netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

Corporaties zijn cruciale partner
Evamarije Smit

di 10 juli 2018
artikel

De afgelopen maanden is minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties al diverse keren in het nieuws geweest. Heel bewust om 'aan te jagen en op te zwepen'. Want nu is het momentum om de woningmarkt in beweging te krijgen, zo gelooft de D66 bewindsvrouw. Waarbij corporaties haar cruciale partners zijn om de grote opgaven die op ons afkomen het hoofd te bieden.

We weten dat u met een nieuw sociaal huurakkoord bezig bent. Hoe loopt dat proces?
“De partijen Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang hebben gezegd dat zij met elkaar een voorstel uitwerken. Dat hebben we ook met elkaar vastgelegd in de Nationale woonagenda. Ik heb aan de voorkant gezegd dat betaalbaarheid voor ons een heel belangrijk thema is. De afgelopen twee jaar hebben we een gematigd huurbeleid gezien maar er moeten veel zaken gebeuren. Corporaties hebben een hele grote opgave in de verduurzaming en ze moeten ook gaan bouwen. Dat op de een of andere manier bundelen, is niet makkelijk maar ik geef hen nu de ruimte om samen te kijken hoever ze kunnen komen.”

Wanneer wilt u iets horen van de partijen?
“Als ik ze nu heel streng ga toespreken, een datum noem en een deadline roep, helpt dat niet. Maar ik heb wel gezegd dat ze moeten aankloppen als het helpt dat ik meepraat.”

Praten met elkaar is nog niet zo makkelijk, met name voor de Woonbond en Aedes.
“Ik vind het belangrijk en goed dat ze toch met elkaar praten en dat gebeurt gelukkig ook. De Woonbond zit op de woonlasten, Aedes op hun investeringsopgaven. Ik probeer duidelijk te maken dat het en-en is.”

Corporaties worstelen met hun investeringsruimte. Ze hebben moeite met de verhuurderheffing en laten weten dat het bijna onmogelijk is de grote opgaven te financieren.
“Er is nog investeringsruimte. Corporaties en Aedes bevestigen dat, en de indicatieve bestedingsruimte laat dat ook zien. Alleen is het niet gelijk verdeeld. Wat mij betreft is een van de oplossingsrichtingen de herverdeling van die investeringsruimte. We moeten in kaart brengen hoe de investeringsruimte bij corporaties, de volkshuisvestelijke ambities uit het regeerakkoord, de nationale woonagenda en het Klimaatakkoord zich tot elkaar verhouden. Denk hierbij aan betaalbare woningen, meer nieuwbouw en natuurlijk verduurzaming. Dat staat ook zo in de Woonagenda. De verhuurderheffing blijft bestaan. Dat is gewoon afgesproken. Let’s deal with it, maar we willen en we moeten samen verder. Wat ons nu te doen staat is om de opgaven, de investeringscapaciteit en de verminderingen van de verhuurderheffing slim aan elkaar te knopen. Ik zou zeggen, pak flink door en stel voor  hoe we dat kunnen verrekenen. Daarover kunnen we altijd afspraken maken. Wij hebben bijvoorbeeld ook toegezegd uit de verhuurderheffing 100 miljoen extra te gaan inzetten voor de verduurzaming en corporaties hebben zich verplicht om gemiddeld naar label B te gaan.” 

Ik proef een beetje uit uw woorden dat u vindt dat het nu wel mooi geweest is, dat 'de plaat een beetje blijft hangen'. 
“Zo zou ik dat niet willen zeggen. Ik vind veel corporaties erg constructief. Gelukkig hoor ik ook het geluid ‘dat we verder moeten’. Corporaties willen ook verder. Toch hoor je ze wel vaak deze vraag over de verhuurdersheffing opwerpen. Zelf weten ze heel goed dat ze er niet zijn voor zichzelf, maar voor die mensen die daar willen en moeten wonen. Ze beseffen heel goed dat ze er zijn om passende woningen te bieden voor de juiste doelgroepen. Volgens mij moeten we gewoon het totaal een keer goed bekijken en over en weer erkennen dat corporaties elkaar nodig hebben."

U noemde al even de 100 miljoen die wordt uitgetrokken voor de verduurzaming. Stel dat dat een miljard wordt, zou dat erg helpen om de middelen op de juiste plek te krijgen. Want niet alle corporaties hebben de middelen om te verduurzamen met grote stappen zoals u graag zou willen.
“Nogmaals, er is nog investeringscapaciteit. Dat is een positieve noot. De ambitie en de afspraak om te verduurzamen naar gemiddeld label B zijn er ook. Dus moeten we nu op zoek gaan naar een slimme manier om deze zaken aan elkaar te knopen. Ik zie dat er corporaties zijn met heel weinig armslag. Dus dan moeten we kijken hoe we daar toch samen uit komen. Volgens mij kan dat.”

Door uw voorganger Blok is een aantal zaken geschrapt wat corporaties mogen doen. Op het terrein van de leefbaarheid lijkt er een gat gevallen te zijn dat niet lijkt opgevuld te worden. Wat kunt u daaraan doen?
“Leefbaarheid is een belangrijk punt. Als het gaat om prettige wijken, het bestrijden van armoede, het begeleiden van verwarde personen enzovoort moeten gemeenten en corporaties echt samen optrekken. Ik heb in Amsterdam gezien dat dat kan. Woningbouwcorporaties kunnen hierin nog steeds veel betekenen, zoals bij toewijzing, het zorgen voor een veilige en schone woonomgeving en het voorkomen van overlast rondom de woningen. Ze mogen ook van gemeenten vragen om regie te nemen in het gesprek rondom dit soort vraagstukken. Denk bijvoorbeeld aan het maken van gezamenlijk afspraken tussen gemeente, corporatie en zorg- en welzijnsinstellingen.”

Veel gemeenten kloppen juist bij corporaties aan omdat zij ‘achter de voordeur komen’.
“Er is iets anders aan de hand. Mensen blijven steeds vaker zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen. Bovendien zijn er gewoon nieuwe groepen bijgekomen, zoals bijvoorbeeld vluchtelingen met een verblijfsvergunning. De vraag is hoe je de juiste mix van kunt vinden en niet teveel problematiek op een plek stapelt. Woningbouwcorporaties hoeven de problematiek als zodanig niet op te lossen, daar zijn ze niet voor. Ze moeten dus afspraken maken met die gemeenten en zorg- en welzijnsinstellingen en daar mogen ze ook wat voor vragen.”

De gemeente voelt zich veelal geen probleemhouder. Die zegt: het zijn jullie bewoners.
“Tot op zekere hoogte is dat ook zo, maar als het echt niet meer gaat zal de gemeente wat moeten doen. Hier ben ik misschien beperkt en ken alleen de Amsterdamse praktijk en daar werkte dat echt best goed. Corporaties moeten gemeenten duidelijk durven aanspreken. De prestatieafspraken helpen hierbij.”

Veel gemeenten verwijzen inwoners door naar corporaties omdat zij zelf geen geld en geen mensen hebben.
“Ik vind dat gemeenten dat moeten vrijmaken. Die moeten daarin hun verantwoordelijkheid nemen. Dat vind ik echt. We evalueren dit jaar de nieuwe Woningwet en ik wil oproepen om met dit type voorbeelden te komen. Laat ons weten wat er precies speelt, want de verschillen in ervaringen zijn heel groot. Sommigen gemeenten en corporaties worstelen precies met dit punt, andere herkennen het niet.”

U heeft zich eerder uitgesproken over zogenoemde ‘sleutelprojecten’ die binnen de NOVI aangewezen gaan worden. Ik neem aan dat ook de woningmarkt hierin thuis hoort?
“Dat is een reële verwachting. Je kunt geen krant opslaan of het gaat over de woningmarkt. We kennen allemaal iemand of zijn zelf op zoek is naar een passende woning. De krapte op de woningmarkt maar ook de omgekeerde situatie, de krimpgebieden, staat zo hoog op de agenda dat het zijn weg moet vinden in de NOVI. Wat we eerder sleutelprojecten hebben genoemd hebben we half april in een brief aan de Tweede Kamer perspectiefgebieden genoemd. Dat zijn gebieden op nationaal niveau waar hele grote opgaven bij elkaar komen. Neem bijvoorbeeld de energietransitie. In een bepaalt gebied kan die transitie een enorme rol spelen. Tegelijkertijd spelen daar zaken als wonen, bereikbaarheid en leefbaarheid. In een dergelijk perspectiefgebied moet veel aan elkaar geknoopt worden. De NOVI is het ruimtelijk kader waarin we alle ambities vastleggen. Denk daarbij heel breed; naast wonen en infrastructuur gaat dat ook over natuur en bijvoorbeeld erfgoed. Er zijn heel veel dingen die we in de schaarse ruimte die we in Nederland hebben moeten gebeuren. Mijn ambitie is dat die NOVI een echt een afwegingkader voorstelt omdat je niet alles kunt doen op een plek. Zonneparken zijn nu een trend. Iedere boer kan nu een berekening maken en wanneer het financieel interessant is om zijn land met zonnepanelen vol te leggen, verbouwen we niks meer. Dat is een extreme situatie die niet zal voorkomen, maar daar wil je een afwegingskader voor hebben. Zo kun je altijd aan mensen uitleggen waarom iets wel en waarom iets niet kan.”

Onderstreept u dat de gebieden die het meest weten te verknopen, de diverse opgaven het slimst aan elkaar weten te koppelen, de 'winnaars' worden? Of wel, worden dat de perspectiefgebieden?
“Je kunt je wel voorstellen welke dynamiek er gaat ontstaan. Ieder gebied wil een nationaal perspectiefgebied worden. Dat wordt bijna een spel. Als liberaal houd ik daarvan. Er mag best een beetje concurrentie ontstaan. Dat leidt tot goede resultaten. Maar het moet ook nog wel nationaal zijn. Je krijgt straks ook provinciale, lokale en gemeentelijke gebiedsvisies en daarom selecteert het zich straks voor een deel zelf uit. Dat wil niet zeggen dat deze gebiedsvisies minder belangrijk, innovatief of integraal zijn, maar daar hoef je niets over af te spreken op nationaal niveau. Dat is de eerste selectie. Dan hebben we een aantal belangrijke thema’s zoals energietransitie en wonen, die gaan optellen voor het land, de economie, de nationale waarden en leefbaarheid. Dat pel je af en dan kom je uiteindelijk tot een aantal perspectiefgebieden. We gaan niet vooraf een aantal noemen. Het kunnen er 5 of 20 worden; we beschrijven het kwalitatief en dat moet uiteindelijk leiden tot keuzes.”

ME: Het middensegment was recent weer in het nieuws: in de grote steden hebben de prijzen het plafond bereikt, nu worden ook de middelgrote steden met forse prijsstijgingen geconfronteerd. Men verwacht nu echt dat u gaat ingrijpen. Wat gaat er komen?
“Ik herken die vraag. Vergroting van het middensegment is een speerpunt van het kabinetsbeleid en keer op keer blijkt dat ook echt nodig. Het zal echt uit nieuwbouw en beter benutten van de bestaande voorraad moeten komen. Bij nieuwbouw hebben de gemeenten publieke en private mogelijkheden om woningen als middenhuur te bestemmen en daar ook te behouden. Bovendien verduidelijk ik de Huisvestingswet, zodat de middenhuurwoningen ook terecht komen bij de juiste doelgroep. Corporaties kunnen ook meer doen, zeker als de markttoets straks vereenvoudigd wordt. De Woningwet biedt hen daarvoor ook ruimte in het niet-DAEB-segment, zij het zonder staatssteun en onder marktconforme condities. Voor de wat langere termijn moeten gemeenten ook echt een strategie voor de middenhuur ontwikkelen in hun woonvisies.”

Maar is het niet hoog tijd om de huurprijzen te gaan reguleren? Rob van Gijzel heeft dat wel aanbevolen.
“Rob van Gijzel heeft aanbevolen om daar waar lokale partijen afspraken willen maken, maar waar regels in de weg zitten, ruimte te maken voor maatwerk. Ik volg zijn redenering dat er alleen meer woningen bijkomen als partijen er op lokaal niveau samen uitkomen. Waar ik kan helpen, zal ik dat zeker overwegen. De kaders voor de ‘noodknop’, zoals het ook genoemd is, worden nu uitgewerkt. Er ligt hierover vanuit de Kamer ook een motie. Omdat het voor alle partijen werkbaar moet blijven, wil ik daar ook expliciet met gemeenten en marktpartijen over praten. Nog een broedende kip dus.”

Wat wilt u corporaties tot slot meegeven?
“Ik zie corporaties echt als belangrijke partners. De afgelopen jaren is er een hoop in en met de sector gebeurd: economische crises en een grote, noodzakelijke hervorming. De sector staat er op alle vlakken weer beter voor. Nu is het momentum om de schouders eronder te zetten. We willen weer aandacht besteden aan de woningmarkt, we willen weer bouwen, verduurzamen van de voorraad, doorpakken in wijken waar leefbaarheid onder druk komt te staan. Corporaties zijn daarin een cruciale partner. De moeilijke fase voor corporaties is achter de rug. Nu moeten we samen naar de toekomst kijken. Het moet niet blijven bij mooie plannen maar we moeten het echt gaan doen en elkaar de hand toesteken. Juist planologen, stedenbouwkundigen, architecten, ontwikkelaars, bouwers enzovoort hebben de laatste jaren ervaren dat hun plannen niet gerealiseerd konden worden. Nu kan het wel. Ik roep op om vooral vanuit de gebruiker te denken, vanuit al die Nederlanders die een passende woning zoeken. Het is geweldig om te zien hoe al die stedelijke regio’s in opkomst zijn en hoe iedereen snapt dat een verandering nodig is en dat investeren in duurzaamheid ook een investering is in de kwaliteit van (bestaande woningen). Er liggen enorme kansen en ik hoop dat men die ook pakt.”

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2018 Aeneas Media

Dé bewoner bestaat niet

Kom op 11 oktober naar de Dag van de Bewoner en verdiep je in de identiteit van huurders in onze sector!

Bekijk het programma

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren