaak weer een nieuwe opdracht komt, kom je hier ook in de buurt van de ene opdracht aan de andere. Bovendien, in de bouw (en zeker bij particulieren) geldt ‘zien is geloven’ en dat werkt nu eenmaal beter in een buurt, waar mensen met eigen ogen de verbeteringen zien.

We moeten nu concreet worden bij het verduurzamen van steden. De grote lijnen zijn getrokken in de vorm van warmtevisies, de daadwerkelijke opgave ligt nu bij het opstellen van wijkuitvoeringsplannen. Concreet betekent dit dus met de eigenaren in de buurt aan de slag. Wie gaat die taak op zich nemen? Op dit moment lijken veel gemeenten in een impasse te zitten. Naast de eerste buurten die sinds 2015 (Parijs) zijn aangepakt liggen er nog ruim 13.000 buurten te wachten. Maar hoe krijg je de verschillende eigenaren nu in beweging, het liefst zo snel mogelijk? Het organiseren van collectieven, dusdanig dat de eigendomsvorm niet van belang is, rondom de gekozen techniek kon wel eens een goede start zijn.