Herbestemming van de naoorlogse woningbouw is van veel factoren afhankelijk. Daarbij moet vooral worden gekeken naar het evenwicht in de driehoek van gebruik, inzet en urgentie. Dat betekent bijvoorbeeld dat functieverandering van een gebouw alleen wat oplevert als de woningnood in de betreffende regio hoog is.
geen luchtkastelen maar herbestemmen22 nr 1 2015
Bij de renovatie van Bosvelt in Ulft zijn de bestaande woningen maximaal gerenoveerd, met positieve programmatische en woontechnische effecten
geen luchtkastelen
maar herbestemmen
Herbestemming van de naoorlogse woningbouw is van veel
factoren afhankelijk. Daarbij moet vooral worden gekeken naar
het evenwicht in de driehoek van gebruik, inzet en urgentie.
Dat betekent bijvoorbeeld dat functieverandering van een
gebouw alleen wat oplevert als de woningnood in de betref-
fende regio hoog is.
tekst reimar von meding,
kaw architecten
Herbestemming is het op een zo logisch mogelijke wijze opnieuw
bestemmen van een gebouw. Dat kan zijn voor een andere functie,
maar net zo goed het opnieuw bestemmen voor de oorspronkelijke
functie. Als we in Nederland de stap willen maken van een paar bijzon-
dere voorbeeldprojecten naar oplossingen voor massale leegstand of
de omgang met onze resources, is het belangrijk om ook de ogen-
schijnlijk banale opgaven veel serieuzer aan te pakken. De naoorlogse
woningvoorraad is daar een voorbeeld van. Het adaptief vermogen hier-
van is in programmatisch, ruimtelijk en technisch opzicht grondig onder-
zocht. Maar het zijn andere factoren die een veel grotere belemmering
vormen voor een structurele beweging. Welke factoren zijn dat en hoe
verhouden ze zich tot elkaar? Er zijn een paar vuistregels te bedenken
voor de manier waarop de bestaande woningvoorraad veel intelligenter
kan meebewegen bij verandering van functie:"Alles wordt anders, maar het moet wel zo blijven." Zo vatte een bewo-
ner van de oude en nieuwe Vogeltjesbuurt in Tilburg een van de groot-
ste uitdagingen van onze tijd samen; verandering tot stand brengen met
behoud van het bestaande. Bij deze vorm van verandering gaat het niet
alleen om gebouwen, maar ook om mensen, gemeenschappen en
steden. Daarom is herbestemming een van de meest belangrijke disci-
plines van dit moment.
Ook ogenschijnlijk banale
opgaven moeten veel serieuzer
worden aangepakt
geen luchtkastelen maar herbestemmen nr 1 2015 23
Gebruik
Inzet
Urgentie
De driehoek van de factoren gebruik, inzet
en urgentie vormt een eenvoudig instrument
om een keuze te kunnen maken voor herbe-
stemming van een gebouw
1. GEBRUIK
Herbestemming is het best haalbaar als gebouwtypologie en toekom-
stig gebruik bij elkaar passen. Hoe beter een nieuwe functie bij het
oorspronkelijke gebruik van een gebouw past, hoe kansrijker de herbe-
stemming. Gebouwen ontlenen hun legitimiteit nou eenmaal aan het feit
dat je ze kunt gebruiken. Daarmee zijn gebouwen per definitie beter
geschikt voor het ene gebruik dan voor het andere. Kennis van
gebouwtypologie?n is daarom ook een voorwaarde voor herbestem-
ming. Kantoorgebouwen zijn het beste te herbestemmen als gebouwen
waarin wordt gewerkt. Woongebouwen zijn het meest geschikt om in te
wonen. Kerken zijn goed passend voor religieuze bijeenkomsten, of het
nu gaat om kerkdiensten of basketbalwedstrijden.
2. INZET
Hoe lager de benodigde inzet voor herbestemming, hoe groter de kans
van slagen. Dat geldt voor de financi?le middelen, de zwaarte van de
bouwkundige ingreep, de realisatietijd en de energie die nodig is. En
vereiste inspanning is direct afhankelijk van de aard van het gebruik;
hoe slechter de functie aansluit bij de aard van het gebouw, hoe meer
inzet nodig is om het doel te bereiken.
3. URGENTIE
Onder urgentie vallen de markt en de verhouding tussen vraag en aanbod.
Als er een grote vraag is, kun je makkelijker herbestemmen en zijn partijen
bereid om te investeren of zelfs concessies te doen in het gebruik. Maar
urgentie kan ook zitten in de drang van personen om iets te bewijzen of
iets graag te willen. Dat kan bijvoorbeeld politieke wil of idealisme zijn.
Over het algemeen is dit het meest onderschatte en ondergewaardeerde
aspect bij herbestemming, zowel in positieve als in negatieve zin.
FACTOREN IN EVENWICHT
Je kunt de factoren gebruik, inzet en urgentie in een driehoek plaatsen.
Daarmee heb je een eenvoudig instrument om een keuze te kunnen
maken. De ideale situatie bestaat niet; het is de kunst de driehoek in even-
wicht te krijgen. Wat een beetje esoterisch klinkt, is eigenlijk heel simpel.
Bijvoorbeeld: als je een gebouw per se extreem van functie wilt laten
veranderen (gebruik), moet je veel middelen meenemen (inzet) en moet je
het buitengewoon graag willen (urgentie). Of stel dat er niemand is die het
serieus wil (geen urgentie) dan is het alleen haalbaar als de functie zo min
mogelijk wordt veranderd (gebruik) en veel geld (inzet) wordt gebruikt om
te stimuleren. Deze uiteenzetting is bedoeld als handvat om het onder-
werp scherper en exacter te agenderen, met als doel dat luchtkastelen
concrete toepassingen worden. Maar wat betekent dit voor de seriema-
tige, naoorlogse woningbouw? Daarbij rijzen een aantal belangrijke vragen.
WAAR IS HET ZINVOL?
Herbestemming is geen wondermiddel. In steden als Amsterdam of
Utrecht is zelfs herbestemming van kantoren tot woningen mogelijk,
omdat de urgentie hoog is. Maar naoorlogse wijken in gebieden die er
demografisch gezien slecht voor staan, hebben een structureel probleem.
Dat los je niet op door aan te tonen dat rijwoningen ook anders kunnen
worden ingedeeld. In gebieden waar het moeilijk gaat, is het veel meer
van belang om het nemen van verlies te faciliteren. Ook hierin speelt
herbestemming een belangrijke rol vanwege het onttrekken van woningen
en het beter bruikbaar maken van wat blijft staan. Een goed voorbeeld is
de aanpak in Delfzijl. Hier worden woningen zo gesloopt dat rijen veran-
deren in tweekappers. In deze regio is dat geen directe waardestijging,
maar het voorkomt afglijding en zorgt voor behoud van levenskwaliteit.
OP WELKE SCHAAL?
Elke opgave vraagt om een eigen visie op de schaal van de ingreep. Bij
seriematige woningbouw is de verleiding groot om direct een plan te
maken voor de hele buurt. Als strategie is een brede aanpak interessant,
maar als plan is het meestal verraderlijk. Bij massale herbestemming
moet elke tussenstap ook een eindstap kunnen zijn. Daarom is een echte
serie van ??n-aanpak essentieel. In Nederland is die nog nooit toegepast.
Serie van ??n gaat alleen op als je ??n keer iets bedenkt en dit dan per
geval opnieuw kunt toepassen. Vooralsnog is het overal nog dat er een
keer wat wordt bedacht en dat vervolgens honderd keer wordt herhaald.
Dat is traditionele, seriematige productie. Een echte serie van ??n-
aanpak bij herbestemming van naoorlogse woningbouw kan alleen
lukken, als de bestaande structuur uitgangspunt wordt voor de aanpak.
HOE FLEXIBEL WORDT EEN GEBOUW?
De flexibiliteit van naoorlogse casco's is uitgebreid onderzocht. De
ontwerpoplossingen voor herbestemming echter zetten deze flexibiliteit
vervolgens voor altijd op slot. Als je een rijwoning met een slaap- en
badkamer op de begane grond geschikt maakt voor ouderen, is deze in
90% van de gevallen niet meer aantrekkelijk voor een jong gezin. Een
ander voorbeeld is het horizontaal splitsen van rijwoningen met als doel te
komen tot kleinere woningen op de begane grond. Deze passen beter bij
de behoefte van alleenstaande ouderen. En wat doe je met de bovenver-
dieping? Daar kan een starter wonen. Maar welke starter in een krimpre-
gio woont boven een seniorenwoning als hij voor hetzelfde geld in
dezelfde straat een heel huis met eigen tuin kan krijgen? Nog mooier
wordt het als de bovenste laag wordt getransformeerd tot galerijwonin-
gen, bereikbaar met een centrale lift. Een dergelijke ingreep scoort in de
driehoek gebruik-inzet-urgentie extreem slecht op gebruik (atypische func-
tieverandering) en inzet (structurele bouwkundige maatregelen). Boven-
dien gaat de flexibiliteit behoorlijk achteruit. Je gaat namelijk van een reeks
onafhankelijke woningen naar een samenhangend complex. Kortom,
zoiets moet alleen worden gedaan als de urgentie meer dan maximaal is.
Urgentie kan ook zitten in
de drang van personen om
iets te bewijzen
geen luchtkastelen maar herbestemmen24
frankhanswijk
VAN PROJECT NAAR CYCLUS
Als het lukt om relatief kleine en op zichzelf weinig spectaculaire ingre-
pen massaal op te schalen, kan dat tot spectaculaire verandering van
het wonen leiden. Via deze weg zijn woningen constant te herbestem-
men, afhankelijk van de vraag van het betreffende moment. De Stroom-
versnelling is op dit moment het beste initiatief, waarbij deze gedachte
als het ware zou moeten kunnen worden ingeplugd. Er is bewust of
onbewust een zeer bekwame keuze gemaakt: de woning blijft een
woning. Daarmee is de basis voor behoudende herbestemming solide.
Dat is te zien als je de driehoek gebruik-inzet-urgentie erop loslaat: het
gebruik past bij de typologie, de maximale flexibiliteit wordt behouden.
Hiermee is de grote inzet gerechtvaardigd, waarmee flink wordt ge?n-
vesteerd in toekomstbestendigheid op energetisch vlak. En het zwak-
ste punt krijgt met afstand de meeste aandacht; er wordt maximaal
werk gemaakt van urgentie.
Het stapelen van energetische maatregelen is de verkeerde weg. Je
ondermijnt hiermee niet alleen het effect van elke stap afzonderlijk, je
blokkeert ook opschalen op termijn. Bij ruimtelijke aanpassingen aan de
woning is precies het tegenovergestelde het geval. Een uitbouw belem-
mert niet het plaatsen van een erker en die staat de vernieuwing van de
badkamer niet in de weg. En de individuele ingreep zit niet de werking
van het geheel dwars. Een combinatie van een maximale ingreep op
energieniveau (minimaal nul-op-de-meter) met een flexibel concept voor
herbestemming, zou je in nog veel extremere mate kunnen opschalen.
De energierekening als financiering is geniaal, maar blijft voor de grote
massa abstract. Het huis vergroten en veranderen en beter kunnen
wonen, liggen daarentegen dicht bij de emotie van mensen. Dit kan op
verschillende niveaus, te weten:
Esthetische verbetering
Een woning kan opnieuw worden gepositioneerd door aanpassingen
van het uiterlijk. Mensen kiezen weliswaar maar in zeer beperkte
mate de woning als beeld. En toch is het een sluitsteen. Het meest
spraakmakende voorbeeld hiervoor is wellicht de Zwarte Parel in
Rotterdam. Het is vooral het in het oog springende design, waardoor
datgene wat voorheen oude meuk op Rotterdam-Zuid was opeens in
Amerikaanse tabloids en dagbladen staat.
Interne herorganisatie
Het is geen toetsbare theorie dat je met alles wat je wilt veranderen
beter een volle generatie kunt wachten. Verder weg in de tijd komen
oude oplossingen ineens weer verfrissend terug. Dat is ook zo met
vroeg-naoorlogse woningbouw. Complexen die nog nauwelijks zijn
aangepakt, zijn over het algemeen een grote zegen voor herbestem-
ming. Of het de terrazzovloer in de keuken is of de inbouwkasten in
de slaap- en woonkamer; ze zijn geliefd bij een nieuwe klantgroep die
flexibiliteit en authenticiteit zoekt. Herbestemming wordt zo heront-
dekken. Je kunt een woning ook intern volledig herstructureren.
Deze relatief kostbare ingreep is niet zinvol voor massale transfor-
matie. Toch is het voor een niche belangrijk. Denk aan de prachtige
oplossingen voor de transformatie van portiekwoningen naar maison-
nettes Zuiderdiep Rotterdam of het fenomeen kluswoningen. Deze
aanpak is vooral interessant als je te maken hebt met houten vloeren
en gemetselde muren die mensen zelf kunnen bewerken.
Volumeuitbreiding
Seriematige laagbouw uit de naoorlogse periode biedt een enorme
kans voor seriematige volumeuitbreidingen. In ontwerptechnisch en
programmatisch opzicht is hiervoor een schat aan oplossingen
beschikbaar. De meest gangbare aanpassingen zijn:
gefundeerde en grote uitbreidingen aan de achterzijde (uitbouw);
kleine, aan het casco bevestigde oplossingen aan de voorzijde
(erkers);
dakkappelen;
het ophogen van daken; en
uitbreidingen van eindwoningen aan de kopzijde.
Als je voor deze niveaus een serie van ??n-aanpak wilt ontwikkelen, is
de afweging heel eenvoudig. Alle oplossingen zijn ideaal als ze de
woning uitbreiden, de huidige functie optimaliseren (niet structureel
veranderen) en in uitstraling ondergeschikt zijn aan het geheel. Zodra je
aan de slag gaat met het vergroten van de woning als geheel ? zoals
het opdikken van de gevel en het ophogen van het dak ? kom je in een
problematisch gebied terecht. Hier wordt momenteel net zo gemakke-
lijk overheen gestapt als bij het plaatsen van kunststof kozijnen en
gevelstuc in de jaren tachtig. Als je de geschiedenis van renovaties
kent, weet je dat deze rationeel juiste ingrepen de volgende generatie
om emotionele redenen niet gaan overleven. Op dit gebied moet het
denken in integrale productontwikkeling en vooral het integreren van
design, nog structureel worden gestart.
Complexen die nog
nauwelijks zijn
aangepakt, zijn een
grote zegen voor
herbestemming
geen luchtkastelen maar herbestemmen 25
frankhanswijk
De Zwarte Parel in Rotter-
dam (beide links) is een
goed voorbeeld van herbe-
stemming met een estheti-
sche verbetering. Het
ontwerp is van Studio
Rolf.fr (www.rolf.fr) in
samenwerking met Zecc
Architecten (www.zecc.nl)
Het stapelen van energetische maatregelen blokkeert opschalen op termijn. Bij ruimtelijke
aanpassingen is precies het tegenovergestelde het geval
VERVANGENDE NIEUWBOUW
Helaas wordt er nog nauwelijks ge?xperimenteerd met het chirurgisch
vervangen van woningen. Het probleem daarbij is dat bestaande
complexen voor een zo kort mogelijke termijn in de boeken worden
gezet. Soms gebeurt dit om vrijheid van handelen te hebben, soms
omdat bestuurders de echte beslissing over wat te doen graag voor zich
uitschuiven. We weten inmiddels dat deze boekhoudkundige strategie?n
niets te maken hebben met werkelijke gebeurtenissen in de toekomst.
Toch is het gevolg dat er geen nieuwbouwvoorstel voor vijftig jaar kan
worden gelanceerd tegen complexen aan, die voor nog maar tien jaar in
de boeken staan. Nieuwbouw kan dan ook maar voor tien jaar.
Dan kun je denken in vergankelijk bouwen. Ontwerpen met vergankelijk
materiaal is op grote schaal nog een no go, terwijl het een interessante
denkrichting is om met veel duurzamer materialen te bouwen. Een
andere interessante optie is losgoed in plaats van vastgoed. Het idee
hierbij is om hoogwaardig en bijzonder te ontwikkelen, maar het vast-
goedobject locatieonafhankelijk te exploiteren. Daarmee ontstaat een
ander soort levenscyclus dan in materialen. In Zeeland is enkele jaren
geleden een nieuwe aanpak ontwikkeld: door woningen uit rijen te
slopen ontstaan tweekappers. De gaten tussen deze tweekappers
worden tijdelijk gevuld met lage seniorenwoningen. Deze zijn transpor-
tabel en als de grijze golf in de regio voorbij is, gaan ze als vakantiewo-
ningen direct naar het strand. Deze aanpak past bij regio's waar de
vraag naar kleinschalige en toch hoogwaardige woonvormen groot is.
Hergebruik en flexibiliteit zijn maximaal, je biedt ruimte voor nieuwe
vormen van eigendom en nieuwe spelers kunnen de markt op. Plus je
doet dit om bewoners in het hier en nu maximale kwaliteit te bieden,
zonder dat de volgende generatie ervoor moet opdraaien.
Tegenover de acceptatie van het boekhoudprobleem staat het maxi-
male model. Hierbij wordt ervoor gezorgd dat ook het bestaande kwali-
tatief naar een maximaal niveau wordt gebracht. Ook hier is De Stroom-
versnelling een lichtend voorbeeld. Als de bestaande woningen naar
maximale waarde zijn gebracht, is ook gedeeltelijke sloop-nieuwbouw
als toevoeging verantwoord. Enkele jaren geleden is met de renovatie
van Bosvelt in Ulft een interessant experiment gelukt. Daar zijn de
bestaande woningen maximaal gerenoveerd. Het resultaat op het
gebied van energie was bescheiden, de programmatische en woontech-
nische effecten daarentegen maximaal. Daardoor was het ook verant-
woord om enkele kopwoningen te slopen en te vervangen voor nieuw-
bouw. Tot dat moment stond in stedenbouwkundig opzicht alleen het
principe `grachtenpand' model voor flexibiliteit (huis naast huis, per
kavel, met onafhankelijke bouwstenen). In Ulft is voor het eerst met
een praktisch voorbeeld aangetoond dat ook bij naoorlogse steden-
bouw een chirurgische ingreep mogelijk is.
Transportabele seniorenwoningen
gaan na de grijze golf direct naar
het strand als vakantiewoningen
Reacties