Een impopulaire jarenzestigportiekflat in Amsterdam Nieuw-West is getransformeerd tot klusflat. De nieuwe bewoners kregen van woningcorporatie de Alliantie maximale vrijheid om hun eigen woning in te delen. Zoals verwacht, geeft dit uitzonderlijke transformatieproject een positieve impuls aan de wijk.
1
Naoorlogse klusflat als nieuw transformatieconcept
De kracht zit in het collectief
24-9-2015
Een impopulaire jarenzestigportiekflat in Amsterdam Nieuw-West is
getransformeerd tot klusflat. De nieuwe bewoners kregen van
woningcorporatie de Alliantie maximale vrijheid om hun eigen woning in te
delen. Zoals verwacht, geeft dit uitzonderlijke transformatieproject een
positieve impuls aan de wijk.
Tekst Tosca Vissers, beeld Vanschagen Architecten
De Amsterdamse woningcorporatie zette dit klusproject als experiment op de kaart om de
wijk een boost te geven en meer variatie in woningen en huishoudens te krijgen. Het
complex aan de U.J. Klarenstraat is onderdeel van vernieuwing van de Staalmanpleinbuurt
in Amsterdam Nieuw-West en is nogal uitzonderlijk vergeleken met de andere
2
renovatieprojecten in de wijk. De meeste
huurwoningen worden in opdracht van de
Alliantie vernieuwd. Maar bij deze klusflat
zijn de kopers opdrachtgever. Onzeker
was aanvankelijk of dit type naoorlogse
portiekwoningen voldoende particuliere
kopers zou aantrekken, die ook voor
langere tijd in de wijk wilden blijven
wonen. Dat is gelukt. Het klusproject trok
uiteindelijk de belangstelling van circa
dertig ondernemende kopers die een
dergelijk avontuur wel aandurfden. Ze
zetten hiervoor de kopersvereniging
Klussen op de Klarenstraat op. Dankzij
deze interesse is door de transformatie
van de klusflat de beoogde diversiteit aan
appartementen verwezenlijkt in deze wijk.
Ondernemend koperscollectief
De klusflats zijn in oorspronkelijke staat verkocht, waarbij de Alliantie fungeerde als
achtervang in de startfase van het project. Kopers konden intekenen en aangeven hoeveel
vierkante meters ze wilden. Elke koper kreeg maximale ruimte om zijn woning naar eigen
wensen en inzicht te verbouwen, in te delen of uit te breiden. Een duidelijk architectonisch
eindbeeld was er niet. Wel was er de verplichting voor de kopers om gezamenlijk het casco
van de woningen op hoog niveau te renoveren. De prijs per vierkante meter van de
woningen was bescheiden genoeg, waardoor er ook twee of drie appartementen konden
worden gekocht om ze vervolgens horizontaal en verticaal samen te voegen tot ??n woning.
Lisette Langerwerf is senior gebiedsontwikkelaar bij de Alliantie. Zij is verantwoordelijk voor
de stedelijke vernieuwing van het Staalmanplein, waar de corporatie uiteindelijk 900
huurwoningen wil
opknappen. "V??r 2009 ging
het niet goed met de wijk.
De buurt en de woningen
waren toe aan een grondige
verbetering", vertelt ze.
Gelet op de nieuwe trends in
wonen waarbij bewoners
meer zeggenschap krijgen
over hun woning en
woonomgeving, zette de
corporatie bij wijze van
experiment het complex aan
de Klarenstraat als klusflats
in de markt. "Wij vinden het
belangrijk om bewoners te
betrekken bij het ontwerp
van hun woning. Vergaande
bewonersbetrokkenheid
"Fantastisch, zo'n loftachtige ruimte"
Op de derde etage van het woningcomplex hebben Jan
en Carla Rodenburg een appartement. Hij was als een
van de eerste bewoners betrokken bij de klusflat in
Amsterdam-West. "We waren op zoek naar een ruimte
voor twee zelfstandige woningen die we zelf kunnen
indelen en ook zouden kunnen koppelen. Via een
makelaarssite kwam ik achter dit project", vertelt Jan
Rodenburg. Hij was vooral gecharmeerd van de lichtinval
in deze doorzonappartementen. Maar ze zijn beslist niet
goedkoper dan nieuwbouw. "Fantastisch, zo'n loftachtige
ruimte van 75 m2. Het kost natuurlijk veel tijd om alle
wensen van bewoners in kaart te brengen en al die
gesprekken te voeren. Wel toont dit project aan dat een
renovatie van een naoorlogse flat ook totaal anders kan."
Rodenburg vindt het knap werk van de architecten om de
gevels een rustige, eenduidige uitstraling te geven met
identieke ramen, terwijl het complex binnenin optimale
keuzemogelijkheden biedt voor kopers. "Het is prachtig
dat bewoners zelf hun woning kunnen indelen, waarvoor
deskundigen zijn ingehuurd die luisteren naar wat
bewoners precies willen."
3
levert een forse meerwaarde aan het woongenot van onze huurders en kopers", stelt
Langerwerf vast. "Daar werken we graag aan mee." Ze geeft aan dat zo'n klusproject niet
voor elk type bewoner is geschikt. Ook hangt het succes sterk af van het gebied waarin zo'n
project wordt ontwikkeld. "Mensen moeten het wel zien zitten om zelf een eigen
woningomgeving te ontwerpen en te cre?ren. Waarschijnlijk zijn er veel huurders die dat ook
kunnen, de vraag is alleen of ze dat ook willen."
Bij de Alliantie staat de wens van de
huurder voorop. "We kunnen bewoners
niet dwingen om aan zulke projecten
mee te doen, maar we kunnen wel de
mogelijkheden faciliteren." De corporatie
startte dit jaar ook in de Struikbuurt een
kluswoningenproject. "Het concept is nog
vrij nieuw; niet alleen voor
woningcorporaties, ook voor bewoners.
Het succes van de U.J. Klarenstraat is
voor een groot deel te danken aan het
leuke groepsgevoel van dit actieve en
ondernemende koperscollectief", volgens
Langerwerf.
Business case
Het idee om naoorlogse portiekflats als
klusproject aan te bieden, komt uit de
koker van adviesbureau Urbannerdam,
specialist in het opzetten en begeleiden
van zelfbouwprojecten en klushuizen. Zij
schakelde Vanschagen Architecten in om
samen een business case voor de
kluswoningen van de Alliantie uit te
werken. "Vanschagen Architecten is heel
goed in het renoveren van naoorlogs
erfgoed", vindt Frans van Hulten,
mededirecteur van Urbannerdam. "In
eerste instantie liepen woningcorporaties
niet warm voor dit concept. Klussen aan
naoorlogse flats zou waarschijnlijk de
doelgroep niet aanspreken."
Maar de Alliantie zag er wel brood in. Het idee was om het appartementencomplex aan de
U.J. Klarenstraat aan particulieren met een opknapbudget te verkopen. Urbannerdam en
Vanschagen Architecten brachten de bouw- en kostentechnische haalbaarheid van het plan
in kaart. Ook de bewonersbegeleiding namen ze voor hun rekening. Voorwaarde was dat de
woningen moeten voldoen aan de nieuwbouwstandaarden voor energiezuinigheid en
wooncomfort. Van Hulten: "De Alliantie gaf heel wat ruimte voor uitvoering van het plan.
Toen meer dan de helft van de appartementen was verkocht, ontstond een
vriendschappelijke, hechte band tussen de kopers. Zij wilden de woningen gezamenlijk
aanpakken." Het aantal woningen maakte voor de business case niet uit; bepalend was de
Foto Rufus de Vries
4
prijs per vierkante meter van het casco.
De opties voor een tuin, balkon en
dakterras hadden een aparte prijs.
Tijdens de verkoop en het
ontwikkeltraject maakte de Alliantie als
eigenaar deel uit van de Vereniging van
Opdrachtgevers. Ze hield in de gaten of
de onverkochte vierkante meters
courante woningen werden. Wat
overbleef is door de corporatie
gerenoveerd, verkocht of verhuurd. Dit
was voor de hypotheekverstrekkers een
waarborg voor de aanpak van het hele
blok. Uiteindelijk zijn tijdens de
contractfase alle woningen verkocht.
Ondernemende bewoners
Van Hulten vindt het moedig dat de Alliantie een dergelijk experiment voor naoorlogse
klushuizen heeft aangedurfd. "Het toont aan dat ook naoorlogse complexen zijn geschikt
voor klusprojecten, die ook bijzondere doelgroepen aanspreken. Een klushuisproject is in
principe geschikt voor elke woonwijk, met name in probleemwijken is de kans van slagen
groot." Wijken met goedkope woningen kunnen veel vierkante meters aanbieden tegen een
redelijke prijs. Kopers houden hierdoor geld over voor renovatie. Bij de kluswoningen gaat
het om een vierkantemeterprijs van de hele aanpak. Deze prijs is te vergelijken met de
nieuwbouwprijs van een soortgelijk appartement met luxe uitstraling, grote puien en
energielabel A. De hypotheek die hiervoor wordt verstrekt, is gebaseerd op de getaxeerde
waarde van de woning in opgeknapte staat. De bank stort het geld voor de renovatie in een
bouwdepot voor de kopers.
Volgens Van Hulten onderschatten de meeste corporaties hoe ondernemend bewoners
kunnen zijn. "Kopers van klushuizen zijn niet alleen gecharmeerd van de originele details. Ze
letten ook op de sfeer van de buurt en welke mogelijkheden het huis biedt. De kracht zit in
het collectief. Door zo'n gezamenlijke aanpak ontstaat snel een onderling vertrouwen. Dit
Zelf klussen
De cascoaanpak van het Amsterdamse project is
door aannemer Slokker Bouwgroep verricht. Bijna
de helft van de bewoners heeft ook een
inbouwpakket door een aannemer laten doen. De
andere helft heeft zelf een aannemer ingehuurd of
zelf geklust. Zo'n 10% van de bewoners heeft
vrijwel alles zelf opgeknapt. Voor de installaties
geldt dat in alle appartementen LTV-
vloerverwarming is opgenomen in een zwevende,
geluidwerende vloer. Er is mechanische ventilatie,
vrijwel overal CO2-gestuurd, en op het dak zijn
zonnepanelen geplaatst. Bewoners kunnen kiezen
om daar gebruik van te maken. Bij de standaard
cascoaanpak hoort een energielabel B. Alle
bewoners hebben er uiteindelijk voor gekozen om
dit op te schroeven naar label A of A+.
5
type bewoners prikt snel door het slechte imago van een probleemwijk heen. Zo ging dat ook
in de Klarenstraat en hebben bewoners samen iets moois gemaakt van hun woningen."
Gewilde woningen
"Interessant aan dit klusproject is te
bekijken hoe je een gedateerd
gebouw opnieuw kunt gebruiken,
waarbij de nieuwe bewoners
zeggenschap krijgen over de
organisatie en uitstraling ervan",
vertelt Arjan Gooijer, architect bij
Vanschagen Architecten. Gooijer
deed het hele traject van voorstudie,
ontwerp en directievoering van het
Amsterdamse klusproject. Samen
met de kopers werkte hij de
individuele woningen en het hele
gebouw uit. Op internet werden
voortdurend updates geplaatst over
de voortgang. "Tijdens open dagen
lieten we ge?nteresseerden een
leeggesloopte woning bezichtigen,
waardoor zij het licht en de ruimte
konden ervaren."
In de architectuurwereld wordt het project gewaardeerd; mei dit jaar won Vanschagen
Architecten de Amsterdamse Architectuur Prijs 2015. Ook was het een van de
genomineerden voor de ARC14, de Zuiderkerkprijs en de NRP Gulden Feniks. "Veel
corporaties zitten met naoorlogse portiekwoningen en appartementencomplexen waarmee
ze op lange termijn geen kant op kunnen", geeft Gooijer aan. "Dit klusproject laat zien hoe
een impopulair type portiekflat uit een Amsterdamse jarenzestigwijk, is veranderd in een
appartementencomplex met gewilde woningen. Het resultaat van deze aanpak is dat het
complex een compleet andere
uitstraling heeft gekregen."
Naast een nieuw wooncomplex
levert het project ook een
vernieuwing van de hele wijk op.
Hiermee wordt voldaan aan een
van de belangrijkste doelstellingen
van de Alliantie, namelijk het
aantrekken van nieuwe groepen
bewoners in de buurt. "Zo blijkt dat
ook starre, eentonige naoorlogse
portiekwoningen geschikt zijn als
kluswoningen voor creatieve
bewoners die er mooie,
gevarieerde appartementen van
maken."
"Mensen met een avontuurlijke en open geest"
De woning van Patricia van Ulzen en haar partner telt 150
m2. De voordeur komt uit op straat en een eigen tuin ligt
aan de achterzijde van het blok. Ze woonden in Rotterdam
en waren op zoek naar een woning vlakbij het centrum van
Amsterdam om naar eigen idee te verbouwen. "Het was
direct duidelijk dat dit project een leuke groep mensen
aantrok. Weliswaar met verschillende achtergronden, maar
wel met een avontuurlijke en open geest. Als je een
gelijkgestemde groep van probleemoplossers hebt die
risico's aandurft, vorm je een krachtige basis voor een
dergelijk klusproject." Van Ulzen vertelt dat de kopersgroep
drie jaar intensief met elkaar heeft samengewerkt. "Het
proces verliep meestal buitengewoon soepel, wat voor een
groot deel te danken is aan het eindeloze geduld van de
architect." Nu ze er eenmaal wonen, is die mentaliteit van
een spontane, gezamenlijke aanpak nog steeds aanwezig.
"Een van de bewoners gaf tijdens de warme zomerdagen
de prille aanplant in de gemeenschappelijke binnentuin
water, zodat die niet uitdroogde. Onkruid wieden we
regelmatig met een hele groep bewoners. Ook mensen die
verderop in de straat wonen, doen wel eens mee. En dat
gaat gewoon vanzelf."
Reacties