Veruit de meeste ouderen blijven hun leven lang in hun eigen woning huizen. Door het scheiden van wonen en zorg krijgen steeds meer zorginstellingen en woningcorporaties te maken met leegstaand zorgvastgoed. Voor een klein percentage daarvan is transformatie een oplossing. Maar volgens Daan Dorr, consultant en business leader bij Atrivé, zijn de kansen daarvoor beperkt. “Renovatie of transformatie is vaak te duur. Of er is simpelweg geen vraag naar, omdat er geen krapte op de woningmarkt is.”
nr 4 2014 Interview Daan Dorr4
"Professionalisering
van vastgoedsturing
is voor corporaties
een hele opgave"
CV DAAN DORR
1953 geboren in Amsterdam
1982 doctoraal organisatie-
agogiek UvA
1982-1989 adviseur/
managementtrainer UvA
1989-1993 senior adviseur
stichting MANS
1994-1999 mede-eigenaar
MANS Adviesbureau
1999-2003 zelfstandig advi-
seur en interimmanager
2003-2005 senior adviseur
stichting KWH
2005-heden business leader
Atriv?
2008 - heden lid Raad van
Toezicht ZuidOostZorg
nr 4 2014Interview Daan Dorr 5
interview
"Waarom zouden we nog van die grote blokkendozen bouwen, als
mensen daarin niet willen wonen?", stelt Daan Dorr de retorische
vraag. "Mensen blijven steeds vaker en langer in hun eigen huis wonen.
Nu is het al zo dat 80% van de ouderen tot de dood thuis verblijft. Toen
hij wat ouder was, ging mijn opa naar een bejaardenhuis terwijl hij nog
kerngezond was. Maar tegenwoordig gaan er geen gezonde mensen
meer naar een instelling", luidt zijn constatering.
Nieuwe, grote zorggebouwen neerzetten is dus geen goed idee. Maar
wat dan wel? "Ik kan me heel goed voorstellen dat zorginstellingen in
de toekomst geen vastgoed meer in bezit hebben, maar alleen aanbie-
den waar ze goed in zijn, namelijk zorg. Ze bieden hun diensten steeds
vaker aan in het vastgoed van anderen." Doordat het huidige kabinet
de uitgaven voor de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ)
beperkt, komen sommige zorgorganisaties in de problemen met hun
vastgoed. Een belangrijke bezuiniging is dat huisvesting voor ouderen
die niet zwaar zorgbehoeftig zijn, niet meer wordt vergoed. Dorr: "Je
moet tegenwoordig wel behoorlijk wat mankeren om naast zorg ook
huisvesting vergoed te krijgen. Dat wordt alleen maar minder. Het houdt
in dat zorginstellingen geen vergoeding meer krijgen voor die huisves-
ting en een deel van het vastgoed moeten gaan verhuren aan min of
meer gezonde ouderen. Dat is de kern van het probleem met zorgvast-
goed; het is de vraag of zorginstanties professionele verhuurders
kunnen en willen worden, en of het vastgoed dat ze aanbieden geschikt
is voor de komende generatie ouderen."
STEEDS MEER LEEGSTAND
Het kabinet-Rutte II heeft een ingrijpende hervorming van de zorg inge-
zet. Lichtere zorg in combinatie met een intramuraal verblijf wordt niet
langer vergoed. Ondersteuning en hulp die passen bij de persoonlijke
omstandigheden van burgers, worden straks door de gemeente, via de
Wet maatschappelijke ontwikkeling (Wmo), geregeld. Via de Zorgverze-
keringswet worden medische en verpleegkundige zorg thuis geregeld.
De nieuwe Wet langdurige zorg vervangt de AWBZ en vergoedt zorg
en huisvesting alleen voor mensen die 24 uur per dag en permanent
zorg dichtbij nodig hebben. Hierdoor komt volgens Dorr de komende
jaren veel zorgvastgoed leeg te staan. "We zien dat nu al mondjesmaat
gebeuren. Er is ook weinig belangstelling onder gezonde ouderen om
die woningen te huren. De appartementen zijn vaak klein en bestaan
slechts uit ??n ruimte met een kleine keuken en een badkamertje. Hier-
tekst joop van vlerken
foto's marieke wijntjes
Veruit de meeste ouderen
blijven hun leven lang in hun
eigen woning huizen. Door
het scheiden van wonen en
zorg krijgen steeds meer
zorginstellingen en woning-
corporaties te maken met
leegstaand zorgvastgoed.
Voor een klein percentage
daarvan is transformatie een
oplossing. Maar volgens
Daan Dorr, consultant en
business leader bij Atriv?,
zijn de kansen daarvoor
beperkt. "Renovatie of trans-
formatie is vaak te duur. Of
er is simpelweg geen vraag
naar, omdat er geen krapte
op de woningmarkt is."
"zorgvastgoed
renoveren is te duur"
nr 4 20146
jeugdzorgregio's. "Jeugdzorg is al eerder gedecentraliseerd en
gemeenten vormen samenwerkingsverbanden om zo kennis uit te
wisselen en samen te werken. Dat zie je nu op het gebied van zorg en
wonen ook gebeuren. Samenwerken betekent ook dat ze elkaar minder
moeten beconcurreren. Gemeenten moeten beter kijken wat de opgave
voor een bepaalde regio is. Soms houdt dat in dat je geen nieuw indus-
trieterrein bouwt, omdat de buurgemeente dat al doet. Of dat je samen
kijkt hoe je omgaat met het overschot aan zorgvastgoed."
Het kabinet stimuleert regionale samenwerking, omdat mogelijke knel-
punten zich in de regio voordoen. Die moeten naar de visie van dit kabi-
net ook op die plek worden opgelost. Naast gebrekkige samenwerking
zijn er nog andere belemmeringen voor nieuwe initiatieven op het
gebied van wonen en zorg: een gebrek aan investeringen, leegstand
van zorgvastgoed, stapeling van wet- en regelgeving, en gebrek aan
informatie, kennis en bewustwording. Door die belemmeringen reage-
ren zowel zorginstanties als corporaties en gemeenten traag op het
nieuwe overheidsbeleid. Dorr: "Je ziet dat de verschillende partijen
afwachten hoe het nieuwe beleid gaat uitpakken. Ze laten zich inhalen
door de werkelijkheid. Daarom durven ze nu niet te investeren en zijn er
nog weinig voorbeelden te vinden van nieuwe woonzorgprojecten."
PROFESSIONALISERING
Het behoeft volgens de Atriv?-consultant weinig toelichting dat corpora-
ties tegenwoordig niet meer zo snel investeren in zorgvastgoed. "Dat
heeft vooral te maken met budget. Ze hebben simpelweg geen geld meer
over. Bovendien hebben corporaties de afgelopen jaren wel het een en
ander bijgeleerd over integrale vastgoedsturing. Bij de transformatie van
hun vastgoed houden ze meer rekening met actuele en toekomstige
ontwikkelingen. Ouderenzorg is er daar ??n van. Daarnaast is bijvoorbeeld
ook betaalbaarheid een belangrijk thema. Maar hoewel ze aan het veran-
deren zijn, is de professionalisering van die vastgoedsturing voor corpora-
ties nog een hele opgave." Hij verwijst daarbij onder meer naar de uitwas-
sen bij corporaties in de afgelopen decennia. "Risico en rendement ston-
den namelijk lang niet altijd hoog op de prioriteitenlijst. Elke corporatie
voor willen ouderen geen 800 betalen. Maar dat is nu wel ongeveer de
vergoeding die er vanuit de AWBZ is voor die ruimten."
Zijn verwachting is dat niet voor al het zorgvastgoed een nieuwe
bestemming kan worden gevonden. "Ik denk dat een gedeelte van het
bestaande zorgvastgoed zal moeten worden gesloopt. Gebouwen die
nog in redelijke staat zijn, kunnen worden getransformeerd en een
andere bestemming krijgen. Zoals studentenwoningen of tijdelijke huis-
vesting voor gescheiden ouders of asielzoekers. Maar de kansen daar-
voor zijn beperkt, omdat renovatie of transformatie te duur is of simpel-
weg omdat de vraag er niet is. In sommige gebieden is geen krapte op
de woningmarkt en om die reden is er ook geen behoefte aan dat soort
woningen. In studentensteden of op plekken waar de woningnood hoog
is, kan het natuurlijk wel." Dorr constateert dat zorginstellingen laat
reageren op het nieuwe overheidsbeleid en het liefst toch terugvallen
op de AWBZ. "Ze proberen eerder hun vastgoed geschikt te maken
voor zwaardere zorgvraag dan dat ze een andere bestemming zoeken.
Daar krijgen ze namelijk nog wel een huisvestingvergoeding voor."
INVESTERINGEN VAN CORPORATIES
Veel zorgorganisaties huren hun vastgoed van woningcorporaties. Dat
is langzaam zo gegroeid, legt Dorr uit. "Aan corporaties werd gevraagd
de afgelopen vijftien jaar te investeren in zorgvastgoed. Ze hadden
voldoende middelen en zochten daar een goede bestemming voor. Met
de investeringen in zorgvastgoed namen ze bovendien hun maatschap-
pelijke verantwoordelijkheid. Dat was op zich mooi. Maar het hield wel
in dat ook kleinere, lokale corporaties zorgvastgoed gingen ontwikkelen
en beheren terwijl ze daar geen ervaring mee hadden. Qua doelmatig-
heid is daar toen niet goed over nagedacht. Wel hebben corporaties het
opgepakt, omdat ze geld hadden en het een veilige investering leek."
Door aanpassing van het overheidsbeleid is de situatie inmiddels veran-
derd en blijken de investeringen toch niet zo veilig als destijds werd
gedacht. "Zorginstellingen hebben langjarige huurcontracten afgesloten
met woningcorporaties, maar kunnen die soms niet meer nakomen.
Hierdoor wordt het risico van het zorgvastgoed doorgeschoven naar de
corporatie. Het is lastig om deze instellingen aan het contract te
houden; het lijkt me namelijk niet de bedoeling dat corporaties hen
kapot gaan procederen. Ze zullen er dus samen moeten uitkomen."
BELANG VAN SAMENWERKEN
Op het gebied van samenwerking en communicatie liggen er volgens
Dorr voor beide partijen grote uitdagingen. "Ze moeten elkaar niet in de
wielen rijden. Laatst hoorde ik over een zorginstelling die de deuren
wilde sluiten, op een locatie waar aanleunwoningen van de corporatie
omheen staan. Het spreekt voor zich dat zo'n sluiting in overleg moet
gebeuren, vanwege de zorg die de instelling biedt aan ouderen in de
aanleunwoningen." Om de knelpunten rond wonen en zorg op een
goede manier op te lossen, zijn regionaal 43 Wmo-regio's ontstaan.
Deze vallen in de praktijk ongeveer samen met de eerder ontstane
Een deel van het
bestaande zorgvastgoed
moet worden gesloopt
nr 4 2014Interview Daan Dorr 7
heeft zijn eigen ss Rotterdam. Dat bevestigen ze zelf ook; allen hebben
wel iets gebouwd waarvan ze nu denken `hadden we dat maar niet
gedaan'. Professionalisering is dus op alle vlakken hard nodig en ik zie dat
nu bij veel corporaties ook terugkomen in het beleid." Die professionalise-
ring houdt bijvoorbeeld in dat corporaties zich steeds meer gaan richten
op hun kerntaken. "Ontwikkeling van zorgvastgoed hoort daar voor een
gewone woningcorporatie niet per se bij", vindt Dorr.
VERANTWOORDELIJKHEID HUISEIGENAREN
Naast zorgvastgoed dienen corporaties ook de bestaande woningvoor-
raad aan te passen aan de sterk vergrijzende bevolking. "De meeste
mensen blijven thuis wonen. Maar hoewel er in de huidige situatie van
volkshuisvesting zeker knelpunten zijn wat betreft integratie van wonen
en zorg, valt de opgave mee. Niet iedere woning hoeft bijvoorbeeld
rolstoelstoeltoegankelijk te worden gemaakt, want niet iedereen komt
in een rolstoel terecht. Veel aanpassingen zijn relatief eenvoudig te
doen. Daarnaast komen er steeds meer technische hulpmiddelen op de
markt die ouderen ondersteunen zoals domotica. Met dit soort slimme,
technische snufjes wordt het voor ouderen makkelijker om langer thuis
te wonen. Maar ze moeten zich er wel van bewust zijn dat ze misschien
ooit moeilijker ter been worden en aanpassingen nodig zijn. Het
probleem zit er vooral in dat ouderen op plekken wonen, bijvoorbeeld in
een buitenwijk in een rijtjeshuis, waar ze snel vereenzamen en waar
zorg relatief ver weg is", legt Dorr uit.
Door nieuwe beleidsontwikkelingen zoals het extramuraal maken van
zorg en het inkrimpen van de AWBZ, verwacht hij dat mensen boven-
dien voor elke afzonderlijke dienst moeten gaan betalen. "Hierdoor is
de keuze voor thuis blijven wonen nog sneller gemaakt. We krijgen als
maatschappij te maken met kritische zorgconsumenten die maatwerk
willen. Dat heeft een enorme impact op hoe zorg en huisvesting
moeten worden ingericht." Hij wijst erop dat mensen zelf verantwoor-
delijk zijn voor hoe zij willen wonen in de toekomst. "Omdat de meeste
mensen thuis blijven, is het belangrijk dat ze goed kijken naar hun eigen
woning. Daar zijn bewustwordingscampagnes voor nodig. Met name
huiseigenaren met een laag inkomen ? die de waarde van hun huis en
hun koopkracht als gevolg van de crisis hebben zien dalen ? zullen de
vereiste aanpassingen aan hun huis soms moeilijk kunnen betalen."
Wat dat betreft doen woningcorporaties het volgens Dorr een stuk
beter dan huizenbezitters. "Ze analyseren hun bezit en houden bij de
ontwikkeling van hun vastgoedvoorraad rekening met de vergrijzing.
Bovendien kunnen zij bij reguliere aanpassing van de voorraad en ener-
getische verbeteringen, zorgaanpassingen meenemen", besluit hij.
Elke corporatie heeft
zijn eigen ss Rotterdam
Reacties