netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

De kracht van Calimero
Is er nog een plek voor kleine woningcorporaties?
Karel van Berk

di 12 februari 2019
artikel

Met de huisvesting van arbeiders was het lange tijd slecht gesteld. Ze woonden in krotten zonder sanitair, riolering of water. Kerken, gemeenten en industriƫlen spanden zich in de 19e eeuw in te om die situatie te verbeteren. Kijk naar de mooie voorbeelden zoals Tuindorp Lansink in Hengelo of Agnetapark in Delft.

Met de Woningwet in 1901 begon ook het Rijk zich proactief met volkshuisvesting in te laten, door normen te stellen voor goede en vooral gezonde huisvesting. In artikel 22 lid 2 van de grondwet staat: Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid. Met de toelichting: Woonruimte is een primaire levensbehoefte van de mens. Daarom moet de overheid ervoor zorgen dat er voldoende woonruimte is. […] Het gaat overigens niet alleen om het aantal woningen, maar ook om de kwaliteit van de woningen.

Veel van het voornoemde bezit is in eigendom van de huidige woningcorporaties. De laatste jaren zijn veel corporaties gefuseerd en leeft het beeld dat ze een bepaalde omvang moeten hebben om rendabel te kunnen functioneren. Als oud directeur-bestuurder van Woningstichting Gouderak vraag ik me af of er toch niet een plek is voor kleine corporaties?

Een maatschappelijke opdracht

Na de invoering van de Woningwet maakten rijksleningen het mogelijk een miljoen woningen te realiseren tot de Tweede Wereldoorlog. Dit waren de zogenaamde woningwetwoningen. Na de Tweede Wereldoorlog hebben de woningcorporaties een doorslaggevende rol gespeeld bij het oplossen van de woningnood. Halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw zijn de corporaties zelfstandig geworden. Ze kregen meer maatschappelijke taken toebedeeld en mochten meer dan alleen sociale huurwoningen realiseren om dat financieel mogelijk te maken. Dit leidde op een aantal plekken tot ontsporingen, waardoor er in 2015 een nieuwe Woningwet is aangenomen. Deze wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huurwoningen, beperkt de financiële risico’s en regelt een passend toewijzen aan de doelgroep.

"Zowel huurders als omwonenden hebben veel last van onzekerheid."

Onzekerheid, sluipmoordenaar van woonkwaliteit

Wanneer we de eerder genoemde grondwetspassage afzetten tegen de omvang en kwaliteit van de huidige woningvoorraad, zou je zeggen dat de omstandigheden inmiddels vrijwel ideaal zijn. Zeker als we de kwaliteit van onze sociale woningvoorraad vergelijken met die in bijvoorbeeld Engeland, Frankijk en België. Maar is het werk van de woningcorporaties daarmee klaar? Zijn er voldoende woningen beschikbaar voor de doelgroep? Er dient zich naar mijn mening nu een andere, eigentijdse bedreiging van de woonsituatie van veel Nederlanders aan: onzekerheid. Niet iets dat zichtbaar is in de fysieke ruimte. Nee, het is onzichtbaar en manifesteert zich op diverse fronten. Een aantal voorbeelden:

  • “Kan ik de huur wel blijven opbrengen?” De laatste jaren krijgen veel mensen huurverhogingen opgelegd die de inflatie overstijgen.
  • “Kan ik op lange termijn de energierekening nog wel betalen?” Recent zijn de belastingen op energiegebruik fors gestegen. Wie weet wat er nog gaat komen?
  • “Wanneer sluit het kabinet de gaskraan in Groningen?” Minister Wiebes nam begin 2018 in een brief aan de Tweede Kamer een voorschot op wie als eerste zal worden afgesloten wanneer de behoefte aan gas groter is dan wat er geleverd kan worden.
  • “Wie worden mijn nieuwe buren?” Een toenemend aantal mensen met geestelijke problemen vindt geen opvang in de geestelijke gezondheidszorg en moet zelfstandig (blijven) wonen. Ex-gedetineerden en migranten hebben huisvesting nodig. Het leidt geregeld tot kleine en grote aanpassingsconflicten in de beoogde woonomgeving.
  • “Een nieuwe app? Ik heb niet eens een mobiele telefoon.” De snelle toename van technologie in communicatie is voor sommigen niet bij te houden. Deze mensen staan steeds moeilijker in contact met overheden en organisaties zoals een woningcorporatie.
  • “Nu gaat de bakker ook al dicht.” Winkels sluiten. Jongeren trekken weg uit de kleine dorpen. De vergrijzing zet door, kerken lopen leeg, verenigingen worden opgedoekt en scholen hebben moeite om zich te handhaven. De leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. De laatste die achterblijven zien hun vertrouwde omgeving afkalven.
  • “Word ik als scheefhuurder straks mijn huis uitgezet?” Stel je voor dat je ergens 20 jaar hebt gewoond en ineens moet vertrekken? In de politiek wordt hier regelmatig een proefballonnetje over opgelaten.

Bovenstaande uitspraken zijn allemaal gedaanten waarin de onzekerheid over wonen zich voordoet. In de 19e eeuw ging ‘woonkwaliteit’ om het bestrijden van krotten en de daarbij horende wantoestanden voor de arbeidersklasse. Vandaag draait het om de vraag of mensen zich nog wel ‘thuis’ voelen in hun huis. Met name mensen die minder zelfredzaam zijn en geen netwerk hebben, krijgen met deze onzekerheden te maken. De historische maatschappelijke rol van woningcorporaties zou je nu kunnen vertalen met de taak om deze minder zelfredzame mensen een thuis te geven. Wat komt daar nu bij kijken?

Figuur 1: doelgroepen woningcorporaties.

Doelgroepen van de nieuwe taak

Die nieuwe doelgroep voor deze maatschappelijke taak, wie zijn dat precies? Bijgaand figuur 1 schetst hoe de doelgroep van woningcorporaties in vier kwadranten kan worden verdeeld, naar inkomen (op de verticale as) afgezet tegen zelfredzaamheid (op de horizontale as). De huishoudens in de kwadranten II en III behoren tot de primaire doelgroep van woningcorporaties. In de kwadranten I en IV tref je scheefwoners aan.

Veel corporaties rekenen het ondersteunen van de minder zelfredzame huurders niet tot hun primaire taak. Veel van die taken zijn door gemeente of andere instellingen overgenomen. Toch kun je er als corporatie niet voor weglopen, niet als je jouw maatschappelijk rol serieus neemt.
Wie zijn nu de mensen die zich niet zelf kunnen redden? Denk aan psychiatrisch patiënten die niet meer in een opvang of woonvoorziening terecht kunnen. Aan ex-verslaafden die weer willen meedoen in de samenleving. Aan de analfabeet, de digibeet, de dementerende, het gezin met schulden, de pedofiel die noodgedwongen moet verhuizen, de oudere die vereenzaamt, de migrant. Zij willen of moeten meedoen in de samenleving. Dat is een goede zaak, maar vergt heel veel van de mensen in kwestie, van hun naasten en hun omgeving. Professionele begeleiding door instanties lost niet al hun uitdagingen op. Budgetten zijn vaak ontoereikend, de frequentie van begeleiden is laag en de samenhang van de ondersteuning is ver te zoeken. Niet zelden zijn meerdere organisaties betrokken bij één ‘casus’ (een mens, een gezin), waarbij onduidelijk blijft wie het overzicht en de regie houdt.

Woongenot van omwonenden

Behalve met de minder zelfredzame huurders hebben woningcorporaties ook te maken met de omwonenden. Zij willen ongestoord woongenot. Maar huisvesting van sommige minder zelfredzame groepen brengt onrust, soms daadwerkelijke last. Maar voordat een corporatie in actie komt, moet een situatie vaak eerst uit de hand lopen. Niet alleen de minder zelfredzame huurders maar ook hun directe omwonenden zijn dan vaak de dupe. Vaak richt de frustratie van omwonenden zich in zo’n geval op de corporatie. Deze mensen hebben vaak veel geduld en begrip getoond, maar als de emmer eenmaal overloopt, zijn ze het ook echt meer dan zat. Reparatie en bijsturen is dan al haast onmogelijk.

Zowel huurders als omwonenden hebben veel last van onzekerheid op het gebied van wonen. Een onzekerheid die grote impact heeft op hun leven en hun dagelijks functioneren, zoals destijds de slechte woonomstandigheden in de negentiende-eeuwse krotten. Hoe pakken de woningcorporaties hun taak op?

Fuseren

De corporaties hebben de afgelopen jaren hun takenpakket zien toenemen maar hun financiële ruimte zien afnemen. Geen subsidies meer, maar wel een verhuurdersheffing. Een manier om de kosten per woning te verlagen was fuseren. Maar je kunt naar veel meer dan alleen de financiën kijken. Schaalvergroting van kleine corporaties die elk actief zijn in één kern, leidt tot organisaties met een enorm geografisch werkgebied. Alle medewerkers gaan samen zitten in een kantoor ergens in dat hele grote gebied met kleine kernen.

Van de 339 woningcorporaties in Nederland met een totaal van bijna 2,4 miljoen woningen, zijn er zijn momenteel ongeveer 60 woningcorporaties die ieder minder dan 1000 woningen beheren (bron: Aedes). De druk om op de kosten te besparen wordt bij bestuurders en commissarissen hoog opgevoerd vanuit benchmarks en extern toezicht. Gevolg is dat vaak gekozen wordt voor fuseren als weg van de minste weerstand.

Bij een fusie wordt weliswaar het secundaire proces geoptimaliseerd, maar hoe gaat het met de kerntaak van de corporatie: excelleren voor de minder zelfredzame huurders en hun directe omgeving?

"Vaak wordt gekozen voor fuseren als weg van de minste weerstand."

"Wie worden mijn nieuwe buren?" Er heerst veel onzekerheid bij huurders en omwonenden.

De kracht van de kleine corporatie

Wat is de behoefte van de huurder die laag scoort op zelfredzaamheid? Juist zij hebben behoefte aan contact met mensen van vlees en bloed. Dichtbij. En liefst op het moment dat zich iets voordoet. Iemand die ze kennen en waarbij ze gewoon even langs kunnen gaan of bellen om hun hart te luchten. Schaalvergroting en meer op afstand zijn, gaat daar niet bij helpen. De medewerkers van de corporatie komen minder vaak op locatie en zijn minder snel op de hoogte van de omstandigheden waarin huurders verkeren. Daarmee is het onvermijdelijk dat een grotere corporatie steken laat vallen op het gebied van haar belangrijke maatschappelijke rol: het bestrijden van de woon-onzekerheden van huurders en omwonenden.

Een kleine corporatie, met de juiste mensen in dienst en een goed beeld van de lokale omstandigheden, kan wél excelleren naar minder zelfredzame huurders en hun buren toe. Zij weten wie er wonen. Ze kennen de buren en weten wat zij wel of niet kunnen verdragen. De huurders en de buren kennen hén. Dat opent mogelijkheden om te interveniëren tussen huurders, hun begeleiding en omwonenden. Mogelijkheden om mee te denken en onzekerheid te reduceren. Een kleine corporatie communiceert niet alleen effectiever, maar kan ook sneller acties in gang zetten. Medewerkers hebben vaak meer mandaat dan in een grootschalige organisatie. Die beide factoren, communicatie en actie, zorgen ervoor dat huurders en omwonenden voelen dat ze serieus worden genomen.

Het kan ook anders

Een kleine corporatie staat voor uitdagingen om tegemoet te komen aan de druk om kosten te reduceren. Maar een kleinschalige woningcorporatie is sterk in haar rol van steun op woongebied voor de groepen die het sterkst worden getroffen door de groeiende onzekerheid. Maak dus een goede afweging tussen het secundaire proces en de reductie van kosten en de primaire taak van de corporatie. Sluit als corporatie de ogen niet voor de problemen rondom de minder redzame mensen, neem hierin je verantwoordelijkheid en bedenk dat het ook anders kan.

In dit artikel lag de focus met name op de kracht van kleine corporaties. In een volgend artikel gaat Karel van Berk in op de alternatieven voor fuseren.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren