netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Eerlijk en betrouwbaar huurprijsbeleid
Wie betaalt eigenlijk de juiste prijs voor het wonen?
Karel van Berk

di 20 augustus 2019
artikel

Huurder 'H' op nummer 12 van het rijtje eengezinswoningen betaalt 635 euro per maand terwijl buurvrouw 'B' op nummer 10 slechts 305 euro betaalt. Is dat wel rechtvaardig of eerlijk? Gaan we huurders met een 'te hoog' inkomen wel of geen extra huurverhoging opleggen? Kortom: hoe breng je als woningcorporatie lijn in het huurprijsbeleid?

Woningcorporaties richten zich vooral op de huisvesting van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeite hebben met het vinden van passende woonruimte en daardoor zijn aangewezen op woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (€720,42 in 2019). De drie woorden huisvesting, inkomen en huurtoeslaggrens laten zien in welke context corporaties moeten werken. Ze voorziet in de bouw en het beheer van woningen, maar heeft ook rekening te houden met het inkomen van haar huurders.  Het is bouwen, verhuren en beheren terwijl je aan handen en voeten gebonden bent. Van marktwerking is geen sprake. Gelet op de lage inkomens van de doelgroep is een eerlijke huurprijs voor iedereen gewenst. Maar wat is eigenlijk een eerlijke prijs? Kijk je om dat te bepalen naar iemands inkomen, naar de huurprijs, of naar de kwaliteit van de woning?

Het inkomen

Het inkomen van bewoners wordt bekeken op het moment dat zij een woning willen huren. De woning wordt toegewezen als het inkomen lager is dan €38.035 (prijspeil 2019), of in uitzonderingsgevallen lager dan €42.436. Hierna blijft echter buiten beeld of iemand meer of minder gaat verdienen. Inkomen is dus een momentopname en kan niet worden ingezet om op te sturen in het huurprijsbeleid. Huurders kunnen ondertussen meer gaan verdienen, waardoor ze op een bepaald moment eigenlijk niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking zouden komen.

Sinds 2013 is het voor corporaties mogelijk om bij de Belastingdienst op te vragen of een huurder een hoger inkomen heeft dan €42.436. Als dit het geval is spreken we van scheefwoners. Het idee hierachter is dat aan deze scheefwoners een hogere huur gevraagd mag worden. In politiek Den Haag worden steeds vaker proefballonnetjes opgelaten dat scheefwoners eigenlijk gedwongen zouden moeten verhuizen om plaats te maken voor huishoudens met lagere inkomens die op de wachtlijst staan. Huurprijsbescherming voorkomt dit vooralsnog.

"Het is beter om scheefwoners te omarmen"

Gelukkig verdwijnen dit soort denkbeelden al snel naar de achtergrond. Het is nogal ontwrichtend om deze doelgroep uit te willen plaatsen. Het tast de zekerheid van wonen aan en kan ertoe leiden dat in wijken louter nog huishoudens wonen met lagere lonen. Sociaaleconomische structuren raken verstoord en komen onder druk te staan. Mogelijk met als bijgevolg het vertrek van winkels en voorzieningen en een waardedaling van de vastgoedportefeuille.

In plaats daarvan is het beter om de scheefwoners te omarmen. Benader ze als waardevolle huurders, maar vraag wel een hogere huurprijs tot maximaal de liberalisatiegrens (€720,42 per maand/€8.645 per jaar). Bij deze huurprijs besteden deze scheefwoners maximaal 20% van hun inkomen aan wonen. De woonquote van Nibud varieert grofweg tussen de 25% en 30%, dus de huurprijs is met 20% nog heel betaalbaar. Corporaties mogen sinds 2003 de huren van scheefwoners extra verhogen met inflatie plus 4%. Gebruik deze ruimte om de reguliere doelgroep in de jaarlijkse huurverhoging te ontzien.

De huurprijs

Door de jaren heen zijn er grote verschillen ontstaan in huurprijs voor gelijke woningen. De oorzaken hiervan kunnen verschillend zijn. Iemand die 40 jaar geleden een woning huurde deed dat op basis van de toen geldende woningwaardering, maar die is in al die jaren behoorlijk veranderd. Daarnaast kunnen corporaties kunnen jarenlang een heel laag huurverhogingsbeleid hebben gevoerd. De intrede van de WOZ-waarde in 2015 als onderdeel van de woningwaardering heeft voor het gros van de woningen geleid tot hogere huren. Het is echter niet uit te leggen dat iemand in een gelijke woning een substantieel andere huurprijs betaalt dan zijn of haar buren. Dat verschil kan nog groter worden door generieke huurverhogingen. Door een gedifferentieerde huurverhoging toe te passen worden de verschillen kleiner en blijft de uitkomst voor de corporatie gelijk (zie tabel 1).

Generieke huurverhoging

Woning X

Woning Y

Totaal

Huurprijs in €

€ 600,-

€ 300,-

€ 900,-

Huurverhoging in %

1.6%

1.6%

1.6%

Huurverhoging in €

€ 9,60

€ 4,60

€ 14,40

 

Gedifferentieerde huurverhoging

Woning X

Woning Y

Totaal

Huurprijs in €

0.35%

4.1%

1.6%

Huurverhoging in %

€ 600,-

€ 300,-

€ 900,-

Huurverhoging in €

€ 2,10

€ 12,30

€ 14,40


De huurverhoging van alle huren samen mag volgens de meest recente afspraken tussen de Woonbond en Aedes (sociaal huurakkoord 2018) niet meer stijgen dan de inflatie (1,6% in 2019). Wanneer we alle huren generiek met 1,6% verhogen dan zal iemand met 600 euro huur €9,60 meer gaan betalen. Voor iemand met 300 euro huur is dit €4,80. De huurder met de hoge huur hield voor de huurverhoging al minder inkomen over voor dagelijkse boodschappen dan de huurder met de lage huur. Maar dat verschil wordt groter wanneer beide huurders een gelijk percentage huurverhoging krijgen.

Het is echter mogelijk om te kiezen voor gedifferentieerde huurverhoging. De huurverhoging mag liggen tussen 0% en inflatie plus 2,5%. Er zou dus gekozen kunnen worden om de huurder met de huur van 300 euro 4,1% huurverhoging te vragen (€12,30) en de huurder met 600 huur 0,35% (€2,10). De totale huurverhoging is in beide gevallen gelijk. Bij een gedifferentieerde huurverhoging wordt het verschil in huurprijs kleiner en rechtvaardiger. Om daadwerkelijk effect te hebben is het van belang dit langjarig door te zetten. Bovendien zijn er twee bijkomende positieve effecten. Ten eerste zijn het vaak oudere bewoners die al tientallen jaren in een woning met een erg lage huur wonen. Hoe lager de huur, hoe moeilijker zij zijn te bewegen om te verhuizen. Dat vertraagt de zo noodzakelijke doorstroming. Ten tweede; op moment dat wordt geïnvesteerd in woningen wordt vaak ook gekeken of de huren nog kunnen stijgen als gevolg van die investeringen. Wanneer de relatief hoge huren fors omhoog gaan blijft er bij een investering minder ruimte over om de huren op dat moment nog verder te verhogen. Het verhogen van relatief hoge huren remt als het ware de ruimte om te investeren in die woningen. 

De kwaliteit van de woning

Voor het vaststellen van de waarde van de woning is er het woningwaarderingsstelsel. Aanknopingspunten zoals de oppervlakte, de voorzieningen, de energieprestatie en de WOZ-waarde bepalen de uiteindelijke maximale huurprijs. Corporaties vermenigvuldigen de maximale huurprijs met een percentage (lager dan 100%) om op complex- of woningniveau het gewenste huurprijsniveau vast te stellen. De WOZ-component is relatief nieuw. Met ingang van 1 oktober 2015 vervangt het de woonomgevingspunten. Met de WOZ-waarde kan beter uitdrukking worden gegeven aan de woningwaarde. Een gelijke woning in Meppel krijgt een lagere waarde dan in Utrecht. Maar de huren zijn aan de bovenkant begrensd door de liberalisatiegrens van €720,42. Als de WOZ-waarde veel invloed heeft wordt het effect hiermee begrensd.

Er is dus geen echte marktwerking. Sinds 2013 stijgt de WOZ-waarde. Maar wat doet de corporatie als die daalt? Worden woningen een jaar later voor een lagere huurprijs aangeboden? En wat is dan het argument om de huren van gelijke woningen niet mee te laten dalen? Als de WOZ gaat dalen ontstaat er zeker discussie. Huurders noch corporaties zitten te wachten op onzekerheden en fluctuaties in de huurprijs. Een huurder wil een woning die technisch deugt tegen een redelijke prijs. De corporatie wil een stabiele geldstroom. En wie zegt dat deze WOZ-component over tien jaar nog in het woningwaarderingsmodel zit? Wat wel zeker is, is dat het gros van de mensen die er nu wonen er dan nog zullen wonen. Zij hebben al meerdere stelselwijzigingen overleeft. Dat zal hiervoor ongetwijfeld ook gaan gelden.

"Huurders willen weten waar ze aan toe zijn en een eerlijke huurprijs betalen"

Door de WOZ-waarde buiten werking te stellen resteren slechts de objectief meetbare kwaliteiten zoals oppervlakte, voorzieningen en energieprestatie. Dit is voor alle huurders uitlegbare informatie en stabiel in de tijd. Huurders in een betere of grotere woning betalen een hogere prijs dan huurders in een mindere of kleinere woning. De WOZ-waarde kan eventueel wel worden gebruikt om het percentage te bepalen waarmee de maximale huurprijs wordt vermenigvuldigd. Zo kan de gemiddelde WOZ-waarde van complex G in wijk G worden vergeleken met een vergelijkbaar complex S in wijk S in dezelfde stad. Is de WOZ-waarde van complex G hoger dan complex S dan kan besloten worden om het percentage waarmee de maximale huur wordt vermenigvuldigd bij complex G hoger te laten zijn dan bij complex S. Daalt of stijgt de WOZ-waarde dan kan het percentage gelijk blijven omdat WOZ-waarde trends in een geografisch beperkt gebied vaak vergelijkbaar zijn. Op deze manier zijn woningen objectief vergelijkbaar in kwaliteit. Een prima basis om langjarig op te sturen. De doelgroep van corporaties is kwetsbaar en heeft weinig behoefte aan een wispelturige huurrijs beïnvloed door de WOZ-waarde.

Naar een evenwichtig huurprijsbeleid

Op moment van een nieuwe verhuring wordt de dan gewenste huurprijs vastgesteld. Schakel hierbij de WOZ-waarde uit om fluctuaties te voorkomen. Gebruik vervolgens de jaarlijkse huurverhoging om bij te sturen. In tabel 1 staat een voorbeeld opstelling.

Complexnaam

Huurverhoging als gevolg van inflatie 1.6%

 

 

 

 

Percentage

huurprijs

Vhe

Huursom

Totaal

Per woning

Gemiddeld

1.6%

€ 492,-

120

€ 59.040,-

€ 944,64

€ 7,97

 

 

 

 

 

 

 

Aandeel scheefwoners (15%)

5.6%

€ 492,-

18

€ 8.856,-

€ 495,94

€ 27,55

Aandeel geen huurverhoging (35%)

0%

€ 592,-

42

€ 24.864,-

€ 0

€ 0

Aandeel wel huurverhoging (50%)

1.77%

€ 422,-

60

€ 25.320,-

€ 448,70

€ 7,48


Volgens het sociaal huurakkoord 2018 stijgt de huur van alle woningen samen maximaal met inflatie (1,6% in 2019). De gemiddelde huur in Nederland is volgens Aedes 492 euro per maand. In dit voorbeeld is het aandeel scheefwoners op 15% gezet. De huur van de scheefwoner gaat maximaal omhoog met 5,6%. Daarnaast is de wens ingevoerd dat 35% van de huurders die de hoogste huren betalen geen huurverhoging krijgt. Zij betalen gemiddeld 592 euro. De gemiddelde huur van de laagste 50% is 422 euro. Om op een gemiddelde huurstijging van 1,6% uit te komen stijgen de huren van deze groep met 1,77%. Zo worden de bewoners met de hoogste huur ontzien en het verschil in huurprijs binnen het complex kleiner gemaakt. Het spreekt voor zich dat kan worden gevarieerd met de percentages.

Wanneer de corporatie, gemeente en huurders prestatieafspraken hebben gemaakt om extra te investeren in de woningvoorraad kan hierbij overeengekomen zijn dat de huren met 1% extra mogen stijgen. In tabel 2 is deze 1% toegevoegd.

Complexnaam

Huurverhoging als gevolg van inflatie 1.6%

 

 

 

 

Percentage

huurprijs

Vhe

Huursom

Totaal

Per woning

Gemiddeld

1.6%

€ 492,-

120

€ 59.040,-

€ 944,64

€ 7,97

 

2.6%

€ 492,-

120

€ 59.040,-

€ 1.535,04

€ 12,79

 

 

 

 

 

 

 

Aandeel scheefwoners (15%)

5.6%

€ 492,-

18

€ 8.856,-

€ 495,94

€ 27,55

Aandeel geen huurverhoging (35%)

0%

€ 592,-

42

€ 24.864,-

€ 0

€ 0

Aandeel wel huurverhoging (50%)

4.10%

€ 422,-

60

€ 25.320,-

€ 1.039,10

€ 17,32


Het effect is nu dat de laagste huren fors meer stijgen. In het kader van nivelleren is dat prima verdedigbaar. In dit voorbeeld komt dat uit op 4,1%, wat net binnen de wettelijke kaders past dat de individuele huren niet meer mogen stijgen dan inflatie plus 2,5%.

Samenvattend

Huurders willen weten waar ze aan toe zijn en een eerlijke huurprijs betalen. Tegelijkertijd willen corporaties stabiele en voorspelbare huurinkomsten. Het beste advies voor corporaties is om onzekere factoren zoals de WOZ-waarde te elimineren. Nivelleer de verschillen in huurprijs waardoor huurders voor gelijke woningen gelijke prijzen gaan betalen. Omarm de aanwezigheid van scheefwoners. Zij dragen niet alleen bij aan de betaalbaarheid van het wonen, maar ook aan het borgen van de sociaalmaatschappelijke structuur. Zorg tot slot dat dit huurprijsbeleid op lange termijn wordt geborgd en biedt hiermee zekerheid aan de huurder.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren