netwerk voor professionals in de sociale woningbouw

8 condities om Nul-op-de-Meter te versnellen
Eefje Stutvoet

ma 4 februari 2019
artikel

De Stroomversnelling is mislukt. Nul-op-de-Meterrenovaties zijn te duur en ingewikkeld. Waarom zoveel investering in oude woningen? Geluiden die ik nog vaak hoor. Zonde, want Nul-op-de-Meter is wel een van de potentieel belangrijke routes om van het gas af te gaan. Alternatieven, bijvoorbeeld aansluiting op een warmtenet, zullen uiteindelijk waarschijnlijk net zo ingewikkeld en duur zijn.

Van onze huidige woningvoorraad staat 80% er nog in 2050. En voor die tijd zullen we moeten zorgen dat de woningen van het aardgas af gaan en energieneutraal worden. Daarbij zijn verschillende routes mogelijk; vervanging door groen gas zoals biogas of waterstof, aansluiting op warmtenetten, Nul-op-de-Meter en wellicht ontstaan er komende jaren nog nieuwe mogelijkheden. Aangezien zo’n 80% van ons energieverbruik opgaat aan het verwarmen van de woning zal bij elke route ingezet moeten worden op isoleren. Nul-op-de-Meter maakt gebruik van een individuele warmtebron. Dit maakt het voor corporaties relatief gezien misschien zelfs eenvoudiger dan alternatieven, waarbij, naast zelf investeren in isolatie, er geen afhankelijkheid is van andere stakeholders voor aansluiting op een duurzame warmtebron.

Toch is er veel huiver voor Nul-op-de-Meter. De pijn zit vooral in het nu in een keer nemen van een grote stap. Maar als ik luister wat corporaties belangrijk vinden kan ik nog steeds concluderen dat ze niet zoveel afwijken van de oorspronkelijke uitgangspunten van de Stroomversnelling:

  • Goed aanbod voor de huurder: de renovatie mag niet leiden tot een woonlastenstijging.
  • Nul-op-de-Meter: de netto benodigde energie (gebouw gebonden + huishoudelijk gebruik) is op jaarbasis gelijk aan de eigen opwekking. Er is geen techniek voorgeschreven. Wel is door de EPV-wetgeving een maximum gesteld aan de warmtevraag, waardoor vergaande isolatie noodzakelijk is.
  • Gezond projectrendement, oftewel er is geen sprake van een onrendabele top en corporaties kunnen er zelf voor kiezen genoegen te nemen met een lager rendement om bijvoorbeeld de woonlasten voor de bewoner te verlagen.
  • Corporaties moeten de renovatie kunnen financieren zonder dat overige activiteiten eronder leiden.
  • Een rendabele businesscase voor de aanbieder: hiervoor dient ingezet te worden op innovatie, industrialisatie, werken in bouwstromen en het realiseren van schaalvoordelen.
  • Energieprestatatievergoeding (EPV): waarmee de energierekening betaald wordt aan de corporatie en hier extra investeringsruimte ontstaat.

Dat betekent niet dat we met Nul-op-de-Meter er nu al zijn. Onze organisaties zijn er nog niet op ingericht, de prijs moet omlaag en bewoners moeten er om gaan vragen. Uit mijn promotieonderzoek blijkt dat we voor grootschalige toepassing in moeten zetten op acht condities. Deze condities, zoals hieronder uiteengezet, zijn nodig om Nul-op-de-Meterrenovaties een succes te laten worden, maar gelden veelal ook als de andere routes bewandeld worden.

Energiemodule waarin alle installaties zitten, maar zeker nog niet alle 'lucht' uit is. Bron: De Stroomversnelling.

Experimenteerruimte

De ruimte om nieuwe dingen uit te proberen. Dit kan betrekking hebben op alle fronten: van de techniek tot hoe we als sector georganiseerd zijn. Het betekent niet dat alle corporaties meteen een experiment moeten gaan opzetten rond Nul-op-de-Meter. Juist niet! Afgelopen jaren is er al veel bedacht en ontwikkeld. We hoeven niet met z’n allen steeds hetzelfde wiel blijven uitvinden. Het is zaak dat we enerzijds blijven door innoveren en anderzijds zorgen dat steeds meer partijen aan kunnen sluiten, waardoor we schaalvoordelen krijgen.

Hierbij gaat het vooral om het creëren van de juiste procescondities, zoals ruimte voor een kleine groep innovators, personen die nieuwe ideeën uitwerken en anderen hierin mee kunnen krijgen. Zij hebben mandaat nodig vanuit hun eigen organisatie om buiten de gebaande paden te werken. Voor opschaling is het van belang draagvlak te hebben in de gehele organisatie en tijd te nemen voor cultuurverandering. Vaak betekent het namelijk dat strategie en beleid aangepast moeten worden en dat nieuwe competenties nodig zijn.

Veranderende rol

Met de steeds hogere, energetische, eisen aan de woning, wordt de techniek ook steeds ingewikkelder. Door de verschuiving van de ontwerpverantwoordelijkheid naar de markt kunnen renovatieconcepten (door)ontwikkeld en veelvuldig worden toegepast. De corporatie verandert dan naar een inkooporganisatie, waarbij gekozen kan worden tussen een aantal renovatiesconcepten die als product ingekocht worden. Voor Nul-op-de-Meter zullen corporaties ook op een andere manier moeten kijken naar hun bezit en financiën, waarbij de energierekening en de total cost of ownership worden meegenomen in hun overweging.

"Nul-op-de-Meterrenovaties moeten ontwikkeld worden als één integraal product."

Veranderende rol bouwpartijen

De markt moet zelfstandig producten gaan ontwikkelen, deze vanuit een geïndustrialiseerd proces produceren en vervolgens aanbieden. Dit betekent dat ze zelf moeten investeren en R&D moeten gaan opzetten. Hierbij moeten partijen afstappen van het projectmatig werken en in plaats daarvan concepten ontwikkelen die in de basis gestandaardiseerd en geïndustrialiseerd kunnen worden en voldoende flexibiliteit en kwaliteit hebben om in te kunnen spelen op lokale behoeften. Er moet dan ook niet geprobeerd worden winst te maken op projectniveau, maar op bouwstroomniveau waarbij uiteindelijk een grote kostenreductie gerealiseerd kan worden.

Integrale renovatieconcepten

Nul-op-de-Meterrenovaties moeten ontwikkeld worden als één integraal product. Denk maar eens aan Steve Jobs, die de eerste IPod in het aquarium gooide, zag dat er bellen uitkwamen en concludeerde dat hij het product kleiner kon maken. Bij renovatieoplossingen zal er gekeken moeten worden hoe producten geïntegreerd en op elkaar afgestemd worden. Ook overmaat en dubbelingen kunnen eruit gehaald worden. Met een Nul-op-de-Meterrenovatie wordt de hele woning aangepakt. Dit betekent dat de woning niet alleen energetisch verbeterd wordt, maar ook weer voor de komende decennia aan de algehele woonbehoefte voldoet. Voor veelvuldige toepassing zullen aanpassingen aan moeten sluiten op de gebruikersbehoefte, locatie specifieke kenmerken en in moeten spelen op andere (maatschappelijke) opgaven. Gezocht moet worden naar de balans tussen standaardisatie en het leveren van maatwerk. Hierbij is het slim om in de conceptontwikkeling een keuze te maken voor een specifieke doelgroep en/of woningtype, want een one-size-fits-all zit vaak niemand helemaal lekker.

Bij het ontwikkelen van een renovatieconcept hoort ook het bieden van prestatiegarantie. De bewoner is niet geïnteresseerd in de techniek, maar wil een prettige woning. En de corporatie wil een woning zonder CO2-uitstoot, die ze weer voor jaren kunnen door exploiteren, betaalbaar houden voor de huurder.

Werken vanuit behoefte bewoner

Nul-op-de-Meter wordt alleen succesvol als de bewoner er blij van wordt. Zij wonen in de woning en moeten met de renovatie instemmen, Ook kunnen negatieve verhalen een grote impact hebben op de publieke opinie. Er zal, net als in elke andere productbranche, meer onderzoek gedaan moeten worden naar potentiële niches, doelgroepen en beslisgedrag. Met het aanbieden van renovatieconcepten zal ook veel meer gedaan worden aan marketing. Helemaal als je met Nul-op-de-Meter ook de particuliere markt op wil gaan. Daarnaast staat of valt een renovatie bij goede communicatie. Je kunt nog zo’n mooie woning opleveren, maar als afspraken niet worden nagekomen zal de bewoner er vooral negatief op terugkijken.

Rendabele businesscase

Nul-op-de-Meter wordt alleen maar op grote schaal haalbaar als er een rendabele businesscase is voor zowel de corporatie als de aanbieder, en zonder stijging van woonlasten voor de bewoner. Met de EPV wordt het split-incentive probleem opgelost waardoor corporaties extra investeringsruimte hebben. Zij moeten dan wel bij de financiële beoordeling kijken naar de total cost of ownership, in plaats van de initiële investering en een hogere schuldpositie aanvaarden die wel te rechtvaardigen is met het projectrendement. De kostprijs voor Nul-op-de-Meter moet nog flink omlaag, waarbij de corporatie niet betaalt voor de innovatie. Wellicht kan geleerd worden uit het verleden, toen vele systeembouwwoningen zijn gerealiseerd. Afspraken werden gemaakt over een redelijke prijs die corporaties konden betalen. In eerste instantie lag die onder de kostprijs, maar door schaalvoordelen ging die omlaag. En als de kostprijs onder de af te rekenen prijs kwam werd de winst gedeeld tussen bouwer en corporatie. Hierdoor was er voor beide partijen een incentive op het gebied van kostenreductie.

NOM portiekwoningen aan de Soendalaan in Vlaardingen. Bron: Waterweg Wonen

"Nul-op-de-Meter wordt alleen succesvol als de bewoner er blij van wordt."

Wet- en regelgeving

Voor Nul-op-de-Meter heeft al een wetswijziging plaatsgevonden om de EPV te kunnen innen. In de Nul-op-de-Meterconcepten van de Stroomversnelling zitten standaard nest- en broedgelegenheden. De vier oorspronkelijke Stroomversnelling-bouwers, BAM, VolkerWessels, Ballast Nedam en Dura Vermeer, hebben gezamenlijk een flora en fauna-ontheffing gekregen. Daarnaast speelt nog steeds wel de onzekerheid over de huidige salderingsregeling. Voor grootschalige toepassing is het van belang dat er, naast het aanpassen van belemmerende wetgeving en flexibiliseren van bestaande regelgeving om innovatieruimte te creëren, zekerheid wordt gegeven op stimuleringsregelingen zodat daarop ingespeeld kan worden. Onzekerheid zorgt veelal voor stilstand.

Transitiesturing

Door transitiesturing worden alle actoren, de losse acties en de verschillende schaalniveaus aangejaagd en met elkaar verbonden. Hiervoor kan een intermediair ingezet worden. In eerste instantie vervulde Energiesprong deze rol. De Stroomversnelling heeft deze rol deels overgenomen, maar hij zou ook door andere partijen vervuld kunnen worden. Het gaat hierbij om het neerzetten van een perspectief. Probeer geen blauwdruk te maken, maar zet in op een flexibele en procesgerichte aanpak, waarbij ingespeeld wordt op voortschrijdend inzicht en nieuwe ontwikkelingen. Het sturen op een bijna onmogelijk ambitieniveau zorgt ervoor dat er niet doorgegaan kan worden op oude werkwijze, waardoor nieuwe paden gebaand worden. Door het echt te gaan doen wordt het meeste geleerd. Geef hieraan procesondersteuning en zorg vooral dat het geleerde vastgelegd en doorgegeven wordt. Op deze manier steeds ga je steeds een stap verder gegaan in de doorontwikkeling.

Discussie

De Stroomversnelling mislukt? Volgens mij helemaal niet. De afgelopen jaren zijn er grote stappen gezet, waar we eerder nog niet eens van durfden te dromen. Een paar jaar geleden werd label B nog als vooruitstrevend gezien, maar tegenwoordig is er bijna geen discussie meer die niet gaat over gasloos, waarbij Nul-op-de-Meter als een van de oplossingen om de hoek komt kijken. Ook liggen er nog andere vraagstukken open. Wie zou het beste Nul-op-de-Meterrenovaties kunnen aanbieden? De grote bouwbedrijven? Of moeten we het toch meer zoeken in de toeleverende industrie waar eerder de innovaties vandaan komen? En op welke schaal moeten we standaardiseren? Woningtypologie? Bouwelement? Of op doelgroep? En hoe gaan we om met hoogbouw?  Met een tussenstap naar NOM-ready nodig of moeten we dit gebiedsgericht aanpakken? Hoever gaan we met het geven van prestatiegarantie? Tot waar blijft de aanbieder verantwoordelijk? Dit biedt wellicht ook weer kansen voor de circulaire economie. Wie pakt de rol van intermediair op zich? En hoe gaan we zorgen dat ook grote aantallen eigenaar-bewoners voor Nul-op-de-Meter gaan kiezen? Kortom, genoeg om de komende jaren mee aan de slag te kunnen en zo verder te innoveren!

Over de auteur

Eefje Stutvoet is 5 september 2018 gepromoveerd aan de Faculty of Architecture and the Built Environment van de TU Delft. Het proefschrift met de titel ‘Energietransitie: omarm de complexiteit: Ontwikkeling en grootschalige toepassing van energieneutrale renovatieconcepten voor de naoorlogse sociale woningvoorraad’ is gratis te downloaden op https://journals.open.tudelft.nl/index.php/abe/article/view/2527

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Renda en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren