nr 5 2014 opinie26 opinie de stoom komt bewoners uit de oren In de eerste week van mijn wethouderschap, afgelopen mei, moest de renovatie van een tien verdiepingen tellend complex in de wijk Over- vecht-Noord worden stilgelegd. Reden was een groot aantal klachten van huurders over bouwoverlast en andere ongemakken. Twee weken later stonden er tijdens mijn eerste spreekuur als wijkwethouder in Zuidwest ruim dertig bewoners uit Kanaleneiland op de stoep. Zij hadden gelijksoortige klachten, direct na de start van de renovatie van hun portiekflats. Een bloemlezing uit het gemelde huurdersleed: vele maanden herrie- en stofoverlast, keukenramen die niet meer openen ofschoon er een open geiser hangt, inbraakrisico via steigers tegen de gevel, afgeslo- ten waterleidingen en lekkages of twintig dagen je huis uit naar een `hotelwoning' tijdens de piek van de werkzaamheden. En als klap op de vuurpijl geen enkele compensatie voor de overlast gedurende de werkzaamheden. Sterker nog, op de dag v??r deze huurders op mijn spreekuur langskwamen, was de aanzegging van de jaarlijkse huur- verhoging op de deurmat gevallen. Bij de meesten kwam de stoom dan ook uit de oren. De klassieke renovatie is pass?. Het is te duur: veel frictieleegstand en andere huurderving in de aanloop, gedoe met wisselwoningen voor de terugkeerders, een riante (...) verhuisvergoe- ding, vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen, tekst paulus jansen, wethouder wonen, ruimtelijke ordening, vastgoed, sport en dierenwelzijn, gemeente utrecht foto's carl030nl enzovoort. Dus gaan we renoveren in bewoonde staat. Of liever nog, we noemen het grootonderhoud. Dan hoef je de huurders niet eens om toestemming te vragen voordat je aan de slag gaat. Maar moeten zij zich alles laten welgevallen? Kanaleneiland Zuid, Utrecht nr 5 2014opinie 27 Inmiddels is na wat spoedoverleggen en bezoeken aan bouwplaatsen het grootste leed geleden en zijn de renovaties weer op gang gekomen. Sommige klachten bleken betrekking te hebben op aanloopproblemen of eenmalige incidenten. Maar wat bij de meeste huurders blijft hangen, is het gevoel dat zij wel erg veel moeten goedvinden in de aanloop naar het lonkende paradijs van de beloofde, energiezuinige, comfortabele woning. PLICHTEN VAN DE VERHUURDER Sinds mensenheugenis is een verhuurder op grond van het Burgerlijk Wetboek (BW 7 art.1586) "... door den aard van de overeenkomst, en zonder dat daartoe eenig bijzonder beding vereischt wordt, verpligt: ? Om het verhuurde aan den huurder ter beschikking te stellen; ? Om hetzelve te onderhouden in zoodanigen staat, dat het tot het gebruik waartoe het verhuurd is dienen kan; ? Om den huurder het rustig genot daarvan te doen hebben, zoo lang de huur duurt." Renovatie in bewoonde staat draagt absoluut bij aan het naleven van lid 2 van artikel 1586 BW 7. Maar in veel gevallen worden daarbij in mijn ogen lid 1 en 3 overtreden. Je kunt je afvragen of twintig dagen verkas- sen naar een hotelwoning, het verplicht ontruimen van delen van de woning bij andere activiteiten en het gedurende twee maanden betre- den van de woning via het balkon, is te rijmen met de verplichting "... om het verhuurde aan de huurder beschikbaar te stellen". En of bijna een jaar stof en de bijkomende herrie valt te rijmen met ongestoord woongenot. Ik dacht het niet. Nu kun je redeneren: dan stap je als huurder toch naar de rechter toe? Maar zo eenvoudig is dat niet. Het is in ieder geval best duur. In de afgelopen decennia is de toegang tot de rechter de facto beperkt door steeds hogere griffierechten en eigen bijdragen voor juridische onder- steuning. Vrijwel alle huurders zien daarom af van de gang naar de rech- ter. Naar verloop van tijd zal er toch wel voldoende jurisprudentie ontstaan om vast te stellen wat er wel en niet door de beugel kan bij renovatie of grootonderhoud in bewoonde staat. ENKELE VOORSTELLEN Vooruitlopend daarop heb ik enkele voorstellen aan het adres van verhuurders en bouwbedrijven, om de balans tussen lusten en lasten voor huurders wat meer in evenwicht te brengen: Beperk boren, zagen en frezen tot een minimum. Kies voor een industri?le aanpak, gebruikmakend van droge (de)montagetechnie- ken. Maak gebruik van standaard concepten voor verbetering van de industrieel gebouwde complexen uit de jaren vijftig tot en met tach- tig, in plaats van zelf het wiel opnieuw uit te vinden. Als er nog geen renovatieconcept bestaat, ontwikkel dan een geza- menlijke verbeterstrategie met andere verhuurders. Op dit moment worden in de Utrechtse wijk Overvecht door drie corporaties (Bo-Ex, Mitros en Portaal) identieke tien verdiepingen tellende flats gereno- veerd. Hoewel een aantal bestanddelen van de renovatie, zoals het aanpassen van de liftontsluiting, bij alle drie functioneel hetzelfde zijn, verschillen de uitvoeringsmethoden substantieel. Dat leidt tot onnodige kosten en extra kinderziekten. Overweeg om werkzaamheden binnenshuis woning voor woning en bij mutatie uit te voeren in plaats van voor alle woningen tegelijk en in bewoonde staat. Schilrenovatie is economisch uitsluitend collec- tief uit te voeren; voor de binnenzijde van de woning is het aantal vrijheidsgraden groter. Overigens zou in sommige gevallen het ambi- tieniveau voor de ingrepen aan de binnenzijde ook omlaag kunnen, als daardoor de overlast substantieel wordt beperkt. Begin altijd met een proefserie en bouw daarna een pauze in. Op dat moment kan de aanpak worden ge?valueerd en kunnen oplossingen worden bedacht voor optredende kinderziekten. Geef de huurders een vorm van financi?le compensatie voor de overlast tijdens de werkzaamheden. Daarbij zouden huurders van proefseries iets extra's moeten krijgen. Renovatie in bewoonde staat heeft veel potentie in een tijd waarin corporaties iedere euro drie keer moeten omdraaien voor ze hem uitge- ven. Maar kan er iets meer rekening worden gehouden met het woon- genot en de wensen van huurders? Magelhaenlaan, Kanaleneiland Zuid