Als milieumaatregelen niets kosten of zelfs geld opleveren, is eigenlijk iedereen voor. Een slimme projectontwikkelaar stak daarom tijd en energie in het opzetten van een bijzondere financieringsconstructie voor duurzame nieuwbouw en renovatie. In Groningen is deze constructie ingezet bij renovatie in de wijk Lewenborg. Iedereen blij. Goed voor een prijs!
2 J U N I 2005
De aanpak is gehonoreerd met de Nationale Energie Toe-
komst Trofee die op 20 april is uitgereikt. De prijs bestaat
uit een kunstwerk en een bedrag van 25.000 dat besteed
moet worden aan een duurzaam project naar keuze. Deze
prijs van het ministerie van VROM is bedoeld om initia-
tieven op het gebied van energiebewust bouwen en wonen
te stimuleren.
Actieprogramma
De wijk Lewenborg is ??n van de 56 wijken in Nederland
die extra aandacht krijgen bij stedelijke vernieuwing.
De 56-wijkenaanpak is een onderdeel van het Actiepro-
gramma Herstructurering (2002). In Lewenborg staan
goedkopere koophuizen uit de jaren zeventig van de vori-
ge eeuw. Voor de gemeente was de groep eigenaarbewo-
ners een nieuwe doelgroep. Bij renovatie van woningen
werd tot dan vooral samengewerkt met woningcorpora-
ties.
Samen met projectontwikkelaar Seinen B.V. werd een
aanpak opgezet, waarbij bewoners tegen aantrekkelijke
voorwaarden een lening konden afsluiten om de maatre-
gelen te financieren. Die lening kan vrijwel geheel worden
afgelost met de opbrengst uit energiebesparing als gevolg
van de maatregelen. De kwaliteit van de woning kan dus
aanzienlijk verbeterd worden met gelijkblijvende of zelfs
lagere maandelijkse lasten. Naast financi?le winst levert
het ook vooral een veel gezonder binnenklimaat op. Om
deze aanpak financieel en inhoudelijk vorm te geven wer-
Een innovatieve financieringsconstructie bij renovatie, dat
is de spil van het project `Lewenborg in het zonnetje'. Ei-
genaarbewoners kunnen in deze Groningse wijk inteke-
nen op een maatregelenpakket om het binnenmilieu in
hun huis te verbeteren en tegelijkertijd fors op de energie-
rekening te besparen. De aanpak is een succes. Inmiddels
hebben 50 eigenaarbewoners gekozen voor een of meer
maatregelen. De werkzaamheden zijn eind februari bij de
eerste huizen begonnen. De gemeente Groningen is op dit
moment bezig andere wijken op dezelfde manier te bena-
deren. Ook woningcorporaties hebben interesse getoond
in deze aanpak. En er zijn ook al plannen om deze aanpak
in de hele provincie Groningen te introduceren.
Inge Toussaint
N a t i o n a l e E n e r g i e T o e k o m s t
Als milieumaatregelen niets kosten of zelfs geld opleveren, is
eigenlijk iedereen voor. Een slimme projectontwikkelaar stak
daarom tijd en energie in het opzetten van een bijzondere
financieringsconstructie voor duurzame nieuwbouw en renovatie.
In Groningen is deze constructie ingezet bij renovatie in de wijk
Lewenborg. Iedereen blij. Goed voor een prijs!
prijs
Slimme financiering b
L I N K S E N L I N K S B O V E N Renovatiewerkzaamheden in de wijk Le-
wenborg in Groningen. Door een slimme financi?le constructie verdie-
nen de particuliere woningbezitters de investeringskosten voor de maat-
regelen terug, terwijl het ze een meer comfortabele en gezonde woning
oplevert.
Bron:SeinenB.V.
Bron:SeinenB.V.
nettofee_nr405 17-05-2005 10:28 Pagina 2
J U N I 2005 3
In september vorig jaar werd een bewonersori?ntatie-
avond gehouden om te onderzoeken of de aanpak die de
gemeente voor ogen stond aansloot bij wat de bewoners
wilden. "Die bijeenkomst werd niet erg druk bezocht, wat
we in eerste instantie jammer vonden", geeft Van Nes aan.
"Maar eigenlijk bleek het later een voordeel, omdat daar-
door de discussie goed op gang kwam. "Op basis van de
uitkomsten van die avond werden vervolgens infobijeen-
komsten georganiseerd waarvoor alle eigenaarbewoners
werden uitgenodigd.
"In het begin merkte je wel dat mensen een beetje de kat
uit de boom keken", vertelt Seinen. "Wat wij aanbieden
aan bewoners is een maatregelenpakket om de vochtpro-
blemen tegen te gaan en het energieverbruik te verlagen.
Daarbij regelen wij dat de maatregelen worden uitgevoerd
en we zorgen ook nog voor de financiering. Je zag mensen
echt denken `waar zit het addertje onder het gras'."
Van Nes vult aan: "Daarom was het ook belangrijk dat
wij als gemeente duidelijk maakten dat wij medeontwik-
kelaar zijn van deze aanpak. Wij garanderen de kwaliteit,
maar ook de neutraliteit. Om de maatregelen uit te voe-
ren, mogen mensen ook een ander bedrijf of bank kiezen.
Vanwege het financieel voordeel en het gemak kiezen de
mensen echter vaak voor de door ons geselecteerde partij-
en. Bovendien worden na de uitvoering de maatregelen
door Ecofys, een onafhankelijk adviesbureau, gecheckt op
kwaliteit en energetische besparingen." Doordat de ge-
meente achter deze aanpak staat, hebben bewoners ver-
trouwen dat het niet gaat om een projectontwikkelaar die
snel geld wil verdienen.
Woonquotum
Voor het verbeteren van de woningen was een totaalpak-
ket ontwikkeld dat een investering vergt van 20.000 euro.
ken de gemeente en Seinen samen met de ABN Amro,
Ecofys, de provincie, Energieconvenant Groningen en
SenterNovem.
"Voor ons als gemeente staan de doelstellingen voor CO2-
reductie in het kader van ons Klimaatplan centraal bij dit
project", legt projectleider Lotus van Nes van de milieu-
dienst van de gemeente Groningen uit. "Maar voor de be-
woners spelen hele andere belangen. Zo bleken de wonin-
gen in de wijk veel vochtproblemen te hebben die tot ge-
zondheidsklachten leiden. Daar wilden de bewoners iets
aan doen. En dat het dan ook goed is voor het milieu, dat
is op z'n hoogst mooi meegenomen."
De vochtproblemen in de woningen zorgen voor schim-
melvorming en die veroorzaakt weer astma, bronchitis,
allergie?n en lusteloosheid. Bij een eerste steekproef door
het bureau Ecofys bleken vrijwel alle bezochte huizen in
meer of mindere mate last te hebben van vocht. Daarnaast
was het energieverbruik in de huizen hoog. Het bleek dat
de meeste bewoners wel behoefte hadden om iets aan de
vochtproblemen te doen, maar in veel gevallen ontbraken
daarvoor de financi?le middelen.
Constructie
Seinen had al een financieringsconstructie ontwikkeld
voor nieuwbouw, waardoor extra duurzame maatregelen
genomen konden worden zonder dat het hogere maand-
lasten opleverde. "De provincie nam contact met ons op
om te kijken of het mogelijk zou zijn om een financie-
ringsconstructie op te zetten voor renovatie", vertelt di-
recteur Henk Seinen. "Wij hadden zelf al plannen om met
bestaande bouw aan de gang te gaan. Dus dat sloot goed
aan. Bovendien was er in Groningen een duidelijk visie op
dit gebied en een grote voortvarendheid. En zo gingen we
aan de slag, met Lewenborg als pilot."
T r o f e e 2 0 0 5
ij duurzame renovatie
Bron:SenterNovem
Henk Seinen (rechts) kreeg voor het Groningse
project `Lewenborg in het zonnetje' op 20 april tij-
dens het evenement Kansrijk de NET Trofee over-
handigd door A. Betram (midden), directeur gene-
raal Wonen van VROM. Links van hen E.A. van
Niekerk van Pepping Bouw, winnaar van de pu-
blieksprijs van de NET Trofee.
nettofee_nr405 17-05-2005 10:28 Pagina 3
prijs
4 J U N I 2005
In principe kan iedereen die dat wil het benodigde geld le-
nen, omdat de ABN-Amro de investering niet meerekent
in het woonquotum (de maximale hypotheek op grond
van het inkomen)."Het was een zware taak om de bank te
overtuigen dat de lening niet meegerekend moest worden
in het woonquotum, maar het is gelukt", vertelt Seinen.
De constructie is gecheckt en goedgekeurd door ABN-
Amro, diverse juristen van verschillende gemeenten en de
belastingdienst en met veel enthousiasme ontvangen.
Iedereen die naar aanleiding van de informatieavonden
aangaf interesse te hebben in het nemen van maatregelen
werd thuis bezocht door Seinen. "Het was uitdrukkelijk
de bedoeling om bij mensen thuis geen verkoopverhaal te
houden, maar juist voorlichting te geven over de aanpak
en mogelijkheden. Vaak bleek dat de bewoners op de in-
foavonden voldoende en duidelijke informatie hadden ge-
kregen, waardoor ze gewoon aan de slag wilden."
De ge?nteresseerde bewoners laten eerst een EPA-advies
uitvoeren. De bewoners betalen het EPA-advies zelf, maar
dankzij kwantumkorting en financi?le steun van de ge-
meente en de provincie kost het advies slechts 150 euro.
Als de bewoner vervolgens ??n of meer maatregelen laat
uitvoeren, dan wordt die 150 euro verrekend in de finan-
cieringsconstructie. In Lewenborg zijn ruim 90 EPA's uit-
gevoerd en 50 bewoners hebben inmiddels ingetekend op
het uitvoeren van (een deel van) de voorgestelde maatre-
gelen.
Uit handen nemen
Dat is volgens Seinen en Van Nes ook de kracht van deze
aanpak: dat mensen een hoop uit handen wordt genomen.
Bewoners hoeven niet zelf te bedenken wat voor maatre-
gelen nodig zijn en ze hoeven niet zelf bedrijven uit te zoe-
ken die het werk kunnen uitvoeren. Bovendien wordt de
kwaliteit gecontroleerd en wordt financiering mogelijk ge-
maakt. "Wij werken aan onze Kyoto-doelstellingen en de
bewoners krijgen een woning zonder vochtproblemen",
zegt Van Nes. Winst voor iedereen dus. En de winst voor
Seinen? "Het klinkt misschien gek, maar we hebben heel
veel lol in ons werk. Tijdens dit project hebben we zoveel
enthousiaste reacties gekregen van mensen die blij waren
dat we hun problemen kunnen oplossen. We willen graag
meerwaarde bieden aan mensen, zowel bij onze nieuw-
bouwprojecten als bij renovatieprojecten. We leggen er
heus niet op toe, maar voor ons is de winst ook dat men-
sen blij zijn met de verbeteringen in hun huis." ???????
Het gaat daarbij om maatregelen als bodemisolatie, ba-
lansventilatie, afstellen van de cv-installatie, warmteterug-
winning, leidingisolatie, zonnepanelen en kieren dichten.
Bewoners konden kiezen voor het hele pakket, of voor af-
zonderlijke maatregelen. "De bewoners van de wijk heb-
ben over het algemeen geen hoge inkomens", vertelt Van
Nes. "Mensen hebben het geld niet om zulk soort maatre-
gelen zelf te financieren. Maar de voordelen zijn zo groot
wat betreft een gezond binnenmilieu, kwaliteitsverbete-
ring en een lagere energierekening, dat mensen bereid zijn
20.000 euro te lenen. Dat is nogal wat."
PPM
De financi?le constructie die in Groningen wordt toe-
gepast is de zogenaamde PerPetuum Mobile. Deze PPM-
formule is door Seinen Projectontwikkeling ontwikkeld.
Uitgangspunt is dat financi?le dragers verzameld wor-
den in combinatie met fiscale en financi?le oplossingen
die ervoor zorgen dat de investering geen lastenver-
meerdering betekent. De uiteindelijke doelstelling is een
lastenvermindering.
De financi?le dragers zijn:
? Subsidie SenterNovem
? MEP-regeling
? Lagere rente
? Fiscaal voordeel en degelijke fiscale afspraken
? Energiebesparing (gas en elektriciteit)
? Collectieve inkoop
? Geen be?nvloeding woonquotum
Zie voor meer info www.seinen-nieuwbouw.nl.
Kompas energiebewust wonen en werken
De aanpak van de gemeente Groningen heeft financi?le
ondersteuning gekregen vanuit `Kompas energiebewust
wonen en werken', een programma dat SenterNovem
uitvoert in opdracht van ministerie van VROM. Bij dit
programma ligt het accent op grootschalige inzet van
`bedrijfszekere' instrumenten om de CO2-uitstoot van de
gebouwde omgeving te verminderen, waarbij primair
wordt uitgegaan van de mogelijkheden bij doelgroepen
in de markt. Zie voor meer info www.senternovem.nl/
kompas.
nettofee_nr405 17-05-2005 10:28 Pagina 4
Reacties