Wat doe je als corporatie met 82 eengezinswoningen uit de jaren zeventig met achterstallig onderhoud? Woningcorporatie GroenWest riep hiervoor de hulp in van een energie- en bouwkundig adviseur. Het betreffen vrij ruime woningen in een rustige omgeving, aan de rand van Montfoort. Maar de woningen waren inmiddels verouderd en de bewoners hadden onder andere last van tocht en een relatief hoog energiegebruik. GroenWest zette hoog in: energielabel A en een verlengde levensduur van de woningen met 40 jaar.
1
Van label E naar A
met robuuste aanpak
02-05-2013
Wat doe je als corporatie
met 82 eengezins-
woningen uit de jaren
zeventig met achter-
stallig onderhoud?
Woningcorporatie
GroenWest riep hiervoor
de hulp in van een
energie- en bouwkundig
adviseur. Het betreffen
vrij ruime woningen in
een rustige omgeving,
aan de rand van
Montfoort. Maar de
woningen waren
inmiddels verouderd en
de bewoners hadden
onder andere last van
tocht en een relatief
hoog energiegebruik.
GroenWest zette hoog in:
energielabel A en een
verlengde levensduur
van de woningen met 40
jaar.
Tekst Jappe Goud en John Mak, W/E adviseurs
Bij de 82 woningen was sprake van achterstallig onderhoud, mede als gevolg van
ongelukkige keuzes in het beheer in het verleden. De buurt kenmerkt zich daarnaast door
sociale samenhang, dus was sloop geen optie. Ook technisch gezien konden de woningen
nog lang mee, mits de juiste ingreep werd gedaan. De Woerdense corporatie schakelde voor
de opgave Projectburo Rijnland in voor bouwkundig advies, en W/E adviseurs voor raad over
energie en duurzaamheid. GroenWest wilde erachter komen wat realistische ambities voor
verduurzaming waren en waar de grens lag voor maximale prestaties. En omdat het om
bewoonde woningen ging, was het enthousiast maken van de bewoners voor de
verbeterplannen, parallel aan de planvorming, van belang.
2
Begin van de zoektocht
De zoektocht startte met het ontwikkelen van gezamenlijk inzicht in de onderwerpen die bij
verduurzaming prioriteit moeten krijgen. De huidige situatie en de standaard aanpak voor
verbetering (groot onderhoud) vormden daarvoor het vertrekpunt; de kwaliteiten daarvan
werden in beeld gebracht met behulp van GPR Gebouw. Het resultaat bevestigde het gevoel
van Bernard van Dam van GroenWest. "We wisten dat de woningen energetisch sterk
verouderd waren en ook op comfort niet concurrerend zijn met woningen van nu. Om de
woonlasten nu en in de toekomst zo laag mogelijk te houden, is energiebesparing speerpunt
in de aanpak. Met GPR houden we overzicht over de kwaliteit in de breedte en voorkomen
we negatieve effecten door een te eenzijdige aandacht voor energie", volgens Van Dam.
Vanuit dit inzicht stelde GroenWest vervolgens de ambities voor de planvorming op:
tenminste energielabel A en in ieder geval ook een ruime voldoende voor gezondheid. De
woningen moeten zeker weer 40 jaar mee kunnen. De woningindeling bood voldoende
kwaliteit voor nu en later, en kleine aanpassingen waren eenvoudig te realiseren. Wel waren
de badkamer en keukeninrichting aan vervanging toe.
Van ambitie naar aanpak
Met deze ambities en de huidige situatie als vertrekpunt, maakte energieadviseur W/E een
aantal scenario's waarmee de woningen van energielabel E naar A en zelfs A++ zouden
gaan. Het uitgangspunt was een robuust concept als basis voor comfortverbetering en
GPR-scores huidige situatie en standaard verbeteraanpak
3
energiebesparing. Robuust houdt in dat het bewezen technieken zijn, die onderhoudsarm en
niet of nauwelijks gevoelig zijn voor de wijze waarop bewoners omgaan met de woning.
Concreet betekent dat een goed ge?soleerde schil en eenvoudige installaties die goed
werken, zonder dat de bewoner van alles moet of juist niet mag. Het concept kan ook
anticiperen op toekomstige ontwikkelingen in vragen van de klant en aanbod vanuit de
markt. De maatregelen bestaan uit:
Sterke verbetering van comfort en de kwaliteit van het binnenklimaat; er is minder
tocht door isolatie van de volledige schil (RC=2,5-3,5), nieuwe kozijnen met HR++-
glas, kierdichting en zelfregelende ventilatieroosters
Er is meer comfort en gezondere lucht door CO2-gestuurde ventilatie en een
verhoogd ventilatiedebiet (CARA)
Voor de verwarming wordt gebruikgemaakt van lagetemperatuurverwarming met
radiatoren. Een zonneboiler warmt het warme tapwater voor.
Door de kwaliteitsverbetering is de levensduur van de woningen verlengd met minimaal 36
jaar, wat meer is dan bij een standaard onderhoudsingreep. Ook heeft de gekozen aanpak
geleid tot substantieel lagere energielasten voor de bewoners. Essentieel is de vroege
betrokkenheid en instemming van de bewoners in het traject. Daartoe heeft een medewerker
van GroenWest de bewoners individueel benaderd, om specifieke omstandigheden en
wensen zo vroeg mogelijk in beeld te krijgen. Een aantal (actieve) bewoners vormde hierbij
een groep die als klankbord fungeerde voor de planvorming. Deze gekozen aanpak sluit aan
bij de doelstellingen van de corporatie om klantgericht te werken en het bieden van
aantrekkelijke woningen tegen een betaalbare prijs.
Het streven voor de woningen was een huurverhoging voor zittende huurders van circa 29
euro per maand. De streefhuur voor deze woningen bedraagt 681 euro per maand. De totale
investering bedroeg 60.000 euro per woning. Maar de flinke kwaliteitsverbetering, verlengde
levensduur en hogere huurinkomsten in combinatie met lagere totale woonlasten,
rechtvaardigden samen de hogere investering. In eerst instantie zijn voor een blok van 10
woningen de grenzen verkend van wat op dat moment haalbaar was vanuit het robuuste
basisconcept. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een renovatie van de 10 woningen
volgens de principes van Active House.
Situatie voor (l) en na (r), met zonnepanelen en nieuwe daken, kozijnen en panelen.
4
De bewoner bepaalt
Voordat de corporatie haar instemming gaf voor het opgestelde plan, is het door de
adviserende partijen doorgerekend op financi?le haalbaarheid voor de corporatie, en zijn ook
de kosten en baten voor bewoners berekend. Na ampel beraad besloot GroenWest toen het
gesprek over een verhoging van de basishuur met de bewoners aan te gaan. De berekende
besparing door een lager energiegebruik is namelijk substantieel en komt ten goede aan de
bewoner. Uitvoering van de plannen zou haalbaar worden indien een deel van deze baten
gebruikt kunnen worden door de corporatie.
Het renovatieplan in combinatie met de huurverhoging, zijn eerst in een aantal
bijeenkomsten besproken met een klankbordgroep van bewoners. De reacties vanuit de
klankbordgroep bleken goed, waarna alle bewoners ge?nformeerd konden worden. Dit deed
GroenWest in een bijeenkomst in een tent, waar het renovatieplan aan de bewoners
gepresenteerd is.
Een belangrijk onderdeel van het plan is de woonlastengarantie; de huur stijgt licht, maar die
huurverhoging wordt meer dan gecompenseerd door de verlaging van de energielasten voor
aardgas. Zo niet, dan zal GroenWest het verschil vergoeden. De woonlastengarantie is
samen met de Woonbond uitgewerkt. Uit gesprekken met de klankbordgroep bleek, dat
blijven wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden een wens was van veel
bewoners. Daar is met de plannen op ingespeeld, want de renovatie is zo uitgevoerd dat de
bewoners in hun woning konden blijven. Ruim 90 procent van de bewoners stemde in met de
renovatie en de huurverhoging in combinatie met de woonlastengarantie.
Vlak voor het begin van de bouwwerkzaamheden heeft GroenWest nog drie bijeenkomsten
georganiseerd met steeds een derde van de bewoners. Samen met de aannemer is
GPR-scores huidige situatie en gekozen aanpak
5
uitgelegd hoe de renovatie zou gaan verlopen en hoe een aantal details van de uitvoering er
uit zou zien. Daarbij kregen de bewoners materialen en kleuren te zien.
Aanbesteding en uitvoering
Voor de aanbesteding van de renovatie zijn de bouwkundige werkzaamheden vastgelegd in
een bestek. Voor de installaties werd een technische omschrijving gemaakt, met daarin een
beschrijving van de (belangrijkste) gewenste prestaties. Zo werd aan de installateur en de
aannemer de mogelijkheid geboden om met hun ervaring en expertise de beste oplossing te
kiezen, die zou leiden tot de gewenste energiebesparing, en het gewenst binnenklimaat en
comfort. Tijdens de uitvoering zijn in overleg definitieve keuzes voor merk en type installaties
gemaakt. W/E adviseurs heeft vervolgens samen met de aannemer en installateur de
geleverde prestaties gemeten. Zo zijn het (hogere) ventilatiedebiet en de geluidsproductie
van het ventilatiesysteem gemeten. Om het installatiegeluid tot het gewenste niveau (30 dB)
te reduceren zijn aanvullende maatregelen genomen.
Evaluatie na oplevering
Uit een evaluatie van het aardgasgebruik ? die GroenWest in samenwerking met de
Woonbond een jaar na de oplevering heeft uitgevoerd ? blijkt dat de woonlastengarantie
gemiddeld ruimschoots waargemaakt is. Van de 64 woningen in de evaluatie hebben 46
woningen de kostenbesparing van de garantie gehaald en hebben 4 woningen meer op
energiekosten bespaard dan de huurverhoging, maar minder dan de garantie. Ook hebben
14 woningen weliswaar energie bespaard, maar minder dan de huurverhoging. De meeste
bewoners hebben dankzij deze renovatie, naast een betere woning, ook lagere netto
woonlasten gekregen. De bewoners beoordelen het resultaat van de renovatie als goed, zo
blijkt uit de evaluatie van GroenWest. Bewoners geven voor hun woning gemiddeld een 8 en
voor de woonomgeving gemiddeld een 7.
Reacties