De gemeente Eindhoven maakt de komende tien jaar werk van de renovatie, het onderhoud én het maximaal verduurzamen van zeven gemeentelijke gebouwen in het stadshart. Daarvoor is het de samenwerking aangegaan met !MPULS, een samenwerkingsverband dat mede wordt aangevoerd door Renda-partner LAUDY Bouw & Ontwikkeling. Inmiddels is de renovatie én verduurzaming van het eerste gebouw - de stadhuistoren - van start gegaan.
nr 3 2017Project 12
De gemeente Eindhoven maakt de komende
tien jaar werk van de renovatie, het onderhoud
én het maximaal verduurzamen van zeven
gemeentelijke gebouwen in het stadshart. Daar-
voor is het de samenwerking aangegaan met
!MPULS, een samenwerkingsverband dat mede
wordt aangevoerd door Renda-partner LAUDY
Bouw & Ontwikkeling. Inmiddels is de renovatie
én verduurzaming van het eerste gebouw ? de
stadhuistoren ? van start gegaan.
Maximale innovatie door
duurzame samenwerking
Binnen het traject stelde de gemeente een aantal doelen. Belangrijk
daarin was enerzijds zo veel mogelijk lokale (en kleine) ondernemers
een kans bieden en anderzijds innovatie binnen het traject maximaal
stimuleren. Toch zocht de gemeente de samenwerking met een grote
partij die een totaalaanbieding kon maken. Om de innovatiekracht van
de kleinere partijen te benutten werd een marktconsultatie gehouden.
Hierbij werden allerlei ideeën (meer dan tweehonderd in totaal) opg\
e-
haald van kleine en grotere bedrijven. Wat volgde was een ontmoeting
tussen (kleine) lokale partijen en grotere aannemers om te kijken of e\
r
een match te maken was. Als aannemer ging LAUDY de samenwerking
aan met enkele lokale en landelijk opererende partijen zoals Brink
Groep, DOOR architecten/ Rudy Uytenhaak architectenbureau, DWA
en Kuijpers. Daarmee was het ontstaan van !MPULS een feit, een van
de drie samenwerkingsverbanden die uiteindelijk een aanbieding deden
aan de gemeente. "Een samenwerking waar de regio weliswaar goed in
Project
Tekst Robert Dingemans
Beeld !MPULS Inmiddels is de renova-
tie én verduurzaming
van de stadhuistoren
van start gegaan.
nr 3 2017
Project 13
contract (tien jaar met een optie voor nog vijf jaar) samen met de
gemeente bekijken wat we precies gaan doen."
Belangrijk onderdeel daarbij zijn de krachtvoersessies die een aantal
keer per jaar worden georganiseerd, waarbij bewust de markt wordt
uitgedaagd om met oplossingen te komen voor specifieke aandachts-
punten. "Dat doen we enerzijds omdat we de kleine, lokale ondernemer \
de kans willen bieden om zich te presenteren en ideeën te pitchen,
maar anderzijds onderkennen we dat het consortium niet alle kennis zelf
in huis heeft. Daarom gaan we continu op zoek naar partijen die aanvul-
lend kunnen zijn aan wat wij doen. En dat heeft al geleid tot een
concrete samenwerking met een DuneWorks, een lokale partij die zelf
al graag mee wilde doen aan de uitvraag, maar daar vanwege de
geringe omvang niet zelfstandig toe in staat was. Nu hebben ze zich bij \
ons aangesloten en pakken een specifiek onderdeel op: zij gaan echt in\
gesprek met medewerkers van de gemeente over hun ervaring ten
aanzien van het klimaat. De lessen die we daaruit trekken nemen we
mee in de ontwikkeling van nieuwe werkplekconcepten. Daarnaast zijn
ze betrokken bij het opleiden van de ambassadeurs die op verschillende
manieren bij zullen dragen aan de verduurzaming van de gebouwen."
De gesprekken zijn een belangrijk onderdeel van wat straks tot een
hoge gebruikstevredenheid moet leiden. Drummen: "Dat is een van de
doelstellingen van de gemeente die in een KPI verwoord is. Uiteindelijk
kunnen wij van alles verzinnen, maar als de gebruiker het niets vindt,
schiet je het doel voorbij. Het draait er uiteindelijk om dat de werknem\
er
een werkplek krijgt waar hij of zij zich op haar gemak voelt. Hoe we dat\
doen, is aan ons, maar de gebruiker is het meetpunt. Zo gaan we
werken met
smart aangestuurde klimatisering. De gebruiker kun je via
zijn of haar smartphone lokaliseren en op basis van ingestelde voorkeu-
ren begeleiden naar een voor hem of haar passende werkplek. Dat
levert hopelijk niet alleen een hoge gebruikerstevredenheid op, maar
ook een significante energiebesparing." Een andere doelstelling van\
de
gemeente is het werken volgens de principes van The Natural Step.
Social Return maakt daar deel van uit, net zoals circulariteit. "We
hebben afgesproken dat 95% van de uitgaande materialen gerecycled
wordt. Daarnaast moet !MPULS aantonen dat we materialen ook
hergebruiken. Een deur dus als deur inzetten en niet als afvalhout voor \
verwerking in de afvalverbranding."
vertegenwoordigd is, maar dat was in dit stadium geen keiharde voor
-
waarde", vertelt Jan Drummen, senior projectmanager van LAUDY. "Er
is wel afgesproken dat tijdens de uitvoering 'de handjes' bij voor\
keur uit
de stadsregio Eindhoven komen."
ALLIANTIE ALS SAMENWERKINGSVORM
Samenwerking was een van de belangrijkste pijlers in het traject. De
gemeente Eindhoven zocht bij uitstek een partner die gezamenlijk op
wilde trekken tijdens de voorbereiding én uitvoering. En dat begon al\
in
de aanbestedingsfase. Pim de Valk is inmiddels werkzaam voor
moederbedrijf Ballast Nedam, maar ten tijde van de aanbesteding nog
werkzaam voor LAUDY. "De eerste selectie gebeurde op basis van
een visie ten aanzien van samenwerken. Vanaf dat moment begon
eigenlijk het traject waarin er al geen sprake meer was van een traditio\
-
nele opdrachtgever/opdrachtnemer-verhouding. Alles gebeurde in
samenspraak totdat drie jaar later de handtekeningen gezet werden
voor de samenwerking." Als samenwerkingsvorm is gekozen voor een
Alliantie, waarbij de structuur opdrachtgever/opdrachtnemer juridisch
gezien wel in stand blijft, maar waarbij de aansturing op strategisch vl\
ak
volledig gebeurd in een klein bestuur, waarin deelnemers van de
gemeente en van !MPULS zitten. Samen zetten ze de doelen van de
gemeente om in concrete plannen voor de verduurzaming van het bezit.
MEEBEWEGEN MET INNOVATIE
Een verduurzaming die de komende jaren gefaseerd wordt aangepakt,
in volgorde van urgentie. Daarbij stelt de gemeente niet alleen het
budget ter beschikking voor de initiële investering, maar ook voor al\
le
huisvestingslasten, waaronder de energielasten. "Dat betekent dat
!MPULS zelf de vruchten plukt van succesvolle verduurzamingsmaatre-
gelen", vertelt Jan Drummen. "Voor ons een extra aanmoediging om
de juiste keuzes te maken." De Valk: "In de samenwerking voor de
komende tien jaar speelt innovatie een belangrijke rol. Er gaat in de
komende jaren zoveel gebeuren op het gebied van verduurzamings -
maatregelen. Prestaties waarin we geloven gaan we contracteren, maar
we kunnen daarbij natuurlijk onmogelijk alle oplossingen nu al vastleg-
gen. In continu overleg met de gemeente willen we in de loop van het
Jan Drummen: "Het
draait er uiteindelijk
om dat de werkne-
mer een werkplek
krijgt waar hij of zij
zich op haar gemak
voelt."
nr 3 2017Project 14
KRACHTVOERSESSIES
In de krachtvoersessie van begin juli probeerden de partijen kennis en
ideeën uit de markt te halen op het gebied van circulariteit. Vraag die
centraal stond: hoe kunnen vrijkomende materialen uit de gerenoveerde
panden het beste worden ingezet? Een concrete casus ging over de
vele TL-armaturen uit de Stadhuistoren. Drummen: "Die kunnen we zo
ombouwen dat ze te gebruiken zijn voor ledverlichting. Speciaal voor de \
sessie werden ze bekleed met vilt, kurk, hout of oude tapijttegels,
zodat je zo ook loshangend kunt gebruiken." Een stichting gaat nu
bekijken of het bekleden van de TL-armaturen gedaan kan worden door vrijwilligers met een afstand tot de arbeidsmarkt. Drummen: "Zo zie j\
e
dat architecten een leuk idee hebben, een prototype laten zien en daar
weer marktpartijen op inspringen. Die willen er dan ook een paar
hebben om mee te experimenteren en als dat lukt hebben ze interesse
om een hele partij af te nemen. Die materialen worden dan dus niet
gedowncycled, maar blijven op hetzelfde niveau."
Hetzelfde geldt voor veel andere materialen uit het gebouw, zoals kranen
en andere installatiedelen. Die worden voor een lage prijs aangeboden op\
het platform recourcestore.nl. "Die zijn populair", zegt Pim de Valk,
"maar we trekken er nu al weer lessen uit hoe we dat de volgende keer\
sneller kunnen doen, zodat we ze door de koper zelf uit het gebouw
kunnen laten halen. Dat scheelt in opslag en geeft ons langer de tijd om\
spullen te verkopen." Niet alle materialen kunnen op hetzelfde niveau\
blijven. Zo zat het gebouw ook vol met systeemplafonds. Drummen:
"Die kun je na twintig jaar niet meer op dezelfde manier inzetten, ma\
ar
het is van steenwol, dus hebben we gekeken of we die platen als isolatie\
kunnen inzetten. Dat blijkt te kunnen. Dus verwerken we het gros van de
plafondplaten nu in de buitengevel als isolatie. Daarmee zakken ze maar
een trede op de zogeheten ladder van Lansink. Bovendien is er geen
extra af- en aanvoer nodig." Het hergebruik van materialen is een cre\
atief
proces waar je wel tijd voor moet vrij willen maken. Jan Drummen: "Je\
moet zorgen dat je bouwproces er niet onder leidt, die processen
moeten naast elkaar lopen. De partijen die nu aan tafel zitten, willen d\
aad-
werkelijk vooruitgang boeken op dat vlak. Dat betekent ook dat je op dit\
moment soms wat meer tijd stopt in ontwikkeling dan dat het - financie\
el
- oplevert, maar we hopen daar de komende jaren natuurlijk wel de vruch-
ten van te plukken."
DE UITVRAAG
De uitvraag van de langdurige samenwerking kwam tot
stand door een combinatie van factoren, vertelt Garry
Whitrick, Senior projectmanager slim verduurzamen
gemeentelijke gebouwen (gemeente Eindhoven). "De
stadhuistoren stond al een tijdje leeg en we wilden
kijken hoe we hem konden inzetten voor ambtelijke huis-
vesting volgens de principes van het nieuwe werken.
Daarbij was er onderhoudsbudget beschikbaar voor
renovatie en verduurzaming van ons bezit."
Wat volgde was een uitvraag op basis van Best Value
Procurement in combinatie met een concurrentiege-
richte dialoog. Drie belangrijke elementen zaten daarin:
systeemgerichtheid, lange termijn denken en samenwer
-
king. Whitrick: "We hebben open en eerlijk naar de
markt gecommuniceerd. Dit zijn onze ambities, dat is het
geld dat we daarvoor hebben. Kom maar met ideeën."
Op die uitvraag kreeg de gemeente veel positieve reac-
ties uit de markt: "Eindelijk een overheid die naar ons
luistert, kregen we te horen." Vierhonderd bedrijven
kwamen af op de eerste bijeenkomst die de gemeente
belegde. "We hebben er een tweede dag aan vast
moeten plakken. Uiteindelijk hadden we onze scope
helder. Dat hebben we in de markt gezet. Daarbij waren
de principes van The Natural Step een belangrijke eis
vanuit de gemeente. Uiteindelijk zijn we in de eerste
ronde van 77 bedrijven in 17 consortiums naar vijf
consortiums gegaan. In totaal waren er vijf dialoogron-
des. De eerste twee gingen puur over samenwerking.
We hebben de partijen gevraagd naar hun visie op
samenwerking en aan de hand daarvan drie partijen
geselecteerd voor de derde ronde. Daar kwam de harde
kant aan bod. "Je mag spelen met het business model,
maar aan het eind van de rit mag niet het geld op zijn."
Na de overwinning van !MPULS heeft de gemeente nog
enkele maanden de tijd genomen om te verifiëren of zij
daadwerkelijk konden waarmaken wat is beloofd. "Drie
jaar na de eerste uitvraag zijn de contracten onderte-
kend." Voor de gemeente Eindhoven is het de eerste
keer dat ze het bouwproces zo losgelaten hebben.
Whitrick kreeg toestemming van de raad. "Later kreeg
ik de vraag; we gaan dit betalen, maar wat krijgen we
voor dat geld? Dat weet ik nog niet precies, moest ik
toen het antwoord schuldig blijven. Toen stonden ze
toch wel raar te kijken."
nr 3 2017
Project 15
Op dit moment wordt er ook al 'gewoon' druk gewerkt aan het renove\
-
ren en verduurzamen van het stadhuis en de stadhuistoren. Drummen:
"Dat zijn twee gebouwen naast elkaar die de grootste verduurzamings-
behoefte hadden. De buitenkant behoudt hetzelfde uiterlijk, vanwege
het gezichtsbepalende karakter voor de stad Eindhoven. De binnenkant
van de stadhuistoren wordt compleet vernieuwd. De hoofddraagstruc-
tuur blijft staan en er komt een nieuwe indeling van de kantooromge-
ving. In plaats van de hokjes die er eerst aanwezig waren, komt er nu
een veel flexibelere, transparante indeling." De buitenschil staat \
op dit
moment in de steigers. De ramen worden vervangen. Drummen: "Daar
kwamen we ook asbest tegen." Een voorbeeld van een risico dat
mogelijk traditioneel bij de opdrachtnemer zou liggen, maar wat nu in
overleg met de opdrachtgever werd aangepakt. Jan Drummen: "Dat
risico hebben we op voorhand benoemd en daarvan is gezegd dat doen
we samen. Dat geeft de mogelijkheid om de voor iedereen beste oplos-
sing te kiezen. In dit geval saneren we de asbest in het gebouw en met
name in de buitengevel gelijktijdig met de renovatie."
CODE OF CONDUCT
Het is een van de vele risico's die op voorhand werd benoemd is en
waar afspraken over zijn gemaakt. Het maakt deel uit van de nieuwe
manier van samenwerken die ook bij zowel de opdrachtgever als de
opdrachtnemer intern tot een cultuuromslag leidt. Pim de Valk: "Vorig
jaar zomer toen de contracten getekend moesten worden, kwamen de
verhoudingen daardoor wel even onder druk te staan. Een voorbeeld is
dat de gemeente het gevoel had dat er bepaalde risico's naar haar toe
werden geschoven, terwijl wij juist zeiden: we willen ze bespreken. Uiteindelijk is dat heel goed geweest, want we zijn toen samen gaan
zitten en hebben ons - gezamenlijk afgevraagd: wat gebeurt er nu? Wat
zijn nu de doelen van de gemeente en welke doelen hebben de markt-
partijen? Daar is uiteindelijk een document van twee pagina's uitgeko-
men waarop hele simpele regels staan. De gemeente erkent dat wij als
doel hebben om een boterham te verdienen en gunt ons dat ook. Aan
de andere kant moeten wij als marktpartijen zeggen dat wij wel altijd
voor de doelen van de gemeente Eindhoven staan. Wij moeten probe-
ren zoveel mogelijk duurzaamheid te brengen voor het budget dat
beschikbaar is gesteld. Zo zijn we op een heel andere manier in
gesprek geraakt. Op het moment dat er nu stress ontstaat hebben we
altijd die set basisregels waar we naar kunnen teruggrijpen. Dat heeft
ons als opdrachtgever en opdrachtnemer dichter bij elkaar gebracht."
Een ander risico is het stijgen van de prijzen. Ook dat pakken de
partijen samen - in overleg - op. De Valk: "Het kan natuurlijk ook goed-
koper worden, het werkt twee kanten op. Als mensen zijn we toch een
beetje geneigd om van het negatieve uit te gaan? Op het moment dat
het goedkoper wordt, heb je de kans om nog extra stappen te zetten,
wordt het duurder dan moet je nog harder op zoek naar innovaties die
uiteindelijk je einddoelstellingen wel mogelijk maken. Op het moment
dat dingen niet gaan zoals je wilt, moet je niet tegenover elkaar gaan
staan, maar met elkaar kijken hoe je tot een oplossing komt. En dat is
de toekomst. In mijn ogen niet alleen voor de bouwsector, maar voor
elke sector."
?
Reacties