nr 1 2011 project 10912 De keuze was aan de bewo- ners: renovatie of nieuw- bouw. Het herstructurerings- project voor de Enschedese wijk Velve-Lindenhof leverde 25 gerenoveerde woningen en 211 nieuw te bouwen woningen op. Voor 1 van de 2 typen gerenoveerde woningen is een EPC van 0,4 gerealiseerd. Drijfveren voor woningcorporatie De Woonplaats waren maat- schappelijke verantwoorde- lijkheid, voorop lopen op het gebied van duurzaamheid en waardecreatie. enschede velve-lindenhof project 109 tekst wilbert leistra foto's norbert duijvelshoff, nddi design & imaging nr 1 2011project 109 13 Velve-Lindenhof heeft van oudsher geen beste naam. De wijk in Enschede is een zogenoemde Vogelaarwijk. Zo'n zeven jaar geleden wilde Vogelaar, toenmalig minister van VWS, achterstandswijken een boost geven. Op sociaal gebied is daar in Enschede invulling aan gege- ven door wijkcoaches aan te stellen. Fysiek was het zaak om de bestaande woningvoorraad aan te pakken. Namens woningcorporatie De Woonplaats is Bart Jonker als ontwikkelingsmanager bij het herstructureringsproject betrokken geweest. "Voor Velve-Lindenhof is een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt. De naoorlogse wijk was te dicht bebouwd, de infrastructuur moest ruimer van opzet worden. Meer ruimte en meer comfort", legt hij uit. Deze ruimte werd gecre?erd door in de nieuwe opzet zo'n honderd woningen minder te plannen. AfWEging Bij een herstructurering beslist de woningcorporatie doorgaans voor sloop en nieuwbouw of voor renovatie. Voorwaarde is dat 70 procent van de bewoners moet instemmen met de plannen om ze te kunnen uitvoeren. Deze afweging voor nieuwbouw of sloop heeft De Woon- plaats bij de bewoners neergelegd. "Wij hebben eerst een woonwens- onderzoek verricht en een ontwerpbijeenkomst voor de bewoners geor- ganiseerd. De resultaten hiervan hebben geleid tot voorlopige schetsen met de bijbehorende gevolgen voor de huurders. Op basis hiervan is aan hen de keuze voorgelegd: wilt u een nieuwbouwwoning of wilt u dat uw huidige woning wordt gerenoveerd?", legt Anne-Marie Idink uit. De projectmanager van de Enschedese corporatie voegt eraan toe: "De bewoners kregen de garantie dat ze in geval van nieuwbouw in een straal van twintig meter van hun huidige woning zouden komen te wonen. De boodschap luidde: `de mensen uit je directe omgeving die je nu kent, komen in de nieuwe situatie ook bij u in de buurt te wonen'. Deze garantie was een belangrijke toevoeging om de cohesie in de buurt te behouden. Wij wilden geen leegloop bewerkstelligen." Per woningblok bepaalde de meerderheid de keuze van nieuwbouw of renovatie. Het resultaat viel duidelijk in het voordeel van nieuwbouw. "Qua individuele keuze was de verdeling 70 procent voor nieuwbouw en de rest voor renovatie, maar op blokniveau was ruim 90 procent voor nieuwbouw. Het gevolg van de stemming was dat van de oorspronkelijk 337 woningen 211 nieuw werden gebouwd en 25 op de nominatielijst van renovatie kwamen te staan", aldus Idink. Het resultaat leverde volgens Jonker een stedenbouwkundig lastige puzzel op. "Je hebt namelijk te maken met terugkeerders die in een nieuwbouwwoning moeten worden geplaatst op ongeveer de zelfde plek als waar hun oude woning stond, maar niet alle huurders komen weer terug. Hun woningen moeten in de verkoop." Voordeel is volgens hem dat het sociale beeld van de buurt verandert. "Het patroon van sociale huurwoningen wordt doorbroken. Je krijgt een versnippering van huur- en koopwoningen, met als gevolg een ander publiek dat op de buurt afkomt. Je kunt overigens aan de voorzijde van de woningen geen verschil tussen huur en koop zien. Het verschil zit hem meer in de opties. Dit leverde ons overigens een reactie van de verkopende make- laar op: `Hoe moet ik deze huizen verkopen als er geen fysiek verschil tussen huur en koop is?', klaagde hij. Je moet echter ook de huurders in staat stellen om hun woning te kopen, vinden wij. Ons credo luidt niet voor niets `zelfstandigheid, zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijk- heid'. Wij willen eigen bezit stimuleren. Daarom hebben we een koop- regeling ontworpen die de bewoners een scherpe korting kan opleve- ren." BouWPAkkEttEn De 25 renovatiewoningen zijn in 2 types onder te verdelen, zoge- noemde Aireywoningen ? door De Woonplaats ook wel Grijsbouwwo- ningen genoemd ? en Roodbouwwoningen. Het eerste type stamt uit 1955 en was oorspronkelijk in gebruik als noodvoorziening na de oorlog. "Het betreft een prefab bouwsysteem dat is opgebouwd uit dragende gevels van lichte betonstijlen met dunne betonplaatjes aan de buitenzijde, bimsbetonnen binnenspouwbladen en kunststof kozijnen in De Roodbouw- woningen zijn van energielabel F naar EPC 0,4 (Energie- label A++) gebracht. nr 1 2011 project 10914 betonnen omkadering. Stalen liggers vormen de vloerconstructie en de woningscheidende wanden zijn van sintelbetonblokken. Deze bouwpak- ketten waren eigenlijk voor een periode van 15 jaar bedoeld, maar ze staan er nog steeds. Ze hebben echter een vrij kleine indeling, een sterk verouderde afwerking ? zowel binnen als buiten ? en ze zijn ener- getisch erg slecht.", legt Jonker uit. De Roodbouwwoningen hebben een beduidend grotere plattegrond, vertelt Idink. "Het zijn 2- tot 4-onder-1-kapwoningen uit 1925 met metselwerk spouwmuren en Mansarde kappen met rode dakpannen. Zowel aan de voor- als de achterkant zijn de daken voorzien van dakkapellen en aan de achterge- vel zijn de huizen uitgebouwd voor een keuken en badkamer. Dit is tijdens een renovatieronde in de jaren 80 gedaan." Voor beide typen is een aantal ontwerpuitgangspunten opgesteld. "Het ontwerp moest stoer zijn, weg met de lulligheid. De woningen moesten een maagdelijk strak uiterlijk krijgen als ware het nieuwbouwwoningen. Dat stond voorop", vertelt Idink. "Verder mochten er geen onnodige ornamenten worden toegepast, mocht het ontwerp contrasteren met de nieuwbouw als een soort beschermd erfgoed en moesten de bewo- ners trots zijn op het eindresultaat." Deze uitgangspunten zijn door Architectenbureau Anton de Gruyl verwerkt in het ontwerp. EPC Uitgangspunt voor de renovatie van de woningen was een EPC van 0,4. "Zonder noemenswaardige huurverhoging", voegt Jonker er snel aan toe. "Wij hanteren namelijk een breder kader dan alleen een rekenma- chine. Als De Woonplaats willen wij waar mogelijk wat betreft milieu- winst en op het gebied van duurzaamheid voorop lopen. Als wettelijk de norm een EPC van 0,8 is, dan gaan wij voor de helft. Wij willen een woning met een EPC van 0,4 die prettig leefbaar is. Hiervoor willen we een stuk innovatieve ontwikkeling stimuleren." In de praktijk betekende het dat de woningen van energielabel F naar EPC 0,4 (Energielabel A++) moesten worden gebracht. "We hebben gekozen voor een voorzetgevel EPS-isolatieplaat met een isolatiedikte van 150 mm en afgewerkt met speciale steenstrips. Bijkomend voor- deel zou zijn dat de kozijndetails op de meeste plaatsen hierdoor veel gunstiger werden", zegt Idink. "De kozijnen zouden namelijk tegen de oude kozijnen kunnen worden gemonteerd die als stelkozijn worden gebruikt. Doordat de isolatie dikker was, bleef een negge over van 60 mm, met als gevolg het ideale standaarddetail voor elke renovatie. Helaas bleek de praktijk anders en was in de meeste gevallen toch maatwerk geboden. De opwaardering naar EPC 0,4 was sowieso alleen mogelijk voor de Roodbouwwoningen. Voor de benodigde installaties ? mechanische ventilatie met warmteterugwinning, zonneboiler en PV panelen ? was niet voldoende ruimte in de plattegrond van de Aireywo- ningen. Bovendien was de dakconstructie niet bestand tegen het plaat- sen van de panelen. Daarom hebben we besloten alleen het totale pakket van maatregelen toe te passen op de Roodbouwwoningen en voor de Grijsbouwwoningen genoegen te nemen met een minder uitge- breid pakket en dus ook een lager energielabel, namelijk A." VoorDEEL Het voordeel van de renovatiemaatregelen ligt bij de huurders, zeker bij die van de Roodbouwwoningen. Meer comfort tegen ongeveer gelijk- blijvende huur en tegen lagere energiekosten, dat wil iedereen toch wel? Zeker als de corporatie betaalt. "Je vraagt je natuurlijk af waarom we dit doen. De kosten kunnen wij nooit verhalen op de huurders, of je nr 1 2011project 109 15 moet de huren flink verhogen en dat willen we absoluut niet. Toch zijn we zeer zeker niet gekke Gerritje, we hebben wel degelijk nagedacht over de waardeontwikkeling van de woningen. Bij mutatie worden geen huurders gezocht, maar wordt het huis in de verkoop gedaan. Door de ingrepen is ons bezit meer marktconform geworden, de exploitatie is namelijk leidend voor de marktwaarde. Nu nog niet, maar ik ben ervan overtuigd dat deze ontwikkeling in de nabije toekomst zal doorzetten. Dan zal onze concurrentiepositie alleen maar sterker worden. Of de huurders blijven langer zitten, of we hebben een woning die heel goed verkoopbaar is", zegt Jonker stellig. Het draagvlak onder de bewoners was volgens Idink hoog tijdens het renovatietraject. "Door de bewoners direct vanaf het begin te laten participeren, onder andere in het keuzeproces, cre?er je een groot draagvlak. Mensen hebben het gevoel dat ze als het ware zelf meewer- ken aan hun eigen renovatie. Zo'n draagvlak is ook nodig, want de bewoners moeten toch zo'n vijf maanden over naar een wisselwoning, dat is niet niets. Het is erg belangrijk om gedurende het hele proces goed te communiceren, vooral over de verwachtingen die bij de bewo- ners leven. Veel mensen hebben namelijk de verwachting dat ze na de renovatie in een nieuwbouwwoning terecht komen. Als dat besef er niet is, kunnen kleine tegenvallers extreem worden uitvergroot." Als voor- beeld noemt Idink een bijstelling tijdens de uitvoering. "Oorspronkelijk zouden we alleen de schil van de woning aanpassen en de keuken, badkamer, toilet en de cv-installatie vernieuwen. Tijdens het proces hebben we besloten om ook de leidingen en de radiatoren te vernieu- wen. Een hoop extra werk met een beter resultaat voor de bewoner, maar toch krijg je achteraf klachten over draadjes die wel of niet loshan- gen." Dat sommige bewoners met hun grieven de weg naar de pers gemakkelijk konden vinden, is ook bij De Woonplaats niet onopgemerkt gebleven. "We hebben inderdaad aardig wat krantenartikelen voorbij zien komen, maar dat hou je altijd wel. Zeker met de kritische bewoners uit deze wijk, ze weten heel goed wat ze willen en bij elk vermoeden van onrecht gaan ze er vol voor", aldus Idink. Inmiddels is alles weer pais en vree tussen corporatie en huurders. "We hebben voor de jaar- wisseling nog een extra inventarisatieronde gemaakt en een inhaalslag met aanpassingen gemaakt", besluit Jonker. ExtrA onLinE Op www.renda.nl kunt u de projectgegevens en de plat- tegronden van dit project bekijken. In de projectendata- base vindt u alle tot nu toe geregistreerde renovatiepro- jecten. Wilt u ook uw project laten documenteren? Stuur dan een mail naar renda@ aeneas.nl. "We zijn zeer zeker niet gekke Gerritje, we hebben wel degelijk nagedacht over de waardeont- wikkeling van de woningen. Bij mutatie worden geen huurders gezocht, maar wordt het huis in de verkoop gedaan", aldus ontwikkelingsmanager Jonker. "Het ontwerp moest stoer zijn, weg met de lulligheid. De woningen moesten een maagdelijk strak uiterlijk krijgen als ware het nieuw- bouwwoningen. Dat stond voorop", vertelt projectma- nager Idink. Jonker: "De bouwpakketten uit 1955 waren eigenlijk als noodvoorziening voor een periode van vijftien jaar bedoeld, maar ze staan er nog steeds. Ze hebben echter een vrij kleine indeling, een sterk verou- derde afwerking ? zowel binnen als buiten ? en ze zijn energetisch erg slecht."