De regiecorporatie is onvermijdelijk. Zo luidt de titel van dit stuk, maar zo luidde ook de stelling waarmee op 23 maart het event over de regiecorporatie werd afgetrapt. Ben je het hier helemaal mee eens, helemaal mee oneens of iets daartussenin? De uitkomst werd vastgelegd op de gevoelige plaat. Aan het einde van de dag werd opnieuw een foto gemaakt. Wie is er op een andere plek gaan staan?
Ietwat twijfelachtig werd er heen en weer gelopen, maar uiteindelijk nam iedereen stelling. Wat vooral opvalt is dat er aan het begin van de dag zes mensen rond de tafel stonden met daarop het bordje: Ik weet het écht niet. Aan het einde van de dag waren dit er nog maar twee. Twee architecten, om precies te zijn: Marlies Zuidam en Erik Heijnen. Naar hun zeggen is het als architect moeilijk om stelling te nemen op dit gebied. Of de regiecorporatie nu onvermijdelijk is, ja of nee, daar verschillen de meningen over. En om te zorgen dat iedereen het over hetzelfde heeft, is eerst een definitie van de term nodig.
De Regiecorporatie met Orly & Endevoets is begonnen. Is de regiecorporatie onvermijdelijk? #eens #oneens pic.twitter.com/xhLQR3xRPu
? Renda (@rendatweet) 23 maart 2017
Thom Aussems van Trudo denkt bij het woord regie aan een regisseur, in zijn ogen iemand die leidt, iemand die boven de groep staat. Egbert Kunst van GroenWest denkt hier anders over: “Het gaat om organiseren.” Als het aan Kunst ligt, is er maar één definitie van de regiecorporatie en dat is die van Vincent Gruis. In die definitie is het model van de regiecorporatie uitgewerkt als een maatschappelijke verhuurder die al haar uitvoerende activiteiten uitbesteedt aan marktpartijen. Hoofdredacteur van Renda, Erna van Holland, vergelijkt de inzichten: “Aan de ene kant staat een orkest met een dirigent, aan de andere kant staat een groep jazzmuzikanten die samen muziek maakt.
Laten we voor dit verdere artikel de definitie van Kunst en dus die van Gruis aanhouden: een regiecorporatie is een verhuurder die al haar uitvoerende activiteiten uitbesteedt aan marktpartijen. GroenWest heeft een stip op de horizon. Wat willen we zijn en hoe komen we daar? Dat zijn belangrijke vragen die geïllustreerd worden met dit plaatje:
Van linksboven naar rechtsboven: netwerkgericht, traditioneel, procesgericht en ketengericht werken
Daarbij is ook deze ketenpiramide van belang:
De blauwe streep staat voor ketensamenwerking
Voor de corporatie uit het Groene Hart betekent de beweging naar hun stip op de horizon dat vastgoed en partners in 2018 geïntegreerd zijn in het groot onderhoud, planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, reparatie onderhoud en contract onderhoud. In 2020 moet ook de sturing van het proces geïntegreerd zijn. De komende jaren worden de diverse processen van groot, planmatig, mutatie en contract onderhoud verbonden en geoptimaliseerd. Dit doet de corporatie gezamenlijk met haar vaste ketenpartners om met elkaar te kunnen sturen op integraal onderhoud. Het doel is vervolgens om samen te sturen op klantwaarde, maatschappelijke waarde en financiële waarde.
GroenWest heeft naast de visie van de regiecorporatie ook nog eens de ambitie om in 2050 energie en grondstoffen neutraal te zijn. Wat dit betekent voor GroenWest vind je terug in hun presentatie.
En aan het einde van de dag stond je hier... pic.twitter.com/7L0P20XV3d
? Renda (@rendatweet) 23 maart 2017
Een regiecorporatie worden gaat niet zonder slag of stoot. Risicomanagement is noodzakelijk. Gerard Erents is expert op dit gebied. Onderstaande punten zijn volgens Erents nauw met de regiecorporatie verbonden:
Er zitten niet alleen risico’s in de uitvoering, maar ook in de organisatie. Corporaties geven meer zaken uit handen en met de nieuwe woningwet is er veel veranderd. “We worden er met z’n allen ook wel een beetje gek van. Het moet duurzamer en betaalbaar blijven…” Daarbij speelt nu nog een extra extern risico: de vorming van een nieuw kabinet. De VVD wil miljarden bezuinigen op huurtoeslag. Dat is één derde van het huidige totaal. Toch is er nog steeds 10 miljard beschikbaar. Mooi, maar wat gaan we ermee doen?
In de Aedes-benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. Tegenwoordig wordt er gekeken naar vijf prestatievelden: huurdersoordeel, bedrijfslasten, onderhoud & verbetering, beschikbaarheid & betaalbaarheid en duurzaamheid. Deze benchmark werkt volgens Erents als stok achter de deur. Als controlemiddel werkt het goed voor de corporatie zelf. Het risico is de politiek. Scoor je slecht, dan moet je uitzoeken waarom.
Waar en waarom is het misgegaan in het verleden? Veel weten we al, maar we gebruiken het niet. Zeventig procent van de huurders zijn één of tweepersoons huishoudens. We weten dat vooral oude mensen niet altijd mee willen doen aan een (duurzame) renovatie. Corporaties zeggen dan vaak: wij voeren geen huurverhoging door, dus je moet blij zijn. Verduurzamen = besparen. Volgens Erents is er de laatste 15 jaar alleen op geld gestuurd en dat is jammer. Zijn tips: Je moet die bewoner écht leren kennen. Een voorbeeld uit Amsterdam: Als pa niet thuis is, doet ma niet open. Kijk naar de cultuur in de keten, kijk naar goede voorbeelden. Doe aan verwachtingsmanagement en aan nazorg. Ken je bewoner en besteed de huurdersprofielen uit. Laat het los en vertrouw in de aannemer.
Vertrouw in de aannemer is wellicht lastig als de volgende stelling luidt dat meer dan de helft van de klachten, kijkend naar de huurderstevredenheid, komt van partners waar de corporatie mee werkt. Een risico voor de corporatie, maar wat gaan deze partners eraan doen? Paul van Schaaijk van Wits Zuid reageert hierop: “Wij nemen onze verantwoordelijkheid als het gaat om bewonerscommunicatie. We doen bijvoorbeeld zelf een klanttevredenheidsonderzoek. Dus, neem zelf initiatief. Het worden jouw woningen en je voelt je gezamenlijk verantwoordelijk.”
In kleinere groepen gingen we dieper in op een aantal stellingen van Erents:
Uiteindelijk is het de kunst om van het risicomanagement naar kansenmanagement te gaan. Volgens Erents moeten we gestructureerd zoeken en kijken naar de risico’s. Wat ervaar je als een risico, welke risico’s zijn er zowel intern als extern? Vaak worden er veel meer risico’s gezien dan er daadwerkelijk zijn. Welke risico’s hebben we écht. Hoe groot is de kans (1 op…) dat het zich voordoet? Advies van Erents, maak per project het risicomanifest:
Risicomanagement is niet de zwartepiet verplaatsen. Wat ga jij doen?
Reacties
Eric Aerts - Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl 28 maart 2017 13:20
Het was een leuke en interessante bijeenkomst. Leuke locatie. We begonnen met stellingen waarbij mij opviel dat het behoorlijk druk was bij de stelling; ''de Regiecorporatie is onvermijdelijk''. Maar dat vooral de onzekerheid bij diezelfde partijen er ook dik bovenop lag. Wie neemt het initiatief, wie wordt de regisseur, hoe delen we en wat delen we? etc. wordt vervolgd denk ik dan. Berrie bedankt voor de bloemen en gastvrijheid